Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 17 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczy uznania, że planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką, a także uznania, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, wpłynął 17 grudnia 2024 r.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 lutego 2025 r. (data wpływu 7 lutego 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X;

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1.Przedmiot składanego wniosku

X (dalej jako „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki Y sp. z o.o. (dalej jako „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:

(a)prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (...), przy ul. (...), składającej się z działek ewidencyjnych o numerach ewidencyjnych A, B, C, D (dalej „Działka D”), o łącznej powierzchni (...) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (dalej działki łącznie jako „Grunt”);

(b)prawo własności budynków posadowionych na Gruncie, tj. odpowiednio zlokalizowanych na działce ewidencyjnej o numerze A:

i.budynku niemieszkalnego o powierzchni zabudowy (...) m²,

ii.budynku magazynowego o powierzchni zabudowy (...) m² (dalej jako „Budynek Magazynowy”),

iii.budynku magazynowego o powierzchni zabudowy (...) m²;

iv.budynku niemieszkalnego o powierzchni zabudowy (...) m²

(dalej łącznie jako „Budynki”);

(c)prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli (oraz urządzeń budowlanych):

i.na działce o numerze ewidencyjnym A: zbiorniki silosy, parking dla oczekujących tirów, parking dla pracowników i gości, strefa rozładunku dla tirów wraz z placem, drogi wewnętrzne, place manewrowe, droga gruntowa za budynkiem, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie;

ii.na działce o numerze ewidencyjnym B: parking dla pracowników i gości, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie;

iii.na działce o numerze ewidencyjnym C: parking dla pracowników i gości, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie

(dalej łącznie jako „Budowle Naziemne”);

(d)prawo własności elementów infrastruktury podziemnej i naziemnej służące do dostaw wody oraz do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej, jak również infrastruktury gazowej, infrastruktury elektroenergetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, infrastruktury telekomunikacyjnej.

(dalej łącznie jako „Infrastruktura”)

(dalej Budowle Naziemne oraz Infrastruktura łącznie jako „Budowle”);

(e)prawo własności ogrodzenia zlokalizowanego na Działce D (dalej „Ogrodzenie”);

(dalej Grunt, Budynki, Budowle oraz Ogrodzenie łącznie jako „Nieruchomość”);

(f)inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego,

(dalej jako „Transakcja”).

Strony zamierzają zawrzeć Transakcję do końca (…) r.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.

2.Opis Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji

Nieruchomość jest własnością Zbywcy.

Prawo własności Nieruchomości (w tym istniejących ówcześnie Budynków i Budowli), co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej, zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży w dniu (...) r. od osoby fizycznej (dalej jako „Poprzedni Właściciel”). Umowa ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej również „VAT”).

W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Grunt był już częściowo zabudowany (m.in. Budynkiem Magazynowym i częścią Budowli związanych z Budynkiem Magazynowym) wybudowanymi przez wykonawcę (spółkę Z sp. z o.o. powiązaną z Poprzednim Właścicielem) na zlecenie Zbywcy (na podstawie umowy obejmującej zaprojektowanie i wybudowanie obiektu na zasadzie generalnego wykonawstwa - dalej jako „Umowa GW”). Usługi związane z budową infrastruktury magazynowej na Gruncie, nabywane przez Zbywcę w ramach Umowy GW, podlegały opodatkowaniu VAT, a Zbywca miał prawo do odliczenia VAT z tego tytułu (z którego skorzystał). Oddanie Budynków i Budowli wzniesionych w ramach Umowy GW do użytkowania nastąpiło w (…) r. a rozpoczęcie ich eksploatacji (jako centrum magazynowo-logistycznego) nastąpiło zasadniczo w (…) r. Po tej dacie na Gruncie były jeszcze wznoszone nowe obiekty przez Zbywcę (pozostałe Budynki oraz Budowle). Ostatni nowy obiekt (Budowla) zlokalizowany na Gruncie - wiata rozładunkowa - został oddany do użytkowania w (…) r.

Umowa sprzedaży nieruchomości pomiędzy Poprzednim Właścicielem a Zbywcą z (...) r. (obejmująca m.in. w całości Nieruchomość) formalnie przenosiła na nabywcę własność przenoszonego gruntu i zabudowy wzniesionej w ramach Umowy GW w (…) r. (zgodnie z zasadą superficies solo cedit). Natomiast przyjęta w przedmiotowej umowie cena sprzedaży za Nieruchomość uwzględniała fakt ponoszenia całości nakładów na budowę (finansowania) infrastruktury magazynowej na Nieruchomości przez Zbywcę (cena sprzedaży za Nieruchomość odpowiadała zatem zasadniczo wartości gruntu).

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli (zarówno Budynków i Budowli wykonanych na podstawie Umowy GW jak i wzniesionych już po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę), zostały zakwalifikowane dla celów księgowych oraz podatkowych przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynki i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej również jako „CIT”). W przypadku obiektów wzniesionych w ramach Umowy GW (Budynku Magazynowego i związanych z nim Budowli), koszt usług związanych z wytworzeniem tych obiektów Zbywca ujął w ich wartości początkowej.

Budynki i Budowle były przedmiotem licznych ulepszeń (modernizacji), które następowały już po oddaniu do użytkowania w (…) r. i rozpoczęciu w (…) r. komercyjnej eksploatacji pierwszych obiektów na Nieruchomości. W przypadku Budynku Magazynowego wartość tych modernizacji narastająco przekroczyła 30% jego wartości początkowej (w … r.). W przypadku pozostałych Budynków i Budowli (a także w zakresie Budynku Magazynowego po wspomnianym … r.) nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby narastająco 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca nie zamierza i nie będzie przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynkach i Budowlach), których wartość spowodowałaby przekroczenie narastająco 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Zbywca nie miał prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z nabyciem w (…) r. nieruchomości, której część stanowi zbywana w ramach transakcji Nieruchomość - z uwagi na brak opodatkowania tej transakcji VAT. Natomiast Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z usługami związanymi z budową (wytworzeniem) Budynku Magazynowego i Budowli wzniesionych w ramach Umowy GW realizowanych na rzecz Zbywcy (b) w związku z budową (wytworzeniem) nowych Budynków i Budowli przez Zbywcę (c) w związku z modernizacjami (ulepszeniami) Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, a także (d) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynków i Budowli (w tym ich doraźnych remontów).

