Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Działek, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 stycznia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, notariuszem będącym wspólnikiem spółki cywilnej, świadczącej usługi notarialne.

W 2023 r. Wnioskodawca nabył niezabudowaną nieruchomość rolną stanowiącą działkę nr 1, położoną w (…), gm. (…), pow. (…), woj. (…), o powierzchni 0,7518 ha. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka nr 1 została na wniosek Wnioskodawcy podzielona na 4 działki (dalej: Działki). Podział nastąpił bez wydzielenia drogi, bowiem każda z Działek powstałych w wyniku podziału ma dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawca złożył także wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Działek. Działki nie są uzbrojone.

Dotychczas Wnioskodawca nie zawarł żadnych umów dotyczących sprzedaży Działek, w szczególności przedwstępnych umów sprzedaży. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że w przyszłości zawrze umowy przedwstępne sprzedaży Działek. W umowach przedwstępnych Wnioskodawca nie zamierza udzielać kupującym prawa do dysponowania Działkami na cele budowlane.

Ponadto, Wnioskodawca dotychczas nie zamieszczał nigdzie ofert sprzedaży Działek, w szczególności nie korzystał z usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw swojemu ojcu, obejmujących pozyskiwanie dokumentów dotyczących Działek.

Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż Działek w niedalekiej przyszłości. Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości będzie nieregularnie zamieszczał oferty sprzedaży Działek w serwisach internetowych.

Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, w szczególności w zakresie wynajmu czy podobnych działań.

Możliwe, że w przyszłości będzie wymagane zawarcie umów dotyczących Działek w imieniu Wnioskodawcy przez pełnomocnika, a to z uwagi na ograniczoną dostępność czasową Wnioskodawcy, prowadzącego swoją zwykłą działalność zawodową.

Wnioskodawca nadmienia, że od dnia 15 listopada 2021 r. jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca zarejestrował się z ostrożności w związku z uzyskaniem negatywnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 31 marca 2021 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.670.2020.3.PS, UNP: (…) (dalej: Interpretacja), dotyczącej sprzedaży działek położonych w miejscowości (…). Od czasu rejestracji Wnioskodawca opodatkowuje transakcje sprzedaży działek na bieżąco.

Niemniej, w ocenie Wnioskodawcy, Interpretacja nie była prawidłowa, co potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lutego 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 1403/21, uchylający Interpretację.

W związku z ww. wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wnioskodawca złożył wniosek o stwierdzenie i zwrot nadpłaty w VAT wynikającej z „ostrożnościowego” opodatkowania transakcji dotyczących działek. Wniosek jest obecnie procedowany.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)Od kogo, w jakim celu i do jakich czynności nabył Pan w 2023 r. niezabudowaną działkę nr 1 - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób grunt zaspokajał te potrzeby prywatne/osobiste?

Działka nr 1 została nabyta w 2023 r. od osoby fizycznej na cele prywatne, tj. jako lokata kapitału.

2)Czy nabycie to było transakcją opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Nabycie działki nr 1 nastąpiło od osoby fizycznej, nie było transakcją opodatkowaną podatkiem VAT oraz nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

3)Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia i czy dokonał Pan tego odliczenia?

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu powyższej transakcji i nie dokonał tego odliczenia.

4)Czy wykorzystywał Pan nabytą działkę rolną w działalności rolniczej?

Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej ani gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nie wykorzystywał działki nr 1 w działalności rolniczej.

5)Czy planuje Pan jeszcze przed sprzedażą Działek dokonać czynności mających na celu podniesienie ich wartości, tj. np. ogrodzić teren, uzbroić w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącze energetyczne itp.?

Wnioskodawca nie planuje dokonywać żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości nieruchomości, w szczególności nie planuje ogrodzić nieruchomości ani doprowadzać do niej żadnych mediów.

