Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania wzajemnych rozliczeń pomiędzy Państwem a Sprzedającym. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. S.à r.l.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

B. S.à r.l. (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Luksemburgu i jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Zgodnie z informacją z luksemburskiego rejestru handlowego i spółek, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in.:

1.nabywanie udziałów w dowolnej formie w spółkach w (…) lub spółkach zagranicznych, nabywanie w drodze zakupu, subskrypcji lub w jakikolwiek inny sposób, a także zbywanie w drodze sprzedaży, wymiany lub w każdy inny sposób papierów wartościowych, obligacji, wierzytelności, weksli i innych papierów wartościowych;

2.posiadanie, rozwijanie, administrowanie i zarządzanie swoim portfelem;

3.podejmowanie wszelkich działań kontrolnych i nadzorczych oraz przeprowadzanie wszelkich operacji finansowych oraz operacji związanych z majątkiem ruchomym lub nieruchomościami.

A. sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) nabył 12 grudnia 2024 r. nieruchomość od Zbywcy i od tej daty jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej.

Kupujący posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Kupujący nie prowadził do tej pory działalności w tym zakresie.

Zbywca oraz Nabywca (dalej również łącznie jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Zbywca oraz Nabywca zawarli (…) grudnia 2024 r. (dalej: „Dzień Zamknięcia”) umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Zbywca przeniósł na Nabywcę Nieruchomość (opisaną szczegółowo w pkt 2 poniżej), w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę (dalej: „Transakcja”).

2. Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmowała:

1.prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) m², położonej przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Grunt”);

2.prawo własności do dwóch budynków posadowionych na Gruncie (w tym 1 budynku biurowego i 1 budynku o funkcji „inne niemieszkalne” pełniącego funkcję tzw. stróżówki) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), (dalej jako: „Budynki”);

3.prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie, w tym utwardzenie i murki oporowe, ogrodzenie ze szlabanem, przyłącze elektryczne i słupy oświetleniowe, sieć wodno-kanalizacyjna, przyłącze techniczne, fundament pod agregat prądotwórczy oraz innych znajdujących się na Gruncie naniesień, stanowiących budowle w rozumieniu ustawy podatkach i opłatach lokalnych (dalej jako: „Budowle”); zwanymi dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Ponadto, na Gruncie ustanowiono nieodpłatne służebności przesyłu na rzecz spółki C. sp. z o.o. oraz spółki D. S.A., zajmujących się odpowiednio dostawą energii elektrycznej oraz cieplnej.

Skutki podatkowe Transakcji w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę były przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej. W interpretacji indywidualnej z 29 listopada 2024 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.438.2024.6.MAZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań 1-3 wskazanych we wniosku za prawidłowe i tym samym potwierdził, iż (i) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątku, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, (ii) dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT w całości, pod warunkiem że strony Transakcji skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w zw. z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, w tym w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub pkt 10a ustawy o VAT, (iii) Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Zbywcy. Przedmiotem wyżej opisanego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej było również określenie skutków podatkowych Transakcji w zakresie opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych dostawy Nieruchomości. W interpretacji indywidualnej z 2 grudnia 2024 o sygn. 0111-KDIB2-3.4014.489.2024.6.BZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe i tym samym potwierdził, iż sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3. Opis Transakcji

12 grudnia 2024 r. doszło do zawarcia Umowy Sprzedaży w ramach której nastąpiło m.in.:

1.przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu;

2.przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności Budynków, Budowli i Aktywów (wraz z przynależnościami);

3.przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wynikających z zabezpieczeń w formie gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych lub innych tego rodzaju dokumentów dostarczonych Sprzedającemu przez najemców;

4.przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wynikających z instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców wynikających m.in. z umów o roboty budowlane, które zostały dostarczone Sprzedającemu przez wykonawców.