Po nabyciu Nieruchomości w dniu (...) r., a następnie dobudowaniu (wytworzeniu) kolejnych obiektów i przeprowadzonych modernizacjach w obiektach zlokalizowanych na Nieruchomości przez Zbywcę, zarówno sama Nieruchomość jak i wchodzące w jej skład wszystkie Budynki oraz Budowle były cały czas wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy podlegającej opodatkowaniu VAT. Grunt, Budynki i Budowle, będące środkami trwałymi Zbywcy, stanowiły (i obecnie stanowią) centrum magazynowo-logistyczne w ramach podstawowej działalności Zbywcy jaką jest prowadzenie sprzedaży detalicznej.

Dodatkowo Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane w lub na Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest częściowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”), obejmującym działki ewidencyjne numer B i D, z przeznaczeniem pod zabudowę przemysłową i usługi (tereny przemysłu i usług). Wchodzące w skład Nieruchomości obiekty zlokalizowane na działkach nie objętych MPZP zostały wzniesione na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności zasadnicza część zabudowy Nieruchomości, tj. Budynki i Budowle (w tym największy Budynek Magazynowy) wybudowane w roku (…) na działce ewidencyjnej nr A, zostały wzniesione na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej przez Wójta z dnia (...) r.

3.Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez spółkę XX (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, obiekty handlowe, hotele, obiekty rekreacyjne, związane z opieką zdrowotną i edukacją) zlokalizowane w (...) i w innych państwach Unii Europejskiej (m.in. w Polsce).

Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu VAT.

Przy nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca planuje zawarcie umowy najmu całej Nieruchomości z obecnym właścicielem (Zbywcą) - w ramach tzw. leasingu zwrotnego.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką należąca do Grupy Y zajmującej się handlem detalicznym. Zbywca jest właścicielem (...) w Polsce w oparciu o które prowadzi działalność handlową.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje zbywaną Nieruchomość w całości jako magazyn i centrum dystrybucyjne, a więc do celów wsparcia prowadzonej handlowej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że:

(a)Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

(b)Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;

(c)poza Nieruchomością, Zbywca jest właścicielem szeregu innych nieruchomości i aktywów rzeczowych w Polsce (tj. Nieruchomość nie jest jedynym wysokocennym i kluczowym aktywem Zbywcy);

(d)Zbywca zatrudnia znaczną liczbę pracowników i współpracowników (zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych), a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane własnymi zasobami kadrowymi oraz na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

W dniu (...) r. Zbywca nabył od Poprzedniego Właściciela nieruchomość objętą księgą wieczystą KW nr (...) położoną w (...) (gmina (...), województwo (...)), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach E, F, B i C, o łącznej powierzchni (...) m². Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wspomniana nieruchomość nabyta przez Zbywcę obejmowała w całości m.in. Nieruchomość, będącą przedmiotem Transakcji planowanej przez Strony.

Opisana nieruchomość została nabyta przez Poprzedniego Właściciela od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży, zawartej między tymi podmiotami dnia (...) roku.

W dniu (...) r., na mocy decyzji Burmistrza, część z działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość nabytą przez Zbywcę od Poprzedniego Właściciela w (…) r. została podzielona. Podział ten dotyczył:

(a)działki ewidencyjnej o numerze F o powierzchni (...) ha - która została podzielona na działkę o numerze D o powierzchni (...) ha oraz działkę o numerze G o powierzchni (...) ha (wchodzącą w skład Nieruchomości zbywanej w ramach Transakcji);

(b)działki ewidencyjnej o numerze E o powierzchni (...) ha - która została podzielona na działkę o numerze H o powierzchni (…) ha oraz działkę o numerze A o powierzchni (…) ha (wchodzącą w skład Nieruchomości zbywanej w ramach Transakcji).

Jak wskazano powyżej, w momencie nabycia Nieruchomości była ona już w większości zabudowana obecnymi obiektami (Budynkami i Budowlami), w tym największym Budynkiem Magazynowym.

Zbywca już po nabyciu Nieruchomości, wybudował (wytworzył) na Nieruchomości dodatkowe obiekty, w tym zakresie m.in. w (…) r. do użytkowania zostało oddane połączenie drogowe. Ostatni z nowych obiektów - wiata rozładunkowa - na Nieruchomości został oddany do użytkowania w (…) r.

Poszczególne Budynki i Budowle, jak wskazano powyżej, były następnie przedmiotem licznych remontów i modernizacji (ulepszeń) realizowanych przez Zbywcę, przy czym ostatnie z ulepszeń obiektów, których wartość przekraczałaby narastająco 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT, dotyczyło Budynku Magazynowego i miało miejsce w (...) r.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1.Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu, Budynków, Budowli oraz Ogrodzenia) - opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2.prawa autorskie do projektów budowlanych Budynków (wyłącznie w zakresie posiadanym przez Zbywcę na moment Transakcji).

Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia Wniosku, intencją Wnioskodawców jest kontynuowanie dotychczasowej działalności Zbywcy na Nieruchomości - z tym że już jako najemcy całej Nieruchomości, po uprzednim zwarciu umowy jej najmu pomiędzy Nabywcą, będącym nowym właścicielem (jako wynajmującym), a Zbywcą (jako najemcą). W tym zakresie Wnioskodawcy planują ponadto utrzymanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami, zawartych przez Zbywcę, których stroną pozostanie Zbywca (jako najemca).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

2.praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3.dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4.praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5.praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6.środków pieniężnych Zbywcy;

7.pracowników Zbywcy;

8.praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

9.zobowiązań finansowych Zbywcy, w tym w szczególności zobowiązań związanych z Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Umowa o zarządzanie Nieruchomością: obecnie Zbywca nie posiada umowy o zarządzanie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu własne zasoby kadrowe Zbywcy oraz w oparciu o zewnętrznych profesjonalnych usługodawców);

- Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest kontynuowanie zawartych przez Zbywcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości;

- Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem "zakładu pracy" Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (o ile zasadność i prawidłowość takiego działania nie zostanie zakwestionowana w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku jeszcze przed Transakcją).

