Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• braku uznania za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą Nieruchomości – jest nieprawidłowe,
• zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla transakcji sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w związku z dokonaniem sprzedaży Nieruchomości oraz zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 16 grudnia 2024 r. (data wpływu 19 grudnia 2024 r.), 16 grudnia 2024 r. (10 stycznia 2025 r.) oraz pismem z 31 stycznia 2025 r. (data wpływu 6 lutego 2025 r.).

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (dalej: Wnioskodawca lub Podatnik) jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalności gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców pod nazwą A.A. Podatnik świadczy usługi pośrednictwa w sprzedaży materiałów budowlanych (jest przedstawicielem handlowym). Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca jest w posiadaniu zabudowanej nieruchomości gruntowej w miejscowości (…), gm. (…) (działka ewidencyjna nr 1, dalej: Nieruchomość). Grunt ma powierzchnie (…) mkw i jest zabudowany dwoma budynkami:

1. Budynkiem mieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy (…) mkw (budynek został wzniesiony przez II wojną światową),

2. Budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) mkw.

Budynki po oddaniu ich do użytkowania były zamieszkałe i użytkowane zgodnie z ich przeznaczaniem przez wiele lat (zamieszkiwała tam rodzina Wnioskodawcy). Oba budynki nie są obecnie użytkowane, są w złym stanie technicznym. Na przestrzeni ostatnich lat na budynki nie ponoszono żadnych nakładów, które można by było uznać za wydatki na ich ulepszenie (budowa, przebudowa, adaptacja, modernizacja) lub remont.

W ewidencji gruntów i budynków grunt został sklasyfikowany jako grunty rolne zabudowane (Br-RV) oraz grunty pod rowami (W-RV). Dla obszaru, na którym zlokalizowany jest grunt, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast (…) r. Rada Gminy Uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…). zgodnie z jego ustaleniami obszar, na którym położony jest grunt oznaczony jest symbolem MN - teren przeznaczony pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne).

Wnioskodawca nabył Nieruchomość 13 lutego 2024 r. od brata B.B., który w zakresie sprzedaży nie działał w charakterze podatnika VAT, a w związku z tym sprzedaż nie podlegała temu podatkowi. Nabycie nastąpiło do majątku niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca zamierza wziąć udział w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W tym celu wraz z dwiema osobami fizycznymi utworzył spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która przedsięwzięcie to będzie realizować (dalej: Spółka). Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nazwą C. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, NIP: (…), KRS: (…) (dalej: Spółka).

Udziały w Spółce zostały objęte za wkład pieniężny. Wnioskodawca objął 50% udziałów. Spółka będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Przedsięwzięcie będzie polegać na budowie na wyżej wymienionym gruncie domów w zabudowie szeregowej oraz ich późniejszej sprzedaży. W tym celu Wnioskodawca sprzeda Nieruchomość nowo założonej Spółce. Nieruchomość zostanie sprzedana w stanie w jakim Wnioskodawca ją nabył, tzn. z naniesieniami w postaci dwóch budynków. Wyburzenie budynków i przygotowanie gruntu pod przyszłą inwestycje odbędzie się po przeniesieniu własności Nieruchomości na Spółkę. Wnioskodawca nie wykona w tym zakresie żadnych czynności faktycznych czy prawnych. Sprzedaż odbędzie się na zasadzie sprzedaży z odroczonym terminem płatności z uwagi na to, że nowo założona Spółka nie będzie posiadała środków na zapłatę ceny. Cena zostanie ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zapłata nastąpi po zrealizowaniu inwestycji deweloperskiej i sprzedaży domów w zabudowie szeregowej, co planowane jest w okresie od 3 do 5 lat do dnia sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ Wnioskodawca de facto udzieli Spółce kredytu kupieckiego planuje zawrzeć ze Spółką odrębną umowę, w której określi dodatkowe (nieuwzględnione w cenie sprzedaży) wynagrodzenie. W celu określenia wysokości tego wynagrodzenia Wnioskodawca zamierza skorzystać z możliwości jakie przewiduje ustawodawca w zakresie ustalania warunków cen rynkowych dla transakcji finansowych tzn. mechanizmu Safe harbour. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT Wnioskodawca zamierza oprocentowanie kredytu kupieckiego na dzień zawarcia umowy ustalić na podstawie bazowej stopy procentowej i marży, określonych w obwieszczeniu ministra właściwego do spraw finansów publicznych aktualnym na dzień zawarcia tej umowy.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że 17 kwietnia 2024 r. w ramach jednej umowy sprzedaży dokonał zbycia trzech nieruchomości gruntowych (trzech działek ewidencyjnych) na rzecz innej osoby prawnej, niepowiązanej z nim spółki z o.o. - gruntów niezabudowanych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na dzień sprzedaży w stosunku do gruntów nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawca przedmiotowe działki nabył w drodze darowizny od ojca w dniu 3 sierpnia 2022 r. Sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca jest skłonny w akcie notarialnym złożyć wraz ze Spółką oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków posadowionych na gruncie oraz wystawić fakturę VAT dokumentującą sprzedaż.