W ramach Transakcji Sprzedający udostępnił również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczonych usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Powyższa lista zawiera spis kluczowych elementów, które w ramach Transakcji zostały przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego. Powyższa lista nie stanowi pełnego opisu parametrów Transakcji, które zostały szczegółowo opisane w Umowie Sprzedaży z (…) grudnia 2024 r.

W Umowie Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Strony, działając na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 1 i 2 lit. b oraz ust. 11 ustawy o VAT (w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10), jako podatnicy VAT czynni wspólnie oświadczyli, że (i) rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz (ii) wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części położonych na gruncie przy (...).

W konsekwencji, Sprzedający wystawił na Kupującego fakturę, na której wykazano opodatkowanie dostawy Nieruchomości według stawki 23% VAT, Kupujący przyjął ww. fakturę oraz wypłacił Sprzedającemu uzgodnioną cenę (wraz z podatkiem VAT).

Zgodnie z Umową Sprzedaży, zasadniczo wszystkie koszty operacyjne związane z Nieruchomością, w tym z tytułu umów o regularną konserwację i dostawę mediów wszelkiego rodzaju, należne podczas lub związane z okresem do daty zawarcia Umowy Sprzedaży (z wyłączeniem tej daty), zostaną zapłacone i poniesione wyłącznie przez Zbywcę. Natomiast wszelkie koszty związane z Nieruchomością, w tym koszty konserwacji i dostawy mediów wszelkiego rodzaju, należne podczas lub związane z okresem rozpoczynającym się od dnia w którym zawarto Umowę Sprzedaży (włącznie), będą opłacane i ponoszone wyłącznie przez Nabywcę.

Jednocześnie, Sprzedający był uprawniony do wystawiania faktur za czynsz i opłaty eksploatacyjne należne z tytułu umów najmu lokalów za okres do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży (tj. za grudzień 2024 r.), z wyjątkiem dwóch umów najmu zawartych z najemcami w przypadku których faktury wystawiane są z dołu i będą wystawione przez Nabywcę. Zgodnie z Umową Sprzedaży, wszystkie dochody wynikające z tych dwóch umów najmu za grudzień 2024 r. będą przypisane Nabywcy.

Strony ustaliły, że ze względu na fakt, iż co do zasady Sprzedający wystawił faktury za czynsz i opłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2024 r. (tj. z wyjątkiem dwóch umów najmu w przypadku których faktury wystawiane są z dołu i Nabywca zafakturuje i pobierze opłaty należne od najemców), a jednocześnie Strony ustaliły, że ze względu na zbycie Nieruchomości w Dniu Zamknięcia (tj. dniu zawarcia Umowy Sprzedaży) część czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres od Dnia Zamknięcia do końca miesiąca, w którym zawarto Umowę Sprzedaży przynależna jest Kupującemu, to nastąpi rozliczenie pomiędzy stronami w ten sposób, iż Sprzedający zapłaci na rzecz Kupującego sumę:

a)kwoty równej proporcjonalnej części czynszu za okres od dnia Umowy Sprzedaży (włącznie) do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży, obliczonej w złotych polskich (PLN) na podstawie wyłącznie kwot czynszu wynikających z faktur wystawionych przez Zbywcę jako wynajmującego dla najemców;

b)kwoty równej proporcjonalnej części opłat eksploatacyjnych za okres od daty Umowy Sprzedaży (włącznie) do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży, na podstawie faktur wystawionych przez Zbywcę jako wynajmującego dla najemców,

- zwaną dalej: „Płatnością na Zamknięciu”.

Zbywca zapłacił na rzecz Nabywcy Płatność na Zamknięciu w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży na podstawie noty obciążeniowej wystawionej przez Nabywcę.