Końcowo, Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT - Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów w ramach Transakcji).

6.Opis działalności Nabywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu.

Tym samym po Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT (długoterminowego najmu).

Mając na uwadze, że:

(1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, której Zbywca nie posiada, ani pracownicy Zbywcy odpowiedzialni za zarządzanie Nieruchomością;

(2)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdzie majątek ruchomy stanowiący wyposażenie Budynków, a także sprzęt oraz maszyny i urządzenia wykorzystywane prze Zbywcę na potrzeby działalności logistyczno-magazynowej prowadzonej na Nieruchomości;

(3)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

(4)nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:

1)zarządzanie Nieruchomością,

2)świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

3)zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Z kolei Zbywca po Transakcji będzie kontynuował na Nieruchomości swoją dotychczasową działalność w tej lokalizacji (tj. magazynowo-logistyczną) zasadniczo w niezmienionym zakresie - z tym że już jako najemca Nieruchomości w ramach umowy najmu długoterminowego, którą Strony zamierzają zawrzeć przy zawieraniu Transakcji. Niezależnie od powyższego, po Transakcji Zbywca będzie prowadził w dalszym ciągu swoją zasadniczą działalność (tj. działalność handlową) w pozostałych lokalizacjach, a Transakcja nie będzie w żaden sposób rzutować na tę działalność Zbywcy.

W uzupełnieniu wniosku – w odpowiedzi na pytanie Organu:

1.Czy opisane we wniosku budynki i budowle znajdujące się na działkach nr A, B oraz C stanowią budynki/budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) – odpowiedzieli Państwo, że:

Wszystkie opisane we Wniosku budynki i budowle znajdujące się na działkach nr D, A, B oraz C, poza Ogrodzeniem stanowiącym urządzenie budowlane, stanowią budynki/budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

2.Czy ogrodzenie znajdujące się na działce nr D stanowi budowlę czy urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane? Proszę jednoznacznie wskazać – odpowiedzieli Państwo, że:

W świetle orzecznictwa dotyczącego oceny statusu ogrodzeń na gruncie prawa budowlanego (w tym m.in. powołanego we Wniosku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 102/14), Ogrodzenie znajdujące się na działce nr D należy zakwalifikować jako „urządzenie budowlane” w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

3.Jeżeli ogrodzenie znajdujące się na działce nr D stanowi budowlę, to proszę wskazać (…) – odpowiedzieli Państwo, że:

Jak Wnioskodawca wskazał we Wniosku i w odpowiedzi na pytania powyżej, Ogrodzenie znajdujące się na działce nr D należy zakwalifikować jako „urządzenie budowlane”, a nie jako „budowlę” w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. W związku z taką kwalifikacją poniższe dodatkowe pytania doprecyzowujące Organu pozostają bezprzedmiotowe.

Tym niemniej w przypadku zajęcia przez Organ odmiennego stanowiska w zakresie kwalifikacji Ogrodzenia – tj. uznania Ogrodzenia za budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane i dla potrzeb podatku VAT – w ocenie Wnioskodawców zastosowanie znajdą poniższe komentarze.

a)kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne ww. ogrodzenia?

W przypadku uznania Ogrodzenia za budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane i dla celów regulacji w zakresie VAT, w ocenie Wnioskodawców do jego pierwszego zasiedlenia doszłoby, jak w przypadku pozostałych Budowli opisanymi we Wniosku, w momencie oddania do użytkowania i rozpoczęcia eksploatacji – tj. najprawdopodobniej w (…) r., ale najpóźniej w (…) r.

b)czy były ponoszone/będą ponoszone do momentu Transakcji wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ww. ogrodzenia, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Jeśli tak, należy wskazać:

Do momentu Transakcji nie były ponoszone tego typu wydatki na Ogrodzenie.

- kiedy takie wydatki były ponoszone?

Nie dotyczy.

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie ogrodzenia, będącego przedmiotem sprzedaży, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie dotyczy.

- czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. ogrodzenia?

Nie dotyczy.

- czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. ogrodzenia po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat?

Nie dotyczy.

4.o wskazanie numeru działki/działek na której/ych znajduje się „wiata rozładunkowa” – odpowiedzieli Państwo, że:

Wiata rozładunkowa znajduje się na działce ewidencyjnej numer A.

5.Czy „wiata rozładunkowa” stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane – odpowiedzieli Państwo, że:

Wiata rozładunkowa stanowi „budowlę” w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

6.Numeru działki/działek, na której/ych znajdują się elementy infrastruktury podziemnej i naziemnej służące do dostaw wody oraz do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej, jak również infrastruktury gazowej, infrastruktury elektroenergetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, infrastruktury telekomunikacyjnej – odpowiedzieli Państwo, że:

W odniesieniu do konkretnych działek wchodzących w skład Nieruchomości, znajdują się na nich następujące elementy Infrastruktury, stanowiące do momentu Transakcji własność Zbywcy:

Działka D:

-sieć wodociągowa,

Działka C:

-sieć wodociągowa,

-sieć kanalizacyjna,

-sieć elektroenergetyczna.

Działka B:

-sieć elektroenergetyczna,

-sieć kanalizacyjna,

-sieć wodociągowa,

-zbiornik retencyjny,

-oczyszczalnia.

Działka A:

-sieć kanalizacyjna,

-sieć wodociągowa,

-sieć elektroenergetyczna,

-sieć telekomunikacyjna,

-studnia poboru wody,

-zbiornik nieczystości,

-podziemny zbiornik na olej opałowy,

-podziemny zbiornik wody.

Jednocześnie Wnioskodawcy pragną podkreślić, że od momentu wybudowania i oddania do eksploatacji w (…) r., wyżej wymienione elementy Infrastruktury nie były przedmiotem modernizacji (ulepszeń) przekraczających 30% ich wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie podatku dochodowego.

