Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 17 lutego 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.938.2024.2.SM

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 listopada 2024 roku wpłynął Państwa wniosek z 14 listopada 2024 roku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży działki nr 2. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lutego 2025 r. (wpływ 13 lutego 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...)

Opis zdarzenia przyszłego

Działalność gospodarczą Wnioskodawczyni prowadzi od … pod nazwą … w … NIP .... Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni zajmuje się (…). Firma posiada na własność działki zabudowane, na których usytuowane są (…), w tym dwie na własnym gruncie w (…) i jedną w wieczystym użytkowaniu w …. Wnioskodawczyni zatrudnia (…).

Wnioskodawczyni jest właścicielem działki o nr ew. 1 (…), dla której Sąd (…), prowadzi księgę wieczystą o nr (…).

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła na podstawie aktu notarialnego z dnia … roku sporządzonego w Kancelarii Notarialnej (…) przez (…) repetytorium A nr …

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła jako majątek osobisty (…). Przedmiotowa działka nie jest uzbrojona. Działka o nr ew. 1 została podzielona na dwie działki z dostępem do drogi publicznej o numerach 2 oraz 3.

Nadal Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, a przedmiotowa działka nie jest obecnie przedmiotem dzierżawy. Działka była dzierżawiona odpłatnie przez okres 3 miesięcy w terminie od … przez … przez firmę ... Zamiaru sprzedaży działki Wnioskodawczyni nigdzie nie ogłaszała, nie prowadziła również żadnej działalności marketingowej.

W sprawie zakupu przedmiotowej działki skontaktował się przedstawiciel firmy (…). Dnia …. roku w Kancelarii Notarialnej w … Zainteresowani zawarli umowę przedwstępną sprzedaży części przedmiotowej działki o nr 2 o pow. …, dla której Sąd (…), w której zobowiązuje się sprzedać firmie … przedmiotową nieruchomość za cenę (…).

Na przedmiotowej działce firma … planuje zbudować obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi oraz całą pozostałą niezbędną infrastrukturą, po uprzednim uzyskaniu stosownych opinii i pozwoleń. Spółka, która zamierza kupić nieruchomość, zamierza ją wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej działki, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem udzielili również stosownych pełnomocnictw pracownikowi firmy …do występowania w imieniu Zainteresowanych przed organami administracji publicznej celem uzyskania decyzji i pozwoleń, które umożliwią zrealizowanie planowanej przez firmę … inwestycji na przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawczyni i Zainteresowany wyrazili również zgodę na dysponowanie przez firmę … całą nieruchomością na cele budowlane przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej w zakresie występowania z wnioskami o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż i nie sprzedawała takowych wcześniej. Rzeczona działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Działkę obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar w obrębie … i …, zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w … z dnia … roku Nr … Działkę nr 1 obręb … - … z przeznaczeniem: … - teren zabudowy mieszkaniowo - usługowej, jednorodzinnej, … -teren drogi wewnętrznej, … - teren drogi publicznej (…).

Przedmiotowa działka znajduje się w granicach (…).

Wnioskodawczyni nigdy nie wnioskowała o zmianę przeznaczenia ww. działki w MPZP.

Wnioskodawczyni nie składała wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. nieruchomości.

Na działce nr … nigdy nie prowadziła działalności rolniczej i działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej powiązanej z usługami deweloperskimi. Przed zawarciem umowy przedwstępnej z przedstawicielem firmy … nie były podejmowane działania zmierzające do zwiększenia wartości ww. działki.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano:

Do działki nr 2 przysługuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska zarówno Wnioskodawczyni, jak i Męża Wnioskodawczyni.

Mąż Wnioskodawczyni był zarejestrowany do VAT od … do ... Na dzień dzisiejszy nie jest zarejestrowany do VAT.

