Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

1)zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych oraz opodatkowania podatkiem VAT zbycia urządzeń kotłowni – jest prawidłowe;

2)rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych i opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

1)zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych oraz opodatkowania podatkiem VAT zbycia urządzeń kotłowni;

2)rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych i opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych;

3)ustalenia, czy zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych) oraz urządzeń kotłowni będzie opodatkowane podatkiem VAT w stawce 23%.

Uzupełnili go Państwo pismem z 16 stycznia 2025 r. (wpływ 16 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której głównym przedmiotem działalności jest PKD 35.30.Z, tj. wytwarzanie i zaopatrywanie w parę wodną, gorącą wodę i powietrze do układów klimatyzacyjnych. Wnioskodawca objęty jest nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w RP zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.). Przedmiotem wniosku jest zdarzenie przyszłe – Wnioskodawca zamierza sprzedać część swojego majątku, na który składają się prawa, nieruchomości i ruchomości.

W dniu (...) 2014 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na mocy której nabył zorganizowaną część przedsiębiorstwa pod nazwą „(…)” służącą działalności w zakresie produkcji ciepła, położoną (...), w skład której weszły następujące składniki:

a)prawo użytkowania wieczystego oraz własność stanowiącego odrębną nieruchomość budynku kotłowni, położonych w (…), zapisanych w księdze wieczystej numer (…) Sądu Rejonowego w (…),

b)sieć ciepłownicza CO (…) (sieć nr 1, sieć nr 2 i sieć nr 3),

c)kocioł retortowy (...) znajdujący się w (…),

d)kocioł retortowy (...) znajdujący się w (…),

e)kocioł retortowy (…) wraz z osprzętowaniem.

Ww. nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm., dalej: Ustawa o VAT). Transakcja została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

(...) 2017 r. Wnioskodawca kupił kocioł retortowy (...) na podstawie faktury VAT.

Od czasu nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w 2014 r. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na budynek i budowle, nie dokonał żadnych ulepszeń czy modernizacji środków trwałych, nie wzrosła także ich wartość początkowa. Budynek i budowle są od momentu nabycia wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Wymienione wyżej rurociągi (sieci ciepłownicze) stanowią budowle w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.).

Wnioskodawca składa deklaracje na podatek od nieruchomości, w których wykazuje:

a)grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – powierzchnia (…) m²,

b)budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – powierzchnia (…) m²,

c)budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość (…) zł.

W dniu (...) 2024 r. Wnioskodawca zawarł z Kontrahentem warunkową umowę przedwstępną przeniesienia wiązki praw do nieruchomości oraz urządzeń kotłowni wraz z sieciami ciepłowniczymi. W tej umowie Wnioskodawca oświadczył, że posiada prawo własności do majątku rzeczowego zlokalizowanego w (…), na które składa się:

a)prawo użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

b)prawo własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m²,

c)prawo własności urządzeń kotłowni:

-węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel,

-główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…) oraz pompa rezerwowa,

-rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym),

d)prawo własności do rurociągów zasilających w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą,

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

-kierunek ul. (…) rurociąg (…).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Kontrahent (strony umowy) są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Strony zawarły ww. umowę pod warunkiem uzyskania zgody Zgromadzenia Wspólników Kontrahenta i Zgromadzenia Wspólników Wnioskodawcy na odpowiednio nabycie/zbycie prawa użytkowania wieczystego oraz nieruchomości. Uchwały mają zostać podjęte nie później niż w dniu poprzedzającym zawarcie w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży majątku rzeczowego zlokalizowanego w (…).

Wnioskodawca oświadczył, że po spełnieniu ww. warunków zobowiązuje się przenieść na Kupującego prawo własności nieruchomości oraz urządzeń kotłowni wraz z sieciami ciepłowniczymi za kwotę netto: (…), w tym:

a)wartość prawa użytkowania wieczystego działki: (…) zł,

b)wartość prawa własności budynku: (…) zł,

c)pozostały majątek trwały łącznie: (…) zł

Strony w umowie uzgodniły, że wysokość należnego podatku VAT dla nabycia poszczególnych składników majątkowych, względnie spełnienie warunków ustawowych pozwalających na zastosowanie zwolnienia z podatku VAT, zostanie wskazane po przedłożeniu przez Wnioskodawcę do dnia 31 marca 2025 r. indywidualnej interpretacji wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS).

Strony ustaliły, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie uzgodniony po przeprowadzeniu pełnej procedury prawnej wymaganej przepisami ustawy Kodeks spółek handlowych, przy czym zostanie wyznaczony na dzień przypadający nie później niż 30 kwietnia 2025 r.

Na podstawie faktury zaliczkowej nr (…) wystawionej (...) 2024 r. Kontrahent zapłacił Wnioskodawcy kwotę (…) zł brutto ((…) zł netto + VAT 23%) tytułem zadatku z  tytułu warunkowej umowy przedwstępnej przeniesienia wiązki praw do nieruchomości oraz urządzeń kotłowni wraz z sieciami ciepłowniczymi z dnia (...) 2024 r.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej ww. zadatek został opodatkowany stawką podstawową z uwzględnieniem późniejszej korekty po uzyskaniu przez Wnioskodawcę indywidualnej interpretacji Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej. Kwota zadatku będzie zaliczona na poczet ceny przeniesienia wszystkich praw do majątku rzeczowego określonego w umowie przedwstępnej.

Uzupełnienie opisu sprawy

1.Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.Nabywca (Kontrahent) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

3.Na nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (…) składa się jedna działka ewidencyjna o numerze X.

4.Jedyna działka objęta księgą wieczystą nr (…), tj. działka ewidencyjna o numerze X, jest działką zabudowaną.

5.W księdze wieczystej nr (…) nie ma zapisanych działek niezabudowanych.

6.W księdze wieczystej nr (…) nie ma zapisanych działek niezabudowanych.

7.Na zabudowanej działce nr X znajduje się budynek kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m², który stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). W ww. budynku kotłowni rozpoczynają swój bieg stanowiące własność Wnioskodawcy rurociągi zasilające w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą:

1)kierunek ul. (…) rurociąg (…),

2)kierunek ul. (…) rurociąg (…),

3)kierunek ul. (…) rurociąg (…).

Rurociągi te są ciepłociągami, stanowią własność Wnioskodawcy, zaczynają swój bieg w budynku kotłowni znajdującym się na działce nr X i wychodzą poza granice działki ewidencyjnej nr X. Jak stanowi art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego: Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Z powyższego wynika, że jeśli przebiegające przez działki sieci są przyłączone do przedsiębiorstwa to stanowią własność tego przedsiębiorstwa. Zatem w kwestii prawa własności nie ma znaczenia fakt, że rurociągi, które zaczynają swój bieg w budynku kotłowni, stanowiącego własność Wnioskodawcy, opuszczają teren działki ewidencyjnej nr X i biegną przez inne działki niestanowiące własności Wnioskodawcy. Ciepłociągi te stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). Wnioskodawca wykazuje te rurociągi jako budowle w deklaracji na podatek od nieruchomości i ten podatek od nich odprowadza.

Wnioskodawca uznaje, iż wskazane w opisie sprawy urządzenia kotłowni, tj.:

a)węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel,

b)główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…) oraz pompa rezerwowa,

c)rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym),

nie stanowią urządzenia budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Wskazane wyżej urządzenia, tj. węglowy kocioł wodny, pompa, rurociągi i armatura, nie są powiązane z budynkiem ani budowlą znajdującymi się na działce X. Stanowią instalację grzewczą, która zaopatruje w ciepło inne budynki, niż budynek kotłowni znajdujący się na działce nr X.

8.Z tytułu nabycia:

1)prawa użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m² obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ prawo to zostało nabyte w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm., dalej: Ustawa o VAT),

2)prawa własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m² nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ prawo to zostało nabyte w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm., dalej: Ustawa o VAT),

3)prawa własności urządzeń kotłowni:

-węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel – kocioł został nabyty na podstawie faktury VAT i Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

-       główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…) oraz pompa rezerwowa – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ urządzenie to zostało nabyte w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

-rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym) – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ urządzenia te zostały nabyte w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

-prawa własności do rurociągów (ciepłociągów) zasilających w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą - nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ prawo to zostało nabyte w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

9.Informacje odnośnie wykorzystywania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku:

1)działka ewidencyjna numer X od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

2)budynek kotłowni od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

3)węglowy retortowy kocioł wodny od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

4)główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…) od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

5)rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

6)rurociągi (ciepłociągi) stanowiące budowle, zasilające w ciepło budynki, od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pytania

1.Czy przeniesienie praw własności do nieruchomości oraz urządzeń kotłowni wraz z sieciami ciepłowniczymi opisanych w umowie przedwstępnej z dnia (...) 2024 r., tj. przeniesienie:

a)prawa użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m² obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

b)prawa własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m²,

c)prawa własności do rurociągów zasilających w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą,

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

2.Czy strony umowy przedwstępnej, korzystając z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT mogą zrezygnować ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkować tą transakcję w całości podatkiem od towarów i usług w stawce 23%?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie:

Pytanie nr 1

Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, zabudowanego budynkiem kotłowni oraz prawa własności budowli w postaci sieci ciepłowniczych. Wnioskodawca posiada prawo własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m² oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki nr X o powierzchni (…) m² obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…). Wnioskodawca posiada również prawo własności budowli, które stanowią sieci ciepłownicze/rurociągi zasilające w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą,

a)kierunek ul. (…) rurociąg (…),

b)kierunek ul. (…) rurociąg (…),

c)kierunek ul. (…) rurociąg (…).

Przedmiotem sprzedaży będą również urządzenia kotłowni, tj.

a)węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel,

b)główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…) oraz pompa rezerwowa,

c)rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ze wskazanego przepisu wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała czy użytkowana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynność podlegających opodatkowaniu.

Treść art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył budynek oraz budowle w 2014 r., pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed tym dniem (wybudowanie i użytkowanie przez wcześniejszego właściciela, który wykorzystywał budynki i budowle do prowadzenia działalności gospodarczej). Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nastąpiło poprzez nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Od czasu zakupu budynku i budowli nie były ponoszone żadne wydatki na ten budynek. Nie było nakładów na ulepszenie czy modernizacje budynku i budowli. Budynek i budowle są od momentu nabycia wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Zdaniem Wnioskodawcy, z powyższego wynika, iż zbycie:

a)prawa własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m²,

b)prawa użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m² obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

c)prawa własności budowli, które stanowią sieci ciepłownicze/rurociągi zasilające w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą,

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, gdyż nie wystąpiły okoliczności wyłączające zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu. W przedmiotowej sprawie dostawa nie będzie bowiem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Według Wnioskodawcy jedynie sprzedaż urządzeń kotłowni, tj.:

a)węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) o mocy 600kW wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel,

b)główna pompa zasilająca układ wodny osiedla firmy(…) o wydajności 43m³/h regulowana falownikiem (…) oraz pompa rezerwowa,

c)rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym),

nie będzie mogła skorzystać z żadnego zwolnienia z podatku od towarów i usług. Sprzedaż ta będzie opodatkowana według stawki 23%.

Pytanie nr 2

Przyjmując, iż stanowisko Wnioskodawcy dotyczące Pytania nr 1 jest prawidłowe, sprzedaż budynków, budowli oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, skorzystanie z tego zwolnienia przez strony umowy ma charakter fakultatywny, bowiem z treści art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT wynika, że: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W przedmiotowym stanie faktycznym zarówno Wnioskodawca, jak i jego Kontrahent, są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy – jeśli strony (Wnioskodawca i Kontrahent) złożą w akcie notarialnym, do którego zawarcia dojdzie w związku z dostawą obiektów będących przedmiotem wniosku, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług, i oświadczenie to będzie zawierać, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, a także adresy budynku oraz budowli, to będą mogły zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i opodatkować transakcję podatkiem od towarów i usług.

W wyniku rezygnacji ze zwolnienia transakcja zostanie opodatkowana VAT należnym, który stanie się VAT naliczonym dla nabywcy z prawem do odliczenia, jeśli spełniony zostanie podstawowy warunek, czyli przedmiot zakupu będzie wykorzystywany dla celów działalności opodatkowanej.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, że:

Własne stanowisko w sprawie nie uległo zmianie. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż urządzeń kotłowni, tj. sprzedaż:

1)Węglowego retortowego kotła wodnego z wymiennikiem (…) o mocy 600kW wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel,

2)głównej pompy zasilającej układ wodny osiedla firmy (…) o wydajności 43m³/h regulowanej falownikiem (…) oraz pompy rezerwowej,

3)rurociągów i armatury wchodzącej w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym),

nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i będzie opodatkowana stawką 23%.

W pozostałej części, tj. w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT przy sprzedaży:

1)prawa własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m²

2)prawa użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m² obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

3)prawa własności budowli, które stanowią sieci ciepłownicze/rurociągi zasilające w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą,

i. kierunek ul. (…) rurociąg (…),

ii. kierunek ul. (…) rurociąg (…),

iii. kierunek ul. (…) rurociąg (…),

stanowisko Wnioskodawcy również nie uległo zmianie.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ta korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, gdyż nie wystąpiły okoliczności wyłączające zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu. W przedmiotowej sprawie dostawa nie będzie bowiem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy – jeśli strony (Wnioskodawca i Kontrahent) złożą w akcie notarialnym, do którego zawarcia dojdzie w związku z dostawą obiektów będących przedmiotem wniosku, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług, i oświadczenie to będzie zawierać, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, a także adresy budynku oraz budowli, to będą mogły zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i opodatkować transakcję podatkiem od towarów i usług w całości.

W wyniku rezygnacji ze zwolnienia transakcja zostanie opodatkowana VAT należnym, który stanie się VAT naliczonym dla nabywcy z prawem do odliczenia, jeśli spełniony zostanie podstawowy warunek, czyli przedmiot zakupu będzie wykorzystywany dla celów działalności opodatkowanej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

1)zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych oraz opodatkowania podatkiem VAT zbycia urządzeń kotłowni – jest prawidłowe;

2)rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych i opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle, urządzenia oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto w świetle ww. przepisów, również ruchomość spełnia definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowić będzie dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powyższego wynika, że aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

–towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

–przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2, 3, 3a i 9 ustawy Prawo budowlane:

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że:

·Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

·       Przedmiotem wniosku jest zdarzenie przyszłe – Wnioskodawca zamierza sprzedać część swojego majątku, na który składają się prawa, nieruchomości i ruchomości.

·Nabywca (Kontrahent) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

·W dniu (...) 2014 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na mocy której nabył zorganizowaną część przedsiębiorstwa pod nazwą „(…)” służącą działalności w zakresie produkcji ciepła, położoną w (…) przy ul. (…), w skład której weszły następujące składniki:

-prawo użytkowania wieczystego oraz własność stanowiącego odrębną nieruchomość budynku kotłowni, położonych w (…), zapisanych w księdze wieczystej numer (…) Sądu Rejonowego w (…),

-sieć ciepłownicza CO (…) (sieć nr 1, sieć nr 2 i sieć nr 3),

-kocioł retortowy (...) znajdujący się w (…),

-kocioł retortowy (...) znajdujący się w (…),

-kocioł retortowy (…) wraz z osprzętowaniem.

·Ww. nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy.

·31 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca kupił kocioł retortowy 600 kW na podstawie faktury.

·       Od czasu nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w 2014 r. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na budynek i budowle, nie dokonał żadnych ulepszeń czy modernizacji środków trwałych, nie wzrosła także ich wartość początkowa. Budynek i budowle są od momentu nabycia wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

·Wymienione wyżej rurociągi (sieci ciepłownicze) stanowią budowle w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.).

·       Wnioskodawca składa deklaracje na podatek od nieruchomości, w których wykazuje: grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – powierzchnia (…) m², budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – powierzchnia (…) m², budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość (…) zł.

·W dniu(...) 2024 r. Wnioskodawca zawarł z Kontrahentem warunkową umowę przedwstępną przeniesienia wiązki praw do nieruchomości oraz urządzeń kotłowni wraz z sieciami ciepłowniczymi. W tej umowie Wnioskodawca oświadczył, że posiada prawo własności do majątku rzeczowego zlokalizowanego w (…) przy ul. (…), na które składa się:

-prawo użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m² obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

-prawo własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m²,

-prawo własności urządzeń kotłowni: węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) o mocy 600kW wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel, główna pompa zasilająca układ wodny osiedla firmy (…) o wydajności 43m³/h regulowana falownikiem (…) oraz pompa rezerwowa, rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym),

-prawo własności do rurociągów zasilających w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą, kierunek ul. (…) rurociąg (…) , kierunek ul. (…) rurociąg (…), kierunek ul. (…) rurociąg (…).

·       Strony zawarły ww. umowę pod warunkiem uzyskania zgody Zgromadzenia Wspólników Kontrahenta i Zgromadzenia Wspólników Wnioskodawcy na odpowiednio nabycie/zbycie prawa użytkowania wieczystego oraz nieruchomości. Uchwały mają zostać podjęte nie później niż w dniu poprzedzającym zawarcie w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży majątku rzeczowego zlokalizowanego w (…).

·Strony ustaliły, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie uzgodniony po przeprowadzeniu pełnej procedury prawnej wymaganej przepisami ustawy Kodeks spółek handlowych, przy czym zostanie wyznaczony na dzień przypadający nie później niż 30 kwietnia 2025 r.

·Na podstawie faktury zaliczkowej nr (…) wystawionej (...) 2024 r. Kontrahent zapłacił Wnioskodawcy kwotę (…) zł brutto ((…) zł netto + VAT 23%) tytułem zadatku z tytułu warunkowej umowy przedwstępnej przeniesienia wiązki praw do nieruchomości oraz urządzeń kotłowni wraz z sieciami ciepłowniczymi z (...) 2024 r.

·Na nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (…) składa się jedna działka ewidencyjna o numerze X.

·Jedyna działka objęta księgą wieczystą nr (…), tj. działka ewidencyjna o numerze X, jest działką zabudowaną.

·W księdze wieczystej nr (…) nie ma zapisanych działek niezabudowanych.

·Na zabudowanej działce nr X znajduje się budynek kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m², który stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. W ww. budynku kotłowni rozpoczynają swój bieg stanowiące własność Wnioskodawcy rurociągi zasilające w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą, kierunek ul. (…) rurociąg (…), kierunek ul. (…) rurociąg (...), kierunek ul. (…) rurociąg (…).

Rurociągi te są ciepłociągami, stanowią własność Wnioskodawcy, zaczynają swój bieg w budynku kotłowni znajdującym się na działce nr X i wychodzą poza granice działki ewidencyjnej nr X. Jak stanowi art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego: Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Z powyższego wynika, że jeśli przebiegające przez działki sieci są przyłączone do przedsiębiorstwa to stanowią własność tego przedsiębiorstwa. Zatem w kwestii prawa własności nie ma znaczenia fakt, że rurociągi, które zaczynają swój bieg w budynku kotłowni, stanowiącego własność Wnioskodawcy, opuszczają teren działki ewidencyjnej nr X i biegną przez inne działki niestanowiące własności Wnioskodawcy. Ciepłociągi te stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

·         Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, że urządzenia kotłowni, tj.:

-węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel,

-główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…) oraz pompa rezerwowa,

-rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (...) oraz kominem spalinowym),

nie stanowią urządzenia budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

·Wskazane wyżej urządzenia, tj. węglowy kocioł wodny, pompa, rurociągi i armatura, nie są powiązane z budynkiem ani budowlą znajdującymi się na działce X, stanowią instalację grzewczą, która zaopatruje w ciepło inne budynki, niż budynek kotłowni znajdujący się na działce nr X.

·Z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m²; prawa własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m²; prawa własności ww. urządzeń kotłowni; prawa własności do rurociągów (ciepłociągów) zasilających w ciepło budynki wraz z armaturą odcinającą nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ urządzenia te zostały nabyte w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy.

·Działka ewidencyjna numer X, budynek kotłowni, węglowy retortowy kocioł wodny, główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…), rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni, rurociągi (ciepłociągi) stanowiące budowle, zasilające w ciepło budynki od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy przeniesienie praw własności do nieruchomości oraz urządzeń kotłowni wraz z sieciami ciepłowniczymi opisanych w umowie przedwstępnej z dnia (...) 2024 r., tj. przeniesienie:

a)prawa użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m² obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

b)prawa własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m²,

c)prawa własności do rurociągów zasilających w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociąg zasilający budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą,

będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa ww. budynku kotłowni oraz ww. rurociągów, które jak Państwo wskazali, stanowią budowle nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż jak wynika z opisu sprawy nabyli Państwo ww. obiekty budowlane (...) 2014 r. w ramach nabycia zorganizowanej część przedsiębiorstwa. Ponadto od czasu nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w roku 2014 nie ponosili Państwo żadnych wydatków na budynek i budowle, nie dokonali żadnych ulepszeń, czy modernizacji środków trwałych, nie wzrosła także ich wartość początkowa.

Mając zatem na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że dostawa ww. budynku kotłowni oraz ww. rurociągów będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż ww. budynku kotłowni oraz ww. rurociągów będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

W konsekwencji zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr X, na której jest posadowiony się ww. budynek kotłowni, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie objęte zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z kolei w odniesieniu do kwestii zwolnienia od podatku dostawy urządzeń kotłowni (węglowego retortowego kotła wodnego z wymiennikiem, głównej pompy zasilającej układ wodny osiedla, rurociągów i armatury wchodzącej w skład wyposażenia kotłowni) należy wskazać, że dostawa ta nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – urządzenia kotłowni nie stanowią urządzeń budowlanych, które należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli. Jak bowiem Państwo wskazali, wskazane urządzenia, tj. węglowy kocioł wodny, pompa, rurociągi i armatura, nie są powiązane z budynkiem ani budowlą znajdującymi się na działce X. Stanowią instalację grzewczą, która zaopatruje w ciepło inne budynki, niż budynek kotłowni znajdujący się na działce nr X.