W umowie sprzedaży Nieruchomości z dnia (...) r. Wnioskodawcy objęli oświadczeniem o rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania tym podatkiem wszystkich Budowli (w tym elementów infrastruktury naziemnej i podziemnej) zlokalizowanych na Nieruchomości, które były objęte fakultatywnym zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Oświadczenie to objęło zatem również elementy sieci wodociągowej zlokalizowanej na Działce D oraz, z ostrożności, Ogrodzenie zlokalizowane na tej działce.

7.Czy elementy Infrastruktury podziemnej i naziemnej służące do dostaw wody oraz do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej, jak również infrastruktury gazowej, infrastruktury elektroenergetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, infrastruktury telekomunikacyjnej – do których Zbywcy przysługuje prawo własności – stanowią budynki lub budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane – odpowiedzieli Państwo, że:

Opisane we Wniosku elementy Infrastruktury podziemnej i naziemnej służące do dostaw wody oraz do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej, jak również infrastruktury gazowej, infrastruktury elektroenergetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, infrastruktury telekomunikacyjnej – do których Zbywcy przysługuje prawo własności – stanowią budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

8.Czy miało miejsce ponowne „pierwsze zasiedlenie” Budynku Magazynowego (tj. oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) po jego ulepszeniach, których wartość przekroczyła w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym 30% jego wartości początkowej? Jeśli tak, to proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia – odpowiedzieli Państwo, że:

Budynek Magazynowy, po modernizacjach których wartość w (...) r. przekroczyła w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym 30% jego wartości początkowej, był eksploatowany i wykorzystywany przez Zbywcę w jego działalności gospodarczej. Tym samym do kolejnego „pierwszego zasiedlenia” Budynku Magazynowego w rozumieniu regulacji ustawy VAT po jego modernizacji doszło w (...) r.

9.Czy planowana transakcja miała już miejsce? Jeśli nie, to proszę podać datę planowanej transakcji oraz wskazać czy do dnia transakcji minie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynku Magazynowego po jego ulepszeniu w (...) r. – odpowiedzieli Państwo, że:

Planowana Transakcja została zawarta przez Strony w dniu (...) r.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

1.Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką - częściowo obligatoryjnie, a częściowo na skutek rezygnacji przez Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia od opodatkowania VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (na podstawie zgodnego oświadczenia Wnioskodawców o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z wymogami art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT)?

3.Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której Strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania Transakcji VAT (w zakresie w jakim będzie to możliwe), z uwagi na planowane wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką - częściowo obligatoryjnie, a częściowo na skutek rezygnacji przez Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia od opodatkowania VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (na podstawie zgodnego oświadczenia Wnioskodawców o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z wymogami art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT).

Ad.3

Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania Transakcji VAT (w zakresie w jakim będzie to możliwe), z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ew. prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I.          Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

II.         Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz stanowiskiem prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 listopada 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.567.2021.2.BS oraz z 2 lipca 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.236.2024.3.AB) należy przyjąć, że do zdefiniowania pojęcia przedsiębiorstwa należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

(1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

(2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

(3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

(4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

(5)koncesje, licencje i zezwolenia;

(6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

(7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

(8)tajemnice przedsiębiorstwa;

(9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy VAT, gdyż nie będzie stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Strony wskazują, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, której Zbywca nie posiada, ani pracownicy Zbywcy, w tym w szczególności pracownicy odpowiedzialni za zarządzanie Nieruchomością;

- majątek ruchomy stanowiący wyposażenie Budynków, a także sprzęt oraz maszyny i urządzenia wykorzystywane prze Zbywcę na potrzeby działalności logistyczno-magazynowej prowadzonej na Nieruchomości;

- prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

- tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne Zbywcy;

- zobowiązania finansowe Zbywcy, w tym w szczególności zobowiązania związane z Nieruchomością.

Powyższe jednoznacznie potwierdza, że Transakcja nie dotyczy przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

III.        Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za ZCP

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie może być uznany za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, pozostających w takich wzajemnych relacjach, w których można mówić o nich jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Dodatkowo elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Uzasadniając powyżej dlaczego Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa, Wnioskodawcy wykazali, że w ramach transakcji Nabywca nie nabędzie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań Zbywcy, które są przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych a jedynie Nieruchomość jako samodzielne aktywo.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, że Nabywca nie będzie mógł prowadzić działalności gospodarczej w zakresie logistyki wyłącznie w oparciu o Nieruchomość tj. bez zaangażowania istotnych dodatkowych aktywów w postaci własnych pracowników, zaangażowania lub nabycia odpowiedniego know-how, środków finansowych lub zawarcia z wyspecjalizowanym podmiotem umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców Nieruchomość nie spełnia opisanych w pkt 1, 3 i 4 powyżej, warunków, które pozwalałyby na uznanie jej za ZCP.

Odnośnie do wyodrębnienia Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, Wnioskodawcy wskazują, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako osobna jednostka organizacyjna (np. wydział) na podstawie odpowiednich dokumentów wewnętrznych (np. regulaminu). Jednocześnie wskazujemy, że Zbywca prowadzi ewidencję, która pozwala na przypisanie przychodów i kosztów związanych z wykorzystywaniem przez niego Nieruchomości.

Wnioskodawcy podkreślają, że aby dany zespół składników majątku stanowił ZCP opisane wyżej przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie. Tym samym Nieruchomość w ocenie Wnioskodawców nie stanowi ZCP.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców dotyczące statusu Nieruchomości, znajduje potwierdzenie również w treści objaśnień podatkowych Ministerstwo Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i.zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i.przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii.nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i.angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii.podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii.umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.umowy zarządzania aktywami;

iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli oraz niektóre prawa ściśle związane z Nieruchomością.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości, (b) umowa o zarządzanie nieruchomością (lub pracownicy Zbywcy zajmujący się tym zarządzaniem), (c) umowa o zarządzania aktywami (lub pracownicy Zbywcy zajmujący się tym zarządzaniem), (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością, czy też (e) aktywa rzeczowe Zbywcy związane z działalnością magazynowo-logistyczną Zbywcy prowadzoną na Nieruchomości.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli samą Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy o zarządzanie Nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W kontekście oceny ew. możliwości wyłączenia przedmiotu analizowanej Transakcji z zakresu VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT, jeszcze większe znaczenie ma kwestia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę.

