Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy i planowana transakcja.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji (dalej: „Transakcja”) sprzedaży przez Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedawca”) udziału wynoszącego ½ części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej, jako działka gruntu położona w (...), przy ulicy (…) oznaczona nr ewidencyjnym 2 z obrębu (…) o obszarze 3085 m² (dalej: „Nieruchomość gruntowa”) wraz z udziałem wynoszącym ½ części w usytuowanym na tej Nieruchomości gruntowej, stanowiącym odrębną nieruchomość, budynkiem o powierzchni użytkowej 1339 m², dla których Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) (dalej: „Budynek”; łącznie Nieruchomość gruntowa oraz Budynek zwane są dalej jako „Nieruchomość”) na rzecz X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: „Kupujący”).

Budynek został oddany do używania w 2001 roku po uprzedniej przebudowie i ulepszeniu. Koszty tych prac przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku. Od tego czasu Budynek jest wykorzystywany jako biurowiec.

Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego z usługami w parterze i garażem podziemnym.

Sprzedawca oraz Kupujący są zarejestrowanymi czynnym podatnikami podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja będzie zrealizowana przez Sprzedawcę i Kupującego w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Poniżej Wnioskodawca opisuje precyzyjnie przedmiot Transakcji oraz sposób nabycia nieruchomości przez Sprzedawcę.

Przedmiot transakcji.

Nieruchomość położona jest na obszarze objętym ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszaru (…) w rejonie ulicy (…).

Budynek stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 roku poz. 725 - t.j. z późn. zm.).

Nieruchomość była przez wiele lat i jest obecnie wynajmowana przez Sprzedawcę na potrzeby biurowe w częściach przez kilka podmiotów na podstawie umów najmu, w związku z czym należy stwierdzić, że Nieruchomość wykorzystywana jest dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu świadczonych na rzecz innych podmiotów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę.

Sprzedawca przysługujący mu udział we współużytkowaniu wieczystym Nieruchomości gruntowej i współwłasności Budynku nabył na podstawie umowy przenoszącej przedsiębiorstwo na rzecz wspólnika na podstawie podziału majątku spółki w likwidacji sporządzonej 26 listopada 2014 roku oraz umowy przeniesienia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz współwłasności budynku sporządzonej dnia 14 grudnia 2015 roku.

Powyższe czynności skutkujące nabyciem Nieruchomości przez Sprzedawcę nie podlegały opodatkowaniu VAT, w związku z czym u Sprzedawcy nie wystąpił podatek naliczony VAT od nabycia Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedawca nie wybudował innych budynków lub budowli w jej obszarze, jak również nie dokonywał ulepszeń w Nieruchomości, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej.

Sprzedawca nie planuje dokonywania powyższych czynności przed planowaną Transakcją.

Po zakupie Nieruchomości, Sprzedawca prowadził i prowadzi działalność gospodarczą polegającą na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowej podmiotom trzecim, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Pytania

1)Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji, jeżeli Strony Transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, dostawa Nieruchomości będzie mogła być opodatkowana VAT?

2)Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na Transakcji przy założeniu, że Nieruchomość będzie służyła do działalności opodatkowanej VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanej przyporządkowane do pytania nr 1.

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej, dostawa Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji, jeżeli Strony Transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, dostawa Nieruchomości będzie mogła być opodatkowana VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanej przyporządkowane do pytania nr 2.

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej, w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na Transakcji przy założeniu, że Nieruchomość będzie służyła do działalności opodatkowanej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Uzasadnienie w odniesieniu do pytania nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, za którą - na podstawie art. 7 ustawy o VAT - uważa się przeniesienie do rozporządzania towarami, jak właściciel.

Za dostawę towarów uważa się również w szczególności zbycie prawa użytkowania wieczystego, w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT.

Pod pojęciem towaru ustawodawca w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, wskazał rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W przypadku obrotu nieruchomościami, budynki i budowle traktowane są jako rzeczy.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%.

Przy czym, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub całkowite zwolnienie z podatku.

Na gruncie zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku, istotne znaczenie mają regulacje zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i pkt 10a ustawy o VAT, w których ustawodawca przewidział zwolnienia dostawy nieruchomości spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy podkreślić, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.wybudowaniu lub

b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane powyżej w opisie dotyczącym Budynku, Budynek został oddany do używania jako biurowiec w 2001 r. i wtedy też rozpoczęto jego faktyczne użytkowanie. Zatem należy uznać, że wówczas doszło do jego pierwszego zasiedlenia. Planowana Transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto nie ulega wątpliwości, że od pierwszego zasiedlenia do planowanej Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się także NSA w wyroku z 14 maja 2015 roku o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 11 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.” W orzeczeniu tym NSA wskazał ponadto na ugruntowane stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w odniesieniu do stosowania analizowanego wyżej zwolnienia z VAT: „W orzecznictwie TS J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV, EU:C:201:461, pkt 21 wyraźnie wskazuje się, że przewidziane w art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy zwolnienie z VAT stosuje się do dostawy starych budynków lub ich części, wraz gruntem, na którym stoją.”