W związku z powyższym Wnioskodawca zastanawia się nad skutkami podatkowymi sprzedaży Nieruchomości do Spółki.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Ad. 1. Wnioskodawca nabył działkę w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ad. 2. Od momentu nabycia do momentu sprzedaży (sprzedaż jeszcze nie nastąpiła) nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę. Jak wskazano we wniosku budynki znajdujące się na działce są w złym stanie technicznym w związku z tym Wnioskodawca ich nie wykorzystywał ani do celów osobistych ani gospodarczych. Można powiedzieć, że grunt wraz z budynkami do momentu sprzedaży pełni w majątku Wnioskodawcy funkcję inwestycyjną.

Ad. 3. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie będzie podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Spółka, w której uczestniczy wnioskodawca złożyła wniosek o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości. Żadne inne czynności do dnia sprzedaży nie będą podjęte.

Ad. 4. Od dnia oddania do użytkowania budynku produkcyjnego, usługowego i gospodarczej do dnia sprzedaży upłynęły co najmniej dwa lata. Wnioskodawca nie zna dokładnej daty oddana budynków do użytkowania. Na potrzeby wniosku można przyjąć że było to ok 1960 r.

Ad. 5. Według wiedzy Wnioskodawcy w stosunku do budynków nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie. Na przestrzeni lat mogły być ponoszone wydatki typowo remontowe. Natomiast na przestrzeni ostatnich dwóch lat nie ponoszono jakichkolwiek wydatków na budynki. Budynki te pozostawały niezamieszkane.

Pytania

1. Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów?

2. Czy w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie pierwsze, sprzedaż Nieruchomość będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów. Wnioskodawca w tym zakresie nie będzie działał w charakterze podatnika VAT , a jedynie jako osoba fizyczna dokonująca zarządu własnym majątkiem prywatnym.

Podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wykonywane będą poza zakresem czynności objętych ustawą o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokona zbycia majątku prywatnego w okolicznościach, których nie można uznać za działanie podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2024. 361 t.j. z 2024.03.13 ze zm., dalej: ustawa o VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary stosownie do art. 2 ust. 6 rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 2 ust. 22 ustawy o VAT definiuje sprzedaż jako odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez odpłatną dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie ust. 2 powyższego przepisu stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

2) wszelkie inne darowizny

- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Powyższe przepisy wskazują na przedmiotowy zakres opodatkowania podatkiem VAT. Wynika z nich, że co do zasady sprzedaż Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, dla której podstawa opodatkowania została określona w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wynika z powyższego, że sprzedawany (razem z budynkiem, budowlą) grunt jest opodatkowany (lub zwolniony) taką samą stawką podatku jak budynek, budowla. Przez nieruchomość należy rozumieć grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami, budowlami lub ich częściami.

Jednakże, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być dokonana przez podatnika podatku VAT działającego w takim charakterze. Czynności podjęte przez podatnika mieszczące się zasadniczo w zakresie przedmiotowym VAT (dostawa towarów i świadczenie usług), realizowane w sferze jego aktywności prywatnej nie podlegają opodatkowaniu, gdyż nie działa on w tym zakresie w charakterze podatnika.

W związku z tym zdefiniowanie pojęcia podatnika, wskazujące na podmiotowy zakres opodatkowania jest równie istotne co wskazanie czynności podlegających opodatkowaniu. Podatkowi od towarów i usług podlegają bowiem co do zasady wyłącznie podmioty działające profesjonalnie.

