Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że:

• w zakresie planowanej Transakcji, każdy ze Sprzedających będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,
• transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT,
• Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 lutego 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. sp. z o.o.

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• A.A.
• B.A.

Opis zdarzenia przyszłego

A. sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką celową, której głównym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Ponadto Spółka realizuje projekty budowlane związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych, niemieszkalnych, rozbiórką i burzeniem obiektów budowlanych, przygotowaniem terenów pod budowę, jak również kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

Spółka jest oraz, na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części opisu), będzie czynnym podatnikiem od towarów i usług.

Spółka wchodzi w skład grupy kapitałowej (…), prowadzącej działalność deweloperską w sektorach mieszkaniowym oraz nieruchomości komercyjnych (w tym technologiczno - magazynowych), jak również świadczącej usługi kompleksowe z zakresu zarządzania nieruchomościami oraz procesami budowlanymi (dalej: „Grupa”).

W związku z realizacją kolejnego projektu, Spółka planuje nabyć szereg nieruchomości gruntowych.

W tym zakresie Spółka nabędzie między innymi nieruchomość gruntową od p. B.A. oraz p. A.A., jako współwłaścicieli nieruchomości objętej ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej (dalej: „Sprzedający”; Sprzedający łącznie z Nabywcą dalej: „Strony” lub „Zainteresowani”), która to nieruchomość gruntowa opisana została szczegółowo w dalszej części wniosku.

Zastrzec przy tym należy, iż p. B.A. oraz Spółka niezależnie planują dokonać odrębnej transakcji nabycia nieruchomości gruntowej, która pozostaje jej wyłączoną własnością (stanowi część majątku osobistego) i pozostaje zarazem przedmiotem odrębnego wniosku o indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego.

Przedmiotem transakcji będzie nieruchomość gruntowa położona na terenie (…), stanowiąca działkę gruntu numer 1, o powierzchni 0,1850 ha, obręb ewidencyjny (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający nabyli prawo własności przedmiotowej Nieruchomości w dobrej wierze, na podstawie umowy sprzedaży z 23 kwietnia 2007 r., sporządzonej przez (…), notariusza w (…), Rep. (…), a fakt nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie jest przedmiotem żadnego sporu z jakąkolwiek osobą trzecią.

Sprzedający powyższego nabycia dokonali do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, który to stan trwania tego ustroju majątkowego nie uległ od tego czasu zmianie.

Nieruchomość stanowi teren niezabudowany. Na moment planowanej sprzedaży Nieruchomość nadal będzie stanowić teren niezabudowany.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...) w części zachodniej, zatwierdzony uchwałą Rady (…) z (…) 2006 r. (Dz. Urz. (…)) (dalej: „MPZP”).

W myśl MPZP, Nieruchomość znajduje się:

• na terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, oznaczonego na rysunku planu symbolem 10MN, oraz
• w liniach rozgraniczających drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 1KUL.

Z uwagi na fakt, że dla Nieruchomości obowiązuje MPZP, Nieruchomość nie stanowi zarazem nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 423).

Spółka wskazuje, że na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących (dalej: „Nieruchomości Sąsiadujące”) planowana jest realizacja inwestycji dotyczącej wybudowania domów jednorodzinnych dwulokalowych (dalej: „Inwestycja”). Po wybudowaniu, Spółka planuje sprzedaż poszczególnych lokali na rzecz osób fizycznych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

W związku z tym Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), z tytułu której Nabywca, po spełnieniu warunków określonych w Umowie Przedwstępnej, wpłaci na rzecz Sprzedających kwotę stanowiącą zadatek w rozumieniu art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061). Strony w ramach Umowy Przedwstępnej wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”; dalej w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz czynności temu towarzyszących, których skutkiem będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej: „Transakcja”).

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie m.in. pod warunkiem nabycia przez Nabywcę prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących.

Sprzedający udzielili Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725) dla celów koniecznych do przygotowania planowanej przez Spółkę Inwestycji (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków technicznych, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Spółkę wraz niezbędną infrastrukturą.

Wraz z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedający złożyli w odrębnym dokumencie oświadczenie o udzieleniu na rzecz Nabywcy ww. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (dalej: „Prawo Do Dysponowania Nieruchomością”).

Jeżeli udzielone Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością okazałoby się niewystarczające do uzyskania zgód, zezwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, czy też warunków technicznych i przyłączy, w myśl Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o ww. pozwolenia, np. umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem wskazanym przez Nabywcę, na warunkach uzgodnionych przez Strony.

Na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się ponadto współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej tj. m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa w postępowaniu o uzyskanie decyzji środowiskowej i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji środowiskowej, a także będzie przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową Przedwstępną.

W ramach Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, że po jej zawarciu, Nabywca rozpocznie badanie Nieruchomości w zakresie stanu prawnego, podatkowego, technicznego i środowiskowego oraz pod kątem zanieczyszczenia gruntu (dalej: „Badanie”). Na potrzeby Badania, Sprzedający zobowiązali się do przekazania Nabywcy w trakcie Badania, niezwłocznie po otrzymaniu stosownej informacji w tym zakresie, wszelkich dokumentów oraz informacji będących w jego posiadaniu i dotyczących Nieruchomości.

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający korzystają z usług zewnętrznych podmiotów.

Niezależnie od zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili pełnomocnictwa na rzecz podmiotu trzeciego (dalej: „Pełnomocnictwo”), w ramach którego umocowali wskazane przez ten podmiot trzeci osoby do działania w następujących obszarach: występowania do właściwych sądów, urzędów oraz innych organów administracji publicznej z wnioskami o wydanie wszelkich dokumentów, zaświadczeń oraz udzielenie wszelkich informacji dotyczących stanu prawnego oraz stanu faktycznego Nieruchomości, w tym w szczególności do:

• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, akt tych ksiąg wieczystych oraz dokumentów załączonych do nich,
• otrzymywania odpisów z powołanych wyżej ksiąg wieczystych,
• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do powołanych wyżej ksiąg wieczystych,
• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących Nieruchomości, w tym przede wszystkim, lecz nie wyłącznie, ze zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla nich ksiąg wieczystych, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomości,
• uzyskiwania informacji o treści, w tym wypisów i wyrysów, z rejestru gruntów i map ewidencyjnych, rejestru budynków oraz map ewidencyjnych dla celów prawnych (również zawierających adnotację, że mogą być one podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych), a także wszelkich innych informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków,
• otrzymywania informacji i zaświadczeń o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości,
• otrzymywania informacji i zaświadczeń w przedmiocie toczących się lub zakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych (w tym otrzymywania kopii i odpisów takich decyzji administracyjnych),
• otrzymywania informacji i zaświadczeń dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości,
• uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomościami od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów lub zaświadczeń z rejestru lub ewidencji zabytków,
• otrzymywania od właściwych organów informacji i zaświadczeń o położeniu Nieruchomości w strefie kolejowego terenu zamkniętego czy też występowaniu na Nieruchomościach infrastruktury kolejowej,
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomości są lub nie są objęte prawem pierwokupu o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a także czy Nieruchomości znajdują się na obszarze, dla którego podjęto uchwałę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji,
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomości są lub nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasów lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,
• otrzymywania od właściwych organów informacji i zaświadczeń o położeniu Nieruchomości na terenie specjalnej strefy ekonomicznej,
• uzyskania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej,
• przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także innych informacji w zakresie kwestii reprywatyzacyjnych, środowiskowych, geologicznych, komunikacyjnych, budowlanych İ ochrony konserwatorskiej,
• reprezentowania Sprzedających przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomościami, a także występowania do wszelkich osób fizycznych lub prawnych w celu uzyskania wszelkich informacji, zaświadczeń, odpisów, kopii, dotyczących lub związanych z Nieruchomościami oraz ich stanem faktycznym, oraz
• odbioru wszelkich innych dokumentów, korespondencji lub informacji dotyczących Nieruchomości, o których wydanie lub udzielenie wystąpi którakolwiek z osób umocowanych w oparciu o Pełnomocnictwo, a także dokonywania wszelkich czynności koniecznych lub przydatnych do ich uzyskania, jak również dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa,
• otrzymywania w imieniu Sprzedających zaświadczeń od organów podatkowych, ZUS, PFRON, urzędów celnych i właściwego urzędu gminy, w przedmiocie istnienia lub nieistnienia zaległości w zapłacie podatków i innych danin publicznych, w tym opłat za korzystanie ze środowiska,

- dalej: „Zakres Pełnomocnictwa”.

Sprzedający nie wykonują działalności gospodarczej i nie są przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 236).

Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej, o której mowa powyżej.

Na moment składania wniosku, na Nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza.

Należy podkreślić, iż przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy, każde z osobna, na dzień zawarcia Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie Zainteresowani wskazali:

1. Sprzedający nabyli niezabudowaną działkę gruntu nr 1 w 2007 r. od p. C.C. Wskazany grunt został przeznaczony na cele prywatne Sprzedających i był wykorzystywany do uprawy roli na przedmiotowym gruncie. Na Nieruchomości nie jest prowadzona obecnie działalność rolnicza.

2. Sprzedający w dacie nabycia Nieruchomości w 2007 r. nie byli czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

3. Nabycie Nieruchomości w 2007 r. nie było transakcją objętą opodatkowaniem podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, jak również żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia.

4. Sprzedający nie oddają oraz nie oddawali Nieruchomości osobom trzecim w najem, dzierżawę albo używanie na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

5. W okresie posiadania Nieruchomości Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu podniesienie jej wartości. W szczególności Sprzedający nie dokonali ogrodzenia terenu Nieruchomości, nie wytyczali drogi dojazdowej, nie dokonali uzbrajania Nieruchomości w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącze energetyczne.

Ponadto Sprzedający nie składali wniosków o wydanie warunków zabudowy dla tej Nieruchomości.

Wnioskodawca pragnie zarazem podkreślić, że niezależnie, w okresie poprzedzającym złożenie niniejszego Wniosku, jak również w okresie, który nastąpi przed planowaną Transakcją, Sprzedający odpowiednio podjęli lub podejmą szereg innych działań, w tym:

• Sprzedający udzielili Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością, obejmujące w szczególności uprawnienie Nabywcy do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków technicznych, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Spółkę wraz niezbędną infrastrukturą.

Jeżeli udzielone Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością okazałoby się niewystarczające do uzyskania zgód, zezwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, czy też warunków technicznych i przyłączy, myśl Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o ww. pozwolenia, np. umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem wskazanym przez Nabywcę, na warunkach uzgodnionych przez Strony;

• na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się ponadto współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej, tj. m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa w postępowaniu o uzyskanie decyzji środowiskowej i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji środowiskowej, a także będzie przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową Przedwstępną;
• na mocy Umowy Przedwstępnej Strony postanowiły, że po jej zawarciu, Nabywca rozpocznie Badanie Nieruchomości, dotyczące stanu prawnego, podatkowego, technicznego i środowiskowego oraz pod kątem zanieczyszczenia gruntu.

Na potrzeby Badania, Sprzedający zobowiązali się do przekazania Nabywcy w trakcie Badania, niezwłocznie po otrzymaniu stosownej informacji w tym zakresie, wszelkich dokumentów oraz informacji będących w ich posiadaniu i dotyczących Nieruchomości;

• niezależnie od zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Pełnomocnictwa, w ramach którego umocowali osoby wyznaczone przez wskazany we Wniosku podmiot trzeci do podejmowania działań wynikających z Zakresu Pełnomocnictwa, tj.:
• występowania do właściwych sądów, urzędów oraz innych organów administracji publicznej z wnioskami o wydanie wszelkich dokumentów, zaświadczeń oraz udzielenie wszelkich informacji dotyczących stanu prawnego oraz stanu faktycznego Nieruchomości, w tym w szczególności do:
• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, akt tych ksiąg wieczystych oraz dokumentów załączonych do nich,
• otrzymywania odpisów z powołanych wyżej ksiąg wieczystych,
• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do powołanych wyżej ksiąg wieczystych,
• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących Nieruchomości, w tym przede wszystkim, lecz niewyłącznie, ze zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla nich ksiąg wieczystych, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomości,
• uzyskiwania informacji o treści, w tym wypisów i wyrysów, z rejestru gruntów i map ewidencyjnych, rejestru budynków oraz map ewidencyjnych dla celów prawnych (również zawierających adnotację, że mogą być one podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych), a także wszelkich innych informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków,
• otrzymywania informacji i zaświadczeń o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości,
• otrzymywania informacji i zaświadczeń w przedmiocie toczących się lub zakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych (w tym otrzymywania kopii i odpisów takich decyzji administracyjnych),
• otrzymywania informacji i zaświadczeń dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości,
• uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomościami od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów lub zaświadczeń z rejestru lub ewidencji zabytków,
• otrzymywania od właściwych organów informacji i zaświadczeń o położeniu Nieruchomości w strefie kolejowego terenu zamkniętego czy też występowaniu na Nieruchomościach infrastruktury kolejowej,
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomości są lub nie są objęte prawem pierwokupu, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a także czy Nieruchomości znajdują się na obszarze, dla którego podjęto uchwałę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji,
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomości są lub nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasów lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,
• otrzymywania od właściwych organów informacji i zaświadczeń o położeniu Nieruchomości na terenie specjalnej strefy ekonomicznej,
• uzyskania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej,
• przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także innych informacji w zakresie kwestii reprywatyzacyjnych, środowiskowych, geologicznych, komunikacyjnych, budowlanych İ ochrony konserwatorskiej,
• reprezentowania Sprzedających przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomościami, a także występowania do wszelkich osób fizycznych lub prawnych w celu uzyskania wszelkich informacji, zaświadczeń, odpisów, kopii, dotyczących lub związanych z Nieruchomościami oraz ich stanem faktycznym, oraz
• odbioru wszelkich innych dokumentów, korespondencji lub informacji dotyczących Nieruchomości, o których wydanie lub udzielenie wystąpi którakolwiek z osób umocowanych w oparciu o Pełnomocnictwo, a także dokonywania wszelkich czynności koniecznych lub przydatnych do ich uzyskania, jak również dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa,
• otrzymywania w imieniu Sprzedających zaświadczeń od organów podatkowych, ZUS, PFRON, urzędów celnych i właściwego urzędu gminy, w przedmiocie istnienia lub nieistnienia zaległości w zapłacie podatków i innych danin publicznych, w tym opłat za korzystanie ze środowiska.

6. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych ani reklamowych w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości. Nie zamieszczano ogłoszeń w prasie, internecie ani innych mediach, jak również nie korzystano z usług biura nieruchomości. Nabywca zgłosił się do Sprzedających z własnej inicjatywy.

Pytania

1.Czy w zakresie planowanej Transakcji każdy ze Sprzedających będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?

2.Czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3.Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

1.w zakresie planowanej Transakcji, każdy ze Sprzedających będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,

2.Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT,

3.Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na rezultat takiej działalności.

Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy fakt, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.

Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Sprzedający, każde z osobna, jako osoby fizyczna będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wskazał Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE, w zakresie w jakim odwołuje się ono do pojęcia "majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach czynność, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którym analizowano kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. We wskazanym orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym. W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnym przykładem może być np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E. przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach (C-25/03).

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania przysługującym prawem własności co do tego majątku. W odniesieniu do obrotu nieruchomościami co do zasady przejawem takiej zawodowej formy będzie taka aktywność, która - mając zorganizowaną formę i charakter dokonywanych czynności - może uwidaczniać się przez takie czynności jak:

1. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
2. wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
3. uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
4. wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
5. prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający własność przedmiotowej Nieruchomości nabyli w dobrej wierze, na podstawie umowy sprzedaży, a fakt nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie jest przedmiotem żadnego sporu z jakąkolwiek osobą trzecią.

Sprzedający powyższego nabycia dokonali do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, który to stan trwania tego ustroju majątkowego nie uległ od tego czasu zmianie.

Planowana sprzedaż zostanie dokonana na rzecz podmiotu trzeciego, tj. Nabywcy, w związku planowaną przez tego ostatniego Inwestycją.

Na potrzeby planowanej Transakcji Sprzedający i Nabywca zawarli stosowną Umowę Przedwstępną, w ramach której Nabywca, na podstawie oświadczenia Sprzedających zyskał Prawo Do Dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do przygotowania planowanej przez Spółkę Inwestycji (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmuje w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków technicznych, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Spółkę wraz niezbędną infrastrukturą. Gdyby powyższe było niewystarczające, w myśl Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o niezbędne uprawnienia, w tym m.in. do zawarcia umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem.

Ponadto, Sprzedający, na podstawie Umowy Przedwstępnej, zobowiązali się współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej tj. m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa w postępowaniu o uzyskanie decyzji środowiskowej i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji środowiskowej, a także będzie przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową Przedwstępną.

Niezależnie Sprzedający, na potrzeby Badania, zobowiązali się do przekazania Nabywcy w trakcie Badania, niezwłocznie po otrzymaniu stosownej informacji w tym zakresie, wszelkich dokumentów oraz informacji będących w jego posiadaniu i dotyczących Nieruchomości.

Wreszcie, w zakresie planowanej Transakcji Sprzedający korzystają z usług zewnętrznych podmiotów.

Zarazem, Sprzedający udzielili Pełnomocnictwa, do działania w jego imieniu i na rzecz, w zakresie objętym Zakresem Pełnomocnictwa.

W ocenie Zainteresowanych m.in. fakt wykonywania, w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo, czynności wskazanych w Zakresie Pełnomocnictwa na rzecz Sprzedających, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez każdego ze Sprzedających. Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik mimo iż dokonuje czynności samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz mocodawcy.

W efekcie należy wskazać, iż Sprzedający, jak również podmioty na rzecz których Sprzedający udzielili pełnomocnictwa, którzy zarazem we wskazanym zakresie działać będą w imieniu i na rzecz każdego ze Sprzedających, będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w swoistej synergii stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie.

Charakter dokonywanych działań przez Sprzedających, zaangażowanie podmiotów trzecich, w kontekście podejmowanych czynności (które będą dokonywane równolegle przez Nabywcę lub oraz podmiot trzeci, na rzecz którego Sprzedający udzielili Pełnomocnictwa) zmierzających docelowo do sprzedaży Nieruchomości i możliwości wykonania na niej inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności których nie sposób uznać za jednostkowe działania. W efekcie, w ocenie Zainteresowanych, całość powyższych działań wykracza dalece poza przysługujące Sprzedającym zwykłe wykonywanie prawa własności. Tego typu działań nie sposób poczytywać jako działań wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego, gdyż te stanowią w istocie działalność w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

Mając powyższe na uwadze, planowaną Transakcję należy uznać za aktywność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Sprzedających i Nabywcę wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) tzn. w przedmiotowej sprawie występują przesłanki uprawniające do uznania, że każdy ze Sprzedających w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, działają w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w analogicznych lub zbliżonych stanach faktycznych:

• W jednej z najnowszych interpretacji, gdzie DKIS uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia prawnego, wskazano w uzasadnieniu stanowiska własnego, że:

„[…] W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającą płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych”.

- interpretacja indywidualna DKIS z 16 grudnia 2024 r., znak 0113-KDIPT1 3.4012.866.2024.1.KAK;

• Jak natomiast m.in. wskazano w stanie faktycznym innej interpretacji:

„[…] Wnioskodawczyni oświadcza, że udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Sprzedająca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

W świetle takich działań DKIS uznał, że:

[…] Na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działek nr 1 i 2, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działki) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tej okoliczności to, że działań tych nie podejmie Pani, lecz kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działek nr 1 i 2 czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

Podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku VAT”.

- interpretacja DKIS z 14 listopada 2024 r., znak 0114-KDIP4-2.4012.478.2024.2.SKJ;

• Zarazem, w innej interpretacji DKIS odniósł się wprost do oceny działań wykonywanych poprzez udzielone pełnomocnictwo, które pozostają zarazem w synergii z działaniami strony kupującej:

„[…] Udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu.

[…]

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią nieruchomości opisanych we wniosku. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr 1 i nr 2 oraz niezabudowanej działki nr 3, nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.

- interpretacja z 4 października 2024 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.601.2024.2.MWJ.

Końcowo warto zdaniem Zainteresowanych podkreślić, że na powyższe konkluzje, w żadnym wypadku nie powinien wpływać fakt, iż przedmiotem planowanej Transakcji będzie zbycie Nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności objętej ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej Sprzedających. Zdaniem Zainteresowanych, ocena charakteru planowanej Transakcji oraz statusu w ramach którego będzie działał każdy ze Sprzedających z perspektywy VAT, powinna w takim wypadku zostać dokonana odrębnie dla każdego z małżonków-Sprzedających. Powyższe podejście znajduje potwierdzenie w interpretacjach wydawanych przez DKIS (np. interpretacja z 29 listopada 2024 r., znak 0113-KDIPT1-1.4012.774.2024.1.MH, czy też z interpretacja z 23 września 2024 r., znak 0114-KDIP4-1.4012.355.2024.2.AK).

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, planowana sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, każdy ze Sprzedających jako osoba fizyczna dokonująca sprzedaży Nieruchomości, w opisanych w opisie zdarzenia przyszłego warunkach, będzie działać w odniesieniu do Transakcji w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych na gruncie ustawy o VAT traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Równocześnie, w ramach art. 43 ust 1 ustawy o VAT przewidziany jest katalog czynności, które ex lege przepisu (z pewnymi wyjątkami) uznają za zwolnione od VAT. Zwolnienie takie ma przy tym charakter obligatoryjny i co do zasady jest niezależne od woli dokonującego czynność.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „terenów budowlanych” należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzupełnieniem dla wykładni powyższego przepisu może stanowić orzeczenie TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen (C-468/93), gdzie wskazano, że przez „teren budowlany” rozumieć należy każdy nieuzbrojony ale również uzbrojony teren, o ile jako taki zostanie uznany przez dane państwo członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W efekcie, przeznaczenie określonego gruntu na gruncie ustawy o VAT należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, lub też wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Nieruchomość na dzień dokonania sprzedaży objęta będzie MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się w:

• na terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, oznaczonego na rysunku planu symbolem 10MN, oraz
• w liniach rozgraniczających drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 1KUL.

Ponadto, co wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment planowanej sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić teren niezabudowany.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, w momencie dostawy przedmiotowa niezabudowana Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 (a w rezultacie uznanie stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie za prawidłowe), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ad. 3

Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT realizując fundamentalną dla systemu VAT zasadę neutralności tego podatku, przyznaje podatnikom prawo do odliczenia kwoty VAT naliczonego w zakresie w jakim nabywane towary lub usługi służą wykonywania działalności opodatkowanych.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT wskazuje zaś, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Granicę w tak przyznanym podatnikom prawie do odliczenia podatku naliczonego określa art. 88 ustawy o VAT, który stanowi katalog sytuacji, w ramach których ex lege, podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (tzw. przesłanki negatywne odliczenia).

Dla oceny możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego istotne jest zatem ustalenie, czy towary i usługi, przy zakupie których naliczono VAT, pozostają w związku z czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest podatek należny (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto istotne jest ustalenie, czy w ramach danej sytuacji nie zachodzi żadna z przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy o VAT.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż na dzień dokonywania Transakcji, tj. zawarcia Umowy Przyrzeczonej, każdy ze Sprzedających będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Na dzień dokonywania Transakcji, Nabywca będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Nabycie przedmiotowej Nieruchomości będzie pozostawać w związku z czynnościami opodatkowanymi Spółki. Nabycie Nieruchomości pozostawać będzie warunkiem niezbędnym dla zrealizowania przez Spółkę planowanej Inwestycji.

Jak wynika zarazem z opisu zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości pozwoli Spółce na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT poprzez realizację Inwestycji, a następnie planowaną sprzedaż poszczególnych domów na rzecz osób fizycznych, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Przyjmując zarazem, że stanowisko Spółki w zakresie pytań nr 1 i 2 zostanie uznane za prawidłowe, należy wskazać, iż sama Transakcja stanowić będzie również czynność opodatkowaną, tj. z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający naliczą VAT w wystawionej przez siebie fakturze dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości, który będzie podlegał odliczeniu.

Końcowo wskazać zaś należy, że planowana Transakcja pozostaje poza katalogiem przypadków, o którym mowa w art. 88 ustawy o VAT, tj. nie wystąpi negatywna przesłanka, która niwelowałby prawo do odliczenia VAT przez Spółkę.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawioną argumentację, przyjmując, iż stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 oraz nr 2 zostanie uznane za prawidłowe, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działki nr 94) na rzecz Spółki, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

• Sprzedający zamierzając sprzedać Spółce Nieruchomość gruntową niezabudowaną stanowiącą działkę nr 1 o pow. 0,1850 ha,
• Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 23 kwietnia 2007 r., do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, który to stan trwania tego ustroju majątkowego nie uległ zmianie,
• Sprzedający nabyli działkę od osoby fizycznej, nabycie nie było transakcją objętą opodatkowaniem podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT,
• żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia,
• w dacie nabycia Nieruchomości w 2007 r. Sprzedający nie byli czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT, nabyty grunt został przeznaczony na cele prywatne Sprzedających i był wykorzystywany do uprawy roli na tym gruncie, na Nieruchomości nie jest prowadzona obecnie działalność rolnicza,
• w okresie posiadania Nieruchomości Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu podniesienie jej wartości, w szczególności nie dokonali ogrodzenia terenu Nieruchomości, nie wytyczali drogi dojazdowej, nie dokonali uzbrajania Nieruchomości w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącze energetyczne, nie składali wniosków o wydanie warunków zabudowy dla tej Nieruchomości,
• Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych ani reklamowych w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości, nie zamieszczano ogłoszeń w prasie, internecie ani innych mediach, jak również nie korzystano z usług biura nieruchomości, Nabywca zgłosił się do Sprzedających z własnej inicjatywy,
• Sprzedający nie oddają oraz nie oddawali Nieruchomości osobom trzecim w najem, dzierżawę albo używanie na podstawie innych umów o podobnym charakterze,
• Strony zawarły Umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, w której wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej pod warunkiem nabycia przez Nabywcę prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących,
• Nabywca planuje na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących zrealizować inwestycję dotyczącą wybudowania domów jednorodzinnych dwulokalowych, które to lokale po wybudowaniu Spółka planuje sprzedać na rzecz osób fizycznych,
• Sprzedający - każde z osobna - na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatkiem VAT.

Spółka zawarła ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, wskazać zatem należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W analizowanej sprawie należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Spółce przez Sprzedających zgód i pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający w odrębnym dokumencie udzielili Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej Prawa Do Dysponowania Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do przygotowania planowanej przez Spółkę Inwestycji (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków technicznych, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Spółkę wraz niezbędną infrastrukturą.

Sprzedający zobowiązali się ponadto współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej, tj. m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa w postępowaniu o uzyskanie decyzji środowiskowej i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji środowiskowej. Ponadto, Strony umowy przewidziały, że w sytuacji, gdy udzielone Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością okazałoby się niewystarczające do uzyskania wszelkich zgód, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, czy też warunków technicznych i przyłączy, to Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o ww. pozwolenia, np. umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem wskazanym przez Nabywcę, na warunkach uzgodnionych przez Strony.

W zakresie planowanej transakcji Sprzedający korzystają z usług zewnętrznych podmiotów i niezależnie od zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili pełnomocnictwa do działania w ich imieniu i na ich rzecz o szerokim zakresie, w ramach którego umocowali wyznaczone osoby trzecie do podejmowania działań wynikających z zakresu pełnomocnictwa, tj. do otrzymywania w imieniu Sprzedających zaświadczeń od organów podatkowych, ZUS, PFRON, urzędów celnych i właściwego urzędu gminy, w przedmiocie istnienia lub nieistnienia zaległości w zapłacie podatków i innych danin publicznych, w tym opłat za korzystanie ze środowiska oraz do występowania do właściwych sądów, urzędów oraz innych organów administracji publicznej z wnioskami o wydanie wszelkich dokumentów, zaświadczeń oraz udzielenie wszelkich informacji dotyczących stanu prawnego oraz stanu faktycznego Nieruchomości, w tym w szczególności m.in. do:

• uzyskiwania informacji o treści, w tym wypisów i wyrysów, z rejestru gruntów i map ewidencyjnych, rejestru budynków oraz map ewidencyjnych dla celów prawnych (również zawierających adnotację, że mogą być one podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych), a także wszelkich innych informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków,
• otrzymywania informacji i zaświadczeń o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości,
• otrzymywania informacji i zaświadczeń w przedmiocie toczących się lub zakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych (w tym otrzymywania kopii i odpisów takich decyzji administracyjnych),
• uzyskania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej,
• reprezentowania Sprzedających przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomościami, a także występowania do wszelkich osób fizycznych lub prawnych w celu uzyskania wszelkich informacji, zaświadczeń, odpisów, kopii, dotyczących lub związanych z Nieruchomościami oraz ich stanem faktycznym, oraz
• odbioru wszelkich innych dokumentów, korespondencji lub informacji dotyczących Nieruchomości, o których wydanie lub udzielenie wystąpi którakolwiek z osób umocowanych w oparciu o Pełnomocnictwo, a także dokonywania wszelkich czynności koniecznych lub przydatnych do ich uzyskania, czy
• dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy należy uznać, że charakter dokonywanych przez Sprzedających działań, zaangażowanie podmiotów trzecich, w kontekście podejmowanych czynności (które będą dokonywane równolegle przez Nabywcę lub oraz podmiot trzeci, którym Sprzedający udzielili pełnomocnictwa) zmierzających docelowo do sprzedaży Nieruchomości i możliwości wykonania na niej Inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać za jednostkowe działania. Całość powyższych czynności wykracza dalece poza zakres zarządzania prawem własności. Tego typu działań, jak wymienione powyżej, nie sposób poczytywać jako wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego.

Na podstawie udzielonego przez Sprzedających Prawa do Dysponowania Nieruchomością na cele budowlane Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których przygotuje działki nr 1 do planowanej przez Kupującą inwestycji, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości z perspektywy nabywcy. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. Z kolei fakt wykonywania, w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo, czynności wskazanych w Zakresie Pełnomocnictwa na rzecz Sprzedających, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez każdego ze Sprzedających. Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik mimo iż dokonuje czynności samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz mocodawcy. Sprzedający, działający w ich imieniu pełnomocnik oraz spółka Kupująca, będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w ścisłym związku stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie polegające na przygotowaniu działki do inwestycji Kupującej i w efekcie skutkujące jej sprzedażą. Zakres zaangażowania Sprzedających w proces przygotowania działki do oczekiwań nabywcy przejawia się w gotowości do szerokiej współpracy z Kupującym przejawiający się m.in. w udzielaniu każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganych pełnomocnictw do reprezentowania w postępowaniach administracyjnych, a nawet zawarcia umowy dzierżawy działki jeśli samo pełnomocnictwo okaże się niewystarczające.

Podjęta przez Sprzedających aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której Sprzedający będą podatnikami podatku VAT. Dodatkowo Sprzedający - każde z osobna - na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia działki nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedających niezabudowanej działki nr 1, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

We wniosku Spółka wskazała, że dla działki nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działka znajduje się na terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, oznaczonego symbolem 10MN, oraz w liniach rozgraniczających drogi lokalnej, oznaczonej symbolem 1KUL.

W konsekwencji, dostawa działki nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działka na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy działki nr 94 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabyli w 2007 r. Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej i w dacie tego nabycia nie byli czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Nabycie Nieruchomości nie było transakcją objętą opodatkowaniem podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony przy sprzedaży, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie niezbędnych do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytań 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również uznania, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem od Sprzedających działki gruntu nr 1 (pytanie nr 3).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie wskazali Państwo, że Spółka jest oraz, na moment transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy, każde z osobna, na dzień Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Spółka na zakupionej Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących planuje realizację inwestycji dotyczącej wybudowania domów jednorodzinnych dwulokalowych. Po wybudowaniu, Spółka planuje sprzedaż poszczególnych lokali na rzecz osób fizycznych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający, każdy z osobna, będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki działki nr 1, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki, z faktur wystawionych przez każdego ze Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta działka będzie służyła - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.