Takie rozumienie pierwszego zasiedlenia prowadzi do wniosku, że za pierwsze zasiedlenie należy uważać pierwszy moment rozpoczęcia użytkowania danego budynku.

W konsekwencji, należy uznać, że Transakcja będzie stanowiła dostawę budynku objętą zakresem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy dodatkowo wskazać, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Niemniej, przepis ten nie będzie miał zastosowania w analizowanym zdarzeniu przyszłym, gdyż zastosowanie będzie miał art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT dotyczące dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, co nie ma miejsca w opisanej sytuacji.

Ustawodawca przewidział ponadto możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy nieruchomości objętej zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2.planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3.adres budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego, Budynek został zasiedlony więcej niż dwa lata przed planowaną dostawą. Minął zatem wymagany do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, okres dwóch lat pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części. Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości będzie zatem korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Sprzedawca oraz Kupujący, po spełnieniu określonych przepisami ustawy o VAT warunków, będą mieć prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Łączne traktowanie dostawy działek i gruntu.

W przypadku Transakcji nie jest konieczne odrębne rozpatrywanie nabycia Nieruchomości gruntowej na której posadowiony jest Budynek.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się tę samą stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Takie stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 listopada 2019 roku (0114-KDIP1-1.401.481.2019.2.MMA).

Podsumowanie.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości, obejmującej Nieruchomość gruntową oraz Budynek, w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie Sprzedawca oraz Kupujący będą uprawnieni do złożenia stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania, przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę:

• interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2024 roku o sygn. 0114-KDIP1-3.401.157.2024.2.PRM,
• interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 czerwca 2023 roku o sygn. 011- KDIL3.401.292.2023.2.NW,
• interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 maja 2023 roku o sygn. 0111-KDIB3-1.401.181.20235.5.KO,
• interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 maja 2023 roku o sygn. 0111-KDIB3-2.401.139.2023.5.MGP.

Uzasadnienie w odniesieniu do pytania nr 2.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawcy faktury dotyczącej tej Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/11/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/11/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w (...) w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na wstępie należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość była przez wiele lat i jest obecnie wynajmowana przez Sprzedawcę na potrzeby biurowe w częściach przez kilka podmiotów na podstawie umów najmu.

W konsekwencji, dokonana przez Sprzedawcę sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/1:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/11/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/11/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/11/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/11/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży  jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Jednocześnie przepis ten ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Należy również wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wynika z wniosku, Budynek został oddany do używania w 2001 roku po uprzedniej przebudowie i ulepszeniu. Koszty tych prac przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku. Od tego czasu Budynek jest wykorzystywany jako biurowiec. Nieruchomość była przez wiele lat i jest obecnie wynajmowana przez Sprzedawcę na potrzeby biurowe w częściach przez kilka podmiotów na podstawie umów najmu.

A zatem, biorąc pod uwagę powyższy opis wskazać należy, że dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Tym samym, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa udziału wynoszącego ½ części budynku znajdującego się na działce o nr 2 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Odpowiednio zwolnieniem tym objętą będzie także dostawa udziału wynoszącego ½ w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o nr 2, na której budynek ten jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że dostawa udziału wynoszącego ½ części budynku oraz dostawa udziału wynoszącego ½ w prawie użytkowania wieczystego działki o nr 2, na której budynek ten jest posadowiony będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Sprzedawca wraz z Kupującym rozważa rezygnację ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wyżej wskazano ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa udziału wynoszącego ½ części budynku oraz dostawa udziału wynoszącego ½ w prawie użytkowania wieczystego działki o nr 2, na której budynek ten jest posadowiony będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, będą mogli Państwo zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy.

W takim przypadku, dostawa udziału wynoszącego ½ części budynku oraz dostawa udziału wynoszącego ½ w prawie użytkowania wieczystego działki o nr 2 w ramach dokonanej Transakcji, była w całości opodatkowana podatkiem VAT, w związku z rezygnacją ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na Transakcji przy założeniu, że Nieruchomość będzie służyła do działalności opodatkowanej VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 10 ust. 17 i 19 oraz art. 14.

Natomiast, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi: suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi;

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ww. ustawy

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 terminy składania deklaracji podatkowych ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego z usługami w parterze i garażem podziemnym.

Jak wskazano powyżej, jeśli przed dokonaniem dostawy udziału wynoszącego ½ części budynku oraz dostawy udziału wynoszącego ½ w prawie użytkowania wieczystego działki o nr 2,  będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

A zatem, mając na uwadze zaprezentowany opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w Nieruchomości. W analizowanym przypadku będą spełnione - przewidziane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyty przez Kupującego udział w nieruchomości będzie służył czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Tym samym, w przypadku, gdy Sprzedawca wystawi na rzecz Kupującego fakturę dokumentującą zbycie udziału wynoszącego ½ części budynku (wraz z udziałem wynoszącym ½ w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek jest posadowiony) z wykazaną kwotą podatku, to Kupujący będzie mógł skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tej faktury.

A zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 również należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.