Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni ... jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym: 1, identyfikator działki ..., o powierzchni ... m², z obrębu ..., położonej w ..., w województwie …, powiat …, gmina ..., dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą …, działka oznaczona jest symbolami „ŁIV”, „RIVa”, i „RIVb”– które to symbole oznaczają łąki trwałe i grunty orne.

Wnioskodawczyni stała się właścicielem nieruchomości na podstawie Umowy darowizny z dnia ... r. za Rep …, sporządzonej przez notariusza … w ... Podatek od spadków i darowizn nie należał się, bo zastosowano zwolnienie od podatku. Darowizna została dokonana przez rodziców Wnioskodawczyni,  którzy byli właścicielami nieruchomości na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej Firma …, zaś nieruchomość tę nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia … r. objętej aktem notarialnym Rep. … Wnioskodawczyni przedmiot darowizny traktowała jako zabezpieczenie finansowe i inwestycję pod ewentualną przyszłą działalność gospodarczą. Nie było jej zamiarem sprzedać działkę, nie były składane przez nią oferty sprzedaży i nie poszukiwała nabywców.

Ponieważ jednak otrzymała bardzo korzystną finansowo ofertę sprzedaży, podpisała przedwstępną umowę sprzedaży, następnie dokona sprzedaży swojej działki. W dniu tj. … r. Wnioskodawczyni ... oraz jej siostra … oraz wspólnicy spółki cywilnej … podpisali Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z ... (dalej: ...) za Rep. …, która to spółka chce nabyć kilkanaście nieruchomości (w tym działkę Wnioskodawczyni), aby zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu centrum dystrybucyjnego dla sklepów należących do sieci sklepów „...”.

... jest zainteresowana tylko łącznym nabyciem wszystkich działek. Działki zarówno Wnioskodawczyni, jej siostry jak również wspólników spółki cywilnej sąsiadują ze sobą i stworzą jeden zwarty obszar pod inwestycję .... Przedwstępna umowa sprzedaży zawiera warunki m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie docelowej umowy sprzedaży.

Umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 21 dni po ziszczeniu się wszystkich warunków, nie później jednak niż w terminie do dnia … roku. Celem przygotowania przez Spółkę Kupującą dokumentacji (formalności związanych z rozpoczęciem inwestycji) Wnioskodawczyni udzieliła Spółce pełnomocnictwa w celu występowania w jej imieniu w sprawach dotyczących działki. Udzieliła Kupującemu także prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie koniecznym do uzyskania decyzji administracyjnych, dokonania zgłoszeń i uzgodnień, koniecznych do wykonania inwestycji Kupującego.

Na Wnioskodawczyni/Sprzedającej ciąży obowiązek:

a)opłacania terminowo i w pełnej wysokości należnych i wymagalnych podatków,

b)nieobciążania Nieruchomości prawami ustanowionymi na rzecz osób trzecich, nieoddawania ich w dzierżawę ani w użytkowanie osobom trzecim,

c)niezawierania z osobami trzecimi żadnych umów i/lub umów przedwstępnych, dotyczących Nieruchomości,

d)nieskładania żadnych ofert dotyczących Nieruchomości,

e)przedłożenia do umowy sprzedaży następujących dokumentów: a) aktualne w treści zaświadczenie odpowiedniego organu administracyjnego stwierdzające brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela lub wskazujące iż nie została uchwalona żadna uchwała umożliwiająca nałożenie takich opłat albo wskazujące wysokość należnych opłat adiacenckich, b) operat geodezyjny sporządzony dla Nieruchomości zawierający nieniesione drzewa i krzewy (o ile takie drzewa lub krzewy, będą występować na Nieruchomości),

f)przeniesienia na Kupującego w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, praw i obowiązków z wszelkich decyzji administracyjnych uzyskanych przez Sprzedających (za zgodą i wiedzą oraz z upoważnienia Kupującego) w związku z realizacją niniejszej umowy i planowaną inwestycją Kupującego.

Na Kupującym ciąży obowiązek:

a)uzyskania ostatecznej decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę zgodnie ze złożonym przez siebie wnioskiem w tym zakresie, uzyskanej na podstawie dokumentacji przygotowanej przez Kupującego, a także wszelkich innych decyzji, które umożliwią natychmiastowe rozpoczęcie inwestycji,

b)uzyskania ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

c)dokonania badania gruntu.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży uzależnione zostało od tego, aby księgi wieczyste prowadzone dla wszystkich nieruchomości były wolne od wszelkich obciążeń i roszczeń (poza roszczeniami wynikającymi z przedwstępnej umowy) oraz od uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przy czym Kupujący ma prawo odstąpić od umowy w przypadku, gdy warunki wskazane w Umowie nie zostaną spełnione a także w przypadku ich spełnienia. Zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego terenu „produkcyjno-składowo-usługowego-część 1” położonego w ..., uchwalonego uchwałą … Rady Miejskiej w ... z dnia … roku (Dz. Urz. …), zmienionego uchwałą nr … Rady Miejskiej w ... z dnia … roku, oraz zmienionego uchwałą nr … Rady Miejskiej w ... z dnia … roku, oraz zmienionego uchwałą nr … Rady Miejskiej w ... z dnia …, działka 1 i pozostałe działki, znajduje się w części na terenie zabudowy produkcyjno-składowo-usługowej z oznaczeniem 1PU, zaś w części na terenie dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1KD.

Działka jest niezabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej, jest nieuzbrojona, nie ma żadnych instalacji i urządzeń. W trakcie posiadania Wnioskodawczyni nie dokonywała uzbrojenia działki i nie wykonywała przyłączy. Nie osiągnęła z tytułu posiadania działek żadnych przychodów. Opłaca należne podatki. Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej w tym związanej z obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni w dacie … r. Rep. … sprzedała inną działkę rolną o pow. … ha oraz w tym samym dniu sprzedała działkę rolną o pow. … ha za Rep. …, zaś środki ze sprzedaży ww. działek rolnych przeznaczyła na inne cele mieszkaniowe. Na nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku nie są ustanowione żadne prawa użytkowania osób trzecich, w szczególności żadne stosunki najmu lub dzierżawy. Wnioskodawczyni nie występowała i nie będzie występować o żadne decyzje dot. działek w tym o pozwolenie na budowę. W stosunku do działki była wydana decyzja środowiskowa w dacie … r. znak … z wniosku i na rzecz … sp. z o.o. …, w związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży z dnia …r. Rep. … pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej … a ww. spółką …. Umowa ta została rozwiązana za porozumieniem stron w dniu … r. Rep. …

... (Kupujący) będzie występować o pozwolenie na budowę. ..., jest czynnym podatnikiem VAT zaś zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowania podatkiem VAT. Na dzień sprzedaży powinna zostać wydana decyzja o pozwoleniu na budowę z wniosku .... Kupujący własnym staraniem i w swoim imieniu ma przygotować odpowiednią dokumentację, aby uzyskać wszelkie decyzje, które umożliwią rozpoczęcie inwestycji. Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie prowadzi działalności rolniczej. Działka nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Przy sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie ma obowiązku naliczenia podatku VAT. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni stała się właścicielem w następstwie umowy darowizny. W związku z tym, że działka jest objęta MPZP z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-składowo-usługową, Wnioskodawczyni traktowała działkę jako zabezpieczenie finansowe i inwestycję pod ewentualną przyszłą działalność gospodarczą. Nie było zamiarem Wnioskodawczyni aby działkę sprzedać, nie były składane przez Wnioskodawczynię oferty sprzedaży działki i nie poszukiwała nabywców. Wnioskodawczyni nie podejmuje żadnych czynności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, czynności takie podejmuje Kupujący. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Ponieważ Wnioskodawczyni otrzymała bardzo korzystną finansowo ofertę sprzedaży działki została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży a następnie zostanie dokonana sprzedaż działki. Biorąc pod uwagę fakt, że transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegać pod jedno ze zwolnień enumeratywnie wymienionych w przepisach ustawy o VAT, nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać niezabudowaną działkę nr 1. Podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży z nabywającą Spółką. Umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 21 dni po ziszczeniu się wszystkich warunków, nie później jednak niż w terminie do dnia … Celem przygotowania przez Spółkę Kupującą dokumentacji (formalności związanych z rozpoczęciem inwestycji) udzieliła Pani Spółce pełnomocnictwa w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących działki. Udzieliła Pani Kupującemu także prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie koniecznym do uzyskania decyzji administracyjnych, dokonania zgłoszeń i uzgodnień, koniecznych do wykonania inwestycji Kupującego.

Na Pani/Sprzedającej ciąży m.in. obowiązek przeniesienia na Kupującego w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, praw i obowiązków z wszelkich decyzji administracyjnych uzyskanych przez Sprzedających (za zgodą i wiedzą oraz z upoważnienia Kupującego) w związku z realizacją niniejszej umowy i planowaną inwestycją Kupującego.

Na Kupującym ciąży obowiązek:

a)uzyskania ostatecznej decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę zgodnie ze złożonym przez siebie wnioskiem w tym zakresie, uzyskanej na podstawie dokumentacji przygotowanej przez Kupującego, a także wszelkich innych decyzji, które umożliwią natychmiastowe rozpoczęcie inwestycji,

b)uzyskania ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

c)dokonania badania gruntu.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży uzależnione zostało od tego, aby księgi wieczyste prowadzone dla wszystkich nieruchomości były wolne od wszelkich obciążeń i roszczeń (poza roszczeniami wynikającymi z przedwstępnej umowy) oraz od uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei, umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Panią kupującej spółce pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, Spółka Kupująca podejmie szereg działań szczegółowo opisanych wyżej, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pani, lecz Kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działki, czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest/będzie stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

Podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do niezabudowanej działki nr 1, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jej sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjęła/podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności wymienionej we wniosku działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panie przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.