Definicja podatnika została zawarta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z powyższej definicji wynika, że za podatnika VAT będzie uznany każdy podmiot, który:

1. prowadzi jakąkolwiek działalność gospodarczą,

2. w sposób samodzielny,

3. niezależnie od miejsca,

4. bez względu na cel oraz wynik tej działalności (za podatnika może być uznany również podmiot, którego działalność gospodarcza nie przyniosła żadnego wymiernego efektu).

Jednocześnie zauważyć należy, że w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług zawarta jest autonomiczna definicja działalności gospodarczej prowadzanej przez podatnika VAT. Działalność ta stosownie do art. 15 ust. 2 obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza to, że podatnikiem VAT dany podmiot będzie wyłącznie w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej.

Taka definicja działalności gospodarczej wskazuje, że podatnikami VAT są wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem gospodarczym (towarowym i usługowym), a inne podmioty nawet jeśli realizują czynności mieszczące się w definicji sprzedaży nie będąc podatnikami nie podlegają pod ustawę o podatku do towarów i usług. Jednocześnie co istotne w danej sprawie, brzmienie art 15 ust. 2 jednoznacznie wskazuje, że w ustawie nie jest realizowana opcja uznania za podatnika każdego, kto dokonuje określonych transakcji związanych z działalnością gospodarczą w sposób okazjonalny.

Kwestia sprzedaży nieruchomości (konkretnie gruntów) z majątku prywatnego było przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180 10 i C-181/10 J. Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz E. Kuć i H. Jeziorska- Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W powyższym wyroku TSUE zawarł kilka istotnych kryteriów pozwalających na wyznaczenie granicy pomiędzy sferą działalności prywatnej podmiotu a działalnością gospodarczą. Trybunał wskazał, że:

1. czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej,

2. sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego w uznaniu aktywności podmiotu za działalność gospodarczą.

Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych,

3. okoliczność, iż przed sprzedażą podmiot podejmował określone czynności tj. wystąpienie o warunki zabudowy, podział gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny nie mają charakteru decydującego w uznaniu jego działalności za działalność gospodarczą. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego,

4. o wykonywaniu działalności gospodarczej może świadczyć podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

Podsumowując należy zauważyć, że w odniesieniu do osób fizycznych, które nie prowadząc działalności gospodarczej (formalnie zarejestrowanej lub nie) dokonują sprzedaży składników własnego majątku, nie ma ogólnej reguły pozwalającej skutecznie dokonać rozgraniczenia pomiędzy działalnością prywatną a działalność gospodarczą. Decydujące znaczenie będą miały okoliczności faktyczne danej sprawy i aktywność podatnika w zakresie profesjonalizacji podejmowanych przez niego działań. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego nie może być uznana za podatnika VAT. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W związku z powyższym dla rozstrzygnięcia czy zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT kluczowe będzie rozstrzygnięcia czy działał on w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. O działaniu w charakterze podatnika świadczyć może podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami wykraczające poza zwykłe wykonywanie prawa własności ramach zarządu własny majątkiem. Takie aktywne działania, zdaniem TSUE, mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych przekraczających zwykłe formy ogłoszenia. Jeżeli działania takie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i przybierają postać aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, podział, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowane planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, wówczas transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT a sprzedawca działa w charakterze podatnika.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedstawionego stanu faktycznego kluczowa będzie ocena czy Wnioskodawca angażował środki podobne do producentów handlowców lub usługodawców trudniących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, aby jego aktywność mogła być uznana za działalność gospodarczą. W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na tak postawione pytanie jest negatywna. Stopień aktywności Wnioskodawcy w stosunku Nieruchomości dowodzi, że nie angażował on środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W stosunku do gruntu oraz posadowionych na nim budynków Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności przygotowawczych związanych z planowaną inwestycją deweloperską. Wszystkie aktywności związane z podjęciem działalności gospodarczej w tym zakresie będą podejmowane w Spółce, która jest odrębnym od samego Wnioskodawcy bytem prawnym.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie działał w tym zakresie w charakterze podatnika.

Ad. 2.

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie pierwsze (uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT, a sprzedaży za czynność podlegającą opodatkowaniu) Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Słowem wstępu Wnioskodawca wskazuje, że działkę ewidencyjną nr 1 należy uznać za grunt zabudowany. Pojęcie „budynek” zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych posiadający fundamenty i dach. Stan faktyczny Nieruchomości wskazuje, że posadowione na gruncie budowle są wg prawa budowlanego budynkami. Bez znaczenia dla ustawy o VAT jest stan techniczny budynków oraz to czy przedstawiają one dla nabywcy jakąkolwiek wartość użytkowa czy ekonomiczną. Jeśli zamiarem stron byłaby sprzedaż gruntu niezbudowanego, przed przeniesieniem prawa własności budynki powinny zostać rozebrane.

