Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie nieuznania otrzymanej Płatności przez Nabywcę za wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę (pytanie nr 1).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 7 lutego 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis stanu faktycznego

Kupujący nabył od Zbywcy nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”), obejmującą grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami, położoną w (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu stanu faktycznego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Do nabycia Nieruchomości doszło na podstawie umowy sprzedaży, zawartej pomiędzy stronami Transakcji 11 grudnia 2024 r. (dalej: „Umowa”).

Opis Nieruchomości

Przedmiotem Transakcji były:

1.nieruchomość zlokalizowana w (…), obejmująca prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, nr KW (…), znajdująca się przy ul. (…) (dalej: „Grunt”), zabudowana budynkiem biurowo-usługowym składającym się z (…) zwanym „C.” (dalej: „Budynek”), oraz

2.naniesienia znajdujące się na Gruncie oraz ruchomości i składniki majątkowe ściśle związane z tą nieruchomością.

Zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na użytkowanie, Budynek został dopuszczony do użytkowania we wrześniu 2022 r.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim („Najemcy”). Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku została zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w grudniu 2021 r., jednak wówczas powierzchnie te jeszcze nie były wydawane Najemcom. Pierwsze powierzchnie zostały wydane Najemcom na mocy zawartych umów najmu w dniu 30 września 2022 r. Obecnie, ponad (…)% powierzchni Budynku jest objęte umowami najmu.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W odniesieniu do skutków podatkowych samej Transakcji Zainteresowani uzyskali interpretację indywidualną sygn. 0111-KDIB3-3.4012.421.2024.3.PJ z 2 grudnia 2024 r. oraz sygn. 0111-KDIB2-2.4014.270.2024.2.KK z 3 grudnia 2024 r., w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

1.przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część;

2.dostawa nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT;

3.Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości.

4.Transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Charakterystyka stron Transakcji

Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości, jest spółką celową powołaną do realizacji przedmiotowego projektu. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i był zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką celową (SPV). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) budynku nabytego w ramach Transakcji, podlegającą opodatkowaniu VAT. Oznacza to, że Nieruchomość jest wykorzystywania przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku

Nabycie Nieruchomości nastąpiło wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący prowadzi powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane są umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i był zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Rozliczenie umów najmu

Z uwagi na fakt, że na moment Transakcji powierzchnia w Budynku była już w większości wynajęta na rzecz poszczególnych Najemców, w wyniku Transakcji nastąpiło m.in. wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: „Kodeks Cywilny”).

W ramach Transakcji Sprzedający zobowiązany został także do przekazania Kupującemu dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia).

Na podstawie Umowy przeniesienie własności Nieruchomości w ramach Transakcji nastąpiło z dniem podpisania Umowy. Zgodnie z Umową, wszelkie pożytki wynikające z Nieruchomości należne do dnia Transakcji przysługują Sprzedającemu, a po dniu Transakcji - Kupującemu.

W związku z tym, że Transakcja miała miejsce w trakcie miesiąca, w celu uproszczenia rozliczeń z Najemcami, Sprzedający i Kupujący ustalili, że dokonają rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym doszło do Transakcji (tj. za grudzień 2024 r.) między sobą, tj. bez zaangażowania Najemców. W ramach Umowy strony ustaliły zatem, że (i) czynsz najmu za miesiąc, w którym została przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Sprzedającego na podstawie faktur dla Najemców, a Kupujący nie będzie wystawiał faktur na Najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości: (ii) w dniu Transakcji Sprzedający przeleje Kupującemu kwotę pobranego czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym doszło do Transakcji (dalej „Płatność”) na podstawie noty księgowej wystawionej i już dostarczonej Sprzedającemu przez Kupującego. W związku z powyższym Kupujący nie wystawiał faktur na Najemców za część miesiąca, w której był już właścicielem Nieruchomości.

Dodatkowo, Umowa wskazuje, że: (i) Nabywca przeleje Zbywcy wszelkie płatności otrzymane od Najemców (w wyniku np. pomyłki), które dotyczyć będą czynszów najmu za okres do końca miesiąca, w którym doszło do Transakcji (ii) Sprzedający przeleje Kupującemu wszelkie płatności od najemców, które dotyczyć będą okresu rozpoczynającego się po miesiącu Transakcji (tj. od 1 stycznia 2025 r.). (iii) Kupujący będzie uprawniony do wystawiania faktur i pobierania od Najemców czynszów należnych na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu Transakcji (iv) Sprzedający przeleje na rzecz Kupującego wszelkie kwoty otrzymane od Najemców (omyłkowo lub z innych względów) z tytułu czynszu należne na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu Transakcji.

Pytania

1.Czy otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę?