Jednocześnie, na podstawie Umowy Sprzedaży Zbywca zobowiązał się do przygotowania i dostarczenia Nabywcy oświadczenia (dalej jako: „Oświadczenie o Uzgodnieniu”) określającego między innymi:

1.łączną kwotę wszystkich opłat serwisowych, rozumianych jako miesięczne zaliczki na poczet wydatków operacyjnych (bez podatku VAT) płatnych przez najemców zgodnie z umowami najmu (dalej jako: „Opłaty serwisowe”), zafakturowanych na najemców lub w inny sposób należnych Zbywcy na podstawie umów najmu (z wyłączeniem podatku VAT), za okres od 1 stycznia 2024 r. do daty zawarcia Umowy Sprzedaży, z podziałem na najemców (dalej: „AAP”);

2.sumę wszystkich kosztów operacyjnych (bez VAT), rozumianych jako wydatki związane z eksploatacją Nieruchomości w zakresie możliwym do odzyskania od najemców jako Opłaty Serwisowe zgodnie z umowami najmu (wyrażone w PLN), w tym m.in. podatki od nieruchomości, opłaty za zarządzanie nieruchomością, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty ubezpieczenia oraz koszty mediów zafakturowane na Zbywcę w zakresie, w jakim takie koszty mediów nie są zwracane Zbywcy przez najemców oddzielnie (dalej jako: „Koszty operacyjne”), przypadających na okres od 1 stycznia 2024 r. do daty zawarcia Umowy Sprzedaży, które będą należne od najemców na podstawie umów najmu w wyniku rocznego uzgodnienia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, z podziałem na najemców (dalej: „RAP”).

Oświadczenie o Uzgodnieniu powinno wskazywać różnicę pomiędzy AAP i RAP (dalej jako: „Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia”). W razie sporu, Umowa Sprzedaży przewiduje również procedurę uzgodnienia przez strony wartości wynikających z Oświadczenia o Uzgodnieniu i Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia.

Zasadniczo, zgodnie z Umową Sprzedaży, jeżeli Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia (w zależności od przypadku - zaakceptowana, ostatecznie uzgodniona lub określona przez eksperta ds. zarządzania aktywami) będzie dodatnia, to kwota ta zostanie udokumentowana notą obciążeniową wystawioną przez Nabywcę i zapłaconą przez Zbywcę na rzecz Nabywcy. Jeżeli natomiast przedmiotowa Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie ujemna, to kwota ta zostanie udokumentowana notą obciążeniową wystawioną przez Zbywcę i zapłacona przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.

4. Podjęcie działalności gospodarczej przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca jest spółką celową (SPV). Nabywca po Transakcji prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Nieruchomości.

Działalność ta jest opodatkowana VAT i nie jest zwolniona z VAT. Oznacza to, iż Nieruchomość obecnie służy Nabywcy wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Niewykluczone jest, iż Nabywca dokona w przyszłości drobnych prac remontowych czy modernizacyjnych Nieruchomości.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

5. Działalność gospodarcza Sprzedającego

Zbywca prowadził działalność podlegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta była opodatkowana VAT. Zbywca wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej podlegającej VAT i nie prowadził działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także do czasu rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Płatność na Zamknięciu nie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, a w rezultacie po stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z otrzymaniem Płatności na Zamknięciu?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, Kupujący powinien wystawić Sprzedającemu fakturę w odniesieniu do kwoty Płatności na Zamknięciu, a Sprzedający będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z tej faktury?

3.Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zapłata wynikająca z rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji odpowiednio po stronie (i) Nabywcy lub (ii) Zbywcy (w zależności czy Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie dodatnia czy ujemna) nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z rozliczeniem Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia?

4.Czy w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 3 za nieprawidłowe, podmiot któremu należna będzie zapłata wynikająca z tego rozliczenia (tj. odpowiednio (i) Kupujący lub też (ii) Sprzedający - w zależności czy Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie dodatnia czy ujemna) powinien wystawić drugiej stronie fakturę dokumentującą rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia i podmiot który otrzyma przedmiotową fakturę będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z tej faktury?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.W ocenie Zainteresowanych, Płatność na Zamknięciu nie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, a w rezultacie po stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z otrzymaniem Płatności na Zamknięciu.

2.W przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, Kupujący powinien wystawić Sprzedającemu fakturę w odniesieniu do kwoty Płatności na Zamknięciu, a Sprzedający będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z tej faktury.

3.W ocenie Zainteresowanych, zapłata wynikająca z rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji odpowiednio po stronie (i) Nabywcy lub (ii) Zbywcy (w zależności czy Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie dodatnia czy ujemna) nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z rozliczeniem Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia.

4.W przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 3 za nieprawidłowe, podmiot któremu należna będzie zapłata wynikająca z tego rozliczenia (tj. odpowiednio (i) Kupujący lub też (ii) Sprzedający - w zależności czy Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie dodatnia czy ujemna) powinien wystawić drugiej stronie fakturę VAT dokumentującą rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia i podmiot który otrzyma przedmiotową fakturę będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z tej faktury.

Uwaga wstępna dotycząca interesu Zainteresowanych w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający są stronami Umowy Sprzedaży zawartej 12 grudnia 2024 r., Sprzedający dokonał na rzecz Kupującego Płatności na Zamknięciu, a w przyszłości Strony planują dokonać Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia i tym samym uczestniczą w tym samym stanie faktycznym oraz będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy Płatność na Zamknięciu oraz zapłata kwoty wynikającej z rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu VAT w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym nie podlegają opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Stron ma wpływ na ich prawidłowe wywiązywanie się z obowiązków w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury, rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego oraz odliczenia VAT naliczonego. Każda ze Stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Stron odnośnie pytania 1 oraz 3

Jak wskazuje art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:

1.odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2.eksport towarów;

3.import towarów na terytorium kraju;

4.wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5.wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Rozliczenie przez Zainteresowanych czynszów najmu oraz opłat w ramach Płatności na Zamknięciu jak również Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia nie stanowią rzeczy, jej części ani dostawy energii ani wynagrodzenia za dostawę towaru. Tym samym, nie może być mowy o traktowaniu ich jako towaru i przeniesieniu prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel / wynagrodzenia za dostawę towarów. W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych, Płatność na Zamknięciu oraz Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia nie może stanowić dostawy towarów / wynagrodzenia za dostawę towarów.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług (o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT), rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W świetle powyższego pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie lub tolerowanie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

1. istnieją jasno określone strony świadczenia, tj. podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca;
2. świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony, tj. istniejąca pomiędzy stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;
3. istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem;
4. istnieje precyzyjnie określone wynagrodzenie należne w zamian za wykonane świadczenie (świadczenia, które ma zostać wykonane), które stanowi korzyść świadczącego usługę i wynagrodzenie to jest wyrażalne w pieniądzu;
5. świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).

W związku z tym, czynność podlega opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można uznać, ze płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Jak bowiem wskazano w wyroku WSA w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12): „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

Powyżej cytowany wyrok WSA w Kiecach był następnie przedmiotem zaskarżenia i podlegał rewizji przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 10 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 772/12) oddalił skargę kasacyjną i podtrzymał wyżej prezentowane stanowisko jednocześnie stwierdzając, iż „Faktyczne opodatkowanie świadczenia uzależnione jest od wielu dodatkowych czynników jak odpłatność, czy dokonanie przez podatnika. Obecnie w odniesieniu do każdej płatności pieniężnej rozpatrywać należy, czy nie stanowi ona otrzymanego wynagrodzenia za jakieś świadczenia.

Prawidłowo w odpowiedzi na skargę kasacyjną spółka podkreśliła, że kwestią sporną pozostawało określenie odpłatności usługi. Zatem, aby mówić, o opodatkowaniu danej czynności musi być spełniony szereg czynników. To, że sama sprzedaż wierzytelności stanowi po stronie nabywcy świadczenie usług nie prowadzi jednocześnie do jej opodatkowania w przypadku, gdy nie jest wykonywana przez podmiot, który nie zostanie uznany za podatnika podatku VAT, czy też w przypadku gdy usługa taka nie będzie posiadała przymiotu odpłatności, co ma miejsce w niniejszej sprawie”.

Kwestia związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności były wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunatu Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). I tak, przykładowo w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnościami, które miały być opodatkowane VAT.

Na uwagę zasługuje także wyrok TSUE z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Talsma przeciwko lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, w którym podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę, a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby uznać dane świadczenie za świadczenie odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem, i w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna i bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). Tym samym, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Zainteresowanych, Płatność na Zamknięciu oraz płatność kwoty rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług, ponieważ nie są spełnione powyżej wskazane przestanki uznania relacji pomiędzy dwoma podmiotami za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W szczególności, dokonanie Płatności na Zamknięciu i rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia nie wiążą się z żadnym konkretnym, zindywidualizowanym świadczeniem ze strony Kupującego na rzecz Sprzedającego, bądź odpowiednio Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Uzgodnienie pomiędzy Stronami w zakresie Płatności na Zamknięciu zakłada, że strony Transakcji powinny ekonomicznie rozliczyć równowartość czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym miała miejsce Transakcja, proporcjonalnie do okresu w którym strony Transakcji były właścicielami Nieruchomości. Tym samym, intencją stron przy dokonaniu Płatności na Zamknięciu było jedynie techniczne dokonanie rozliczenia przychodu z czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w sposób możliwie ograniczający obciążenia administracyjne stron Transakcji, jak również najemców.

W konsekwencji, uzasadnieniem ekonomicznym dokonania Płatności na Zamknięciu nie jest wynagrodzenie Kupującego za konkretne, zindywidualizowane świadczenie lecz przekazanie Kupującemu kwoty odpowiadającej kwocie czynszu najmu oraz kwocie opłat eksploatacyjnych za okres od dnia Umowy Sprzedaży do dnia zakończenia miesiąca, w którym Transakcja miała miejsce. Należy wskazać, iż uzgodnienie w tym zakresie nie przewidywało w szczególności działania Sprzedającego w charakterze podnajemcy powierzchni, której dotyczy rozliczenie, jak również nie przewidywało innego specyficznego tytułu płatności niż przekazanie Kupującemu przez Sprzedającego kwoty stanowiącej równowartość czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za okres od daty Transakcji (włącznie) do zakończenia miesiąca w którym Transakcja miała miejsce.

Podobnie w przypadku rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia intencją Zainteresowanych jest dokonanie rozliczenia różnicy pomiędzy kwotą AAP a kwotą RAP, tj. różnicą pomiędzy kwotą Opłat serwisowych pobranych przez Sprzedawcę od najemców na podstawie umów najmu z rzeczywistymi Kosztami operacyjnymi podlegającymi uzgodnieniu z najemcami za okres od początku roku do daty zawarcia Umowy Sprzedaży. Rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia nastąpi jedynie pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, a rozliczenie z najemcami za cały rok kalendarzowy dokona Kupujący po upływie roku kalendarzowego zgodnie z odpowiednimi umowami z najemcami. Tym samym, po żadnej ze stron nie dojdzie do przysporzenia majątkowego, a jedynie dojdzie do rozliczenia pobranych przez Sprzedawcę od najemców Opłat serwisowych z rzeczywistymi Kosztami operacyjnymi, za okres od początku roku do daty zawarcia Umowy Sprzedaży.

