Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 15 grudnia 2024 r. oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 stycznia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Sp. z o.o.

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• C.B.

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: podatku VAT). Podmiot prowadzi działalność deweloperską.

21 kwietnia 2021 roku Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej Nieruchomości z Panem B.B. działającym - jako pełnomocnik - w imieniu matki Pani D.B. (dalej: Sprzedającej) oraz Panem C.B. na mocy aktu notarialnego (…)/2021 (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

W Umowie przedwstępnej wskazano, że:

a)Sprzedająca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), obręb ewidencyjny (…) o pow. 1,5929 ha, stanowiącej działkę nr 1/4 (dalej: Działka), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Sprzedająca nabyła ją na podstawie:

• umowy darowizny zawartej 26 czerwca 1987 roku;
• postanowień wydanych przez Sąd Rejonowy (…), Wydział I Cywilny 20 lutego 1987 roku oraz 4 czerwca 1990 roku.

b)Działka jest uprawniona (władnąca) z tytułu służebności gruntowej o treści paragrafu 6 umowy darowizny sporządzonej 23 października 1998 roku, Rep. A nr (…) (dalej: Umowa darowizny) wpisanej w dziale III księgi wieczystej nr (…), obciążającej nieruchomość, której właścicielem jest C.B.

c)C.B. na podstawie Umowy darowizny jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), obręb ewidencyjny (…) o pow. 0,3108 ha stanowiącej działkę nr 1/1, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (Dalej: Nieruchomość III). W dziale III niniejszej księgi wpisana jest służebność gruntowa na rzecz działki 1/4 (Działka) i prawo użytkowania (na rzecz Sprzedającej ). Nabyta w drodze darowizny Nieruchomość III stanowi Jego majątek osobisty.

d)Sprzedająca w niniejszej umowie przedwstępnej wskazała, że zamierza dokonać podziału Działki m.in. na działkę:

• odpowiadającą projektowanej działce nr 1/5 o pow. 0,9489 ha (dalej: Nieruchomość I);
• odpowiadającą projektowanej działce nr 1/7 o pow. 0,0577 ha (dalej: Nieruchomość II);

e)Nieruchomość I jest niezabudowana i za pośrednictwem służebności gruntowej, o której mowa powyżej posiada dostęp do drogi publicznej - (…). Nieruchomość I położona jest na obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol B6.1 MN) z uwzględnieniem, że Wojewoda (…) rozstrzygnięciem nadzorczym nr (…) z 24 maja 2016 r. stwierdził nieważność MPZP w zakresie nieodnoszącym się do niniejszej projektowanej działki. Nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie dokonywano na niej robót budowlanych, które mogłyby stanowić samowolę budowlaną.

f)Nieruchomość II jest niezabudowana i za pośrednictwem służebności gruntowej, o której mowa powyżej posiada dostęp do drogi publicznej - (…). Działka położona jest na obszarze, w odniesieniu do którego Wojewoda (…) rozstrzygnięciem nadzorczym nr (…) z 24 maja 2016 r. stwierdził nieważność MPZP, ponadto w odniesieniu do niej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

g)Sprzedająca i C.B. oświadczyli, że nie są stroną żadnego stosunku prawnego zobowiązującego do zbycia ani obciążenia Nieruchomości I.

h)Nieruchomość I oraz Nieruchomość II pozostają w niezakłóconym posiadaniu samoistnym Sprzedającej. Nie są przedmiotem stosunków prawnych uprawniających do używania ani pobierania pożytków, w szczególności najmu ani dzierżawy, z wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej z C.B. (Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej była zobowiązana wobec Spółki za rozwiązanie niniejszej umowy przed zawarciem umów przyrzeczonych - w dacie ich zawarcia nie będą one przedmiotem stosunków prawnych uprawniających do używania ani pobierania pożytków).

i)Pan B.B. działający jako pełnomocnik w imieniu Sprzedającej zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej na własność Nieruchomość I oraz Nieruchomość II. Zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi po ziszczeniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

• pozytywnego wyniku przeprowadzenia badań;
• uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział działek.

j)Pan B.B. jako pełnomocnik Sprzedającej oraz Pan C.B. zobowiązali się również do zawarcia ze Spółką umowy ustanowienia służebności gruntowej, na podstawie której ustanowią - na rzecz każdoczesnego właściciela powyższych nieruchomości - nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie do założenia i przeprowadzenia urządzeń (instalacji) służących do doprowadzania lub odprowadzania gazu, w tym podłączenia do urządzeń (instalacji) istniejących, dostępu do nich w celu m.in. eksploatacji, przeglądów, czy innych prac, współobciążającą pozostałą część nieruchomości objętą obecnie księgą wieczystą (…) oraz Nieruchomości III.

k)Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej upoważnił Spółkę do m.in.:

• wykonania prac środowiskowych, geologicznych czy archeologicznych;
• wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia;
• używania Nieruchomości I (dysponowania nieruchomością I na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego) w celu uzyskania pozwoleń lub innych decyzji umożliwiających realizację Zamierzenia budowlanego;
• zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość realizacji i użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej inwestycji, a w tym celu uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów warunków i projektów wszystkich przyłączy, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności, (prac, robót), w szczególności zmierzających do uzyskania Pozwolenia na budowę.

l)Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej udzielił w jej imieniu dalszego pełnomocnictwa (dalej: Pełnomocnik 2) do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej i podmiotami prawa cywilnego w jakichkolwiek sprawach związanych z omawianymi projektowanymi działkami 1/5 i 1/7 w związku z planowaną przez Spółkę inwestycją, w szczególności:

• we wszelkich sprawach i postępowaniach administracyjnych, jak np. organami administracji architektoniczno-budowlanej czy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej;
• w postępowaniu w sprawie udzielenia zezwolenia na wyłączenie Nieruchomości I z produkcji rolniczej;
• we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów.