W celu wyjaśnienia zagadnienia „kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę”, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 3) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy realizowanej w nieruchomości, lecz planuje wynająć ją zbywcy (dotychczasowemu właścicielowi), który z kolei będzie kontynuował w niej swoją dotychczasową działalność, ale już jako najemca (tzw. leasing zwrotny - jak w rozpatrywanej w niniejszym wniosku sprawie): „Przykład 3. Przedmiotem transakcji jest nieruchomość (niezależnie czy jest ona wynajmowana przez zbywcę, czy też zbywca prowadzi w niej jakąkolwiek inną działalność gospodarczą, np. produkcyjną), która następnie ma zostać przez nabywcę oddana zbywcy do używania na podstawie umowy leasingu (tzw. sale and leaseback) lub innej umowy o podobnym charakterze”. W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że „W takim przypadku dostawa nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że zasadniczym ekonomicznym celem transakcji leasingu zwrotnego jest udzielenie przez nabywcę finansowania na rzecz zbywcy, a nie kontynuacja działalności zbywcy”.

W sytuacji gdzie Zbywca Nieruchomości prowadzi na niej działalność zgodną z profilem biznesowym Zbywcy (działalność magazynowo-logistyczną wspierająca działalność handlową Zbywcy), a Nabywca, prowadzący głównie działalność w zakresie najmu długoterminowego (i w takim celu planujący nabycie Nieruchomości) - w ocenie Wnioskodawców Nabywca jednoznacznie nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy (przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy i plany biznesowe względem Nieruchomości są różne). Tym samym, w efekcie brak jest możliwości stwierdzenia że w toku rozważanej Transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP Zbywcy.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części przede wszystkim ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku (Nieruchomość) będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

IV.Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 [zmodyfikowane, w zakresie Działki D, pismem z 7 lutego 2025 r.]

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości w postaci budynków oraz budowli i ich części.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zatem stanowiła dostawę towarów - prawa własności do Gruntu, wraz z posadowionymi na nim Budynkami oraz Budowlami (a także Ogrodzeniem).

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wszystkie działki ewidencyjne wchodzące w skład Gruntu, poza Działką D, są jednoznacznie zabudowane Budynkami oraz Budowlami.

W kontekście posiadania „zabudowanego” charakteru, w ocenie Wnioskodawcy pewne wątpliwości może budzić status naniesień na Działce D z uwagi na fakt, iż jedynym obiektem zlokalizowanym na tej działce jest Ogrodzenie, co do którego w ocenie Wnioskodawcy istnieją wątpliwości czy można je traktować jako „budowlę” dla celów VAT na potrzeby przedmiotowej Transakcji.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do aktualnie obowiązujących przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm. - dalej „Prawo Budowlane”), gdyż planowana Transakcja będzie miała miejsce jeszcze w bieżącym roku.

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa Budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa Budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle łącznej wykładni powyższych definicji, w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych i sądów administracyjnych przeważa stanowisko zgodnie z którym obiekty takie jak ogrodzenie stanowią „urządzenia budowlane”, które nie są samodzielnymi „budowlami”. Zgodnie z tym podejściem, zdaniem Wnioskodawcy również oceniając Ogrodzenie na Działce D dla potrzeb analizy skutków Transakcji w VAT, należałoby przyjąć, że nie stanowi ono „budowli”, ani tym bardziej „budynku”, lub części takich obiektów.

W tym zakresie można odwołać się do stanowiska prezentowanego w przedmiotowej kwestii przez sądy administracyjne. Przykładowo, można w tym miejscu przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2015 r. (sygn. akt I FSK 102/14), w którym czytamy m.in., że:

„Ogrodzenia nie można też, wbrew temu co podnosi skarżący, zakwalifikować do budowli. U.p.t.u. nie definiuje pojęcia budowli. Chcąc zdefiniować to pojęcie, można posłużyć się wykładnią systemową zewnętrzną. W Prawie budowlanym ustawodawca krajowy w art. 3 pkt 3 definiuje ogólnie pojęcie budowli, wskazując przy tym przykłady budowli. Wśród tych przykładów nie wymienia się ogrodzenia. Ogrodzenie traktowane jest jak urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym (vide art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Według Słownika języka polskiego pod redakcją M. Szymczaka (PWN Warszawa 1993, tom 2, „ogrodzenie - to co ogradza, to czym coś jest ogrodzone”. Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem które ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych. Przyjęcie stanowiska skarżącego oznaczałoby, że inaczej należałoby traktować ogrodzenie w zależności od tego, czy grunt zabudowany jest budynkiem, czy też nie, co nie ma żadnego uzasadnienia. To ostatnie stanowisko wyrażone zostało przez NSA w wyroku z 17 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 918/11 przywołanym przez WSA. Stanowisko to Naczelny Sąd Administracyjny w tym składzie w pełni podziela”.

Stanowisko to znajduje również potwierdzenie w praktyce organów podatkowych. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.377.2023.2.MMA, organ wskazał m.in., że: „(...) ogrodzenie oraz latarnie (...) stanowią urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy do ich sprzedaży, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie wystąpi dostawa budynków ani budowli, do której można by „przypisać” grunt”.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców Działkę D należy uznać za grunt niezabudowany dla celów VAT. Tym samym dla oceny sposobu jej dostawy w ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT należy zbadać czy Działka D spełnia definicję „terenu budowlanego”.

W myśl przywołanego powyżej art. 2 pkt 33 ustawy o VAT „tereny budowlane” to grunty przeznaczone pod zabudowę m.in. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działka D jest objęta MPZP, z przeznaczeniem pod zabudowę przemysłową i usługi (tereny przemysłu i usług). W konsekwencji, Działka D spełnia definicję „terenu budowlanego”. To z kolei oznacza, że jej dostawa w ramach planowanej Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, lecz będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, zgodnie z właściwą stawką tego podatku.

W uzupełnieniu wniosku przeformułowali Państwo częściowo własne stanowisko w sprawie:

Z uwagi na dokonaną weryfikację zabudowy na Działce D, tj. zidentyfikowanie elementów sieci wodociągowej stanowiącej część budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, Wnioskodawcy pragną zmodyfikować częściowo swoje stanowisko w zakresie pytania nr 2 postawionego we Wniosku (w zakresie sposobu opodatkowania Działki D i zlokalizowanych na niej obiektów).