Powyższej zaprezentowane stanowisko Zainteresowanych potwierdza również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanych interpretacjach indywidualnych, w tym m.in. w interpretacji z 23 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO, w której organ stwierdził, iż: „W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji (o ile Transakcja będzie mieć miejsce w innym dniu niż ostatni dzień miesiąca), nie będą Państwo wykonywali żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji. W konsekwencji, płatności jaka będzie dokonana przez Sprzedającego na Państwa rzecz z tytułu rozliczenia Płatności nie będzie można uznać za zapłatę za usługę - będzie to płatność, która będzie miała na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Państwem, Sprzedającym i najemcami wynikających z wejścia przez Państwa jako Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego. (…) Również rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie można uznać za zapłatę za usługę. W przypadku rozliczenia opłat eksploatacyjnych celem stron jest dokonanie rozliczenia różnicy pomiędzy kwotą opłat eksploatacyjnych pobranych od najemców na podstawie umów najmu z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi podlegającymi uzgodnieniu z najemcami za okres od początku roku do końca miesiąca w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości. Rozliczenie będzie tylko między Sprzedającym a Kupującym. Natomiast rozliczenie z najemcami za cały rok dokona Kupujący po upływie roku kalendarzowego”.

Podobne wnioski wynikają także z interpretacji indywidualnych:

• z 27 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP;
• z 22 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT;
• z 12 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.10.2021.2.SP.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, ani dokonana Płatność na Zamknięciu przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, ani też zapłata kwoty wynikającej z rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży, nie stanowią wynagrodzenia za wykonanie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (i nie stanowią też wynagrodzenia za dostawę towaru), a w rezultacie nie powstał ani nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z tymi płatnościami.

2. Uzasadnienie stanowiska Stron odnośnie pytania 2 i 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwot podatku naliczonego.

W opinii Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Stron za nieprawidłowe w zakresie pytania 1 i uznania przez organ, iż dokonanie Płatności na Zamknięciu przez Sprzedającego na rzecz Kupującego stanowiłoby wynagrodzenie za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, wówczas Kupujący powinien wystawić Sprzedającemu fakturę oraz należy stwierdzić, iż usługa ta została nabyta przez Sprzedającego w związku z czynnościami Sprzedającego opodatkowanymi VAT. W szczególności, Sprzedający był uprawniony do pobrania pewnej kwoty czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym miała miejsce Transakcja, co zostało udokumentowane odpowiednimi fakturami wystawionymi przez Sprzedającego na najemców. Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania przez Organ, iż dokonanie Płatności na Zamknięciu przez Sprzedającego na rzecz Kupującego stanowi wynagrodzenie za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, Kupujący powinien wystawić Sprzedającemu fakturę, a Sprzedający będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego w tym zakresie.

Nadto, w opinii Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Stron za nieprawidłowe w zakresie pytania 3 i uznania przez organ, iż zapłata wynikająca z rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym stanowić będzie wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, należy stwierdzić, iż usługa ta zostanie nabyta w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, wykonywanymi odpowiednio przez Kupującego bądź Sprzedającego (w zależności czy korekta będzie dodatnia czy też ujemna). Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 3 za nieprawidłowe i uznania przez Organ, iż kwota wynikająca z rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym stanowić będzie wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu VAT w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, podmiot któremu należna będzie zapłata wynikająca z tego rozliczenia (tj. odpowiednio (i) Kupujący lub (ii) Sprzedający - w zależności czy Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie dodatnia lub ujemna) powinien wystawić drugiej stronie fakturę i podmiot który otrzyma przedmiotową fakturę dokumentującą rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z tej faktury, wystawionej przez drugą stronę transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że

W wyroku z 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).

Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo ze Zbywcą (…) grudnia 2024 r. umowę sprzedaży, na podstawie której Zbywca przeniósł na Państwa Nieruchomość, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę. Zgodnie z Umową Sprzedaży, zasadniczo wszystkie koszty operacyjne związane z Nieruchomością, w tym z tytułu umów o regularną konserwację i dostawę mediów wszelkiego rodzaju, należne podczas lub związane z okresem do daty zawarcia Umowy Sprzedaży (z wyłączeniem tej daty), zostaną zapłacone i poniesione wyłącznie przez Zbywcę. Natomiast wszelkie koszty związane z Nieruchomością, w tym koszty konserwacji i dostawy mediów wszelkiego rodzaju, należne podczas lub związane z okresem rozpoczynającym się od dnia w którym zawarto Umowę Sprzedaży (włącznie), będą opłacane i ponoszone wyłącznie przez Państwa. Jednocześnie, Sprzedający był uprawniony do wystawiania faktur za czynsz i opłaty eksploatacyjne należne z tytułu umów najmu lokalów za okres do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży (tj. za grudzień 2024 r.), z wyjątkiem dwóch umów najmu zawartych z najemcami w przypadku których faktury wystawiane są z dołu i będą wystawione przez Państwa. Zgodnie z Umową Sprzedaży, wszystkie dochody wynikające z tych dwóch umów najmu za grudzień 2024 r. będą przypisane Państwu.

Strony ustaliły, że ze względu na fakt, iż co do zasady Sprzedający wystawił faktury za czynsz i opłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za miesiąc grudzień 2024 r. (tj. z wyjątkiem dwóch umów najmu w przypadku których faktury wystawiane są z dołu i Państwo zafakturują i pobiorą opłaty należne od najemców), a jednocześnie Strony ustaliły, że ze względu na zbycie Nieruchomości w Dniu Zamknięcia (tj. dniu zawarcia Umowy Sprzedaży) część czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres od Dnia Zamknięcia do końca miesiąca, w którym zawarto Umowę Sprzedaży przynależna jest Kupującemu, to nastąpi rozliczenie pomiędzy stronami w ten sposób, iż Sprzedający zapłaci na rzecz Kupującego sumę: kwoty równej proporcjonalnej części czynszu za okres od dnia Umowy Sprzedaży (włącznie) do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży, obliczonej w złotych polskich (PLN) na podstawie wyłącznie kwot czynszu wynikających z faktur wystawionych przez Zbywcę jako wynajmującego dla najemców; kwoty równej proporcjonalnej części opłat eksploatacyjnych za okres od daty Umowy Sprzedaży (włącznie) do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży, na podstawie faktur wystawionych przez Zbywcę jako wynajmującego dla najemców - zwaną „Płatnością na Zamknięciu”. Zbywca zapłacił na rzecz Państwa Płatność na Zamknięciu w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży na podstawie noty obciążeniowej wystawionej przez Państwa.

Jednocześnie, na podstawie Umowy Sprzedaży Zbywca zobowiązał się do przygotowania i dostarczenia Państwu oświadczenia określającego między innymi: łączną kwotę wszystkich opłat serwisowych, rozumianych jako miesięczne zaliczki na poczet wydatków operacyjnych (bez podatku VAT) płatnych przez najemców zgodnie z umowami najmu („Opłaty serwisowe”), zafakturowanych na najemców lub w inny sposób należnych Zbywcy na podstawie umów najmu (z wyłączeniem podatku VAT), za okres od 1 stycznia 2024 r. do daty zawarcia Umowy Sprzedaży, z podziałem na najemców („AAP”); sumę wszystkich kosztów operacyjnych (bez VAT), rozumianych jako wydatki związane z eksploatacją Nieruchomości w zakresie możliwym do odzyskania od najemców jako Opłaty Serwisowe zgodnie z umowami najmu (wyrażone w PLN), w tym m.in. podatki od nieruchomości, opłaty za zarządzanie nieruchomością, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty ubezpieczenia oraz koszty mediów zafakturowane na Zbywcę w zakresie, w jakim takie koszty mediów nie są zwracane Zbywcy przez najemców oddzielnie (dalej jako: „Koszty operacyjne”), przypadających na okres od 1 stycznia 2024 r. do daty zawarcia Umowy Sprzedaży, które będą należne od najemców na podstawie umów najmu w wyniku rocznego uzgodnienia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, z podziałem na najemców (dalej: „RAP”). Oświadczenie o Uzgodnieniu powinno wskazywać różnicę pomiędzy AAP i RAP („Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia”). W razie sporu, Umowa Sprzedaży przewiduje również procedurę uzgodnienia przez strony wartości wynikających z Oświadczenia o Uzgodnieniu i Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w świetle przedstawionego opisu sprawy, dokonanie Płatności na Zamknięciu nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Państwa na rzecz Zbywcy, a w rezultacie po Państwa stronie nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z otrzymaniem Płatności na Zamknięciu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz czy zapłata wynikająca z rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji odpowiednio po stronie (i) Państwa lub (ii) Zbywcy (w zależności czy Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie dodatnia czy ujemna) nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z rozliczeniem Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że przekazanie Państwu Płatności na Zamknięciu, tj. sumy kwoty równej proporcjonalnej części czynszu za okres od dnia Umowy Sprzedaży (włącznie) do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży oraz kwoty równej proporcjonalnej części opłat eksploatacyjnych za okres od daty Umowy Sprzedaży (włącznie) do końca miesiąca w którym zawarto Umowę Sprzedaży, na podstawie faktur wystawionych przez Zbywcę jako wynajmującego dla najemców, nie będzie stanowiło świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Pomiędzy Państwem a Sprzedającym nie wystąpi żaden stosunek zobowiązaniowy. Nie będą Państwo wykonywali na rzecz Zbywcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Sprzedającego Płatność na Zamknięciu, nie będą Państwo wykonywali żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