Jednocześnie, pełnomocnictwo to upoważnia do składania, czy odbioru m.in. wszelkich oświadczeń woli, wniosków, pism, podań, dochodzenia roszczeń, nadto odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji. W razie wątpliwości pełnomocnictwo to należy interpretować rozszerzająco (w jego ramach pełnomocnik może podejmować wszelkie czynności skutkujące realizacją celu ustanowienia pełnomocnika). Na podstawie aktu notarialnego (…) Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej udzielił dalszego pełnomocnictwa Pełnomocnikowi 2 do reprezentowania i występowania we wszelkich sprawach związanych z podziałem Nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 1/4.

Spółka planuje wykorzystać nabytą Nieruchomość I w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (która jest opodatkowana podatkiem VAT). Zamierza zrealizować zespół budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz ze zbiornikiem podziemnym bezodpływowym na wody opadowe, przyłączami elektrycznymi, gazowymi, wodociągowymi i kanalizacyjnymi, a po jej zakończeniu sprzedaż zlokalizowanych na niej budynków.

Po zawarciu Umowy Przedwstępnej, o której mowa była powyżej zawarto następujące umowy:

1)umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną z 15 lipca 2021 r. na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (…) (dalej jako: Umowa zmieniająca nr 1). Wskazano w niej, że Sprzedająca zamierza dokonać podziału Działki na działkę:

a)odpowiadającą projektowanej działce nr 1/5 o pow. 0,9999 ha;

b)odpowiadającą projektowanej działce nr 1/6 o pow. 0,5930 ha.

W Umowie zmieniającej nr 1 doszło do zmiany, m.in. zgodnie z którą Spółka nabędzie od Sprzedającej wyłącznie działkę odpowiadającą projektowanej działce nr 1/5 o pow. 0,9999 ha.

Za porozumieniem stron rozwiązano Umowę w części dotyczącej Nieruchomości II. Umowa Przedwstępna w części dotyczącej ustanowienia służebności gruntowej, uprawnień Sprzedającej na rzecz Spółki czy pełnomocnictwa udzielonego Pełnomocnikowi 2 pozostała bez zmian.

2.umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną oraz Umowę zmieniającą nr 1 z 19 września 2022 r. na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (…)/2022 (dalej jako: Umowa zmieniająca nr 2).

Dokonała się ona wobec przedłożenia przez działającego w imieniu Sprzedającej Pana B.B. mapy z projektem podziału nieruchomości sporządzonej przez geodetę, których rezultat zawiera operat techniczny zaopatrzony w klauzulę, zgodnie z którą projekt podziału nieruchomości został zatwierdzony decyzją, również przedłożoną notariuszowi. Decyzja ta to ostateczna decyzja nr (…) wydana z up. (…) 6 czerwca 2022 r. zatwierdzająca podział nieruchomości Działki na działki nr:

a)1/5 o pow. 0,9480 ha (dalej jako: Działka do ostatecznej sprzedaży);

b)1/6 o pow. 0,6449 ha,

pod warunkiem, że zbycie wydzielonych działek nastąpi wraz z zapewnieniem działce nr 1/6 dostępu do drogi publicznej.

Umowa zmieniająca nr 2 wskazuje m.in. na zmianę Umowy Przedwstępnej oraz Umowy zmieniającej nr 1 m.in. w ten sposób, że Sprzedająca sprzeda na rzecz Spółki Działkę do ostatecznej sprzedaży, obecnie objętą księgą wieczystą nr (…), która jest niezabudowana i za pośrednictwem służebności gruntowej, o której mowa w stanie faktycznym posiada dostęp do drogi publicznej - (…). Działka do ostatecznej sprzedaży położona jest na obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol B6.1 MN). Zawarte jest tutaj również zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży m.in. po uzyskaniu przez Spółkę, w oparciu o uprawnienia przyznane przez Sprzedającą, ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych (wraz z infrastrukturą).

Umowa Sprzedaży w części dotyczącej ustanowienia służebności gruntowej, czy pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającej przez Pełnomocnika 2 pozostała bez zmian.

3.umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną, Umowę zmieniającą nr 1 oraz Umowę zmieniającą nr 2 z 11 października 2023 r. na mocy aktu notarialnego Rep. (…) (dalej jako: Umowa zmieniająca nr 3).

Z uwagi na śmierć Sprzedającej 21 listopada 2022 roku spadek po Niej, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia nabyli C.B. oraz Pan B.B. pełniący wcześniej rolę Jej pełnomocnika, którzy na podstawie ustawy nabyli spadek w całości w udziałach wynoszących po 1/2 części.

W związku tym, Panu C.B. i B.B. przysługuje m.in. własność Działki do ostatecznej sprzedaży w udziałach wynoszących po 1/2 części i są Oni podmiotem praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, Umowy zmieniającej nr 1 oraz Umowy zmieniającej nr 2. Dodatkowo, w dziale II księgi wieczystej nr (…) została zaznaczona wzmianka o wpisie Pana C.B. i Pana B.B. jako współwłaścicieli w udziałach. Zawarte jest tutaj również zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży m.in. po uzyskaniu przez Spółkę, w oparciu o uprawnienia przyznane przez Sprzedającą , ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych (wraz z infrastrukturą).

4.umowę zmieniającą Umowę Przedwstępną, Umowę zmieniającą nr 1, Umowę zmieniającą nr 2 oraz Umowę zmieniającą nr 3 z 2 października 2024 r. na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (…) (dalej jako: Umowa zmieniająca nr 4).

W Umowie zmieniającej nr 4 wskazano m.in., że Pan C.B. i Pan B.B. działają w imieniu własnym w ramach sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży. Przedłużono również termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa Sprzedaży w części dotyczącej ustanowienia służebności gruntowe, czy pełnomocnictwa do reprezentowania Pana C.B. i Pana B.B. pozostała bez zmian.

Tym samym, wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy sprzedaży przez Pana C.B. i Pana B.B. na rzecz Spółki Działki do ostatecznej sprzedaży.

Pan C.B. i Pan B.B. są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjonowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, którzy mają status zainteresowanego w rozumieniu art. 14 Ordynacji podatkowej, wskazani w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Pan C.B. prowadzi obecnie działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Pan B.B. nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, jest wspólnikiem spółek z ograniczoną odpowiedzialnością.

Działka do ostatecznej sprzedaży nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Pana C.B. i Pana B.B. Jak wskazano wyżej, działka w przeszłości podlegała dzierżawie na cele rolnicze; dzierżawiona była przez Pana C.B.. W ostatnich 2 latach działka nie była jednak dzierżawiona ani uprawiana.

Pan B.B. i Pan C.B. w ostatnich 5 latach nie zbywali innych nieruchomości. Na Działce do ostatecznej sprzedaży nie prowadzili działań marketingowych zmierzających do sprzedaży działki.

Dodatkowo wskazuje się, że Pan B.B. wystąpił o warunki zabudowy dla działki nr 1/6 (powstałej z podziału działki 1/4 na 1/5 (czyli Działkę do ostatecznej sprzedaży) i 1/6) oraz sąsiadującej z nią działki nr 2/2 zakupionej ok. 2 lata temu na budowę budynków - bliźniaków wielolokalowych.

Upraszczając: w pierwotnym założeniu Sprzedająca (Pani D.B.) upoważniła syna, Pana B.B. (do reprezentacji przy sprzedaży posiadanej przez Nią działki. Drugi Syn Sprzedającej, Pan C.B. był stroną Umowy Przedwstępnej z uwagi na stanowiącą jego własność Nieruchomość III, którą zobowiązał się obciążyć służebnością gruntową na rzecz nieruchomości, która miała zostać nabyta przez Spółkę. Od zawarcia Umowy Przedwstępnej doszło do zmian pierwotnie planowanego podziału Działki, czy wielkości Działki, jaką ostatecznie nabędzie Spółka. W międzyczasie Sprzedająca zmarła, a spadek po niej odziedziczyli Pan B.B. i C.B. Ostatecznie, przy sprzedaży będą Oni działać w imieniu własnym.

Reasumując, wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy sprzedaży przez Pana C.B. i Pana B.B. na rzecz Spółki Działki do ostatecznej sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na zadane pytanie, czy Pan B.B. oraz C.B., po śmierci matki Pani D.B. udzielili Spółce pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu w związku ze sprzedażą działki? Jeśli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności proszę opisać jakie konkretnie czynności Spółka podejmowała/podejmuje jako pełnomocnik Pana B.B. oraz C.B. w odniesieniu do nieruchomości. Przy czym proszę nie załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego, wskazali Państwo, że:

Pan B.B. oraz C.B., po śmierci matki Pani D.B., stali się spadkobiercami Pani D.B. w udziałach po 1/2 każdy z nich. W umowie zmieniającej przedwstępną umowę sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartej 11 października 2023 roku nr Rep. A (…)/2023 Panowie B.B. oraz C.B. potwierdzili, m.in. że:

a)są (w miejsce Spadkodawcy - Pani D.B.) podmiotem praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartych 21 kwietnia 2021 r. objętych aktem notarialnym Rep. (…)/2021), zmienionych umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 15 lipca 2021 r., objętą aktem notarialnym Rep. A nr (…)/2021 oraz umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 19 września 2022 r., objętą aktem notarialnym Rep A nr (…),

b)umowy przyrzeczone zostaną zawarte m.in. po uzyskaniu przez Spółkę A. Sp. z o.o. (w oparciu o zgody i pełnomocnictwo udzielone odpowiednio w ust. XX i XXII Aktu Notarialnego Rep. (…)/2021) do 20 września 2024 r. Tym samym Panowie B.B. i C.B. potwierdzili zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych w poprzednich umowach w imieniu spadkodawczyni Pani D.B. dla A. Sp. z o.o.

W związku z powyższym zakres zgód oraz pełnomocnictw udzielonych przez Pana B.B. i C.B. jest taki sam jak zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Panią D.B. a czynności dokonywane przez Spółkę w imieniu Panów B.B. i C.B. są takie same jak były wykonywane w imieniu Pani D.B. i wskazane we wniosku o wydanie interpretacji.

Zakres udzielanych pełnomocnictw:

Panowie B.B. i C.B. w związku ze złożonymi oświadczeniami, opisanymi powyżej upoważnili Spółkę do m.in. do określenia przydatności nieruchomości na potrzeby budownictwa i do realizacji zamierzenia budowalnego w szczególności do:

• wykonania prac środowiskowych, geologicznych, czy archeologicznych, w tym z zastosowaniem robót geologicznych;
• wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia;
• używania Nieruchomości I (dysponowania nieruchomością I na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego) w celu uzyskania pozwoleń lub innych decyzji umożliwiających realizację Zamierzenia budowlanego;
• zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość realizacji i użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej inwestycji, a w tym celu uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów warunków i projektów wszystkich przyłączy, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności, (prac, robót), w szczególności zmierzających do uzyskania Pozwolenia na budowę;
• Pan B.B. jako pełnomocnik działający w imieniu Sprzedającej udzielił w jej imieniu dalszego pełnomocnictwa do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej i podmiotami prawa cywilnego w jakichkolwiek sprawach związanych z omawianymi projektowanymi działkami 1/5 i 1/7 w związku z planowaną przez Spółkę inwestycją, w szczególności:
• we wszelkich sprawach i postępowaniach administracyjnych, jak np. organami administracji architektoniczno-budowlanej czy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej;
• w postępowaniu w sprawie udzielenia zezwolenia na wyłączenie Nieruchomości I z produkcji rolniczej;
• we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów.

Jednocześnie, pełnomocnictwo to upoważnia do składania, czy odbioru m.in. wszelkich oświadczeń woli, wniosków, pism, podań, dochodzenia roszczeń, nadto odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji. W razie wątpliwości pełnomocnictwo to należy interpretować rozszerzająco (w jego ramach pełnomocnik może podejmować wszelkie czynności skutkujące realizacją celu ustanowienia pełnomocnika).

• Dodatkowo udzielane były przez Panów B.B. i C.B. dla współpracowników Spółki A. Sp. z o.o. pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej, (...), podmiotami prawa cywilnego we wszelkich postępowaniach i sprawach związanych z podziałem nieruchomości, we wszelkich działaniach związanych z uzyskiwaniem wypisów i wyrysów z rejestrów/kartotek geodezyjnych.

Spółka podjęła następujące działania na podstawie udzielonych pełnomocnictw:

• złożyła wniosek o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej;
• złożyła wniosek o wydanie decyzji pozwolenie na budowę;
• prowadziła procedurę podziałową nieruchomości;
• zleciła prowadzenie szeregu badań gruntowych;
• zleciła prowadzenie inwentaryzacji dendrologicznej;
• prowadziła szereg audytów w celu określenia przydatności nieruchomości na cele budowlane;
• złożyła wniosek o zawarcie umowy drogowej dla projektowanej inwestycji niedrogowej (ustalanie projektu umowy drogowej w toku);
• złożyła wniosek o opinie dot. obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji;
• złożyła wniosek o odstępstwo do Ministra od przepisów technicznych dla projektowanej inwestycji;
• złożyła wnioski o pozyskanie wypisów z ewidencji gruntów;
• złożyła wnioski o przygotowanie map do celów projektowych dla planowanej inwestycji;
• złożyła wnioski o sporządzenie opinii hydrologicznej;
• złożyła projekt przebudowy rury drenarskiej;
• wykonała trzebież działki;
• wykonała badania sozologiczne grunt;
• wystąpiła o warunki przyłączeniowe (w tym podpisana umowa przyłączeniowa na energię elektryczną).

Na zadane pytanie, czy Pan B.B. oraz C.B. są stroną pełnomocnictw udzielonych Spółce przez spadkodawcę (Panią D.B.) do czynności wykonywanych odniesieniu do nieruchomości w zakresie udzielonym przez spadkodawcę, wskazali Państwo, że na podstawie oświadczeń Panów B.B. i C.B. złożonych w przedwstępnej umowie sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartej 21 kwietnia 2021 r. objętej aktem notarialnym Rep. A (…)/2021), zmienionej umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 15 lipca 2021 r., objętą aktem notarialnym Rep. A nr (…)/2021 oraz umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 19 września 2022 r., objętą aktem notarialnym Rep. A nr (…)/2022, Panowie B.B. i C.B. stali się podmiotem praw i obowiązków wynikających z tych umów, tym samym potwierdzili zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych spółce przez Panią D.B. i sami stali się stroną tych zgód i pełnomocnictw.

W uzupełnieniu wskazali Państwo również, że Spółka będzie wykorzystywała nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Spółka zamierza wybudować zespół budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz ze zbiornikiem podziemnym bezodpływowym na wody opadowe, przyłączami elektrycznymi, gazowymi, wodociągowymi i kanalizacyjnymi, a po zakończeniu inwestycji sprzedaż zlokalizowanych na niej budynków.

Pytania (ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 21 stycznia 2025 r.)

1)Czy wobec opisanego powyżej stanu faktycznego Pan C.B. i Pan B.B. będą działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z tytułu sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży, a w efekcie przeniesienie prawa własności niezabudowanej Działki do ostatecznej sprzedaży za wynagrodzeniem na rzecz Spółki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

2)Czy w związku z nabyciem Działki do ostatecznej sprzedaży Spółka nabędzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Pana B.B. oraz C.B.?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 21 stycznia 2025 r.)

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż wskazanej Działki do ostatecznej sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w tym przypadku Pan C.B. i Pan B.B. z tytułu transakcji jej zbycia będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Jak wskazuje przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm., dalej jako: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Powyższe brzmienie przepisów nakazuje tym samym uznać, że sprzedaż niezabudowanej działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Podnieść jednak należy, że nie każda odpłatna dostawa towarów podlegać będzie reżimowi przepisów ustawy o VAT.

Żeby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ma być wykonana przez podatnika, o którym mowa w normie zawartej w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Na mocy przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ustęp 2 cytowanego wyżej przepisu zaś stanowi, że: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Powyższe przepisy stanowią odpowiednik przepisu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. z późn. zm., dalej jako: dyrektywa VAT).

Co również istotne, w normie art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT: „Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b)dostawa terenu budowlanego.”

Mając powyższe na uwadze wskazuje się, że do faktycznego objęcia opodatkowaniem danej czynności podatkiem VAT wymaga się, aby czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT została zrealizowana przez podmiot, który dla zaistniałej w ustawie czynności działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej znajdująca się w ustawie o VAT przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT należy dokonać obiektywnej oceny przesłanek odróżniających działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które klasyfikuje się jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Przy założeniu, że dana osoba sprzedając niezabudowaną działkę działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą ustala się, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenia działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Zakres transakcji nie może być czynnikiem przesądzającym o tym, czy dana czynność jest wykonywana w ramach majątku prywatnego czy jednak jest działaniem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W ślad za dalszą częścią wyroku, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT. Jedynym bowiem przychodem może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, a to nie stanowi samo z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy VAT. Trybunał wskazał również, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

W przedmiocie rozstrzygnięcia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 lutego 2012 r. sygn. I FSK 1815/11 czytamy zaś, że: „Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.”

Na uwagę zasługuje również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 czerwca 2017 r. sygn. I FSK 2032/15. Sąd w niniejszej sprawie wskazał, że procesy inwestycyjne (np. czynności administracyjno-prawne) przeprowadzane przez spółkę w imieniu i na rzecz sprzedających oraz na własny koszt powodują, że skoro spółka samodzielnie podjęła czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd to właściciele gruntu działają w takiej sytuacji w charakterze podatników VAT.

Uwagę zwraca także treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2018 r. sygn. I FSK 772/16 w którym czytamy, że: „Dla oceny, czy dana osoba działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług nie ma natomiast znaczenia sposób, ani cel nabycia nieruchomości, ani to na co zamierza przeznaczonych środki pieniężne uzyskane z jej sprzedaży. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (…)”.

Kolejno zaś, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 27 lipca 2017 r. sygn. I SA/Ol 313/17 podniósł, że: „Zdaniem Sądu, słuszne jest stanowisko Organu Interpretującego, że w sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż: działek nr „(...)” i nr „(...)” należało uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ww. ustawy. Bez wątpienia, przed sprzedażą nieruchomości skarżąca wystąpiła z wnioskiem do Organu Gminy w sprawie określenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie trzech domów mieszkalnych jednorodzinnych. Po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy dokonała z własnej inicjatywy podziału działki nr „(...)” na cztery mniejsze działki nr „(...)”, „(...)”, „(...)”, „(...)”. Dodatkowo z uwagi na fakt, że zbycie wydzielonych działek okazało się jednak niemożliwe, przede wszystkim ze względu na zbyt duże powierzchnie, dokonała kolejnego podziału działki „(...)” na dwie mniejsze „(...)” i „(...)”. W świetle okoliczności, że działka „(...)” położona była na terenie zaopatrzonym w infrastrukturę, nie było potrzeby budowy sieci wodociągowej ani elektrycznej.”

Podsumował tym samym, że podjęte wyżej działania jak sposób korzystania z gruntów, czyli ich przekształcanie w grunty budowlane oraz podział wskazuje, że podatnik angażował środki w sposób podobny jak podmioty, o których mowa w przepisie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle powyższego należy wywieść wniosek, że przy ocenie kwalifikacji podmiotu jako prowadzącego działalność gospodarczą konieczne jest uwzględnienie czynności podejmowanych na poszczególnych etapach w ich całokształcie. Przede wszystkim, należy uwzględnić elementy pozwalające ocenić, czy podmiot działał aktywnie, angażując nakłady inwestycyjne wykraczające poza działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym tak, ja ma to miejsce np. w przypadku handlowców. Dodatkowo, ocenie podlega fakt, czy dany podmiot działa w sposób profesjonalny. Jedynie bowiem takie aktywności skutkują zakwalifikowaniem danego podmiotu za podatnika podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, analiza planowanej transakcji, która uwzględnia aktualną linię orzeczniczą oraz interpretacyjną prowadzi do konkluzji, że przy sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży na rzecz Spółki Pan C.B. i Pan B.B. będą działać jako podatnicy podatku VAT. Z uwagi na planowaną inwestycję budowlaną realizowaną przez Spółkę, strony Umowy Przedwstępnej dokonały wielu czynności, które pozwolą Spółce odpowiednio i zgodnie z Jej zamiarami przygotować się do niej. Są wyrazem zgody na to, że przy spełnieniu określonych założeń Spółka podejmie się zakupu Nieruchomości.

W Umowie Przedwstępnej upoważniono Spółkę do m.in. zaopatrzenia Działki do ostatecznej sprzedaży we wszystkie media zapewniając możliwość realizacji planowanej inwestycji, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności czy też dysponowania Nieruchomością, co jest niezbędne celem uzyskania odpowiednich pozwoleń czy uzgodnień. Udzielono również szerokiego pełnomocnictwa do działania dla odpowiedniego zbadania Działki do ostatecznej sprzedaży tak, by ocenić realną możliwość przeprowadzenia planowanej inwestycji. Działała ona zatem w imieniu Pana C.B. i Pana B.B. dla własnych potrzeb oraz korzyści.

W Umowie Przedwstępnej strony doprecyzowały również warunki, których spełnienie warunkuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży. Wystąpiono również o pozyskanie MPZP w taki sposób, by można było realizować na niej inwestycję planowaną przez Spółkę. Podejmowano tym samym aktywne działania zmierzające do zbycia Działki do ostatecznej sprzedaży.

Konkludując uznać należy, że powyższe działania wykraczają poza ogólnie przyjęty zarząd prywatnym majątkiem. Dostrzega się w tym wypadku zorganizowany proces sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży w sposób podobny i porównywalny do aktywności wykazywanej przez podmioty, które profesjonalnie zajmują się obrotem nieruchomościami. Dlatego też, sprzedając omawianą w opisie stanu faktycznego Spółce Działkę do ostatecznej sprzedaży zarówno Pan C.B. i Pan B.B. będą działać w charakterze podatników podatku VAT.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT wskazuje, że: „Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”

Na gruncie orzecznictwa wskazać można dla przykładu, że w ślad również za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 kwietnia 2014 r., sygn. III SA/Gl 13/14: „W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków. (…) Zwolniona z opodatkowania jest wyłącznie taka dostawa, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane, czy też pod zabudowę.”

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Działka do ostatecznej sprzedaży położona jest na obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol B6.1 MN). Tym samym, będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Przesądza to jednoznacznie o tym, że Działka do ostatecznej sprzedaży stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Pana C.B. i Pana B.B. Działki do ostatecznej sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego przepisami ustawy o VAT.

Ad. 2

W związku z nabyciem Działki do ostatecznej sprzedaży, Spółka nabędzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Pana B.B. oraz C.B.

W myśl przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Podatkiem naliczonym, zgodnie z treścią przepisu art. 86 ust. 2 ustawy o VAT jest kwota podatku wynikająca z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług;

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na mocy powyższego, aby podatnik mógł odliczyć podatek naliczony, należy spełnić poniższe warunki:

• odliczenie musi zostać dokonane przez podatnika podatku VAT;
• towary i usługi nabywane przed podatnika muszą mieć związek z czynnościami opodatkowanymi (czyli takimi, które powodują powstanie zobowiązania podatkowego po jego stronie);
• podatnik musi posiadać dokument potwierdzający daną transakcję - fakturę.

Stąd też, nie można odliczać podatku naliczonego VAT od zakupów, które są wykorzystywane do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT lub nie podlegają w ogóle opodatkowaniu.

Dodatkowo wskazuje się, że ustawodawca zagwarantował podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości bądź w części.

Obwarowano to jednak spełnieniem przesłanek pozytywnych wskazanych w przepisie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz braku wystąpienia przesłanek negatywnych określonych przepisem art. 88 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należałoby jednak ustalić, czy podmiot, który chce dokonać odliczenia podatku naliczonego może być zakwalifikowany jako podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą.

Stosownie do dyspozycji wyrażonej w przepisie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przez działalność gospodarczą rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Spółka spełnia wskazany wyżej pierwszy warunek - jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Jak już wielokrotnie podniesiono, w ocenie Wnioskodawców przy sprzedaży nieruchomości Pan C.B. oraz Pan B.B. będą działać jako podatnicy podatku VAT. Spółka ma nadto zamiar wykorzystać zakupioną nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT - planuje na niej wybudowanie budynków, które to będą w dalszej kolejności przez Nią sprzedawane, co znajduje odzwierciedlenie w profilu prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, jeżeli Pan C.B. oraz B.B. wystawią faktury, wówczas Spółka spełni wszystkie warunki dające jej prawo do odliczenia podatku z otrzymanego dokumentu zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże, jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podmiot prowadzi działalność deweloperską. 21 kwietnia 2021 roku Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej Nieruchomości z Panem B.B. działającym - jako pełnomocnik - w imieniu matki Pani D.B. oraz Panem C.B.. W Umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedająca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr 1/4.

Pan B.B. oraz C.B., po śmierci matki Pani D.B., stali się spadkobiercami Pani D.B. w udziałach po 1/2 każdy z nich. W umowie zmieniającej przedwstępną umowę sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej Panowie B.B. oraz C.B. potwierdzili, m.in. że są (w miejsce Spadkodawcy - Pani D.B.) podmiotem praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartych 21 kwietnia 2021 r., zmienionych umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 15 lipca 2021 r. oraz umową zmieniającą przedwstępne umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej zawartą 19 września 2022 r. Panowie B.B. i C.B. potwierdzili zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych w poprzednich umowach w imieniu spadkodawczyni Pani D.B. dla Spółki. W związku z powyższym zakres zgód oraz pełnomocnictw udzielonych przez Pana B.B. i C.B. jest taki sam jak zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Panią D.B. a czynności dokonywane przez Spółkę w imieniu Panów B.B. i C.B. są takie same jak były wykonywane w imieniu Pani D.B. i wskazane we wniosku o wydanie interpretacji.

Panowie B.B. i C.B. upoważnili Spółkę do m.in. do określenia przydatności nieruchomości na potrzeby budownictwa i do realizacji zamierzenia budowalnego w szczególności do: wykonania prac środowiskowych, geologicznych, czy archeologicznych, w tym z zastosowaniem robót geologicznych; wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia; używania Nieruchomości I (dysponowania nieruchomością I na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego) w celu uzyskania pozwoleń lub innych decyzji umożliwiających realizację Zamierzenia budowlanego; zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość realizacji i użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej inwestycji, a w tym celu uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów warunków i projektów wszystkich przyłączy, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności, (prac, robót), w szczególności zmierzających do uzyskania Pozwolenia na budowę.

Dodatkowo udzielane były przez Panów B.B. i C.B. dla współpracowników Spółki pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej, (...), podmiotami prawa cywilnego we wszelkich postępowaniach i sprawach związanych z podziałem nieruchomości, we wszelkich działaniach związanych z uzyskiwaniem wypisów i wyrysów z rejestrów/kartotek geodezyjnych.

Spółka podjęła następujące działania na podstawie udzielonych pełnomocnictw: złożyła wniosek o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej; złożyła wniosek o wydanie decyzji pozwolenie na budowę; prowadziła procedurę podziałową nieruchomości; zleciła prowadzenie szeregu badań gruntowych; zleciła prowadzenie inwentaryzacji dendrologicznej; prowadziła szereg audytów w celu określenia przydatności nieruchomości na cele budowlane; złożyła wniosek o zawarcie umowy drogowej dla projektowanej inwestycji nie drogowej (ustalanie projektu umowy drogowej w toku); złożyła wniosek o opinie dot. obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji; złożyła wniosek o odstępstwo do Ministra od przepisów technicznych dla projektowanej inwestycji; złożyła wnioski o pozyskanie wypisów z ewidencji gruntów; złożyła wnioski o przygotowanie map do celów projektowych dla planowanej inwestycji; złożyła wnioski o sporządzenie opinii hydrologicznej; złożyła projekt przebudowy rury drenarskiej; wykonała trzebież działki; wykonała badania sozologiczne grunt; wystąpiła o warunki przyłączeniowe (w tym podpisana umowa przyłączeniowa na energię elektryczną).

Pan C.B. prowadzi obecnie działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Pan B.B. nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, jest wspólnikiem spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Działka do ostatecznej sprzedaży nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Pana C.B. i Pana B.B.. Pan B.B. i Pan C.B. w ostatnich 5 latach nie zbywali innych nieruchomości. Na Działce do ostatecznej sprzedaży nie prowadzili działań marketingowych zmierzających do sprzedaży działki. Dodatkowo wskazuje się, że Pan B.B. wystąpił o warunki zabudowy dla działki nr 1/6 (powstałej z podziału działki 1/4 na 1/5 (czyli Działkę do ostatecznej sprzedaży) i 1/6) oraz sąsiadującej z nią działki nr 2/2 zakupionej ok. 2 lata temu na budowę budynków - bliźniaków wielolokalowych.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy Pan B.B. i Pan C.B. będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z tytułu sprzedaży Działki do ostatecznej sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionych przez Zainteresowanych wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Pan B.B. i Pan C.B. w odniesieniu do działki, która będzie przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Pan B.B. i Pan C.B. będą spełniać przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana B.B. i Pana C.B. pełnomocnictwa.

Wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Natomiast, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zainteresowani wskazali, że po śmierci matki Pani D.B., Pan B.B. oraz Pan C.B. stali się spadkobiercami Pani D.B. w udziałach po 1/2 każdy z nich. W umowie zmieniającej przedwstępną umowę sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej Pan B.B. oraz Pan C.B. potwierdzili, m.in. że są (w miejsce Spadkodawcy - Pani D.B.) podmiotem praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej oraz pozostałych umów zmieniających przedwstępne umowy sprzedaży. Pan B.B. oraz Pan C.B. potwierdzili zakres zgód i pełnomocnictw udzielonych w poprzednich umowach w imieniu spadkodawczyni Pani D.B. dla Spółki.

