Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 6 grudnia 2024 r., który dotyczy skutków podatkowych w podatku VAT sprzedaży przez Państwa posiadanych udziałów w zabudowanej nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismami z 30 stycznia 2025 r. i z 31 stycznia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania

A.A.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

W 2020 r. Zainteresowani zakupili udział w nieruchomości gruntowej w (…) z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Każdy z Zainteresowanych posiada udział wynoszący 1/4 w prawie własności nieruchomości.

Ze względu na fakt, iż działka była wąska oraz długa, Zainteresowani postanowili dokupić dodatkową działkę, która była położona równoległe. W związku z powyższym w 2021 r. Zainteresowani zakupili dodatkowy grunt wraz z innymi współwłaścicielami.

Pierwotnym planem Zainteresowanych było, aby na zakupionych gruntach każdy z nich wybudował dom na własny użytek. Wówczas na rzeczonej nieruchomości miały powstać cztery osobne domy na użytek własny dla każdego współwłaściciela rzeczonej nieruchomości.

Następnie Zainteresowani zawarli związek małżeński.

Obecnie na wyżej opisanej nieruchomości budowane są cztery domy. Domy są budowane z własnych funduszy Zainteresowanych. Dodatkowo Zainteresowani planują dokupienie gruntu sąsiedniego - rozmowy w tej sprawie trwają od czasu, kiedy Zainteresowani nie byli jeszcze małżeństwem.

Zainteresowani nie planują już zostawiać domów na własny użytek, gdyż ze względu na znalezienie pracy w (…) oraz przeprowadzkę do tej miejscowości, a także zawarcie małżeństwa nie potrzebują już dwóch domów w (…).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu wskazali Państwo:

1)Ilość i numer/numery ewidencyjne działki/działek, które mają być przedmiotem sprzedaży?

Odp. Przedmiotem sprzedaży mają być działki ewidencyjne numer: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 8 obręb (…).

2)Czy transakcje nabycia udziałów w nieruchomości gruntowej w (…) w 2020 r. i działki położonej równolegle w 2021 r. były opodatkowane podatkiem VAT oraz udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. Transakcje nabycia udziałów w nieruchomości gruntowej w (…) w 2020 r. i działki położonej równolegle w 2021 r. nie były opodatkowane podatkiem VAT ani nie były udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

3)Czy Zainteresowanym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia ww. gruntów?

Odp. Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia ww. gruntów.

4)W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje każdy z Zainteresowanych nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży od momentu jej zakupu do momentu planowanej sprzedaży, tj. w szczególności:

a) czy nieruchomość była wykorzystywana na własne cele osobiste (w jaki konkretnie sposób)?

b) czy nieruchomość była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? jeśli tak, w jakim okresie i w jaki sposób (do wykonywania czynności opodatkowanych czy wyłącznie zwolnionych od podatku VAT)?

c) czy nieruchomość była oddana w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie sprzedawana nieruchomość była udostępniana osobom trzecim? czy była udostępniania odpłatnie czy bezpłatnie? kto był strona umowy: oboje Zainteresowani, tylko Zainteresowany, tylko Zainteresowana?

Odp. Na nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży były budowane domy, które przeznaczone miały być do zamieszkania przez Zainteresowanych. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze.

5)Czy Zainteresowani są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT? jeśli tak, to z jakiego tytułu i od kiedy?

Odp. Zainteresowani nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT.

6)Czy Zainteresowani prowadzili/prowadzą na sprzedawanej nieruchomości gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to czy uzyskane pożytki z gospodarstwa rolnego były przez Zainteresowanych sprzedawane, czy wykorzystywane na własne potrzeby?

Odp. Zainteresowani nie prowadzili ani nie prowadzą na sprzedawanej nieruchomości gospodarstwa rolnego.

7)Czy Zainteresowani zawarli/zawrą z potencjalnym nabywcą/nabywcami warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak, to:

• jakie warunki będzie zawierała/zawiera ta umowa oraz w jakim celu została/zostanie zawarta?
• jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, będą ciążyły/ciążą na potencjalnym kliencie (nabywcy), a jakie na Sprzedających?

Odp. Zainteresowani nie zawarli ani nie zamierzają zawrzeć z potencjalnym nabywcą bądź nabywcami warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

8)Czy w ramach tej umowy Zainteresowani planują udzielić bądź już udzielili jakiekolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) dla potencjalnego klienta – jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których kupujący będzie mógł dokonać w imieniu i na rzecz Sprzedających)?

Odp. Zainteresowani nie zamierzają zawrzeć z potencjalnym nabywcą bądź nabywcami warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

9)Czy Zainteresowani poczynili w stosunku do działek objętych zakresem pytania jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. ogrodzenie terenu, drogi dojazdowe, uzbrojenie terenu w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, wystąpienie o warunki zabudowy dla działek itp.)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie to były działania i przez którego z Zainteresowanych prowadzone?

Odp. Zainteresowani wykonali niezbędne minimum do wybudowania domów na własne potrzeby - wystąpili do właściwych organów o warunki przyłączeniowe do sieci elektrycznej, gazowej, wodociągowej, a także kanalizacji. Gaz oraz prąd znajdowały się przy działce, stąd Zainteresowani otrzymali warunki, natomiast ani wody ani kanalizacji nie było, stąd Zainteresowani musieli wykonać szamba dla każdego z domów, a także wstępny projekt przyłączenia do sieci wodociągowej. Powyższe działania były prowadzone przez współwłaściciela nieruchomości. Współwłaściciele mieli pomiędzy sobą ustalone, że jeden z nich nieodpłatnie będzie się zajmował budową domów, stąd w czynnościach, które nie wymagały osobistego działania poszczególnych współwłaścicieli to on reprezentował pozostałych współwłaścicieli. Było to w taki sposób przeprowadzone, aby uprościć formalności związane z budową domów, a także wynikało to z faktu, iż wskazany współwłaściciel dysponował największą ilością wolnego czasu spośród pozostałych współwłaścicieli.

10)Czy Zainteresowani dokonywali wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku?

Odp. Zainteresowani nie dokonywali wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku.

11)Czy Zainteresowani posiadają jeszcze inne nieruchomości, które zamierzają sprzedać?

Odp. Zainteresowani nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzają sprzedać.

12)Czy w momencie zbycia działka lub działki mające być przedmiotem sprzedaży będą zabudowane czy niezabudowane (informacji udzielić dla każdej sprzedawanej działki)?

Odp. W momencie zbycia działki mające być przedmiotem sprzedaży będą zabudowane.

13)Jeśli sprzedawana działka lub sprzedawane działki będą gruntami niezabudowanymi, to należy wskazać:

a. czy dla tej działki/działek na dzień sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie będzie z niego wynikało dla każdej ze sprzedawanych działek odrębnie?

b. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy będą dla tych działek wydane decyzje o warunkach zabudowy?

Odp. Sprzedawane działki będą gruntami zabudowanymi.

14)Jeśli sprzedawana działka lub sprzedawane działki są zabudowane, to należy wskazać:

a. jakie budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdują się na poszczególnych działkach?

b. czy i kiedy budynki/budowle zostały oddane do użytkowania i do jakich czynności/jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

c. czy Zainteresowanym przysługiwało/przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na budowę budynków/budowli (domów)?

Odp. Na nieruchomości znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne (stan tzw.: surowy zamknięty). Nie zostały one oddane do czynności lub działalności opodatkowanej bądź zwolnionej. Zainteresowanym nie przysługiwało również prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na budowę.

Ponadto w nadesłanym uzupełnieniu wskazali Państwo:

1)Co oznacza, że na „rzeczonej nieruchomości miały powstać 4 osobne domy na użytek własny dla każdego współwłaściciela w trakcie budowy? (co oznacza na użytek własny) – proszę o dokładne wyjaśnienie.