6)Czy zawarł Pan już bądź planuje zawrzeć z potencjalnym nabywcą/nabywcami warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Działek, z której wynikają/będą wynikały:

‒warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż Działek (proszę je wymienić),

‒prawa i obowiązki dla obu stron transakcji - Pana i nabywcy (proszę je wymienić)?

Wnioskodawca nie zawarł dotychczas umów przedwstępnych lub warunkowych umów sprzedaży Działek. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że takie umowy mogą zostać zawarte.

Jeżeli dojdzie do zawarcia ewentualnych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca nie zamierza ich warunkować uzyskiwaniem żadnych decyzji ani zezwoleń (poza ewentualnymi decyzjami podziałowymi).

Ewentualne umowy przedwstępne będą zawierane tylko wówczas, gdy nie będzie możliwe zawarcie od razu umowy sprzedaży, np. w razie konieczności uzyskania aktualnych dokumentów potrzebnych do sprzedaży konkretnej działki wymaganych przepisami, takich jak np.: wypisy z rejestru gruntów, wyrysy z mapy ewidencyjnej, zaświadczenia z planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego braku, o rewitalizacji itd., oraz ze względu na czas potrzebny nabywcy do zgromadzenia środków finansowych na zapłatę ceny.

Może także dojść do zawarcia warunkowych umów sprzedaży w przypadkach gdy Działki będą obciążone ustawowym prawem pierwokupu (formuła warunkowych umów sprzedaży pozwala wówczas na ewentualne wykonanie prawa pierwokupu przez uprawnionego).

7)Czy w ramach ww. umowy planuje Pan udzielić potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku z nabywanymi Działkami - jeżeli tak, to należy wskazać jaki będzie jego zakres (proszę wymienić czynności, jakich nabywca będzie mógł dokonać na jego podstawie)?

Wnioskodawca nie zamierza udzielać potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw (upoważnień, zgód).

8)Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku i czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości?

Wnioskodawca dokonywał wcześniej, w latach 2016-2022, zbycia nieruchomości rolnych położonych w miejscowości (…), zakupionych jako lokata kapitału w 2008 r., po dokonaniu ich podziału. Stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe odnoszące się do tych transakcji zostały objęte interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 31 marca 2021 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.670.2020.3.PS, UNP: (…), która to interpretacja została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lutego 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 1403/21.

Ponadto, Wnioskodawca w 2017 r. sprzedał udział w nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w celu zakupu w tym samym roku udziału w innym lokalu mieszkalnym, w którym mieszka. Natomiast w 2023 r. Wnioskodawca sprzedał również lokal mieszkalny nabyty w trwającej ponad 10 lat egzekucji wierzytelności dłużnika Wnioskodawcy.

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie posiada innych jeszcze nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości.

Pytanie

Czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży Działek należy uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT, tj. podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do planowanej sprzedaży Działek Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, tj. nie będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dokonując wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W powyższym wyroku TSUE sformułował tezę, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a ponadto TSUE wskazał, że na cele kwalifikacji transakcji sprzedaży nieruchomości:

‒sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, bowiem dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych;

‒okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca; nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów, całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Natomiast jako okoliczność wskazującą na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów VAT, TSUE wskazał fakt podejmowania przez zainteresowanego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.

Jak dalej wskazał TSUE, takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, bowiem działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Kryteria wskazane w powyższym wyroku TSUE uległy konkretyzacji w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przede wszystkim, odnosząc się do wykładni art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, sądy administracyjne podkreślają, że uzyskanie warunków zabudowy, podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, wydzielenie drogi, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym (tak np.: wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2017 r., sygn. akt I SA/Łd 612/17; wyrok WSA w Gliwicach z 30 maja 2023 r., sygn. akt I SA/Gl 1140/22; wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Ke 219/24; wyrok NSA z 3 lipca 2020 r., sygn. akt I FSK 1888/17; wyrok NSA z 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 2036/17; wyrok NSA z 28 października 2020 r., sygn. akt I FSK 245/18). Sądy wskazują także, że nie mają znaczenia zamiar, czy motywy, jakimi kieruje się podmiot, rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych; istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (tak np. ww. wyrok NSA sygn. akt I FSK 245/18).

Co więcej, jak wskazał WSA w Łodzi w wyroku z 7 września 2017 r., sygn. akt I SA/Łd 610/17, sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie mógł nabyć przedmiotu sprzedaży w celu jego zbycia z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. W ocenie Sądu, nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży.

W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych natomiast jako okoliczności mogące wskazywać na profesjonalną działalność sprzedającego powołuje się przykładowo okoliczności podejmowania działań marketingowych, uzbrajania nieruchomości, utwardzania drogi wewnętrznej, doprowadzania mediów czy załatwiania formalności związanych z zabudową - z wyjątkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (tak np. ww. wyrok NSA sygn. akt I FSK 245/18).

Dodatkowo należy nadmienić, że sądy administracyjne w orzeczeniach skonkretyzowały także pojęcie działań marketingowych w kontekście sprzedaży nieruchomości. I tak, WSA w Łodzi w powyższym wyroku sygn. akt I SA/Łd 612/17 uznał, że za działania marketingowe nie można uznać m.in. planowanych spotkań z potencjalnymi nabywcami działek czy zawierania umów przedwstępnych. Ponadto, z wyroku WSA w Łodzi z 7 września 2017 r., sygn. akt I SA/Łd 610/17, wynika, że chodzi o działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Podobnie wskazał NSA w ww. wyroku sygn. akt I FSK 1888/17: „za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynności podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości”.

W dalszej kolejności należy podnieść, że w orzecznictwie sądów administracyjnych wykształciło się także stanowisko, że cel zarobkowy nie przesądza o uznaniu czynności sprzedaży gruntu za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, bowiem cel taki przyświeca również sprzedaży rzeczy wchodzących w skład majątku osobistego sprzedającego (tak np.: wyrok WSA w Gdańsku z 12 września 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 884/17). W wyroku tym WSA w Gdańsku ponadto zaznaczył, że nabycie gruntów w celu „zabezpieczenia majątku” nie ma istotnego znaczenia dla oceny działań dla oceny działań podatnika; wskazuje jedynie na chęć gromadzenia przez podatnika majątku innego niż majątek pieniężny.

W kontekście powyższego, w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno; należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (tak np.: ww. wyroki NSA sygn. akt I FSK 1888/17 oraz I FSK 245/18). Ze stwierdzeniem tym korespondują stanowiska sądów, w których wskazuje się na konieczność wystąpienia ciągu aktywnych działań cechujących profesjonalny obrót nieruchomości, jak zmiana przeznaczenia działek, ich uzbrojenie, podejmowanie działań marketingowych, korzystanie z usług biura obrotu nieruchomościami, wytyczanie dróg dojazdowych, a nie tylko niektórych z nich (tak np. ww. wyrok WSA w Gdańsku sygn. akt I SA/Gd 884/17). 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że:

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

‒Wnioskodawca jest osobą fizyczną, notariuszem będącym wspólnikiem spółki cywilnej, świadczącej usługi notarialne;

‒w 2023 r. Wnioskodawca nabył niezabudowaną nieruchomość rolną stanowiącą działkę nr 1;

‒działka nr 1 została nabyta w 2023 r. od osoby fizycznej na cele prywatne, tj. jako lokata kapitału;

‒nabycie działki nr 1 nie było transakcją opodatkowaną podatkiem VAT oraz nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu powyższej transakcji i nie dokonał tego odliczenia;

‒działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

‒działka nr 1 została na wniosek Wnioskodawcy podzielona na 4 działki (dalej: Działki). Podział nastąpił bez wydzielenia drogi, bowiem każda z Działek powstałych w wyniku podziału ma dostęp do drogi publicznej;

‒Wnioskodawca złożył także wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Działek;

‒Działki nie są uzbrojone, Wnioskodawca nie planuje dokonywać żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości nieruchomości, w szczególności nie planuje ogrodzić nieruchomości ani doprowadzać do niej żadnych mediów;

‒Wnioskodawca od 15 listopada 2021 r. jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym;

‒Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, w szczególności w zakresie wynajmu czy podobnych działań;

‒Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej ani gospodarstwa rolnego, Wnioskodawca nie wykorzystywał działki nr 1 w działalności rolniczej;

‒Wnioskodawca planuje sprzedaż Działek w niedalekiej przyszłości;

‒Wnioskodawca nie zawarł dotychczas umów przedwstępnych lub warunkowych umów sprzedaży Działek, nie wyklucza jednak, że takie umowy mogą zostać zawarte, Wnioskodawca nie zamierza ich warunkować uzyskiwaniem żadnych decyzji ani zezwoleń (poza ewentualnymi decyzjami podziałowymi);

‒Wnioskodawca nie zamierza udzielać potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw (upoważnień, zgód);

‒w umowach przedwstępnych Wnioskodawca nie zamierza udzielać kupującym prawa do dysponowania Działkami na cele budowlane;

‒Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa swojemu ojcu, obejmujące pozyskiwanie dokumentów dotyczących Działek;

‒Wnioskodawca dotychczas nie zamieszczał nigdzie ofert sprzedaży Działek, w szczególności nie korzystał z usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, nie wyklucza, że w przyszłości będzie nieregularnie zamieszczał oferty sprzedaży Działek w serwisach internetowych;

‒Wnioskodawca dokonywał wcześniej, w latach 2016-2022, zbycia nieruchomości rolnych zakupionych jako lokata kapitału w 2008 r. po dokonaniu ich podziału;

‒Ponadto, Wnioskodawca w 2017 r. sprzedał udział w nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w celu zakupu w tym samym roku udziału w innym lokalu mieszkalnym, w którym mieszka; w 2023 r. Wnioskodawca sprzedał również lokal mieszkalny nabyty w trwającej ponad 10 lat egzekucji wierzytelności dłużnika Wnioskodawcy;

‒na chwilę obecną Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości.

Przedmiotem wątpliwości jest ustalenie, czy z tytułu planowanej sprzedaży Działek będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wynika z wniosku, posiadane Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie wynajmu czy podobnych działań. Nie prowadzi Pan działalności rolniczej ani gospodarstwa rolnego, nie wykorzystywał Pan działki nr 1 (z której podziału powstały Działki) w działalności rolniczej. Nie zawarł Pan umów przedwstępnych lub warunkowych umów sprzedaży Działek (jeśli dojdzie do ich zawarcia, nie zamierza Pan ich warunkować uzyskiwaniem żadnych decyzji ani zezwoleń). Nie planuje Pan udzielać potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw (upoważnień, zgód). Udzielił Pan ojcu pełnomocnictw, lecz obejmują one jedynie pozyskiwanie dokumentów dotyczących Działek. Nie zamierza Pan udzielać kupującym prawa do dysponowania Działkami na cele budowlane. Nie planuje Pan dokonywać również działań mających na celu podniesienie wartości Działek, w szczególności nie planuje ogrodzić nieruchomości ani doprowadzać do niej żadnych mediów. Nie umieszczał Pan nigdzie ofert sprzedaży Działek, w szczególności nie korzystał Pan z usług pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie Pan nieregularnie zamieszczał oferty sprzedaży Działek, jednak należy uznać, że nie będą to działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży Działek był podział działki nr 1 na 4 działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Działek. Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży przedmiotowych Działek jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, zwłaszcza, że dla działki nr 1 nie obowiązuje MPZP. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością. Ponadto okoliczność, że nabył Pan działkę nr 1 w 2023 r. na cele prywatne jako lokata kapitału, jest okolicznością subiektywną bez znaczenia dla rozstrzyganej sprawy.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Działek wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W związku ze sprzedażą ww. Działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Działek nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.