W konsekwencji dokonanych korekt ustaleń w zakresie stanu faktycznego zabudowy zlokalizowanej na Nieruchomości, zdaniem Wnioskodawców Działkę D należy uznać dla celów VAT za grunt zabudowany budowlą w postaci elementów sieci wodociągowej (dalej „Sieć Wodociągowa D”).

Stanowisko odnośnie kwalifikacji sieci wodociągowych jako budowli dla celów VAT znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych w analogicznych sprawach. Przykładowo w interpretacji z dnia 8 grudnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.651.2023.2.MG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdził m.in., że:

„(…) dostawa budowli w postaci części sieci wodociągowej znajdującej się na działce nr 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budowli upłyną co najmniej 2 lata. Ponadto-jak Pan wskazał w opisie sprawy - wewnętrzna sieć wodociągowa oraz studnia wodomierzowa są własnością Upadłego oraz od momentu ich pierwszego użycia nie były one ulepszane, w rozumieniu art. 2 pkt 14 pkt b ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy budowli w postaci części sieci wodociągowej zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że zbycie części sieci wodociągowej położonej na działce nr 1 wraz z przynależnym do niej urządzeniem budowlanym oraz z prawem własności tej działki, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.”

Sieć Wodociągowa D była przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” w momencie jej oddania do użytkowania i rozpoczęcia eksploatacji w (…) r., a ponadto nie była później przedmiotem modernizacji i ulepszeń przekraczających 30% jej wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. W konsekwencji, w zakresie jej dostawy w ramach Transakcji znalazło zastosowanie fakultatywne zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie Wnioskodawcy pragną wskazać, że w zawartej umowie sprzedaży Nieruchomości z (...) r. z ostrożności Wnioskodawcy objęli oświadczeniem o rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania tym podatkiem, w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, wszystkie Budowle zlokalizowane na Nieruchomości podlegające temu fakultatywnemu zwolnieniu (w tym elementy Infrastruktury obejmujące m.in. Sieć Wodociągową D).

Podsumowując:

(a)z uwagi na rezygnację przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT względem wszystkich Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem (w tym także Sieci Wodociągowej D oraz Ogrodzenia /ze względów ostrożnościowych/), dostawa tych Budynków oraz Budowli w całości podlegała opodatkowaniu VAT;

(b)dostawa Budynku Magazynowego była objęta obligatoryjnym opodatkowaniem VAT, zgodnie z właściwą stawką tego podatku

- a w efekcie sprzedaż wszystkich Budynków i Budowli (w tym Infrastruktury), a także dostawa prawa własności Gruntu w zakresie działek ewidencyjnych na których są one posadowione, podlegała opodatkowana VAT, zgodnie z właściwą stawką tego podatku (zgodnie z brzemieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców cała Transakcja zbycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT (z uwzględnieniem przedstawionych powyżej zróżnicowanych podstaw dla wystąpienia takiego opodatkowania).

W pozostałym zakresie stanowisko Wnioskodawców przedstawione we Wniosku pozostaje bez zmiany.

Z kolei dostawa prawa własności Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości, poza wspomnianą powyżej Działką D, z uwagi na istniejące naniesienia (zabudowę w postaci Budynków i Budowli) nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, lecz będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków i Budowli (lub ich części) posadowionych na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-wybudowaniu, lub

-ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” wszystkich Budynków oraz Budowli, poza Budynkiem Magazynowym, doszło w latach (...) - tj. w momencie oddania użytkowania i rozpoczęcia eksploatacji poszczególnych Budynków i Budowli w działalności Zbywcy (dla większości obiektów był to … r.). Z uwagi na brak późniejszych modernizacji ww. Budynków (poza Budynkiem Magazynowym) i Budowli których wartość narastająco przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej w rozumieniu regulacji CIT, należy stwierdzić, że „pierwsze zasiedlanie” tych obiektów miało zatem miejsce ponad dwa lata przed datą złożenia przedmiotowego wniosku (najpóźniej w … r.).

W przypadku Budynku Magazynowego, do jego „pierwszego zasiedlenia” doszło w (…) r. - tj. w momencie oddania go do użytkowania i rozpoczęcia jego eksploatacji. Natomiast z uwagi na istotne modernizacje przeprowadzone przez Zbywcę w Budynku Magazynowym w latach (…), w (...) r. doszło narastająco do ulepszenia tego budynku łącznie o ponad 30% jego wartości początkowej w rozumieniu regulacji CIT, a tym samym do jego ponownego „pierwszego zasiedlenia” (w (...) r.). Po tej dacie w Budynku Magazynowym były prowadzone dalsze modernizacje, natomiast narastająco, do dnia złożenia przedmiotowego wniosku, nie przekroczyły one łącznie 30% jego wartości początkowej. Tym samym na moment zawarcia planowanej Transakcji (tj. do końca … r.) nie minął dwa lata od ponownego „pierwszego zasiedlenia” Budynku Magazynowego w rozumieniu regulacji ustawy o VAT.

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, Zbywca nie przeprowadza ani nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość narastająco przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do wszystkich Budynków oraz Budowli, poza Budynkiem Magazynowym, upłynęło już więcej niż dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT - w planowanej dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania do dostawy tych Budynków i Budowli (i związanej z nimi części Gruntu) zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W efekcie do ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie. W przypadku Budynku Magazynowego, z uwagi na brak upływu dwóch lat od ponownego „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji ustawy o VAT na moment planowanej Transakcji, jego dostawa (oraz dostawa związanej z nim części Gruntu) nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynków (w tym Budynku Magazynowego) oraz Budowli, nie będzie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w omówionym powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowane Budynki (poza Budynkiem Magazynowym) oraz Budowle, nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak wykazano powyżej, będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast również w przypadku Budynku Magazynowego, przesłanki obligatoryjnego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będą spełnione, gdyż Zbywca: (a) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wybudowaniem Budynku Magazynowego (w ramach Umowy GW), a ponadto (b) ponosił wydatki na ulepszenie Budynku Magazynowego w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a które były wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku. Tym samym, do całego przedmiotu Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem (a w konsekwencji związanego z nimi prawa własności Gruntu) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT. Jednocześnie Wnioskodawcy pragną podkreślić, że ze względów ostrożnościowych oraz z uwagi na fakt, że Transakcja może zostać zawarta jeszcze przed otrzymaniem interpretacji podatkowej na podstawie przedmiotowego wniosku, Strony planują objąć ww. oświadczeniem o rezygnacji ze zwolnienia z VAT również dostawę Działki D.

W przypadku Budynku Magazynowego (i związanej z nim części Gruntu) jego dostawa w ramach Transakcji nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na żadnej z analizowanych podstaw prawnych wynikających z regulacji ustawy o VAT. Tym samym dostawa Budynku Magazynowego (i związanej z nim części Gruntu) będzie objęta obligatoryjnym opodatkowaniem VAT, zgodnie z właściwą stawką.

Podsumowując:

(a)z uwagi na planowaną rezygnację przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT względem Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem (w tym także Ogrodzenia, gdyby organ przyjął w rozstrzygnięciu, że jednak należy je traktować jako „budowlę” dla celów VAT a Działkę D jako „zabudowaną”), dostawa tych Budynków oraz Budowli będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT;

(b)dostawa Budynku Magazynowego będzie objęta obligatoryjnym opodatkowaniem VAT, zgodnie z właściwa stawką

- a w efekcie sprzedaż wszystkich Budynków i Budowli a, także dostawa prawa własności Gruntu w zakresie działek ewidencyjnych na których są one posadowione, będzie podlegać opodatkowana VAT, zgodnie z właściwą stawką tego podatku (zgodnie z brzemieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT);

(c)dostawa Działki D będzie stanowić dostawę niezbudowanego gruntu spełniającego definicję „terenu budowlanego” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w rezultacie będzie objęta obligatoryjnym opodatkowaniem VAT (przyjmując stanowisko Wnioskodawców, że naniesienie w postaci Ogrodzenia na tej działce nie stanowi zabudowy w postaci „budowli” w rozumieniu ustawy o VAT).

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców cała Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT (z uwzględnieniem przedstawionych powyżej ew. zróżnicowanych podstaw dla wystąpienia takiego opodatkowania).

3.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził na niej działalność polegającą na długoterminowym wynajmie. Taki typ działalności, tj. wynajem nieruchomości - podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będzie wykorzystana nabyta Nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, po rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania (w zakresie w jakim zwolnienie to znajdzie zastosowanie), nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. ”zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca zamierza nabyć przysługujące Zbywcy:

-prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek o nr A, B, C, D;

-prawo własności budynków posadowionych na Gruncie, tj. odpowiednio zlokalizowanych na działce ewidencyjnej o numerze A:

- budynku niemieszkalnego o powierzchni zabudowy (…) m²,

- budynku magazynowego o powierzchni zabudowy (…) m²,

- budynku magazynowego o powierzchni zabudowy (…) m²;

- budynku niemieszkalnego o powierzchni zabudowy (…) m²;

-prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli (oraz urządzeń budowlanych):

- na działce o numerze ewidencyjnym A: zbiorniki silosy, parking dla oczekujących tirów, parking dla pracowników i gości, strefa rozładunku dla tirów wraz z placem, drogi wewnętrzne, place manewrowe, droga gruntowa za budynkiem, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie; wiata rozładunkowa;

- na działce o numerze ewidencyjnym B: parking dla pracowników i gości, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie;

- na działce o numerze ewidencyjnym C: parking dla pracowników i gości, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie;

-prawo własności elementów infrastruktury podziemnej i naziemnej służące do dostaw wody oraz do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej, jak również infrastruktury gazowej, infrastruktury elektroenergetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, infrastruktury telekomunikacyjnej;

-prawo własności ogrodzenia oraz sieci wodociągowej zlokalizowanych na Działce D;

-inne składniki majątkowe.

Zbywca wykorzystuje zbywaną Nieruchomość do celów wsparcia prowadzonej handlowej działalności gospodarczej jako magazyn i centrum dystrybucyjne.

Wskazali Państwo, że intencją Wnioskodawców jest kontynowanie dotychczasowej działalności Zbywcy na Nieruchomości - z tym że już jako najemcy całej Nieruchomości, po uprzednim zwarciu umowy jej najmu pomiędzy Nabywcą, będącym nowym właścicielem (jako wynajmującym), a Zbywcą (jako najemcą). W tym zakresie planują Państwo utrzymanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami, zawartych przez Zbywcę, których stroną pozostanie Zbywca (jako najemca).

Podali Państwo, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności:

1. innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

2.praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3.dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4.praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6. środków pieniężnych Zbywcy;

7. pracowników Zbywcy;

8. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

9. zobowiązań finansowych Zbywcy, w tym w szczególności zobowiązań związanych z Nieruchomością.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Co istotne, poza zbywaną Nieruchomością, Zbywca jest właścicielem szeregu innych nieruchomości i aktywów rzeczowych w Polsce (tj. przedmiotowa Nieruchomość nie jest jedynym wysokocennym i kluczowym aktywem Zbywcy).

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział; Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu.

Ponadto, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, której Zbywca nie posiada, ani pracownicy Zbywcy odpowiedzialni za zarządzanie Nieruchomością jak również prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy  - nie zostaną przeniesienia na Nabywcę w związku z Transakcją.

Wskazali Państwo, że nie dojdzie również do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę.

Podali Państwo, że w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni zarządzanie Nieruchomością, świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że zbywana część majątku nie została formalnie wydzielona w strukturze Sprzedającego jako jego dział, wydział czy też oddział.