Odp. Każdy ze współwłaścicieli chciał wybudować swój dom, w którym następnie zamieszkałby.

2)Czy przedmiotem sprzedaży przez Zainteresowanych będą domy oddane do użytkowania, czy nakłady poniesione na wybudowanie domów? – proszę o jednoznaczną wyczerpującą odpowiedź.

Odp. Przedmiotem sprzedaży przez Zainteresowanych będą domy, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (stan tzw.: „surowy zamknięty”).

3)W jakim celu planowane jest dokupienie przez Zainteresowanych sąsiedniego gruntu?

Odp. Planowane jest dokupienie przez Zainteresowanych sąsiedniego gruntu w celu zwiększenia wielkości posiadanych działek.

4)Czy dokupienia sąsiedniego gruntu dokonają również inni współwłaściciele?

Odp. Dokupienia sąsiedniego gruntu dokonają również inni współwłaściciele.

5)Czy Zainteresowani i inni współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości dokonają wspólnie sprzedaży domów i udziałów w sprzedawanej nieruchomości?

Odp. Zainteresowani i inni współwłaściciele nie dokonają wspólnie sprzedaży wszystkich domów i udziałów w sprzedawanej nieruchomości. Współwłaściciele będący małżeństwem zamierzają zostawić jeden dom w celu zamieszkania w nim.

6)Czy sprzedawane nieruchomości weszły do majątku wspólnego Zainteresowanych?

Odp. Sprzedawane nieruchomości weszły do majątku wspólnego Zainteresowanych.

7)Czy Zainteresowani i pozostali współwłaściciele dokonają wspólnie sprzedaży całejnieruchomości czy tylko swoich udziałów w gruncie i domów?

Odp. Zainteresowani mają wiedzę o tym, że współwłaściciele chcą zamieszkać w jednym z domów. W związku z powyższym Zainteresowani dokonają sprzedaży swoich udziałów w gruncie i domach.

8)W jaki sposób Zainteresowani poszukują nabywcę/nabywców ww. nieruchomości; czy Zainteresowani podejmują działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości itp.)?

Odp. Zainteresowani jedynie dodali ogłoszenie na portal internetowy.

Pytanie (w zakresie podatku od towarów i usług)

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż zabudowanych nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, to czy znajdzie zastosowanie obniżona stawka w wysokości 8%? (oznaczone nr 2 we wniosku)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż zabudowanych nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Zainteresowanych w odniesieniu do sprzedaży udziału w wyżej opisanej nieruchomości nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży udziału w rzeczonej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Zainteresowanych udziału nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Zatem, w tym konkretnym przypadku Zainteresowani nie podejmowali i nie zamierzają podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez przedsiębiorców. Działania podjęte przez Zainteresowanych należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanego udziału w nieruchomości w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że działalność Zainteresowanych w zakresie zbycia udziału w nieruchomości ma charakter profesjonalny.

Zainteresowani w całości podtrzymują argumentację przedstawioną we wniosku.

Ponadto Zainteresowani oświadczają, że w przypadku sprzedaży dotyczącej obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku VAT wynosi 8%. Zalicza się do nich przede wszystkim budynki i lokale mieszkalne. O uznaniu danego obiektu za lokal mieszkalny stanowi Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że:

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:­       

• w 2020 r. Zainteresowani zakupili udział w nieruchomości gruntowej w (…) z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną (każdy z Zainteresowanych posiada udział wynoszący 1/4 w prawie własności nieruchomości);
• ze względu na fakt, iż działka była wąska oraz długa w 2021 r. Zainteresowani zakupili dodatkowy grunt wraz z innymi współwłaścicielami;
• transakcje nabycia udziałów w nieruchomości gruntowej w (…) w 2020 r. i działki położonej równolegle w 2021 r. nie były opodatkowane podatkiem VAT ani nie były udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia ww. gruntów;
• pierwotnym planem Zainteresowanych było, aby na zakupionych gruntach każdy z nich wybudował dom, w którym następnie zamieszkałby (na nieruchomości miały powstać cztery osobne domy na użytek własny dla każdego współwłaściciela ww. nieruchomości);
• następnie Zainteresowani zawarli związek małżeński, sprzedawane nieruchomości weszły do majątku wspólnego Zainteresowanych;
• przedmiotem sprzedaży mają być działki ewidencyjne numer 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 8 obręb (…);
• obecnie na nieruchomości budowane są cztery domy z własnych funduszy Zainteresowanych;
• Zainteresowani nie planują już zostawiać domów na własny użytek, gdyż ze względu na znalezienie pracy w (...) oraz przeprowadzkę do tej miejscowości, a także zawarcie małżeństwa nie potrzebują dwóch domów w (…);
• współwłaściciele będący małżeństwem zamierzają zostawić jeden dom w celu zamieszkania w nim;
• planowane jest dokupienie przez Zainteresowanych sąsiedniego gruntu w celu zwiększenia wielkości posiadanych działek;
• na nieruchomości znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne (stan tzw.: surowy zamknięty), nie zostały one oddane do czynności lub działalności opodatkowanej bądź zwolnionej;
• przedmiotem sprzedaży przez Zainteresowanych będą domy, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (stan tzw.: „surowy zamknięty”).

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest ustalenie, czy z tytułu planowanej sprzedaży udziałów w zabudowanej nieruchomości będą Państwo występowali w charakterze podatników podatku VAT i w konsekwencji będą Państwo zobowiązani do zapłacenia podatku VAT.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Państwo jako Sprzedający w odniesieniu do udziałów w zabudowanej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży, będą spełniać Państwo przesłanki do uznania za podatników podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziałów w nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia zabudowanych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że nie są Państwo czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT, nie prowadzili ani nie prowadzą Państwo na sprzedawanej nieruchomości gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia gruntów, jak również w związku z ponoszonymi wydatkami na budowę. Na nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży były budowane cztery domy, które miały być przeznaczone do zamieszkania przez Zainteresowanych. Ze względu na znalezienie pracy w (...) i przeprowadzkę do tej miejscowości, a także zawarcie małżeństwa nie potrzebują Państwo już dwóch domów w (…). Nie zamierzają Państwo zawrzeć z potencjalnym nabywcą bądź nabywcami warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Ponadto nie dokonywali Państwo wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku, jak również nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzają sprzedać.

Należy wskazać, że jedynymi podjętymi przez Państwa działaniami przy sprzedaży nieruchomości jest wystąpienie do właściwych organów o warunki przyłączeniowe do sieci elektrycznej, gazowej, wodociągowej, a także kanalizacji. Powyższe działania były prowadzone przez współwłaściciela nieruchomości, aby uprościć formalności związane z budową domów. Zgodnie z Państwa wskazaniem, wykonali Państwo niezbędne minimum do wybudowania domów na własne potrzeby. W celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości jedynie dodali Państwo ogłoszenie na portal internetowy.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w nieruchomości wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. nieruchomości będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że skala zaangażowania Państwa, w odniesieniu do sprzedaży udziałów w opisanej we wniosku nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż udziałów w zabudowanych działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 8 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą udziałów w zabudowanej nieruchomości nie będą Państwo zobowiązani do zapłacenia podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Państwa, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 2 w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja oparta jest na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrot nadpłaty

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowy wniosek wspólny z 6 grudnia 2024 r. dotyczy 1 zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług oraz 1 zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem opłata od złożonego wniosku w tym przypadku wynosi 160 zł (2 zdarzenie przyszłe x 40 zł x 2 Zainteresowanych).

28 listopada 2024 r. i 30 stycznia 2025 r. dokonali Państwo wpłaty w łącznej wysokości 720 zł tytułem opłaty od wniosku wspólnego wydanie interpretacji indywidualnej. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 160 zł, kwota 560 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek bankowy wskazany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.