Pan B.B. oraz Pan C.B. upoważnili Spółkę do m.in. do określenia przydatności nieruchomości na potrzeby budownictwa i do realizacji zamierzenia budowalnego w szczególności do: wykonania prac środowiskowych, geologicznych, czy archeologicznych, w tym z zastosowaniem robót geologicznych; wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia; używania Nieruchomości I (dysponowania nieruchomością I na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego) w celu uzyskania pozwoleń lub innych decyzji umożliwiających realizację Zamierzenia budowlanego; zaopatrzenia Nieruchomości I we wszystkie media zapewniające możliwość realizacji i użytkowania obiektów budowlanych w ramach planowanej inwestycji, a w tym celu uzgodnienia z dowolnymi dostawcami mediów warunków i projektów wszystkich przyłączy, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności, (prac, robót), w szczególności zmierzających do uzyskania Pozwolenia na budowę.

Ponadto udzielane były przez Pana B.B. oraz Pana C.B. dla współpracowników Spółki pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej, (...), podmiotami prawa cywilnego we wszelkich postępowaniach i sprawach związanych z podziałem nieruchomości, we wszelkich działaniach związanych z uzyskiwaniem wypisów i wyrysów z rejestrów/kartotek geodezyjnych.

Zainteresowani wskazali również, że Spółka podjęła następujące działania na podstawie udzielonych pełnomocnictw: złożyła wniosek o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej; złożyła wniosek o wydanie decyzji pozwolenie na budowę; prowadziła procedurę podziałową nieruchomości; zleciła prowadzenie szeregu badań gruntowych; zleciła prowadzenie inwentaryzacji dendrologicznej; prowadziła szereg audytów w celu określenia przydatności nieruchomości na cele budowlane; złożyła wniosek o zawarcie umowy drogowej dla projektowanej inwestycji nie drogowej (ustalanie projektu umowy drogowej w toku); złożyła wniosek o opinie dot. obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji; złożyła wniosek o odstępstwo do Ministra od przepisów technicznych dla projektowanej inwestycji; złożyła wnioski o pozyskanie wypisów z ewidencji gruntów; złożyła wnioski o przygotowanie map do celów projektowych dla planowanej inwestycji; złożyła wnioski o sporządzenie opinii hydrologicznej; złożyła projekt przebudowy rury drenarskiej; wykonała trzebież działki; wykonała badania sozologiczne grunt; wystąpiła o warunki przyłączeniowe (w tym podpisana umowa przyłączeniowa na energię elektryczną).

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana B.B. i Pana C.B., ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Pana B.B. i Pana C.B.. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pana B.B. i C.B., ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanych. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności posiadanych przez Pana B.B. i Pana C.B. udziałów w niezabudowanej działce jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działki zostaną wykonane w sferze podatkowo-prawnej Pana B.B. i Pana C.B.. W efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących działki przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Pana B.B. i Pana C.B. prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Pan B.B. i Pan C.B. podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Pan B.B. i Pan C.B. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia udziału w niezabudowanej działce porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana B.B. i Pana C.B. za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziałów w niezabudowanej działce, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działka do ostatecznej sprzedaży jest niezabudowana oraz położona na obszarze oznaczonym w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol B6.1 MN).

Zatem niezabudowana działka do ostatecznej sprzedaży, w momencie dostawy będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy (będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy) i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie prawa do udziału w działce przez Pana C.B. i Pana B.B. nastąpiło w drodze dziedziczenia, a więc czynności, która nie jest opodatkowana podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że ww. Zainteresowanym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu udziału w działce, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że sprzedaż przez Pana C.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej działce oraz sprzedaż przez Pana B.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej działce nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione łącznie określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.

Zatem sprzedaż przez Pana B.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej działce oraz sprzedaż przez Pana C.B. udziału w wysokości 1/2 w niezabudowanej działce, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Dokonana przez Pana B.B. i Pana C.B. dostawa udziałów w ww. działce na rzecz Spółki będzie więc opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

A zatem oceniając całościowo stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii, czy w związku z nabyciem działki do ostatecznej sprzedaży Spółka nabędzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Pana B.B. oraz C.B.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podmiot prowadzi działalność deweloperską. Spółka będzie wykorzystywała nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT. Jak wskazano w opisie sprawy, Spółka zamierza wybudować zespół budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz ze zbiornikiem podziemnym bezodpływowym na wody opadowe, przyłączami elektrycznymi, gazowymi, wodociągowymi i kanalizacyjnymi, a po zakończeniu inwestycji sprzedaż zlokalizowanych na niej budynków.

Co więcej, jak rozstrzygnięto wyżej, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

A zatem, mając na uwadze zaprezentowany opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z nabycia działki. W analizowanym przypadku będą spełnione - przewidziane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę działka będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Tym samym, w przypadku, gdy Pan B.B. i Pan C.B. wystawią na rzecz Spółki faktury dokumentujące zbycie działki z wykazaną kwotą podatku, to Spółka będzie mogła skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tych faktur na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.