W konsekwencji, Płatności na Zamknięciu dokonanej przez Sprzedającego na Państwa rzecz z tytułu rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym miała miejsce Transakcja, proporcjonalnie do okresu w którym strony Transakcji były właścicielami nieruchomości nie można uznać za zapłatę za usługę - była to płatność, która miała na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Państwem a Sprzedającym wynikających z wejścia przez Państwa jako Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego.

Zatem dokonanie Płatności na Zamknięciu pomiędzy Sprzedającym i Państwem za ustalony przez Strony Transakcji okres, nie będzie stanowić świadczenia usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Również rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie można uznać za zapłatę za usługę. W przypadku rozliczenia Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia intencją Zainteresowanych jest dokonanie rozliczenia różnicy pomiędzy kwotą AAP a kwotą RAP, tj. różnicą pomiędzy kwotą Opłat serwisowych pobranych przez Sprzedawcę od najemców na podstawie umów najmu z rzeczywistymi Kosztami operacyjnymi podlegającymi uzgodnieniu z najemcami za okres od początku roku do daty zawarcia Umowy Sprzedaży. Rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia nastąpi jedynie pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, a rozliczenie z najemcami za cały rok kalendarzowy dokona Kupujący po upływie roku kalendarzowego zgodnie z odpowiednimi umowami z najemcami.

Zgodnie z Umową Sprzedaży, jeżeli Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia (w zależności od przypadku - zaakceptowana, ostatecznie uzgodniona lub określona przez eksperta ds. zarządzania aktywami) będzie dodatnia, to kwota ta zostanie udokumentowana notą obciążeniową wystawioną przez Nabywcę i zapłacona przez Zbywcę na rzecz Nabywcy. Jeżeli natomiast przedmiotowa Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie ujemna, to kwota ta zostanie udokumentowana notą obciążeniową wystawioną przez Zbywcę i zapłacona przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.

Podsumowując dokonanie Płatności na Zamknięciu przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie stanowić usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Również rozliczenie Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie stanowić świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT i w konsekwencji odpowiednio po stronie (i) Nabywcy lub (ii) Zbywcy (w zależności czy Korekta Kosztów Operacyjnych Zamknięcia będzie dodatnia czy ujemna) nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT w związku z rozliczeniem Korekty Kosztów Operacyjnych Zamknięcia.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 3 jest prawidłowe.

Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 4, ponieważ uzależnili Państwo uzyskanie odpowiedzi na te pytania od uznania odpowiedzi w zakresie pytań nr 1 i nr 3 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;
• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.