Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego towarem handlowym.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, niebędący czynnym podatnikiem VAT, zakupił towaru handlowego w postaci lokalu mieszkalnego od osoby (dalej: „Zbywca”) nieprowadzącej działalności gospodarczej, która nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny od dewelopera i poniosła, jako konsument, ciężar podatku od towarów i usług.

Zbywca nie wystąpił w charakterze podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm., dalej „ustawa o VAT”) zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zbywca niebędący podatnikiem, przystępując do transakcji uczynił to przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż sprzedaż była wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, o której traktuje art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawca przy zakupie przedmiotowego lokalu od Zbywcy nie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, że transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Innymi słowy, podatek naliczony nie wystąpi. Po nabyciu lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca, nie będący podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zamierza go szybko odsprzedać z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Pytanie

Czy dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej.

Niewątpliwie Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak już nadmieniono powyżej, wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej.

W tej sytuacji należy wziąć pod rozwagę brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Odnosząc zacytowany przepis do rozpatrywanej sprawy, zauważyć należy, że Wnioskodawca nie będzie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na fakt, że dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Omawiany przepis, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, wskazuje na nieprzysługiwanie dokonującemu dostawy, w tym przypadku Wnioskodawcy, prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Oprócz tego, że Wnioskodawca nie będzie miał możliwości obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ze względu na brak podatku naliczonego, to również Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedstawioną tezę Wnioskodawca argumentuje tym, że w razie gdyby zbywca, dokonujący dostawy lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy, niewystępujący w charakterze podatnika, wystawiłby fakturę, na której pojawiłaby się kwota podatku, Wnioskodawca nie miałby prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wobec przedstawionego powyżej opisu zdarzenia przyszłego i przytoczonych przepisów prawa podatkowego, dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Spółkę lokalu mieszkalnego z zyskiem, który jest towarem handlowym wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, a Spółka spełnia definicję podatnika z art. 15 ust. 1 ustawy i w takiej roli będzie występować dokonując sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powołanego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Co istotne, termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Jednocześnie, zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodujących istotną zmianę cech użytkowych.

Powołane przepisy wskazują, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka niebędąca czynnym podatnikiem VAT, zakupiła towar handlowy w postaci lokalu mieszkalnego od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej (Zbywca).

Wnioskodawca przy zakupie przedmiotowego lokalu od Zbywcy nie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, że transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca, zamierza go szybko odsprzedać z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

W analizowanym przypadku podstawowy warunek z art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy do zastosowania zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży lokalu mieszalnego nie zostanie spełniony. Jak wskazano we wniosku Spółka zamierza dokonać sprzedaży przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Zatem główna przesłanka tj. sprzedaż nieruchomości po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia nie zostanie spełniona, co oznacza, że Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zatem przeanalizować czy Spółka będzie miała prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego, który jest towarem handlowym Spółki, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego nie przysługiwało Spółce prawo do odliczenia podatku naliczonego gdyż transakcja nabycia lokalu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem pierwszy z warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy został spełniony.

Natomiast drugi warunek który należy spełnić nie ma zastosowania w tej sprawie ponieważ lokal mieszkalny jest towarem handlowym Spółki. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkiem trwałym. Skoro w rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nie można w tym przypadku mówić o nakładach. Tym samym zostaną spełnione warunki do zwolnienia z opodatkowania dostawy lokalu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W konsekwencji sprzedaż przez Spółkę lokalu mieszkalnego będącego towarem handlowym przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie gruntu przypisane do ww. lokalu będzie zwolnione od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.