Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 20 lutego 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.620.2024.3.MR

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako osoba fizyczna Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT). Wnioskodawczyni jest:

- współwłaścicielem m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (…), Gminie (…), obszaru łącznego (…) ha (…) składającej się z (…) działek gruntu, w tym działki: numer 1 (…). Udział w przedmiotowej nieruchomości stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni nabyty na podstawie postanowienia wydanego przez Sąd Rejonowy (…) Wydział (…).

- współwłaścicielem wraz z mężem we współwłasności majątkowej małżeńskiej m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (…), Gminie (…), obszaru łącznego (…) ha (…), składającej się z (…) działek gruntu, w tym działek: numer 2 (…), sposób korzystania: rola (…) i numer 3 (…), sposób korzystania: rola (…) Przedmiotowe nieruchomości stanowią majątek Wnioskodawczyni w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej wraz z mężem, które Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej (…), odpisu skróconego aktu małżeństwa wydanego przez Urząd Stanu Cywilnego (…) i umowy majątkowej małżeńskiej zawartej (…) przed notariuszem (…).

Wchodzące w skład opisanej nieruchomości działka gruntu numer 1 położona jest w obrębie (…), jednostka ewidencyjna: (…), działka gruntu numer:

-1, Obszaru (…) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: (…) nie jest zabudowana,

-działka gruntu numer: 2, obszaru (…) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: (…), nie jest zabudowana,

-działka gruntu numer: 3, obszaru (…) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: (…), nie jest zabudowana.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) zatwierdzonym Uchwałą nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach (…):

- teren działki nr ewid. 1 o powierzchni (…) ha przeznaczony jest pod: pas (…) – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: L – lokalna, pas (…) – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), pas (…) – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: D – dojazdowa, (…) – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), dla pozostałej części działki od strony drogi gminnej nr (…) nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

- teren działki nr ewid. 2 o powierzchni (…) ha przeznaczony jest pod: pas (…) od strony drogi gminnej nr (…) – teren budownictwa mieszkaniowego z zabudową niską i usługami nieuciążliwymi, wraz z komunikacją wewnętrzną, pas (…) – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: L – lokalna, pas (…) – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), pas (…) – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: D – dojazdowa, pas (…) – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), dla pozostałej części działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- teren działki nr ewid. 3 o powierzchni (…) ha przeznaczony jest pod: (…) teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny).

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawczyni.

Działki nie są położone w granicach specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, ani też nie istnieją żadne ograniczenia korzystania z nich wynikające z ochrony przyrody i środowiska.

Działka numer (….) stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 423).

Działki gruntu numer 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu powołanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Działka numer 2 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Działka gruntu numer 3 nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu powołanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Działki pozostają we Wnioskodawczyni i pozostałych współwłaścicieli wyłącznym niezakłóconym posiadaniu.

Do dnia dzisiejszego Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (…), która czuwa nad realizacją transakcji. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych kosztów związanych ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie notariusza, podział działek czy spotkań z przedstawicielami kupującego organizowane były przez Gminę.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami.

Dla przedmiotowych nieruchomości nie zostało wydane pozwolenie na budowę ani inne pozwolenie czy decyzje.

Przed sprzedażą działki Wnioskodawczyni nie poczyniła i nie zamierza poczynić jakiekolwiek działań, dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowej działki (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej).

(…) Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązała się do sprzedaży własności:

-wydzielonej z niezabudowanej Działki numer 1, wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w §1 tej umowy – jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do umowy kolorem czerwonym, o obszarze około (…) ha (…),

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 2, wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w §1 tej umowy – jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do umowy kolorem czerwonym, o obszarze około (…) ha (…)

-wchodzącą w skład Nieruchomości Działkę numer 3 (…) obszaru (…) ha (…), opisaną wyżej w §1 tej umowy, nazywaną dalej Przedmiotem Umowy, w stanie wolnym od obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz wad fizycznych i prawnych.

Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do (…) pod warunkiem spełnienia następujących warunków:

1)stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w Dziale I-O księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki numer 1 oraz 2 i sprostowania wpisu w Dziale II księgi wieczystej poprzez wpis, iż Nieruchomość jest ich własnością na zasadach wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej nie ulegnie zmianie,

2)na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich, jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze wieczystej,

3)wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 przez wydzielenie jej części zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszej umowy, o której mowa w §3 umowy,

4)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6)wydania przez Ministra Finansów interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacja indywidualna) na podstawie art. 14b powołanej wyżej ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa stwierdzającej, czy Przedmiot umowy podlega lub nie podlega opodatkowaniu VAT, a w razie potwierdzenia przez Organ, iż Przedmiot umowy podlega opodatkowaniu VAT przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego status Sprzedających lub jednego ze Sprzedających jako czynnego płatnika podatku VAT,

7)w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka lub wskazana przez Kupującą osoba trzecia nabędzie prawo własności wszystkich następujących działek gruntu położonych w obrębie (…), jednostka ewidencyjna: (…):

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer (…), numer (…) i numer (…),

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer (…),

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer (…) i numer (…) wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer (…), numer (…) i numer (…),

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer (…),

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer (…) – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

lub wszyscy właściciele nieruchomości wymienionych powyżej, będą gotowi zawrzeć umowy przenoszące własność wszystkich wyżej wymienionych działek gruntu na Kupującą Spółkę lub wskazaną przez Kupującą osobę trzecią i w tym celu, w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, stawią się u notariusza i przystąpią do zawarcia umów przenoszących własność wyżej wymienionych działek gruntu,

8)raport z badania due diligence, o którym mowa w §6 umowy nie wykazuje żadnych ryzyk ani nieprawidłowości,

9)w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w §1 niniejszej umowy będą odpowiadały aktualnemu stanowi prawnemu i faktycznego Przedmiotu Umowy i zostaną powtórzone przez Sprzedających w umowie przyrzeczonej.

Powyższe Warunki wymienione są zastrzeżone na rzecz Kupującej Spółki, której przysługuje prawo jednostronnego zrzeczenia się Warunków, z wyjątkiem wymienionych w punkcie 1, 3, 6, 10 oraz prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się wymienionych Warunków lub spełnienia jedynie niektórych z nich.

Spełnienie się Warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić najpóźniej do (…)

Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw, zgodnie z którymi m.in.:

1.Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej dokumentacji urzędowej, a także finansowej.

2.Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy – w celu uniknięcia wątpliwości, Strony uzgadniają że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane.

3.Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład (…) S.A. Skuteczność wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z niniejszej umowy w formie notarialnej.

4.Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX Kodeksu cywilnego.

5.Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i zaświadczeń opisanych w §4 ust. 1 tej umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.

Wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.Przedmiotem sprzedaży będzie:

-działka 3 o powierzchni (…) ha

-działka 4 powstała z wydzielenia z działki nr 2

-działka 5 powstała z wydzielenia z działki nr 1.

Wnioskodawczyni wskazuje, że działka (…) nie jest jej własnością.

2.Zarówno Wnioskodawczyni jak i jej mąż są rolnikami ryczałtowymi korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

3.Na pytanie: Czy z przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości gruntowych dokonywane były/są/będą przez Panią i/lub Pani męża zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczała Pani i/lub Pani mąż produkty rolne działek przeznaczonych do sprzedaży wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywał Pani i/lub Pani mąż sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Udzielono odpowiedzi: Produkty rolne z działek przeznaczonych na sprzedaż zużywane są i były w prowadzonych gospodarstwach. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nie jest możliwe przyporządkowanie przedmiotowych czynności do konkretnych działek.

4.Zarówno Wnioskodawczyni jak i jej mąż będą czynnymi podatnikami VAT na moment sprzedaży nieruchomości. Jak wskazuje Wnioskodawczyni zarejestruje się tylko dlatego, że w przypadku uznania przedmiotowej transakcji jako czynności opodatkowanej podatkiem VAT umożliwi to Wnioskodawczyni rozliczenie tej transakcji w rejestrach VAT a kupującemu odliczenie podatku. Wnioskodawczyni wskazuje jednocześnie, iż zarówno Wnioskodawczyni jak również jej mąż nie będą prowadzili działalności gospodarczej.

5.Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, jako sprzedająca Wnioskodawczyni oświadczyła, że udziela spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Wnioskodawczyni w postepowaniach administracyjnych, dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskania decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielające pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnych do rozpoczęcia budowy dokumentacji geograficzno-kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczeń zarządców sieci o możliwość wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i zaświadczeń

6.Wnioskodawczyni nie zamierza podejmować żadnych działań celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla pozostałej części działki 2 nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

7.Działki przeznaczone do sprzedaży przez cały okres ich posiadania obsiewane były zbożem.

8.Na pytanie: Czy działka przeznaczone do sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Panią i/lub Pani męża (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani i Pani męża zaspokajały i w jakim okresie?