Mąż Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą w okresie … do …, była to spółka cywilna. Zakresem działalności były usługi (…). Działalność została zlikwidowana (…)

Nabycie działki nr 1 nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Nabycie działki o nr ew. 1 podzielonej na części o numerach 2 i 3 nie było udokumentowane fakturami VAT, nie przysługiwało obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ani Wnioskodawczyni ani Mężowi Wnioskodawczyni.

Odliczenie podatku nie przysługiwało, ponieważ działka została zakupiona od … na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, … nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Od umowy sprzedaży został opłacony podatek od czynności cywilnoprawnych...

Na pytanie Organu, o treści:

W jaki sposób (oprócz wskazanej we wniosku dzierżawy) wykorzystywała/wykorzystuje Pani działkę nr 2, przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży?

Wskazano, że: „Działka o nr 2 nie była w żaden inny sposób wykorzystywana”.

Na pytanie Organu, o treści:

W jaki sposób (oprócz wskazanej we wniosku dzierżawy) Pani Mąż wykorzystywał/wykorzystuje działkę nr 2 przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży?

Wnioskodawczyni wskazała, że działka o nr 2 nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Męża Wnioskodawczyni.

Nadto, wskazano, że:

Stroną umowy dzierżawy była firma zarejestrowana na Wnioskodawczynię (…)

Stronami umowy przedwstępnej ze strony Sprzedającego byli wspólnie Wnioskodawczyni i Jej Mąż… natomiast ze strony Kupującego był Pan … pełnomocnik …

W wyniku podpisania umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do:

‒Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków szczegółowo określonych w umowie (ze wszystkich lub tylko z wybranych) złożonych w formie pisemnej, jak również prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia się warunków określonych w umowie.

‒Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany planów inwestycyjnych Kupującego.

‒W przypadku rezygnacji z umowy przez Kupującego, w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej strony zgodnie postanawiają, że dołożą wszelkich starań w zakresie jej rozwiązania.

‒Sprzedający zobowiązali się do złożenia w umowie przyrzeczonej sprzedaży prawa własności nieruchomości oświadczenia o następującej treści:

„Sprzedający zobowiązali się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno faktycznych jak i prawnych, uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego”.

‒Sprzedający oświadczyli, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Kupującemu realizację planowanej inwestycji na nabywanej nieruchomości Sprzedający zapłacą Kupującemu karę umowną w wysokości …. za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego w terminie 7 dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej.

‒Sprzedający zobowiązali się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać od dokonywania jakichkolwiek celowych działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału, (…).

‒Strony wspólnie oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w akcie notarialnym, oraz zobowiązały się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

‒Strony zobowiązały się do podpisania umowy dzierżawy dotyczącej nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej.

‒Kupujący zobowiązał się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym om powierzchni użytkowej …, w tym salą sprzedaży o pow..., wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum …miejsc postojowych.

‒Kupujący zobowiązał się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu wg koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie pow. …t bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia Zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

‒Kupujący zobowiązał się do potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

‒Kupujący zobowiązał się do niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

‒Kupujący zobowiązał się do uzyskania warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześć miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

‒Kupujący zobowiązał się do uzyskania warunków technicznych, usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem i handlowo-usługowym.

‒Sprzedający zobowiązał się do uzyskania i okazania się najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

‒Sprzedający zobowiązał się do uzyskania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki.

‒Sprzedający oświadczyli, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

‒Kupujący oświadczył, iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy sprzedaży usunie w terminie nie dłuższym niż 1 miesiąc własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

‒Kupujący oświadczył, że zapłata całkowitej ceny sprzedaży nastąpi w ten sposób, że (…).

W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT Sprzedający do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej są zobowiązani przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status Sprzedających jako czynnych płatników podatku VAT. Interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawią fakturę VAT a ponadto oświadczyli, że po zawarciu transakcji nie wyrejestrują się z datą wsteczną.

‒Sprzedający oświadczyli, że wydanie posiadanej nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy nastąpi w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży w stanie wolnym od osób i rzeczy (…).