W tym zakresie wypowiadał się między innymi Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13, gdzie stwierdził:

„Ocena czynności w aspekcie jej skutków ekonomicznych nie może sprowadzać się do elementów subiektywnych, występujących po stronie jednej ze stron danej dostawy, czy też usługi. Skutki ekonomiczne czynności, czy też zdarzenia muszą mieć charakter obiektywny, odnoszący się do obu kontrahentów, być znane wszystkim, a nie tylko stronom czynności. Pewność stosowania prawa wymaga, aby konsekwencje podatkowe czynności były następstwem zobiektywizowanych skutków ekonomicznych zdarzenia, które są jasne i widoczne dla wszystkich, a nie tylko istnieją w świadomości lub intencjach stron dostawy lub usługi. (...)

W zakresie skutków tej czynności na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia tej działki istniejący po stronie kupującego. To, czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy, zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie tej daniny publicznoprawnej. (...) Nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a VATU tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek.” Zatem dopóki na gruncie posadowione są budynki, grunt należy uznać za zabudowany, nawet jeśli dla obu stron transakcji nie przedstawiają one jakiejkolwiek wartości ekonomicznej.

Taki wniosek płynie również z wyroku TSUE z 9 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08, w którym trybunał stwierdził:

„w świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Podsumowując, skoro Wnioskodawca nie zobowiązał się do rozbiórki budynków posadowionych na gruncie i nie podejmie w tym zakresie żadnej aktywności (faktycznej lub prawnej) nie można uznać, że sprzedaż będzie dostawą gruntu przeznaczonego pod zabudowę. Dopóki dany obiekt budowlany spełnia warunki uznające go za budynek to stanowi on budynek i dopiero gdy na skutek podjętych prac rozbiórkowych obiekt ten przestanie spełniać warunki uznające go za budynek to przestaje on nim być, a teren, na którym się taki obiekt znajdował staje się terenem niezabudowanym. W okolicznościach przedstawionego zdarzenia przyszłego dostawa będzie dotyczyła budynków i związanego z nimi gruntu.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wynika z powyższego, że sprzedawany (razem z budynkiem, budowlą) grunt jest opodatkowany (lub zwolniony) taką samą stawką podatku jak budynek, budowla. Przez nieruchomość należy rozumieć grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami, budowlami lub ich częściami.

Zasadniczo ustawa o podatku od towarów i usług zwalnia z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 stanowi, że zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Z przepisu tego wynika, że wszystkie dostawy budynków są zwolnione z opodatkowania z wyjątkiem realizowanych w ramach pierwszego zasiedlenia. W związku z tym ustalając stawkę podatkową (23% lub ZW) w pierwszej kolejności należy ustalić czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia. Z tego punktu widzenia istotna jest definicja pierwszego zasiedlenia. Definicję tą ustawodawca umieścił w art. 2 ust. 1 pkt 14.

Ustawa o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw z dnia 4 lipca 2019 r. (Dz. U. z 2019 r. poz. 1520) z dniem 1 września 2019 r. dokonała jej istotnej nowelizacji. Zgodnie z nowym brzmieniem powyższego przepisu przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Powyższa zmiana przepisu była spowodowana wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-308/16. Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie I FSK 1573/14, 30 maja 2016 r. zwrócił się do TSUE z wnioskiem o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym pytając czy polska definicja pierwszego zasiedlenia jest zgodna z art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE 2006 r.) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

W uzasadnieniu Trybunał przypomniał również, że „Z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. U. 1977, L 145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j), kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Dostosowując przepisy do ww. orzeczenia TSUE odstąpiono w art. 2 pkt 14 od warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części następuje w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Ponadto doprecyzowano, że pierwsze zasiedlenie poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, obejmuje również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, które spełnia warunki określone w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy.

Definicja pierwszego zasiedlenia jest istotna z punktu widzenia możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i w tym zakresie brzmienie przepisu na dzień powstania obowiązku podatkowego przesądza o zastosowaniu zwolnienia lub jego niezastosowaniu.

Z definicji tej wynika, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi po wybudowaniu budynku lub po jego znacznym ulepszeniu, gdzie nakłady na nie poniesione przekraczają 30% wartości początkowej budynku lub budowli, stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Z przepisu tego wynika również, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. Po raz pierwszy po wybudowaniu budynku lub budowli oraz z każdym istotnym wartościowo ulepszeniem. Obecnie pierwszym zasiedleniem będzie również oddanie do użytkowania budynków lub budowli do własnego użytku.

W związku z powyższym, pierwsze zasiedlenie należy rozumieć jako rozpoczęcie użytkowania budynku, wykorzystywania w działalności gospodarczej po jego wybudowaniu lub ulepszeniu.

Takie stanowisko potwierdza Dyrektor KIS w najnowszej Interpretacji indywidualnej z 5 lutego 2019 r., sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.598.2018.2.AP, w której uznał, że:

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko, jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. (...) Ponadto również TSUE wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 wskazał, że pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Stanowisko takie może znaleźć również we wcześniejszych rozstrzygnięciach organów podatkowych, przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 14 kwietnia 2016 r. (IPPP3/4512-873/15-3/S/RD), uwzględnił w całości skargę podatnika na interpretację podatkową wydaną w sprawie zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, DIS stwierdził - Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sad w wyroku tym stwierdził, że wykładnia językowa, systematyczna i celowościową dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, ze ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajecie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt. 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, ze jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowle lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Przekładając powyższe rozważania na stan faktyczny sprawy w pierwszej kolejności należy zbadać czy budynki posadowione na gruncie zostały zasiedlone oraz upłynął już 2 letni okres od tej daty. Z opisu stanu faktycznego wynika, że budynki są zasiedlone. Wnioskodawca nie jest w stanie określić, kiedy dokładnie nastąpiło pierwsze zasiedlenie, ale z pewnością minął już ustawowy okres 2 lat od tego momentu. Budynki były przez kilkadziesiąt lat użytkowane przez rodzinę Wnioskodawcy.

Tym samym należy uznać, że doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Jednocześnie z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że do momentu sprzedaży nie doszło i nie dojdzie do ponownego pierwszego zasiedlenia, ze względu na brak dokonania w tym okresie przez Wnioskodawcę wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) budynków będących częściami składowymi Nieruchomości o wartość co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

Oznacza to, że dostawa budynków będących częściami składowymi Nieruchomości nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia. Tym samym Nieruchomość korzysta ze zwolnienia fakultatywnego z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Podsumowując sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Z uwagi na to, że jest to zwolnienie fakultatywne, strony umowy mają możliwość wyboru opcji opodatkowania - po spełnieniu dodatkowych warunków wskazanych w ustawie o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

• braku uznania za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą Nieruchomości – jest nieprawidłowe,
• zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla transakcji sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W konsekwencji, uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W pierwszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

• jest Pan w posiadaniu zabudowanej nieruchomości gruntowej w miejscowości (…), gm. (…) (działka ewidencyjna nr 1),
• nabył Pan Nieruchomość 13 lutego 2024 r. od brata B.B.,
• nabył Pan działkę w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
• w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego wraz z dwiema osobami fizycznymi utworzył Pan spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która przedsięwzięcie to będzie realizować,
• przedsięwzięcie będzie polegać na budowie na wskazanym gruncie domów w zabudowie szeregowej oraz ich późniejszej sprzedaży - w tym celu sprzeda Pan Nieruchomość nowo założonej Spółce,
• grunt wraz z budynkami do momentu sprzedaży pełni w Pana majątku funkcję inwestycyjną,
• zapłata nastąpi po zrealizowaniu inwestycji deweloperskiej i sprzedaży domów w zabudowie szeregowej, co planowane jest w okresie od 3 do 5 lat do dnia sprzedaży Nieruchomości,
• 17 kwietnia 2024 r. w ramach jednej umowy sprzedaży dokonał Pan zbycia trzech nieruchomości gruntowych (trzech działek ewidencyjnych) na rzecz innej osoby prawnej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkami.

W niniejszej sprawie konieczne jest zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości zabudowanej podjął Pan/zamierza Pan podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości zabudowanej budynkami należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan Nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W niedługim bowiem odstępie czasu od nabycia Nieruchomości zabudowanej budynkami zamierza Pan ją sprzedać Spółce w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego na budowie na wskazanym gruncie domów w zabudowie szeregowej oraz ich późniejszej sprzedaży.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Pana podjęte, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Pana czynności wskazuje jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowana sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkami należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podejmowanie szeregu zorganizowanych działań, takich jak: zakup Nieruchomości zabudowanej budynkami, utworzenie Spółki która będzie realizować przedsięwzięcie polegające na budowie na wskazanym gruncie domów w zabudowie szeregowej oraz ich późniejszej sprzedaży oraz sprzedaż w niedługim czasie od nabycia Nieruchomości zabudowanej budynkami, stanowią ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Ponieważ w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem zorganizowanych działań – sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkami, o której mowa we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana posiadanej Nieruchomości zabudowanej budynkami w sposób profesjonalny i z zyskiem. Jak sam wskazał Pan w opisie sprawy - nabył Pan działkę w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zatem nie cele osobiste, a cele gospodarcze leżały u podstaw Pana działania.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął/podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości zabudowanej budynkami porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zgodnie z orzecznictwem, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Podjęte przez Pana działania nie miały na celu zaspokajania potrzeb własnych, lecz osiągnięcie korzyści finansowej w postaci realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Takie działania stanowią aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomości. Zatem z okoliczności sprawy nie wynika, aby Nieruchomość zabudowana budynkami przeznaczona do sprzedaży służyła do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od dnia jej nabycia.

Dokonanie opisanych we wniosku czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pan jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej.

Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkami wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Pana wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części zostanie on oddany w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy nieruchomości, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika, że:

• przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana nieruchomość gruntowa w miejscowości (…),
• grunt jest zabudowany dwoma budynkami:

1. Budynkiem mieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy (…) mkw (budynek został wzniesiony przez II wojną światową),

2. Budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) mkw,

• budynki po oddaniu ich do użytkowania były zamieszkałe i użytkowane zgodnie z ich przeznaczaniem przez wiele lat (zamieszkiwała tam Pana rodzina),
• na przestrzeni ostatnich lat na budynki nie ponoszono żadnych nakładów, które można by było uznać za wydatki na ich ulepszenie (budowa, przebudowa, adaptacja, modernizacja) lub remont,
• nieruchomość zostanie sprzedana w stanie w jakim Pan ją nabył, tzn. z naniesieniami w postaci dwóch budynków. Wyburzenie budynków i przygotowanie gruntu pod przyszłą inwestycje odbędzie się po przeniesieniu własności Nieruchomości na Spółkę. Nie wykona Pan w tym zakresie żadnych czynności faktycznych czy prawnych,
• budynki znajdujące się na działce są w złym stanie technicznym w związku z tym nie wykorzystywał ich Pan ani do celów osobistych ani gospodarczych.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy wskazać, że w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku mieszkalnego jednokondygnacyjnego o powierzchni zabudowy (…) mkw (budynek został wzniesiony przez II wojną światową) oraz budynku produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego o powierzchni zabudowy (…) mkw, nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa ww. budynków nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, ponieważ jak wynika z opisu sprawy, od dnia oddania budynków do użytkowania po ich wybudowania a ich sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto, w stosunku do budynków nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie, na przestrzeni lat mogły być ponoszone wydatki typowo remontowe.

W związku z powyższym zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ dostawa wyżej wymienionych budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą wyżej wymienionych budynków, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości – zabudowanej wyżej wymienionymi budynkami korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa udziału w gruncie, na którym ww. obiekt jest posadowiony, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, bądź w formie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Jak wyżej wskazano dostawa Nieruchomości zabudowanej wyżej wymienionymi budynkami będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości, zabudowanej wyżej wymienionymi budynkami będzie zatem objęta fakultatywnym zwolnieniem, w przypadku którego przysługuje możliwość rezygnacji i wyboru opodatkowania transakcji. Jak wskazał Pan we wniosku, w przypadku uznania Pana za podatnika VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości, jest Pan skłonny w akcie notarialnym złożyć wraz ze Spółką oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków posadowionych na gruncie oraz wystawić fakturę VAT dokumentującą sprzedaż.

W konsekwencji przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, będzie Pan miał prawo do rezygnacji ze zwolnienia zdefiniowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania tej dostawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydana interpretacja indywidualna.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.