Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe w części i nieprawidłowe w części

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy budynku wielopoziomowego (poza fragmentem dachu) wraz z przynależną do tego budynku częścią działki nr 1 oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do tej części transakcji;
• prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy budynku pustostanu oraz fragmentu dachu budynku wielopoziomowego wraz z przynależną do nich częścią działki nr 1 oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do tej części transakcji;
• prawidłowe w części dotyczącej prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT oraz do zwrotu podatku VAT na zasadach ogólnych w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia, czy:

• dostawa części Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT;
• Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości poprzez złożenie oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT o wyborze opodatkowania VAT w Umowie Sprzedaży Nieruchomości;
• w razie złożenia świadczenia i w konsekwencji opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, Nabywca będzie uprawniony do wykazania podatku z faktury zakupowej dokumentującej ww. dostawę Nieruchomości, jako podatku naliczonego podlegającego odliczeniu lub do zwrotu na zasadach ogólnych.

Uzupełnili go Państwo pismem z 21 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedawca jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług („VAT”) czynny.

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej jedną działkę nr 1 o powierzchni 2,3698 ha, położonej w obrębie (…), w (…) przy ul. (…), numer księgi wieczystej: (…) („Nieruchomość”). Nieruchomość jest zabudowana wielopoziomowym budynkiem usługowym (niemieszkalnym) położonym przy ul. (…) w (…) („Budynek”). Budynek jest w stanie surowym zamkniętym (poszczególne pietra nie są wykończone, ani wyposażone i wymagają istotnych nakładów).

Sprzedawca nabył Nieruchomość od Spółki C. z siedzibą w (…) („Spółka C”) na podstawie umowy sprzedaży z 28 czerwca 2017 r., której przedmiotem była zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, tj. (…) („Umowa Sprzedaży Przedsiębiorstwa”). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji Sprzedawca nie wykazał kwoty VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości wraz z całym przedsiębiorstwem.

Nieruchomość w momencie nabycia przez Sprzedawcę na podstawie Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa nie była zdatna do użytku zgodnie z przeznaczeniem, a ponadto znajdowały się na niej inne budynki, które wymagały wyburzenia. Wyburzeń dokonano na podstawie decyzji Starosty (…) o zatwierdzeniu projektu rozbiórki i udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę. Nieruchomość aktualnie jest zabudowana wielopoziomowym Budynkiem. Nieruchomość została przez Sprzedawcę rozpoznana jako inwestycja w wartości ceny zakupu zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa powiększonej o dodatkowe koszty transakcyjne (akt notarialny, podatek od czynności cywilnoprawnych, wartość rzeczy i praw związanych bezpośrednio z Nieruchomością, itp.). Wydatki te nie zostały przez Sprzedawcę rozpoznane jako koszty uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

Następnie, Sprzedawca zaczął ponosić nakłady na remont i modernizację Nieruchomości w celu jej zdatności do użytkowania. Z tytułu ponoszenia przedmiotowych nakładów Sprzedawca wykazywał kwotę VAT naliczonego. Kwota poniesionych nakładów na Nieruchomość po 2017 r., (tj. po zawarciu Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa), a przed 2022 r. wyniosła ponad 30% ceny nabycia Nieruchomości (tj. ceny za samą Nieruchomość, zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa).

1 stycznia 2022 r. Sprzedawca po raz pierwszy przyjął Nieruchomość do ewidencji środków trwałych jako jeden budynek - kompleks ośrodka wypoczynkowego i rozpoczął jego amortyzację dla celów podatkowych (grunt/prawo wieczystego użytkowania gruntów nie jest amortyzowane jako odrębny środek trwały, zgodnie z przepisami CIT). Wartość początkowa Nieruchomości ujawniona w ewidencji środków trwałych dla celów podatkowych została ustalona w łącznej kwocie kosztów jej nabycia zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa (tj. ceny za Nieruchomość, a także wydatków poniesionych w związku z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa przypisanych do kosztu zakupu Nieruchomości) powiększonej o nakłady poniesione na Nieruchomość przed 1 stycznia 2022 r. (tj. powiększonej o ww. nakłady w wysokości ponad 30% ceny Nieruchomości). Po 1 stycznia 2022 r. (tj. po wprowadzeniu Nieruchomości do ewidencji środków trwałych) nie były ponoszone nakłady na ulepszenie Nieruchomości, ani inne wydatki, które by skutkowały zwiększeniem początkowej wartości Nieruchomości dla celów podatkowych.