‒Sprzedający do dnia zawarcia niniejszej umowy przez cały okres jej trwania zobowiązali się do powstrzymania od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązali się, że nie będą dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności nieruchomości określonej w akcie notarialnym, w tym także nie będą zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości, których przejęcie skutkowałoby zawarciem umowy.

‒Sprzedający zobowiązali się do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej uregulować wszelkie ewentualne należności związane z korzystaniem z nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy.

‒Strony przedstawiły, iż przed zawarciem umowy przyrzeczonej zostaną przedłożone przez Sprzedających aktualne zaświadczenia, tj. wydane nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej o niezaleganiu przez Sprzedających opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenie o braku zaległości podatkowych w tym podatku od nieruchomości.

‒Stawiający zgodnie ustalili, że w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej ciążącej na przedmiotowej nieruchomości zobowiązań hipotecznych lub zobowiązań rodzaju w szczególności z tytułu niezapłacenia składek na ubezpieczenie społeczne lub podatku i zawarcia przez Kupującego umowy przyrzeczonej.

‒Kupujący ma prawo do zapłaty ceny sprzedaży w ten sposób, że część ceny, której zapłata na rzecz wierzyciela spowoduje wykreślenie hipoteki lub wygaśnięcie zobowiązania zostanie zapłacona na rachunek wierzyciela, natomiast cena pozostałej części zostanie zapłacona na rzecz Sprzedających w sposób określony w treści niniejszego aktu. W takim przypadku Sprzedający wyrażają zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość istniejącego zadłużenia.

‒Sprzedający oświadczyli, że w przypadku naruszenia warunków umowy w zakresie złożenia nieprawdziwych oświadczeń co do braku obciążenia nieruchomości umowami najmu lub dzierżawy zapłacą Kupującemu karę umowną w wysokości pięć tysięcy w terminie siedem dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty kary umownej, przy czym zastrzeżona kara umowna nie wyłącza prawa Kupującego do dochodzenia odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary.

‒Sprzedający oświadczyli, że w okresie ostatnich 5 lat nie dokonali wycinki drzew na podstawie zgłoszenia na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą na nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy. W przypadku złożenia przez Sprzedającego oświadczenia niezgodnego z prawdą Kupującemu przysługiwać będzie roszczenie wobec zbywcy gdyby właściwy organ obciążył Nabywcę opłatami za wycinkę drzew.

Wnioskodawczyni i Zainteresowany jako małżonkowie zgodnie oświadczyli, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji pozwoleń. W szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dot. przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, a w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Działka nr 2 na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Działkę nr 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar w obrębie … i …, zatwierdzony uchwałą (…) z dnia … roku Nr … Działkę nr 2, obręb …- … z przeznaczeniem: … - teren zabudowy mieszkaniowo - usługowej, jednorodzinnej, … - teren drogi publicznej (…).

Przedmiotowa działka znajduje się w granicach: (…)

W odpowiedzi na pytanie Organu, o treści:

Czy Pani Mąż dokonywał kiedykolwiek sprzedaży innych działek niż działki objętej zakresem postawionego we wniosku pytania, jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pan Mąż nabył te nieruchomości?

b)w jakim celu Pani Mąż nabył te nieruchomości?

c)w jaki sposób Pani Mąż wykorzystywał te nieruchomości od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

d)kiedy Pani Mąż sprzedał te nieruchomości i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)czy z tytułu ich sprzedaży Pani Mąż odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

wskazano: „nie dotyczy”.

Pytanie

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawczyni i jej małżonka, na rzecz firmy, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną – będzie stanowiło dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nieruchomość gruntowa jest traktowana jako towar zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Tym samym co do zasady sprzedaż gruntów niezabudowanych winna być opodatkowana podatkiem VAT. Należy jednak podkreślić, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie obciążona podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, że Zainteresowani podtrzymują stanowisko podane we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 47 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r., poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy art. 43 § 1 ww. ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i zajmuje się (…). Firma posiada na własność (…). Natomiast Pan był zarejestrowany do VAT od … do …. Na dzień dzisiejszy nie jest Pan zarejestrowany do VAT. Prowadził Pan działalność gospodarczą w okresie … do …, była to spółka cywilna. Zakresem działalności były usługi (…). Działalność została zlikwidowana ...

Dnia … roku zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży części działki o nr 2 o pow. … ha, w której zobowiązali się Państwo sprzedać firmie …przedmiotową nieruchomość. Działka nr 2 na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Do działki nr 2 przysługuje - zarówno Pani, jak i Panu - ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Działka nr 2 powstała z podziału działki nr 1, którą nabyła Pani na podstawie aktu notarialnego z dnia … roku jako majątek osobisty (…). Jak Pani wskazała na działce nr 2 nigdy nie prowadziła działalności rolniczej i działalności gospodarczej.

Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej działki, udzielili Państwo stosownych pełnomocnictw pracownikowi firmy … do występowania w imieniu Państwa przed organami administracji publicznej celem uzyskania decyzji i pozwoleń, które umożliwią zrealizowanie planowanej przez firmę … inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. Wyrazili również Państwo zgodę na dysponowanie przez firmę … całą nieruchomością na cele budowlane przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej w zakresie występowania z wnioskami o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp.

Stronami ww. umowy przedwstępnej ze strony Sprzedającego byli Państwo wspólnie, natomiast ze strony Kupującego był Pan … pełnomocnik Spółki ….

W wyniku podpisania umowy przedwstępnej Strony zobowiązały się m.in. do:

‒Kupujący zobowiązał się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym om powierzchni użytkowej … m², w tym salą sprzedaży o pow. …m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

‒Kupujący zobowiązał się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu wg koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie pow. 25 t bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia Zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

‒Kupujący zobowiązał się do potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

‒Kupujący zobowiązał się do niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

‒Kupujący zobowiązał się do uzyskania warunków technicznych, usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem i handlowo-usługowym.

‒Sprzedający zobowiązał się do uzyskania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki.

‒Sprzedający oświadczyli, że wydanie posiadanej nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy nastąpi w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży w stanie wolnym od osób i rzeczy (…).

‒Sprzedający zobowiązali się do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej uregulować wszelkie ewentualne należności związane z korzystaniem z nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy.

Państwo jako małżonkowie zgodnie oświadczyli, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji pozwoleń. W szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dot. przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, a w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki nr 2, powstałej po podziale działki nr 1, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działka pozostaje Państwa własnością. Z kolei Państwo oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa działki nr 2. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel/współwłaściciele nieruchomości musi/muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego/ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Pani i Pan udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią i Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani i Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani i Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Państwa własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani i Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży działki nr 2, nie będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż ww. działki, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiadają Państwo prawo własności działki nr 2, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani i Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że działka nr 2, działka była dzierżawiona odpłatnie przez okres 3 miesięcy w terminie od … przez … przez firmę …. Stroną umowy dzierżawy była firma zarejestrowana na Panią ....

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż zarówno dzierżawa działki nr 2 oraz podejmowane przez Panią i Pana działania w stosunku do ww. działki, spowodowały, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panią i Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr 2, w ramach zarządu Pani i Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani i Pan będą działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani i Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani i Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, działka o nr 2 położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania, z którego wynika przeznaczenie: … - teren zabudowy mieszkaniowo - usługowej, jednorodzinnej, …- teren drogi publicznej (…).

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka 2, spełniać będzie w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa ww. nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z wniosku, nabycie działki nr 1, po podziale której powstała działka nr 2, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Działka nr 1 została zakupiona od (…) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży. … nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Od umowy sprzedaży został opłacony podatek od czynności cywilnoprawnych. Nabycie działki o nr ew. 1 podzielonej na części o numerach 2 i 3 nie było udokumentowane fakturami VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Pani i Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Pani i Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Panią i Pana działki nr 2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż przez Panią i Pana działki nr 2, objętej ustawową wspólnością majątkową małżeńską, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

A zatem, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego… Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie