Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości (udziału w działce nr 1).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania

• (…) Spółka Akcyjna (S.A.)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Pan A.A.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. (…) Spółka akcyjna z siedzibą w (…) (dalej jako "Wnioskodawca" jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, zajmującym się budową lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż.

2. Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem zabudowanej nieruchomości położonej (…), wyodrębnionej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) jako działka o nr ewidencyjnym 1 (dalej: "Nieruchomość").

3. Spółka ma zamiar wykorzystać Nieruchomość poprzez wybudowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi i konieczną infrastrukturą, na podstawie odpowiednich dokumentów zagospodarowania przestrzennego, w celu ich sprzedaży.

4. 29 lipca 2024 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości przy ulicy (…) pomiędzy Wnioskodawcą, a właścicielami nieruchomości (osobami fizycznymi): B.B., C.C., A.A. (dalej jako: "Sprzedający"), D.D., na mocy której ww. sprzedający zobowiązali się umożliwić Kupującemu przeprowadzenie badania Nieruchomości, w tym Wnioskodawcy zostało udzielone pełnomocnictwo m.in. do:

a. wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

b. występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,

c. uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

d. uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli lub ich następców prawnych zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań,

e. uzyskiwania informacji i zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, oraz wglądu w akta ewentualnych postępowań dotyczących Nieruchomości toczących się przed Biurem Spraw (…).

5. Ponadto pełnomocnictwo udzielone Wnioskodawcy w umowie przedwstępnej obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

6. Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence.

7. W związku z powyższym, zgodnie z zawartą umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez Wnioskodawcę negatywnego wyniku przeprowadzonej weryfikacji Nieruchomości, Wnioskodawca będzie uprawniony do odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

8. Działka nr 1 nie była i nie będzie wykorzystywana przez sprzedających w żaden sposób od momentu wejścia w jej posiadanie, do momentu planowanej sprzedaży; w szczególności nie była i nie jest przedmiotem umów o podobnym charakterze do umów najmu, dzierżawy.

9. Na działce nr 1 obecnie znajdują się: budynek mieszkalny (zamieszkały przez jedną ze sprzedających, tj. C.C.), budynek gospodarczy (w którym przechowywane są np. różnego rodzaju przedmioty codziennego użytku) oraz piwnica zadaszona. Obiekty te będą znajdować się na Nieruchomości w dniu sprzedaży.

10. Podmiot (deweloper) zainteresowany zakupem Nieruchomości z własnej inicjatywy zaoferował jej kupno. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w zakresie nawiązania kontaktu z kupującym. Wszelkie czynności związane z nawiązywaniem kontaktu czy transakcją kupna działki wynikają z działań podejmowanych z inicjatywy dewelopera.

11. Niniejszy wniosek wspólny o interpretację dotyczy wyłącznie opodatkowania transakcji pomiędzy Sprzedającym (tj. A.A.) a Wnioskodawcą (tj. (...) S.A.).

12. Pozostali sprzedający planują wraz z Wnioskodawcą złożyć odrębne wnioski wspólne o interpretacje.

13. Mając powyższe na uwadze, poniżej Zainteresowani prezentują dodatkowe informacje dotyczące wyłącznie Sprzedającego i okoliczności transakcji z tym związanych.

Sprzedający:

14. Sprzedający jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą w zakresie związanym ze świadczeniem usług informatycznych, nie będąc zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, przy czym Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika działalności gospodarczej prowadzonej przez A.A.

15. Sprzedający jest właścicielem 13/36 części nieruchomości położonej (…), będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

16. Sprzedający nabył 1/9 udziału w Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swoim ojcu zmarłym 4 września 2008 r. Nabycie udziału w Nieruchomości zostało potwierdzone postanowieniem Sądu z 18 lutego 2009 r.

17. Natomiast udział wynoszący 1/4 w Nieruchomości Sprzedający nabył po zmarłym wujku z mocy testamentu w formie aktu notarialnego sporządzonego 11 października 2022 r. (…), otwartego i ogłoszonego w 23 maja 2024 r. (Rep. …). Nabycie spadku po zmarłym (…) zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z 23 maja 2024 r. Rep.(…).

18. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w drodze dziedziczenia z posadowionymi na niej budynkami/budowlami.

19. Ponadto Sprzedający jest właścicielem 7/36 nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (…). Sprzedający prawo własności do nieruchomości gruntowej nabył w spadku po ojcu oraz z mocy testamentu po zmarłym (...) na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 23 maja 2024 r.

20. Dodatkowo Sprzedający posiada również udział wynoszący 1/12 do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość przy ulicy (…). Prawo własności do lokalu mieszkalnego Sprzedający również nabył w spadku. Nabycie praw do lokalu potwierdza akt poświadczenia dziedziczenia z 23 maja 2024 r. (…).

21. Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie wartości rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, nie prowadził działań marketingowych w związku z zamiarem sprzedaży udziału w działce; jedynie poprzednik prawny Sprzedającego, (…) składał uwagi do projektu Miejscowego Planu zagospodarowania Przestrzennego, które jednak nie zostały uwzględnione, gdyż zaproponowane zmiany znacząco przekraczały zakres MPZP.

22. Przed sprzedażą nieruchomości Sprzedający nie zamierza osobiście dokonywać żadnych czynności i nie zamierza ponosić nakładów w celu podniesienia wartości budynków/budowli znajdujących się na działce (np. remont), a jedyne czynności w zw. z Nieruchomością wykona Kupujący na podstawie pełnomocnictwa Sprzedającego, co opisano wyżej. Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, jak i nie planuje również sprzedaży innych Nieruchomości.

23. Od lat 50, XX w. nieruchomość należy do rodziny Sprzedającego i była/jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkalne. Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość ani nie podejmował żadnych czynności dotyczących podniesienia wartości nieruchomości.

24. Z § 2.3. przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej 29 lipca 2024 r. (…) wynika, że Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych poniżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Kupującego:

a) Na wniosek Sprzedających i Kupującego wydana zostanie Interpretacja Podatkowa;

b) wszyscy Sprzedający wpisani zostaną w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości zgodnie z posiadanymi udziałami;

c) Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym lub bez tytułu prawnego, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

d) nie będą się toczyły żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do pozbawienia lub zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości;

e) wszystkie oświadczenia Sprzedających zawarte w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży objętej tym aktem są i będą prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na Dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży;

f) nie zostanie wyłożony do publicznego wglądu projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomości, który będzie uniemożliwiać bądź utrudniać realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomościach.

Ponadto zgodnie z § 3.1. Umowy przedwstępnej Kupujący zobowiązał się do zapłaty części ceny na rzecz Sprzedających w terminie 14 dni roboczych od poinformowania Sprzedających o pozytywnym wyniku Badania Due Diligence przez (...) S.A. oraz pod warunkiem uprzedniego:

- ustanowienia przez Sprzedających na Nieruchomości na rzecz (...) S.A. z siedzibą (…) hipoteki umownej tytułem zabezpieczenia wierzytelności mogących powstać z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

- złożenia przez Sprzedających oświadczenia o poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.

25. Zgodnie z § 11. Przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający ustanowili pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważniają ich, z prawem do samodzielnego działania, do:

a) wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości.

b) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów.

c) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową.

d) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli lub ich następców prawnych zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

e) uzyskiwania informacji i zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, oraz wglądu w akta ewentualnych postępowań dotyczących Nieruchomości toczących się przed Biurem Spraw (…).

Ponadto pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Przykładowo będą to dodatkowe czynności, które będzie musiał podjąć Kupujący w celu dokładnej weryfikacji przedmiotowej nieruchomości, co może skutkować dodatkowym, zwróceniem się o stanowisko/opinię do organów państwowych w celu wyjaśnienia powstałych wątpliwości.

Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych.

Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence.

Na ten moment Kupujący podjął/planuje podjąć czynności w zakresie:

a) uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntu;

b) wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości;

c) przeprowadzenia badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych.

26. Sprzedający nie udzielił Kupującemu prawa do dysponowania udziałem w działce nr 1 na cele budowlane.

27. Sprzedający nie zawierał żadnych umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnych charakterze dotyczących nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

28. Znajdująca się na działce zadaszona piwnica stanowi podziemną kondygnację ceglanego budynku, posadowionego w ziemi na głębokości ok 2 metrów. Wobec tego, w ocenie Wnioskodawcy piwnica ta stanowi budowlę. Piwnica została wybudowana już w latach 50, służy do celów prywatnych - przechowywania rzeczy.

29. Od lat 50, XX w. nieruchomość należy do rodziny Sprzedającego - budynek mieszkalny i gospodarczy był/jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkalne.

30. Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynku/budowli. Tym samym, nie wystąpił podatek VAT, a w konsekwencji Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

31. Ponadto, Zainteresowani wskazali, iż w przypadku uznania, że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT, obie strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

32. Zgodnie z § 1.3.6 Umowy Przedwstępnej Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości i nieruchomości sąsiedniej stanowiącej działkę nr 2 z obrębu (…) inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi i konieczną infrastrukturą, na podstawie odpowiednich dokumentów zagospodarowania przestrzennego. Następnie kupujący sprzeda wybudowane lokale z naliczonym podatkiem VAT, właściwym dla lokali mieszkalnych / użytkowych.

Pytania

1)Czy w zakresie sprzedaży opisanej Nieruchomości Sprzedający powinien zostać uznany za podatnika VAT - a jeśli tak, to czy zastosowanie znajdzie zwolnienie transakcji z VAT - czy też w razie uznania Sprzedającego za podatnika VAT zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania i tym samym, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia faktury na rzecz Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży Nieruchomości wraz z właściwą stawką VAT?

2)Czy jeśli stanowisko Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe to czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1)Zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający odnośnie sprzedaży Nieruchomości nie będzie występował w charakterze podatnika VAT. Tym samym, Sprzedający nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury na Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości wraz z właściwą stawką VAT.

2)W ocenie Wnioskodawców, w sytuacji w której stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 zostałoby uznane za nieprawidłowe i tym samym, sprzedaż Nieruchomości byłaby opodatkowana VAT, Sprzedający będzie obowiązany do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT, a zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego.

UZASADNIENIE:

Do pytania nr 1:

1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

2. Z kolei w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

3. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

4. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT pozwala na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Wobec tego, nie jest działalnością handlową, jak i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

5. Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek jest wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

6. Uznać zatem należy, że Sprzedający w zakresie przedmiotowej transakcji nie będzie działać w charakterze podatnika VAT bowiem nie podejmował żadnych czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości, które by miały charakter profesjonalnego obrotu nieruchomościami tj. jak już Sprzedający wskazywał w opisie zdarzenia przyszłego:

- Sprzedający jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, przy czym Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika działalności gospodarczej prowadzonej przez A.A.,

- Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie wartości rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, nie prowadził działań marketingowych w związku z zamiarem sprzedaży udziału w działce,

- Przed sprzedażą nieruchomości Sprzedający nie zamierza dokonywać żadnych czynności i nie zamierza ponosić nakładów w celu podniesienia wartości budynków/budowli znajdujących się na działce (np. remont). Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, jak i nie planuje również sprzedaży innych Nieruchomości.

7. Powyższego wniosku nie powinien zmieniać również fakt udzielenia przez Sprzedającego (oraz pozostałych sprzedających) pełnomocnictwa opisanego w opisie zdarzenia przyszłego, tj.: pełnomocnictwa do:

- wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

- występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,

- uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

- uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli lub ich następców prawnych zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań,

- uzyskiwania informacji i zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, oraz wglądu w akta ewentualnych postępowań dotyczących Nieruchomości toczących się przed Biurem Spraw (…).

8. Pełnomocnictwo udzielone Wnioskodawcy w umowie przedwstępnej obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

9. Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence.

10. Sprzedający ma świadomość, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika (Wnioskodawcę) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Sprzedającego), jednak jednocześnie jego zdaniem wszystkie te działania nie mają znaczenia z punktu widzenia podatku VAT i nie będą one miały wpływu na sytuację prawnopodatkową Sprzedającego, bowiem warunki transakcji zostały już ustalone, a podejmowanie czynności związanych z udzielonym pełnomocnictwem zabezpieczają jedynie interes prawny Wnioskodawcy (tj. (...) S.A.).

11. Zatem aktywność Sprzedającego ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny.

12. Podsumowując, Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, nie będzie podejmować działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem należy uznać, że Sprzedający w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w konsekwencji nie będzie obowiązany do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT dokumentującej sprzedaż towarów na rzecz Kupującej Spółki.

Nawet jednak gdyby przyjąć, że Sprzedający powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, to zastosowanie znajdzie at. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Żaden z tych dwóch wyjątków wyłączających zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż Sprzedający uzyskiwał udziały w Nieruchomości na przestrzeni kilkunastu lat, w ramach normalnych, naturalnych przesunięć pomiędzy członkami rodziny (w wyniku dziedziczenia / działów spadku, etc.), a ponadto Nieruchomość od kilkudziesięciu lat należała do majątku rodzinnego.

Zatem nawet w razie uznania że Sprzedający jest podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości, transakcja będzie opodatkowana VATem tylko wtedy, jeśli Sprzedający zarejestruje się dla celów VAT i razem z Kupującym złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania VATem zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Dopiero po spełnieniu tych warunków Sprzedający byłby zobowiązany do wystawienia faktury z wykazanym VAT należnym. Natomiast nie zarejestrowanie się przez Sprzedającego jako czynny podatnik VAT i nie złożenie wspólnego z Kupującym oświadczenia o wyborze opodatkowania tej transakcji VATem powoduje, że transakcja będzie zwolniona z VAT nawet w razie uznania Sprzedającego za podatnika VAT.

Do pytania nr 2:

13. W przypadku natomiast uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe, zdaniem Wnioskodawców podatek VAT wykazany na fakturze wystawionej przez Sprzedającego (po uprzednim zarejestrowaniu przez niego jako czynny podatnik VAT i złożeniu wspólnym z Kupującym oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji VATem) będzie mógł zostać odliczony przez Wnioskodawcę.

14. Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Wobec tego, jeśli dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

15. Wnioskodawca jest i na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zakupioną od Sprzedających działkę Wnioskodawca będzie wykorzystywać do czynności opodatkowanych VAT - tj. budowa na Nieruchomości lokali mieszkalnych i użytkowych w celu odsprzedaży w ramach pierwszego zasiedlenia, czyli w ramach czynności opodatkowanej VAT.

16. Z kolei odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

17. W związku z powyższym, z uwagi na to, że przedmiotem dostawy jest zabudowana nieruchomość, to w niniejszej sytuacji nie ma zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

18. Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

19. Równocześnie w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zarejestrowani podatnicy VAT czynni mogą zrezygnować z tego zwolnienia.

20. W świetle powyższych przepisów należałoby uznać, że sprzedający sprzedadzą Nieruchomość po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, wobec czego po złożeniu przez sprzedających, jako zarejestrowanych czynnych podatników VAT, oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości VAT-em, sprzedaż tej Nieruchomości będzie objęta właściwą stawką VAT. Z kolei na wypadek przyjęcia, że jednak sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia należałoby konsekwentnie przyjąć, że sprzedaż nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia albo w ramach pierwszego zasiedlenia - a tym samym, że będzie opodatkowana VAT bez względu na wolę sprzedających. W konsekwencji nie ma większego znaczenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez sprzedających jako zarejestrowanych czynnych podatników VAT będzie opodatkowana wobec złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania tej transakcji VATem, czy też dlatego, że będzie to potraktowane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jako sprzedaż przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia czy w ramach pierwszego zasiedlenia.

21. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców w przypadku uznania przez Organ, że Sprzedający będzie podatnikiem VAT z tytułu planowanej sprzedaży, to w związku z nabyciem od Sprzedającego części Nieruchomości i otrzymaniu faktury VAT wraz z właściwą stawką wystawionej przez Sprzedającego zarejestrowanego jako czynny podatnik VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich, ale i budynków czy budowli) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży udziału w Nieruchomości (udziału w działce nr 1) Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Ponadto, należy również wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze - rozumie się przez to dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Natomiast w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z przywołanego wyżej przepisu - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo zarejestrowanym podatnikiem VAT, zajmującym się budową lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż. Są Państwo zainteresowani nabyciem zabudowanej Nieruchomości, którą mają Państwo zamiar wykorzystać poprzez wybudowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi i konieczną infrastrukturą, na podstawie odpowiednich dokumentów zagospodarowania przestrzennego, w celu ich sprzedaży.

29 lipca 2024 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Państwem a właścicielami nieruchomości, na mocy której Sprzedający zobowiązali się umożliwić Państwu przeprowadzenie badania Nieruchomości, w tym zostało Państwu udzielone pełnomocnictwo. Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Państwu Nieruchomości w celu przeprowadzenia przez Państwa badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Państwa Badania Due Diligence.

Działka nr 1 nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób od momentu wejścia w jej posiadanie, do momentu planowanej sprzedaży; w szczególności nie była i nie jest przedmiotem umów o podobnym charakterze do umów najmu, dzierżawy.

Na działce nr 1 obecnie znajdują się: budynek mieszkalny (zamieszkały przez jedną ze sprzedających, tj. C.C.), budynek gospodarczy (w którym przechowywane są np. różnego rodzaju przedmioty codziennego użytku) oraz piwnica zadaszona. Obiekty te będą znajdować się na Nieruchomości w dniu sprzedaży.

Podmiot (deweloper) zainteresowany zakupem Nieruchomości z własnej inicjatywy zaoferował jej kupno. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w zakresie nawiązania kontaktu z kupującym. Wszelkie czynności związane z nawiązywaniem kontaktu czy transakcją kupna działki wynikają z działań podejmowanych z inicjatywy dewelopera.

Sprzedający jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą w zakresie związanym ze świadczeniem usług informatycznych, nie będąc zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, przy czym Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający jest właścicielem 13/36 części Nieruchomości, nabył 1/9 udziału w Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swoim ojcu, zmarłym 4 września 2008 r., natomiast udział wynoszący 1/4 w Nieruchomości po zmarłym wujku z mocy testamentu w formie aktu notarialnego sporządzonego 11 października 2022 r.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w drodze dziedziczenia z posadowionymi na niej budynkami/budowlami.

Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie wartości rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, nie prowadził działań marketingowych w związku z zamiarem sprzedaży udziału w działce; jedynie poprzednik prawny Sprzedającego składał uwagi do projektu Miejscowego Planu zagospodarowania Przestrzennego, które jednak nie zostały uwzględnione, gdyż zaproponowane zmiany znacząco przekraczały zakres MPZP.

Przed sprzedażą nieruchomości Sprzedający nie zamierza osobiście dokonywać żadnych czynności i nie zamierza ponosić nakładów w celu podniesienia wartości budynków/budowli znajdujących się na działce (np. remont), a jedyne czynności w zw. z Nieruchomością wykona Kupujący na podstawie pełnomocnictwa Sprzedającego. Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, jak i nie planuje również sprzedaży innych Nieruchomości.

Od lat 50, XX w. nieruchomość należy do rodziny Sprzedającego i była/jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkalne. Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość ani nie podejmował żadnych czynności dotyczących podniesienia wartości nieruchomości.

Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych.

Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence.

Sprzedający nie udzielił Kupującemu prawa do dysponowania udziałem w działce nr 1 na cele budowlane. Sprzedający nie zawierał żadnych umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnych charakterze dotyczących nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynku/budowli. Tym samym, nie wystąpił podatek VAT, a w konsekwencji Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą określenia, czy Sprzedający w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do udziału w Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika w podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, wskazać zatem należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W analizowanej sprawie należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Państwu przez Sprzedającego pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający udzielił Państwu pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, uzyskania przez Państwa informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową, uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli lub ich następców prawnych zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzą się Nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań, oraz uzyskiwania informacji i zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, oraz wglądu w akta ewentualnych postępowań dotyczących Nieruchomości toczących się przed Biurem Spraw (…).

Ponadto pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie. Przykładowo będą to dodatkowe czynności, które będzie musiał podjąć Kupujący w celu dokładnej weryfikacji przedmiotowej nieruchomości, co może skutkować dodatkowym zwróceniem się o stanowisko/opinię do organów państwowych w celu wyjaśnienia powstałych wątpliwości. Sprzedający zobowiązał się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Kupującego badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych.

Na ten moment Kupujący podjął/planuje podjąć czynności w zakresie uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntu, wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz przeprowadzenia badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych.

Jak wyjaśniono wyżej - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaż udziału w Nieruchomości (udziału w działce nr 1) Sprzedający wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka aktywność Sprzedającego, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Co prawda w przedwstępnej umowie sprzedaży Sprzedający udzielił Państwu pełnomocnictwa do podejmowania pewnych działań, jednak zostanie ono wykorzystane jedynie do czynności mieszczących się w zakresie badania i sprawdzenia Nieruchomości, a nie będą podejmowane działania w zakresie np. uzyskania decyzji i pozwoleń, zatem Kupujący działając w imieniu Sprzedającego nie uatrakcyjni Nieruchomości, zwiększając w taki sposób jej wartość. Tak więc, nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który wskazywałby na aktywność Sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami. Wskazane okoliczności nie mogą przesądzać o tym, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podejmowane działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Sprzedający otrzymał Nieruchomość w spadku i w całym okresie posiadania nie była przez Niego wykorzystywana w żaden sposób. Sprzedający nie wykorzystywał również Nieruchomości w swojej działalności gospodarczej, nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie jej wartości rynkowej i nie dokonywał na nią żadnych nakładów. Sprzedający nie udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, nie zawierał też żadnych umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi zatem do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie zbycia udziału w Nieruchomości (udziału w działce nr 1), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości Sprzedający będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Tym samym, Sprzedający nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości wraz z właściwą stawką podatku.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika w związku ze sprzedażą udziału w działce nr 1 (udziału w Nieruchomości) należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania w wydanej interpretacji, że z tytułu transakcji sprzedaży udziału w działce nr 1 Zbywca nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Interpretacja oparta jest na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wydana interpretacja dotyczy skutków podatkowych transakcji zbycia udziału w Nieruchomości dla Państwa i Sprzedającego (A.A.), nie rozstrzyga dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.