Jednakże w odniesieniu do dostawy ww. urządzeń, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. 

Jak już wskazano, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że urządzenia kotłowni (węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem, główna pompa zasilająca układ wodny osiedla, rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni) nie była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa ww. urządzeń kotłowni, które – jak Państwo wskazali – nie są powiązane z budynkiem ani budowlą znajdującymi się na działce X, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy strony umowy przedwstępnej, korzystając z art. 43 ust. 10 ustawy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i opodatkować tą transakcję w całości podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie we własnym stanowisku wskazują Państwo, że przyjmując, iż stanowisko Wnioskodawcy dotyczące Pytania nr 1 jest prawidłowe, sprzedaż budynków, budowli oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku oraz ww. rurociągów.

W opisie sprawy wskazano, że Wnioskodawca oraz przyszły nabywca są czynnymi podatnikami VAT, zatem gdy pozostaną nimi na datę planowanej transakcji oraz Państwo oraz kupujący złożą zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dostawa ww. budynku kotłowni oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr X, na której posadowiony jest budynek kotłowni, jak również ww. rurociągów – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Podsumowanie:

1.Przeniesienie praw własności do nieruchomości wraz z sieciami ciepłowniczymi opisanych w umowie przedwstępnej z dnia (...) 2024 r., tj. przeniesienie:

a)prawa użytkowania wieczystego gruntu o numerze działki X o powierzchni (…) m2 obręb (…), zapisanej w księdze wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

b)prawa własności budynku kotłowni o powierzchni użytkowej (…) m2,

c)prawa własności do rurociągów zasilających w ciepło budynki przy ul. (…) oraz ul. (…) w technologii rur stalowych izolowanych wełną mineralną prowadzonych w podziemnym kanale betonowym i rurociągu zasilającego budynek przy ul. (…) prowadzony w piwnicach budynku przy ul. (…) wraz z armaturą odcinającą:

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

-kierunek ul. (…) rurociąg (…) ,

-kierunek ul. (…) rurociąg (…),

będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z kolei sprzedaż przez Państwa urządzeń kotłowni (węglowego retortowego kotła wodnego z wymiennikiem, głównej pompy zasilającej układ wodny osiedla, rurociągów i armatury wchodzącej w skład wyposażenia kotłowni) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji sprzedaż ta będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

2.Strony umowy przedwstępnej, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy mogą zrezygnować ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkować właściwą stawką podatku od towarów i usługdostawę budynku kotłowni oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr X, na której posadowiony jest budynek kotłowni, jak również ww. rurociągów, pod warunkiem, że Państwo oraz kupujący złożą zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie w zakresie:

·       zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych oraz opodatkowania podatkiem VAT zbycia urządzeń kotłowni;

·rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych i opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych

oceniłem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na informacji, że wskazane w opisie sprawy urządzenia kotłowni, tj.: a) węglowy retortowy kocioł wodny z wymiennikiem (…) wraz z podajnikiem ślimakowym oraz wbudowanym w kotłowni zbiornikiem na węgiel, b) główna pompa zasilająca układ wodny osiedla (…) oraz pompa rezerwowa, c) rurociągi i armatura wchodząca w skład wyposażenia kotłowni (łącznie ze zbiornikiem wyrównawczym zamontowanym na poddaszu w budynku przy ul. (…) oraz kominem spalinowym), nie stanowią urządzenia budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). Wskazane wyżej urządzenia, tj. węglowy kocioł wodny, pompa, rurociągi i armatura, nie są powiązane z budynkiem ani budowlą znajdującymi się na działce X. Stanowią instalację grzewczą, która zaopatruje w ciepło inne budynki, niż budynek kotłowni znajdujący się na działce X. Powyższe stwierdzenia przyjęto jako element opisanego zdarzenia przyszłego i nie było ono przedmiotem analizy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Końcowo informuję, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w zakresie:

1)zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych oraz opodatkowania podatkiem VAT zbycia urządzeń kotłowni;

2)rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych i opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych.

Natomiast w zakresie ustalenia, czy zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem kotłowni i sieci ciepłowniczych) oraz urządzeń kotłowni będzie opodatkowane podatkiem VAT w stawce 23% zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.