2.Czy w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę dokumentującej płatność, o której mowa pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych,

Ad 1

Otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę.

Ad 2

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 1 Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę dokumentującej płatność, o której mowa pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Jak wskazuje art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Rozliczenie czynszów najmu przez Zainteresowanych w ramach Płatności nie stanowi rzeczy, jej części ani dostawy energii. Tym samym nie może być mowy o traktowaniu jej jako towaru i przeniesieniu prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawców, Płatność nie będzie stanowić dostawy towarów.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W świetle powyższego pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, lub tolerowanie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

1)istnieją jasno określone strony świadczenia (podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca);

2)świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony, tj. istniejąca pomiędzy stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;

3)istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem;

4)świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).

W świetle powyższego dana czynność będzie podlegać opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy będzie wykonywana w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji jest bezpośrednim beneficjentem tej czynności. Jednocześnie należy podkreślić, że związek pomiędzy płatnością a danym świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć bezpośredni i wyraźny charakter. Jak bowiem wskazano w prawomocnym wyroku WSA w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

W zakresie związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), m.in. w następujących orzeczeniach:

1)w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną VAT;

2)w orzeczeniu z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Talsma przeciwko lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy;

3)w wyroku z dnia 29 października 2009 r. w sprawie o sygn. akt C-246/08 Komisja Wspólnot Europejskich przeciwko Republice Finlandii TSUE przypomniała, że świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dane świadczenie stanowi świadczenie odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT tylko wtedy, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi usługodawca uzyskuje odpowiednie wynagrodzenie. Konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między usługą a uiszczanym za nią wynagrodzeniem.

Zdaniem Wnioskodawców, w świetle powyższego nie można stwierdzić, że w związku z przekazaniem Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego doszło do czynności opodatkowanej podatkiem VAT. W szczególności, Płatność nie stanowi wynagrodzenia za żadną usługę, której świadczenie można by przypisać Kupującemu czy dostawę towarów, której dokonywałby Kupujący na rzecz sprzedającego. W rzeczywistości Płatność stanowi jedynie zwrot kosztów (tu: zwrot pożytków należnych na podstawie Umowy Kupującemu, a pobranych przez Sprzedającego od Najemców).

Otóż celem wprowadzenia Płatności jest rozliczenie czynszu najmu za miesiąc Transakcji tak, aby każda ze stron Transakcji otrzymała czynsz za tę część miesiąca Transakcji, w której była właścicielem Budynku. Taki mechanizm rozliczenia został wybrany, aby nie generować po stronie Najemców i stron Transakcji dodatkowych obciążeń administracyjnych i dokumentacyjnych.

W związku z dokonaniem Płatności Kupujący nie świadczy na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Płatność nie stanowi w związku z tym ekwiwalentu za jakąkolwiek zindywidualizowaną usługę świadczoną przez Nabywcę. Jej celem jest wyłącznie realizacja wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, wynikających z Umowy i wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu jako wynajmującego.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do Płatności nie została spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawcy stoją zatem na stanowisku, że dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie stanowi zapłaty za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko Wnioskodawców dotyczące rozliczenia czynszu najmu za miesiąc sprzedaży nieruchomości między stronami transakcji zostało wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych sytuacjach podlegających ocenie w ramach wydawanych interpretacji.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024. 1.MSO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przypadku rozliczenia czynszu najmu nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Otóż otrzymując od sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, kupujący nie będzie wykonywał na rzecz zbywcy żadnego świadczenia, które mogłoby stanowić świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.

Natomiast w interpretacji indywidualnej z 22 sierpnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.433.2022.2. AZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie”.

Analogiczne stanowisko dotyczące braku wystąpienia usługi opodatkowanej podatkiem VAT przy rozliczeniach czynszu najmu przy sprzedaży nieruchomości przyjęto także m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych:

• interpretacja indywidualna z 23 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO;
• interpretacja indywidualna z 27 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4 1.4012.805.2021.2.DP;
• interpretacja indywidualna z 22 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4 3.4012.757.2021.3.MAT;
• interpretacja indywidualna z 12 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1 2.4012.10.2021.2.SP.

Podsumowując, dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na zasadach określonych w Umowie nie będzie stanowić wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowe rozliczenie czynszów najmu nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, gdyż po stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem Płatności”.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę dokumentującej płatność, o której mowa pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT.

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając, że rozliczenie pomiędzy Nabywcą i Zbywcą zostałoby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Zbywcy przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawianej przez Nabywcę dokumentującej takie rozliczenia, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Zbywcę (w tym w szczególności opodatkowanym VAT wynajmem nieruchomości).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie nieuznania otrzymanej Płatności przez Nabywcę za wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę (pytanie nr 1).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że:

• Nabywca i Zbywca są czynnymi podatnikami podatku VAT;
• Nabywca nabył od Zbywcy nieruchomość obejmującą grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych umów);
• nabycie Nieruchomości nastąpiło wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne;
• z uwagi na okoliczność, że na moment Transakcji powierzchnia Budynku była już w większości wynajęta na rzecz poszczególnych Najemców, w wyniku transakcji nastąpiło m.in. wstąpienie przez Nabywcę w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny;
• na podstawie Umowy przeniesienia własności Nieruchomości w ramach Transakcji nastąpiło z dniem podpisania Umowy;
• zgodnie z Umową, wszelkie pożytki wynikające z Nieruchomości należne do dnia Transakcji przysługują Zbywcy, po dniu Transakcji – Nabywcy;
• w związku z tym, że Transakcja miała miejsce w trakcie miesiąca, w celu uproszczenia rozliczeń z Najemcami, Zbywca i Nabywca ustalili, że dokonają rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym doszło do Transakcji (tj. za grudzień 2024 r.) miedzy sobą, tj. bez angażowania Najemców;
• w ramach Umowy Strony ustaliły, że czynsz najmu za miesiąc, w którym została przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur wystawionych na Najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na Najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;
• w dniu Transakcji Zbywca przeleje Nabywcy kwotę pobranego czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym doszło do Transakcji na podstawie noty księgowej wystawionej i już dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę;
• Kupujący nie wystawiał faktur na Najemców za część miesiąca, w której był już właścicielem Nieruchomości;
• Umowa wskazuje, że:
• Nabywca przeleje Zbywcy wszelkie płatności otrzymane od Najemców (w wyniku np. pomyłki), które dotyczyć będą czynszów najmu za okres do końca miesiąca, w którym doszło do Transakcji,
• Zbywca przeleje Nabywcy wszelkie płatności od najemców, które dotyczyć będą okresu rozpoczynającego się po miesiącu Transakcji (tj. od 1 stycznia 2025 r.),
• Kupujący będzie uprawniony do wystawiania faktur i pobierania od Najemców czynszów należnych na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu Transakcji,
• Zbywca przeleje na rzecz Nabywcy wszelkie kwoty otrzymane od Najemców (omyłkowo lub z innych względów) z tytułu czynszu należne na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu Transakcji.

W niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Najem zdefiniowany jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę (pytanie 1).

Oznacza to, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu następuje z mocy prawa zmiana osoby wynajmującego, nie są wymagane żadne dodatkowe oświadczenia. Nabywca uzyskuje więc prawo wynajmowania rzeczy, a zbywca traci takie prawo. Najem trwa nadal, a do nabywcy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wynajmującego, w szczególności od momentu zbycia rzeczy to nabywcy jako nowemu wynajmującemu przysługuje czynsz z tytułu najmu. Natomiast czynsz zaległy w chwili zbycia rzeczy (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się zbywcy.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu nabywca nieruchomości (tu: Nabywca) wstępuje w miejsce sprzedawcy (tu: Zbywcy), a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Jednocześnie nabywcy rzeczy najętej przysługuje czynsz za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu.

Dokonywane pomiędzy stronami rozliczenia w tym zakresie stanowią konsekwencję wstąpienia Nabywcy w stosunek najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. Nie są one natomiast wynagrodzeniem dla Nabywcy za konkretne, zindywidualizowane świadczenie, lecz w istocie przekazaniem Nabywcy kwoty odpowiadającej kwocie czynszu najmu za okres od daty zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości do daty zakończenia miesiąca, w którym transakcja ta miała miejsce. Tym samym ww. rozliczenia między stronami nie powodują obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu przez Nabywcę i nie dają Zbywcy prawa do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie.

Oczywistym jest natomiast, że kwoty te podlegają opodatkowaniu odpowiednio u danej strony jako zapłata za usługi najmu świadczone przez każdą ze stron w odpowiednim czasie, tj. do dnia i od dnia zawarcia Transakcji.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie została spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy Płatnością, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Zbywcy kwotę pobranego od najemców czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym doszło do Transakcji, Nabywca nie wykonywał żadnego świadczenia na rzecz Zbywcy, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

W konsekwencji, otrzymanie przez Nabywcę Płatności od Zbywcy nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczonych odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, nie stanowi również wynagrodzenia za dostawę towarów na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy. Otrzymanie Płatności, które Zbywca był zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją Umowy sprzedaży, nie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, otrzymanie Płatności przez Nabywcę od Zbywcy nie miało wpływu na wysokość wykazanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wskazuję, że oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, dotyczące prawa Zbywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Nabywcę, jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska do pytania nr 1 za nieprawidłowe. W związku z uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Zbywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania, że otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.