Udzielono odpowiedzi: Każda z działek jest od początku wykorzystywana w prowadzonych przez Wnioskodawczynię i jej męża gospodarstwach rolnych.

9.Działki przeznaczone do sprzedaży nie były udostępnianie osobom trzecim.

10. Wnioskodawczyni wskazuje, iż nie prowadzi działalności gospodarczej oprócz prowadzenia gospodarstw rolnych.

11.Gmina koordynuje transakcję. Tereny zlokalizowane w (…) objęte są MPZP z przeznaczeniem produkcyjno-usługowym. Na potrzeby działań promocyjno-marketingowych tereny te umownie nazwane są (…). Od wielu lat gmina prowadzi szereg działań mających na celu zachęcić do inwestowania na terenie gminy (udział w targach, eventach, materiały w prasie).

Do gminy zgłosił się Inwestor z pytaniem o działkę o określonych parametrach. Działki wymienione we wniosku zostały wskazane (łącznie z kilkoma innymi nieruchomościami, tworząc jedną spójną całość, jako fragment większego zamierzenia inwestycyjnego). Gmina była organizatorem spotkań przedstawiciela Inwestora z właścicielami, przekazała informację na temat podpisana umów przedwstępnych — czas i miejsce). Gminie nie było udzielane pełnomocnictwo.

Jedynym udzielonym pełnomocnictwem było pełnomocnictwo wynikające z umowy przedwstępnej udzielone spółce kupującej nieruchomość (m.in do podziałów geodezyjnych).

Wnioskodawczyni wskazuje, iż o podział nieruchomości wystąpiła wspólnie z mężem jako właściciele nieruchomości.

12.Na pytanie: Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Panią i/lub Pani męża jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, (prosimy, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)?

Udzielono odpowiedzi: Nie

13.Wobec stwierdzenia, że „wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca” proszono o szczegółowe wyjaśnienie, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającym (Panią i/lub Pani mężem) a kupującym (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Panią i/lub Pani męża w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób – jaki?).

Udzielono odpowiedzi: Zgodnie z zapisami w umowie przedwstępnej wszelkie koszty związane m.in. koszty ewentualnej wycinki drzew, koszty umowy przedwstępnej, czy koszty związane z podziałem działki ponosić będzie spółka kupująca. Nie będą one rozliczane z Wnioskodawczynią w żaden sposób.

14. Na pytanie: Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości?

Udzielono odpowiedzi: Nie.

15.Na pytanie: Czy posiada Pani i/lub Pani mąż jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz działek będących przedmiotem wniosku)?

Udzielono odpowiedzi: Nie.

Pytanie

Czy dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazuje Wnioskodawczyni na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawczyni analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazuje Wnioskodawczyni na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1, ze zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112 – podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególność wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynność.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zdaniem Wnioskodawczyni dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzona działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie w ocenie Wnioskodawczyni należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej (dalej TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawczyni należy rozważyć czy w celu sprzedaży działek podjęto aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazuje Wnioskodawczyni w rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej NSA) z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (…).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy zdaniem Wnioskodawczyni należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania jej – w związku ze sprzedażą działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe – w ocenie Wnioskodawczyni – wynika z faktu, iż sprzedanie nieruchomości nie zostały nabyte przez nią z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, a przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie podejmowała działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Co więcej – jak wskazuje Wnioskodawczyni – to sama strona Kupująca była inicjatorem ww. działań i pokryła wszelkie koszty związane ze sprzedażą podmiotowej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni podejmowane przez nią działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotowe nieruchomości w ocenie Wnioskodawczyni korzysta ona z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Wobec powyższego – jak wskazuje Wnioskodawczyni – należy uznać, że dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalność gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W cenie Wnioskodawczyni brak tego statusu pozbawia ją cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności polegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy – w ocenie Wnioskodawczyni – należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie stanowi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym z tego tytułu Wnioskodawczyni wskazuje, iż nie występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawczyni oceniając sprawę należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o prowadzeniu /nieprowadzeniu przez nią działalności gospodarczej polegającej na handlu gruntami był i jest cel nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości sprzedawanych na rzecz Kupującej Spółki. Kluczową kwestią nie uznania tych przedmiotowych transakcji jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jest stan faktyczny, z którego wynika, że jak wskazuje Wnioskodawczyni nie nabyła gruntów w celu ich sprzedaży i użytkowała do celów rolniczych. Wnioskodawczyni nie nabywała ww. nieruchomości w celach handlowych. Zdaniem Wnioskodawczyni podkreślić należy, że z propozycją sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wystąpiła Gmina wraz z Kupującą Spółką. Tak więc do dnia dzisiejszego Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (…), która zorganizowała spotkanie z przedstawicielami Kupującej Spółki. Ze strony Wnioskodawczyni nie były ponoszone żadne koszty związane ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie notariusza, podział działek ponoszone były przez Kupującą Spółkę bądź Gminę. Taka sytuacja – w ocenie Wnioskodawczyni – oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży tych gruntów do działalność gospodarczej w zakresie handlu gruntami. To właśnie ten zamiar w momencie zakupu jest decydujący dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą. Wnioskodawczyni wskazuje, iż powyższą wykładnię potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów we wskazanej już uchwale z dnia 29 października 2007 r. (sygn. 1 FPS 3/07) oraz w wielu innych orzeczeniach. W związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie nabycia nieruchomości mógł wystąpić zamiar dokonywania takich czynności (nabycia i następnie sprzedaży) wielokrotnie, którego to zamiaru nie było.

Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki – w ocenie Wnioskodawczyni – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazuje Wnioskodawczyni powyższe znajduje swoje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpreterach podatkowych oraz orzeczeniach sądów administracyjnych, a także w najnowszej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 marca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej o sygnaturze 0113-KDIPT-1-3.4012.38.2024.2.JM.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (...).

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Według art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży działek zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

Ze wskazanego wyżej orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani:

-współwłaścicielem m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (…), Gminie (…),składającej się z (…) działek gruntu, w tym działki niezabudowanej numer 1 składającej się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: (…) – udział w przedmiotowej nieruchomości stanowi Pani majątek osobisty;

-współwłaścicielem wraz z mężem we współwłasności majątkowej małżeńskiej m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (…), Gminie (…), składającej się z (…) działek gruntu, w tym działek niezabudowanych: numer 3 (sposób korzystania: rola) składającej się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: (…) i numer 2 (sposób korzystania: rola) składającej się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: (…).

Działka nr 3 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona jako teren zabudowy produkcyjno-usługowej, natomiast działki nr 1 oraz nr 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w części i oznaczone m.in. jako teren zabudowy produkcyjno-usługowej. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek nie nastąpiło z Pani inicjatywy. Działki nie są położone w granicach specjalnej strefy ekonomicznej, parku narodowego, nie istnieją też żadne ograniczenia korzystania z nich wynikające z ochrony przyrody i środowiska. Działki nr 1 oraz nr 2 stanowią nieruchomość rolną w rozumieniu powołanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka nr 3 nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu powołanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla przedmiotowych nieruchomości nie zostało wydane pozwolenie na budowę ani inne pozwolenie, decyzje. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości oraz nie posiada Pani innych nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży. Jak wskazuje Pani we wniosku, przed planowaną sprzedażą nie poczyniła i nie zamierza poczynić Pani jakiekolwiek działań, dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowej działki (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej). Nie podejmowała Pani żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (…), która czuwa nad realizacją transakcji. Tereny zlokalizowane w (…) objęte są MPZP z przeznaczeniem produkcyjno-usługowym. Na potrzeby działań promocyjno-marketingowych tereny te umownie nazwane są (…). Od wielu lat gmina prowadzi szereg działań mających na celu zachęcić do inwestowania na terenie gminy (udział w targach, eventach, materiały w prasie). W odpowiedzi na zapytanie Inwestora wskazane zostały m.in. działki wymienione we wniosku (łącznie z kilkoma innymi nieruchomościami, tworząc jedną spójną całość, jako fragment większego zamierzenia inwestycyjnego). Gmina była organizatorem spotkań przedstawiciela Inwestora z właścicielami, przekazała informację na temat podpisana umów przedwstępnych. Gminie nie było udzielane pełnomocnictwo. Nie ponosiła Pani żadnych kosztów związanych ze sprzedażą. Wszelkie formalności i czynności takie jak organizowanie notariusza, podział działek czy spotkań z przedstawicielami kupującego przygotowywane były przez Gminę.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest działka nr 3, działka 4 powstała z wydzielenia z działki nr 2 oraz działka 5 powstała z wydzielenia z działki nr 1. (…) zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązała się Pani do sprzedaży działki wydzielonej z niezabudowanej działki nr 1, działki wydzielonej z niezabudowanej działki nr 2 oraz działki nr 3. Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do (…) pod warunkiem spełnienia następujących warunków:

2)na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich, jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze wieczystej,

4)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

7)w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka lub wskazana przez Kupującą osoba trzecia nabędzie prawo własności wszystkich wymienionych działek gruntu położonych w obrębie (…), jednostka ewidencyjna: (…) lub wszyscy właściciele nieruchomości wymienionych powyżej, będą gotowi zawrzeć umowy przenoszące własność wszystkich wyżej wymienionych działek gruntu na Kupującą Spółkę lub wskazaną przez Kupującą osobę trzecią i w tym celu, w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, stawią się u notariusza i przystąpią do zawarcia umów przenoszących własność wyżej wymienionych działek gruntu,

8)raport z badania due diligence, o którym mowa w §6 umowy nie będzie wykazywał żadnych ryzyk ani nieprawidłowości,

Powyższe Warunki wymienione zastrzeżone zostały na rzecz Kupującej Spółki, której przysługuje prawo jednostronnego zrzeczenia się Warunków, z wyjątkiem wymienionych w punkcie 1 , 3, 6, 10 oraz prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się wymienionych Warunków lub spełnienia jedynie niektórych z nich.

Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw, zgodnie z którymi m.in.:

1.Wyraziła Pani zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej dokumentacji urzędowej, a także finansowej.

2.Wyraziła Pani zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy – w celu uniknięcia wątpliwości, Strony uzgodniły, że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane.

3.Wyraziła Pani zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład (…) S.A. Skuteczność wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z niniejszej umowy w formie notarialnej.

4.Wyraziła Pani zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z osobą trzecią Sprzedający wyraża zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX Kodeksu cywilnego.

6.Oświadczyła Pani, iż udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Pani w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i zaświadczeń opisanych w §4 ust. 1 tej umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.

Zgodnie z zapisami w umowie przedwstępnej wszelkie koszty związane m.in. koszty ewentualnej wycinki drzew, koszty umowy przedwstępnej, czy koszty związane z podziałem działki ponosić będzie spółka kupująca. Nie będą one rozliczane z Panią w żaden sposób.

Zarówno Pani, jak i Pani mąż jesteście rolnikami ryczałtowymi korzystającym ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Działki Pani i Pani męża były obsiewane zbożem. Każda z działek wykorzystywana była w prowadzonych przez Państwa gospodarstwach rolnych. Produkty rolne z działek przeznaczonych na sprzedaż zużywane były i są w prowadzonych gospodarstwach. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Działki przeznaczone do sprzedaży nie były udostępnianie osobom trzecim. O podział nieruchomości wystąpiliście Państwo, jako właściciele. Jak wskazuje Pani w opisie sprawy zarówno Pani jak i Pani mąż na moment sprzedaży nieruchomości będziecie czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług .

Pani wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Panią udziałów we współwłasności działki oraz działek będących przedmiotem małżeńskiej współwłasności majątkowej.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie zbywca podjął/podejmie w odniesieniu do gruntów będących przedmiotem sprzedaży.

Działki wskazane we wniosku, będące przedmiotem planowanej sprzedaży pozostają Pani współwłasnością, w tym również w ramach współwłasności małżeńskiej do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności. Na mocy podpisanej umowy przedwstępnej Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą wskazanych działek. W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraziła Pani zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę m.in. analizy stanu prawnego nieruchomości oraz wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych. W ramach ww. umowy udzieliła Pani również pełnomocnictwa do reprezentowania Pani w postępowaniach administracyjnych, dotyczących m.in. podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz w postepowaniach dotyczących uzyskania m.in. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenów, czy uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów.

Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującej Spółce stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującą Spółkę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. W efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tej działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Do momentu przeniesienia prawa własności wskazanych działek, podlegają one wielu czynnościom, które z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług są wykonywane w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży wskazanych działek nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, z uwagi na to, że podjęta aktywność nie jest typowa (zwykła) dla rozporządzania prawem własności. Sprzedaż wskazanych działek została tak zorganizowana, że Pani działania oraz przyszłego nabywcy stanowią niejako pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Biorą pod uwagę powyższe przepisy prawa oraz opis sprawy przedstawiony we wniosku uznać należy, że podjęta przez Panią aktywność – podpisanie umowy przedwstępnej w ramach, której udziela Pani pełnomocnictwa do podejmowania określonych działań w odniesieniu do wskazanej nieruchomości – wykracza poza czynności zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym stanowi działania podobne do tych jakie podejmowane są przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomości.

Zatem w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z czym czynność dostawy wskazanych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując zatem, stwierdzam, że dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie