Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 28 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości powstałej po podziale działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 5 lutego 2025 r. (wpływ 7 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

2 marca 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną nabył Pan nieruchomość położoną w miejscowości (…). W skład powyższej nieruchomości wchodzi między innymi działka nr 1 o powierzchni 3.8556 ha.

Działka gruntu numer 1 jest niezabudowana i obecnie nie jest użytkowana. W ewidencji gruntów działka gruntu numer 1 oznaczona jest symbolami ŁIV – pastwiska trwałe, RIVa – grunty orne, W – grunty pod rowami.

Obszar nieruchomości jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr (…) z dnia 30 kwietnia 2009 r., w którym działka nr 1 ma następujące przeznaczenie: obszar MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; obszar MN, U.5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; obszar U, DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; obszar KDW/D.3 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-rowerowe; obszar Z.1 – tereny zieleni nieurządzonej oraz łąk i pastwisk; obszar KD/L.1 – ulice/drogi publiczne – lokalne; obszar KD W/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.

W 2024 r. zawarł Pan ze spółką A Spółka komandytowa z siedzibą (...), przedwstępną umowę sprzedaży części opisanej wyżej nieruchomości o powierzchni około 3,64 ha, wydzieloną z działki gruntu numer 1.

Umowa powyższa zawarta została między innymi pod warunkiem, że zostanie wydana ostateczna decyzja zatwierdzająca podział działki gruntu numer 1, zgodnie z załącznikiem graficznym do umowy, a podział nieruchomości zostanie przeprowadzony na koszt kupującej.

W treści powyższej przedwstępnej umowy sprzedaży udzielił Pan nabywcy zgody do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu postanowień ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, bez prawa do dokonywania na przedmiotowej nieruchomości jakichkolwiek robót budowlanych lub prac związanych z przygotowaniem placu budowy, a także zobowiązał się Pan do udzielenia nabywcy w razie potrzeby pełnomocnictwa do:

1. występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych do dokonania podziału nieruchomości,
2. występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych w procesie inwestycyjnym (budowlanym) prowadzonym przez kupującego, w tym zmierzających do uzyskania warunków przyłączenia do wszelkich sieci w ramach ww. nieruchomości – jednakże bez prawa zaciągania w Pana imieniu jakichkolwiek zobowiązań, ani obciążania jakiegokolwiek Pana majątku jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich,
3. reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed wszelkimi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi i innymi podmiotami, jakie okażą się potrzebne w zakresie, o którym mowa w pkt (1) i pkt (2) powyżej.

Niezależnie od powyższego przy zawarciu powyższej umowy udzielił Pan również pełnomocnictwa (1) spółce A Spółce komandytowej (2) Panu B – prokurentowi samoistnemu powyższej spółki, (3) Pani C, (3) Panu D, (3) Panu E do:

1. występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych do dokonania podziału ww. nieruchomości,
2. występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych w procesie inwestycyjnym (budowlanym) Spółki, w tym zmierzających do uzyskania warunków przyłączenia do wszelkich sieci w ramach ww. nieruchomości,
3. reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed wszelkimi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi i innymi podmiotami, jakie w związku z treścią tego pełnomocnictwa okażą potrzebne, z wyłączeniem prawa zaciągania w Pana imieniu jakichkolwiek zobowiązań, ani obciążania jakiegokolwiek Pana majątku jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana, nie zamierza jej Pan użytkować w przyszłości.

3.Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana w działalności gospodarczej.

4.Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana na cele działalności rolniczej.

5.Z działki nr 1 nie dokonywał Pan, nie dokonuje i nie zamierza dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwał Pan, nie uzyskuje i nie zamierza uzyskiwać z przedmiotowej działki produktów rolnych.

6.Działka nr 1, której część po podziale przeznaczona będzie do sprzedaży nie była, nie jest i nie zamierza jej Pan udostępniać w ramach umowy najmu, ani dzierżawy itp.

7.Przed sprzedażą części działki nr 1 nie dokonywał Pan żadnych czynności nie opisanych w treści złożonego przez Pana wniosku, ani nie czynił Pan nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży; jedyną czynnością jakiej dokonał Pan w związku ze sprzedażą był opisany we wniosku podział działki, poprzez wydzielenie jej części przeznaczonej do sprzedaży.

8.Dla działki nr 1 leżącej na terenach o różnym przeznaczeniu wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są wyznaczone linie rozgraniczające te tereny o różnym przeznaczeniu.

9.Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w wyniku podziału działki nr 1, będzie posiadała następujące przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; MN, U.5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; U, DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; KDW/D.3 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-rowerowe; KD/L.1 – ulice/drogi publiczne – lokalne; KDW/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.

10.Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w wyniku podziału działki nr 1 nie będzie obejmowała obszaru „terenów zieleni nieurządzonej oraz łąk i pastwisk”.

Pytania

1.Czy w zakresie sprzedaży przez Pana części działki nr 1 na rzecz A Spółki komandytowej, w wykonaniu opisanej wyżej przedwstępnej umowy sprzedaży, będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług (VAT)?

2.Czy planowana sprzedaż przez Pana części działki nr 1 na rzecz A Spółki komandytowej, w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego, będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w związku ze sprzedażą części działki nr 1 na rzecz A Spółki komandytowej z siedzibą, w wykonaniu opisanej wyżej przedwstępnej umowy sprzedaży będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług (VAT) na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Ocena, czy w zakresie planowanej transakcji powinien Pan zostać uznany za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy planowana dostawa nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej.

W Pana opinii, okoliczności planowanej transakcji wskazują, że będzie ona wykonana w ramach działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że objęcie transakcją nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę inwestycyjną (odniesienie do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r, sygn. C-180/10 i C-181/10), oraz kompleksowe zorganizowanie całej sprzedaży ze znaczącym zaangażowaniem kupującego (gdzie kupujący, na podstawie otrzymanych pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania gruntem, wykonuje praktycznie wszystkie czynności niezbędne do przygotowania gruntu do transakcji sprzedaży) skutkuje uznaniem transakcji sprzedaży za pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie porównywalne do profesjonalnego.

Z Kodeksu cywilnego wynika, iż pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że powyższe działania, m.in. mające na celu uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej zaświadczeń, wypisów itp., wszczynanie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzania projektu podziału nieruchomości, jak również możliwość podjęcia pozostałych czynności wymienionych w udzielonym pełnomocnictwie, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy).

Z kolei kupujący dokonując wyżej wymienionych działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal Pana własnością. Działania te dokonywane będą za Pana pełną zgodą i z całą pewnością wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż udzielenie przez Pana kupującemu pełnomocnictw opisanych w treści przedwstępnej umowy sprzedaży skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść.

Powyższe okoliczności dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Opodatkowanie VAT transakcji

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z uzasadnieniem Pana stanowiska w zakresie pytania pierwszego przedstawionego w złożonym wniosku, Pana zdaniem w ramach przedmiotowej transakcji będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponieważ, jak wskazano powyżej, Nieruchomość jest niezabudowana i należy ją uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla działki nr 1 został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji, w Pana ocenie, sprzedawana część działki nr 1 powinna zostać uznana w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a jej dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Wobec powyższego, w Pana ocenie, nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że nabył Pan działkę nr 54/3 w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu w podatku VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Przy nabyciu przez Pana działki nie wystąpił podatek należny. W konsekwencji, nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, Pana zdaniem, planowana przez Pana transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości (powstałej po podziale działki nr 1), będącej przedmiotem sprzedaży.

Należy wskazać że, kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że 2 marca 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną nabył Pan nieruchomość nr 1 o powierzchni 3.8556 ha.

Działka gruntu numer 1 jest niezabudowana i obecnie nie jest użytkowana.

Obszar nieruchomości jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym działka nr 1 ma następujące przeznaczenie: obszar MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; obszar MN, U.5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; obszar U, DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; obszar KDW/D.3 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-rowerowe; obszar Z.1 – tereny zieleni nieurządzonej oraz łąk i pastwisk; obszar KD/L.1 – ulice/drogi publiczne – lokalne; obszar KD W/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.

Dla działki nr 1 leżącej na terenach o różnym przeznaczeniu wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są wyznaczone linie rozgraniczające te tereny o różnym przeznaczeniu.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w wyniku podziału działki nr 1, będzie posiadała następujące przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; MN, U.5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; U, DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; KDW/D.3 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo -rowerowe; KD/L.1 – ulice/drogi publiczne – lokalne; KDW/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.

W 2024 r. zawarł Pan ze spółką A Spółka komandytowa, przedwstępną umowę sprzedaży części opisanej wyżej nieruchomości o powierzchni około 3,64 ha, wydzieloną z działki gruntu numer 1.

Umowa powyższa zawarta została między innymi pod warunkiem, że zostanie wydana ostateczna decyzja zatwierdzająca podział działki gruntu numer 1, zgodnie z załącznikiem graficznym do umowy, a podział nieruchomości zostanie przeprowadzony na koszt kupującej.

W treści powyższej przedwstępnej umowy sprzedaży udzielił Pan nabywcy zgody do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu postanowień ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, bez prawa do dokonywania na przedmiotowej nieruchomości jakichkolwiek robót budowlanych lub prac związanych z przygotowaniem placu budowy, a także zobowiązał się Pan do udzielenia nabywcy w razie potrzeby pełnomocnictwa do:

1)występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych do dokonania podziału nieruchomości,

2)występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych w procesie inwestycyjnym (budowlanym) prowadzonym przez kupującego, w tym zmierzających do uzyskania warunków przyłączenia do wszelkich sieci w ramach ww. nieruchomości – jednakże bez prawa zaciągania w imieniu w moim imieniu jakichkolwiek zobowiązań, ani obciążania jakiegokolwiek mojego majątku jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich,

3)reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed wszelkimi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi i innymi podmiotami, jakie okażą się potrzebne w zakresie o którym mowa w pkt (1) i pkt (2) powyżej.

Niezależnie od powyższego przy zawarciu powyższej umowy udzielił Pan również pełnomocnictwa (1) spółce A Spółce komandytowej, (2) Panu B – prokurentowi samoistnemu powyższej spółki, (3) Pani C, (3) Panu D, (3) Panu E, do:

a)występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych do dokonania podziału ww. nieruchomości,

b)występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych w procesie inwestycyjnym (budowlanym) Spółki, w tym zmierzających do uzyskania warunków przyłączenia do wszelkich sieci w ramach ww. nieruchomości,

c)reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed wszelkimi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi i innymi podmiotami, jakie w związku z treścią tego pełnomocnictwa okażą potrzebne, z wyłączeniem prawa zaciągania w Pana imieniu jakichkolwiek zobowiązań, ani obciążania jakiegokolwiek Pana majątku jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich.

Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana, nie zamierza jej Pan użytkować w przyszłości.

Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana w działalności gospodarczej.

Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana na cele działalności rolniczej.

Z działki nr 1 nie dokonywał Pan, nie dokonuje i nie zamierza dokonywać zbiorów, ani dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwał Pan, nie uzyskuje i nie zamierza uzyskiwać z przedmiotowej działki produktów rolnych.

Działka nr 1, której część po podziale przeznaczona będzie do sprzedaży nie była, nie jest i nie zamierza jej Pan udostępniać w ramach umowy najmu, ani dzierżawy itp.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w zakresie sprzedaży części działki nr 1 będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług, a planowana sprzedaż opodatkowana będzie podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności ww. Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Nieruchomość pozostaje w Pana własności. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowa Nieruchomość stanowi Pana własność, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż posiadanej przez Pana Nieruchomości (powstałej po podziale działki nr 1) w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż posiadanej przez Pana Nieruchomości (powstałej po podziale działki nr 1) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanej przez Pana Nieruchomości powstałej po podziale działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w zakresie sprzedaży części działki nr 1 powstałej po podziale, będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Podkreślić należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Wskazał Pan, że przedmiotem dostawy będzie działka niezabudowana, powstała po podziale działki nr 1. Ponadto, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w wyniku podziału działki nr 1 będzie posiadała następujące przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; MN, U.5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; U, DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; KDW/D.3 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-rowerowe; KD/L.1 – ulice/drogi publiczne – lokalne; KDW/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.

W konsekwencji powyższego należy wskazać, że ww. Nieruchomość będzie spełniała, na dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa tej Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy ponadto zauważyć, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan nieruchomość nr 1 na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną. Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana, nie zamierza jej Pan użytkować w przyszłości.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przedmiotowa Nieruchomość nr 1 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele związane z działalnością zwolnioną od podatku VAT. Ponadto, przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, tym samym nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem, planowana przez Pana dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż części działki nr 1 powstałej po podziale, będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.