Na Nieruchomości oprócz wielopoziomowego Budynku znajduje się również znacznie mniejszy budynek dwupoziomowy (parter i piętro). Budynek ten jest umiejscowiony na granicy Nieruchomości i sąsiadującej z nią działce. Budynek ten jest pustostanem i planowane jest jego wyburzenie. Sprzedawca wystąpił o wydanie stosownej decyzji w przedmiocie zgody na wyburzenie. Budynek nie przedstawia istotnej wartości.

Co do zasady, Nieruchomość ma dla Sprzedawcy cel inwestycyjny (tj. odsprzedaż z zyskiem) i nie jest aktualnie użytkowana. Nieruchomość jest jednak w niewielkiej części stale wykorzystywana w bieżącej działalności gospodarczej Sprzedawcy w taki sposób, że Sprzedawca wynajmuje fragmenty powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku na Nieruchomości pod nadajniki telefonii komórkowej, tj.:

1)nadajnik (…) - na mocy umowy z 9 listopada 2011 r. poprzedni użytkownik wieczysty Nieruchomości (Spółka C) zawarł umowę najmu z najemcą, działającym wówczas pod firmą (…), a obecnie (…), na podstawie której oddał w najem fragment powierzchni dachu oraz część pomieszczenia do instalacji urządzeń sterujących; umowa ta była kilkukrotnie aneksowana, a na mocy Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa oraz porozumienia z 12 sierpnia 2017 r. zawartego pomiędzy Spółką C, (…). oraz Sprzedawcą prawa i obowiązki z niej wynikające przeszły na Sprzedawcę; z tytułu najmu ww. powierzchni Sprzedawca wystawia comiesięczne faktury sprzedaży na czynsz najmu i wykazuje VAT należny;

2)nadajnik (…) - na mocy umowy z 18 listopada 2011 r. poprzedni użytkownik wieczysty Nieruchomości (Spółka C) zawarł umowę najmu z najemcą, wówczas (…), a obecnie (…), na podstawie której oddał w najem część powierzchni dachu Budynku; umowa ta była kilkukrotnie aneksowana, a na mocy Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa oraz porozumienia z 31 lipca 2017 r. zawartego pomiędzy Spółką C., a (…) oraz Sprzedawcą prawa i obowiązki z niej wynikające przeszły na Sprzedawcę; z tytułu najmu ww. powierzchni Sprzedawca wystawia comiesięczne faktury sprzedaży na czynsz najmu i wykazuje VAT należny.

Samo wnętrze Budynku (poszczególne poziomy) nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub innej podobnej umowy oraz nie jest faktycznie wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedawcy (właściciela Nieruchomości).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedawca planuje zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której sprzeda prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z własnością zabudowań, tj. Budynku („Umowa Sprzedaży Nieruchomości”). Sprzedaż nastąpi na rzecz nabywcy, tj. Spółki B., adres: ul. (…), (…), KRS: (…), NIP: (…), REGON: (…) („Nabywca”), który jest również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość w związku z planowaną inwestycją polegającą na przebudowie, rozbudowie i budowie zespołu pensjonatowego („Inwestycja”) na Nieruchomości, do czego wykorzysta istniejący Budynek. Nabywca poniósł już nakłady na Inwestycję polegające na przygotowaniu kompletnej dokumentacji projektowej oraz pozyskaniu stosownego pozwolenia na budowę Inwestycji. W konsekwencji, to Nabywca jest właścicielem stosownego pozwolenia na budowę na Nieruchomości.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT - tj. wyłącznie na cele sprzedaży opodatkowanej VAT. Po wybudowaniu Inwestycji, Nabywca zamierza bowiem zbyć lub wynajmować lokale usługowe (niemieszkalne) wchodzące w skład Inwestycji, co stanowić będzie dostawę towarów lub świadczenie usług opodatkowane VAT (zasadniczo 23% z uwagi na niemieszkalny charakter Nieruchomości).

W Umowie Sprzedaży Nieruchomości, Sprzedawca wraz z Nabywcą („Strony”) rozważają możliwość złożenia zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym tj. Umowie Sprzedaży Nieruchomości, że w związku z dostawą Nieruchomości, wybierają opodatkowanie VAT wszelkich znajdujących się na Nieruchomości budynków lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT („Oświadczenie”). W takim przypadku, Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Nieruchomości wraz z zabudowaniami, Strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania:

1.Czy rozbiórka budynku dwupoziomowego (pustostanu) nastąpi przed sprzedażą na rzecz Nabywcy, czy budynek ten będzie na Nieruchomości w dniu jej sprzedaży? Jeśli tak, to należy jednoznacznie wskazać czy ww. budynek stanowi nieruchomość w myśl przepisów Kodeksu cywilnego.

Odp. Wnioskodawca wyjaśnia, że rozbiórka dwupoziomowego budynku (pustostanu) na Nieruchomości wymaga m.in. uzyskania pozwolenia na rozbiórkę w toku odrębnego postępowania administracyjnego (o które Spółka wystąpiła). Na moment sprzedaży Nieruchomości, ww. budynek (dwupoziomowy pustostan) nie zostanie jeszcze rozebrany i będzie na Nieruchomości w dniu jej sprzedaży. Cena za Nieruchomość nie będzie wyodrębniać ceny za pustostan, gdyż nie ma on wartości dla kupującego (a wręcz może kreować koszt związany z jego rozbiórką).

Powyższy budynek (dwupoziomowy pustostan) stanowi nieruchomość w myśl przepisów Kodeksu cywilnego.

2.Czy pustostan w momencie nabycia przez Państwa Spółkę Nieruchomości (działki zabudowanej nr 1) w 2017 r. był już na gruncie, czy też został wybudowany przez Państwa Spółkę?

Odp. Wnioskodawca wyjaśnia, że pustostan istniał już w momencie nabycia przez Spółkę Nieruchomości (działki zabudowanej nr 1) i nie został wybudowany przez Spółkę.

3.Czy pustostan został wprowadzony 1 stycznia 2022 r. do ewidencji środków trwałych Spółki?

Odp. Wnioskodawca wyjaśnia, że pustostan nie został wprowadzony 1 stycznia 2022 r. do ewidencji środków trwałych Spółki.

4.Czy ponosili Państwo w ciągu ostatnich dwóch lat nakłady na ulepszenie lub przebudowę (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) pustostanu. Jeżeli tak, to:

- czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej pustostanu;

- kiedy zostały wydatki poniesione;

- czy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

- czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle zostały oddane do użytkowania;

Odp. Wnioskodawca wyjaśnia, że w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosił nakładów na ulepszenie lub przebudowę pustostanu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Pustostan nie został przez Spółkę wprowadzony do ewidencji środków trwałych, a zatem nie mogło dojść do jego ulepszenia ani przebudowy, która zwiększałaby wartość początkową pustostanu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (gdyż pustostan takiej wartości początkowej dla celów CIT nie posiada).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1.Czy dostawa Nieruchomości wraz z zabudowaniami (Budynkiem) w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT?

2.Czy Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem poprzez złożenie Oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT o wyborze opodatkowania VAT w Umowie Sprzedaży Nieruchomości?

3.Czy w razie złożenia Oświadczenia i w konsekwencji opodatkowania dostawy Nieruchomości wraz z zabudowaniami (Budynkiem) podatkiem VAT, Nabywca będzie uprawniony do wykazania podatku z faktury zakupowej dokumentującej ww. dostawę Nieruchomości, jako podatku naliczonego podlegającego odliczeniu lub zwrotowi na zasadach ogólnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1

Dostawa Nieruchomości wraz z zabudowaniami (Budynkiem) w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. W takiej sytuacji Nabywca będzie obowiązany do zapłaty 2% PCC od rynkowej wartości Nieruchomości wraz z Budynkiem.

Ad 2

Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem poprzez złożenie Oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT o wyborze opodatkowania VAT w Umowie Sprzedaży Nieruchomości, co spowoduje opodatkowanie tej dostawy VAT przez Sprzedawcę i brak obowiązku zapłaty PCC przez Nabywcę.