Z podanych okoliczności wynika również, że przedmiot Transakcji – Nieruchomość – nie działa jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, więc warunek wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełniony.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że Państwo – nabywca Nieruchomości – nie będą kontynuowali działalności w dotychczasowym zakresie w jakim jest ona obecnie prowadzona przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. Podali Państwo, że zamierzają być stroną transakcji o charakterze najmu zwrotnego. Opis sprawy wskazuje, że nie zamierzają Państwo kontynuować działalności Zbywcy realizowanej z wykorzystaniem Nieruchomości, lecz planują wynająć ją Zbywcy, który będzie kontynuował w niej swoją dotychczasową działalność, z tym że już nie jako jej właściciel lecz jako najemca.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomości (działki nr A, B, C, D z posadowionymi na nich budynkami, budowlami i urządzeniami), które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką - częściowo obligatoryjnie, a częściowo na skutek rezygnacji przez Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia od opodatkowania VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (na podstawie zgodnego oświadczenia Wnioskodawców o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z wymogami art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, prawo własności Nieruchomości (w tym istniejących ówcześnie Budynków i Budowli), zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży w dniu (...) r.

W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Grunt był już częściowo zabudowany (m.in. Budynkiem Magazynowym i częścią Budowli związanych z Budynkiem Magazynowym) wybudowanymi przez wykonawcę na zlecenie Zbywcy. Oddanie Budynków i Budowli wzniesionych do użytkowania nastąpiło w (...) r. a rozpoczęcie ich eksploatacji (jako centrum magazynowo-logistycznego) nastąpiło zasadniczo w (…) r. Po tej dacie na Gruncie były jeszcze wznoszone nowe obiekty przez Zbywcę (pozostałe Budynki oraz Budowle). Ostatni nowy obiekt (Budowla) zlokalizowany na Gruncie - wiata rozładunkowa - został oddany do użytkowania w (...) r.

W opisie sprawy podali Państwo, że Budynki i Budowle były przedmiotem licznych ulepszeń (modernizacji), które następowały już po oddaniu do użytkowania w (…) r. i rozpoczęciu w (…) r. komercyjnej eksploatacji pierwszych obiektów na Nieruchomości. W przypadku Budynku Magazynowego wartość tych modernizacji narastająco przekroczyła 30% jego wartości początkowej (w (...) r.). W przypadku pozostałych Budynków i Budowli (a także w zakresie Budynku Magazynowego po wspomnianym (...) r.) nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby narastająco 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca nie zamierza i nie będzie przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynkach i Budowlach), których wartość spowodowałaby przekroczenie narastająco 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Dodatkowo, na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich (fragmenty sieci przesyłowych w szczególności energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej) i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa Budynków oraz Budowli (za wyjątkiem Budynku Magazynowego) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynki i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków oraz Budowli (z wyłączeniem Budynku Magazynowego), a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków (poza Budynkiem Magazynowym), jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży Budynków oraz Budowli (za wyjątkiem Budynku Magazynowego) przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazali Państwo, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji ze zwolnienia - złożą Państwo zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Ponadto, zarówno Zbywca jak i Nabywca na moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynków oraz Budowli (za wyjątkiem Budynku Magazynowego) Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa ww. Budynków oraz Budowli (z wyjątkiem Budynku Magazynowego) będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Natomiast zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajduje zastosowania w stosunku do Budynku magazynowego, który – jak wynika z opisu sprawy - był przedmiotem modernizacji, których wartość narastająco przekroczyła 30% jego wartości początkowej w (...) r. Tym samym do kolejnego „pierwszego zasiedlenia” Budynku Magazynowego w rozumieniu regulacji ustawy VAT po jego modernizacji doszło w (...) r. Zgodnie z Państwa wskazaniem, po modernizacjach, Budynek Magazynowy był eksploatowany i wykorzystywany przez Zbywcę w jego działalności gospodarczej.

Jednocześnie wyjaśnili Państwo, w uzupełnieniu opisu sprawy, że Planowana Transakcja została zawarta przez Strony w dniu (...) r.

Z powyższego wynika, że pomiędzy ponownym pierwszym zasiedleniem Budynku Magazynowego, tj. oddaniem do użytkowania w działalności gospodarczej Zbywcy, po jego ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej (w (...) r.), a datą transakcji nie minął okres dwóch lat.

Konieczne zatem jest w stosunku do Budynku Magazynowego zbadanie przesłanek do zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wskazali Państwo, że Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z usługami związanymi z budową (wytworzeniem) Budynku Magazynowego oraz w związku z modernizacjami (ulepszeniami) Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości.

Powyższe wyklucza więc zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, w odniesieniu do Budynku Magazynowego, w zakresie którego od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Tym samym w odniesieniu do Budynku Magazynowego zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do ww. Budynku Magazynowego, w zakresie którego od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynął okres krótszy niż 2 lata, bowiem nie będą spełnione wynikające z niego warunki. Zgodnie z podanym opisem Zbywca wykorzystywał zbywaną Nieruchomość w całości jako magazyn i centrum dystrybucyjne, a więc do celów wsparcia prowadzonej handlowej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Zatem dostawa Budynku Magazynowego, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu:

-działki nr A, na której znajdują się: budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m², budynek magazynowy o powierzchni zabudowy (…) m² (Budynek Magazynowy), budynek magazynowy o powierzchni zabudowy (…) m²; budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m², zbiorniki silosy, parking dla oczekujących tirów, parking dla pracowników i gości, strefa rozładunku dla tirów wraz z placem, drogi wewnętrzne, place manewrowe, droga gruntowa za budynkiem, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie, wiata rozładunkowa oraz będące własnością Zbywcy: sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa, sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, studnia poboru wody, zbiornik nieczystości, podziemny zbiornik na olej opałowy, podziemny zbiornik wody;

-działki nr B,na której znajdują się parking dla pracowników i gości, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie, oraz będące własnością Zbywcy: sieć elektroenergetyczna, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa, zbiornik retencyjny, oczyszczalnia;

-działki nr C, na której znajdują się parking dla pracowników i gości, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny, chodnik z kostki brukowej, ogrodzenie oraz będące własnością Zbywcy: sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna;

-działki nr D, na której znajdują się będąca własnością Zbywcy sieć wodociągowa i ogrodzenie;

na których posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz prawa do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że intencją Nabywcy jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających z jej wynajmu. Tym samym po Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT (długoterminowego najmu). Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skutecznie skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynku i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.