Ad 3

W razie gdy dostawa Nieruchomości wraz z Budynkiem będzie opodatkowana VAT z uwagi na złożenie Oświadczenia w Umowie Sprzedaży Nieruchomości (tj. w akcie notarialnym), Nabywca będzie uprawniony do wykazania podatku z faktury zakupowej wystawionej przez Sprzedawcę dokumentującej dostawę Nieruchomości wraz z Budynkiem, jako podatku naliczonego podlegającego odliczeniu lub zwrotowi na zasadach ogólnych.

Mając na względzie powyższe oraz bliską planowaną datę transakcji sprzedaży Nieruchomości, wnoszę o pilne wydanie interpretacji indywidualnej, tj. w czasie krótszym niż 3 miesiące.

Uzasadnienie stanowiska:

Odpowiedź na pytanie nr 1 i 2

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, a zatem, grunt, w tym prawo wieczystego użytkowania gruntów, będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli dla celów VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują.

W konsekwencji, ponieważ Nieruchomość jest zabudowana Budynkiem, to o jej klasyfikacji dla celów VAT decyduje status zabudowań (Budynku). W celu zatem określenia sposobu opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dostawa zabudowań znajdujących się na niej (tj. Budynku) podlega opodatkowaniu VAT, czy też korzysta ze zwolnienia z VAT.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 19 stycznia 2024 r. (nr 0112-KDIL1-1.4012.656.2023.1.DS): „co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku”.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie z VAT może przysługiwać na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a Ustawy VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części istotne jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1)wybudowaniu lub

2)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Stron, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło najpóźniej 1 stycznia 2022 r. ponieważ:

1)Nieruchomość po dokonaniu nakładów w kwocie ponad 30% wartości jej ceny zakupu z Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa, została wprowadzona do środków trwałych Sprzedawcy w dniu 1 stycznia 2022 r. (tj. ponad 2 lata temu), jako jeden Budynek,

2)Po 1 stycznia 2022 r. nie były ponoszone przez Sprzedawcę nakłady, które by skutkowały zwiększeniem wartości początkowej Nieruchomości, a tym bardziej nie o 30%,

3)fragment Nieruchomości był przedmiotem czynności opodatkowanej VAT wskutek wynajmu fragmentów dachu Budynku (posadowionego na Nieruchomości) na rzecz (…) i na rzecz (…), które to czynności są dokumentowane fakturami VAT wystawianymi przez Sprzedawcę.

W konsekwencji, przyszła sprzedaż Nieruchomości zabudowanej Budynkiem przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego nie będzie stanowić:

1)dostawy dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani

2)dostawy dokonywanej w czasie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Jednocześnie, dla powyższej oceny, nie powinien mieć znaczenia fakt, że jedynie fragment (część) Nieruchomości (tj. fragment powierzchni dachów Budynku) jest przedmiotem odpłatnego wynajmu (usługi VAT) nieprzerwanie od ponad 2 lat. Po pierwsze, cała Nieruchomość stanowi środek trwały wprowadzony do ewidencji środków trwałych Sprzedawcy 1 stycznia 2022 r. (tj. ponad 2 lata temu), po drugie, Nieruchomość stanowi jedną niepodzielną działkę i wynajem nawet niewielkiej części Budynku, który się na niej znajduje skutkuje „pierwszym zasiedleniem” całej Nieruchomości dla celów VAT. To zaś, że na granicy Nieruchomości (i innej działki nieobjętej tym wnioskiem) znajduje się znacznie mniejszy nieużytkowany budynek, który ma docelowo zostać wyburzony, nie ma wpływu na powyższą ocenę.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkiem przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Strony mają prawo złożyć Oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT. W takim wypadku dostawa Nieruchomości wraz z Budynkiem podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Odpowiedź na pytanie nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom VAT w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy przy tym zaznaczyć, iż powyższe uwarunkowane jest niezaistnieniem m.in. przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 Ustawy VAT.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do czynności zwolnionych od VAT oraz niepodlegających VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca na dzień dokonania transakcji będzie czynnym podatnikiem VAT, a po nabyciu Nieruchomości, intencją Nabywcy jest wykorzystanie jej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - sprzedaży lokali w Inwestycji lub ich najmu opodatkowanego VAT.

Jednocześnie dostawa Nieruchomości wraz Budynkiem, w razie złożenia Oświadczenia i wyboru opodatkowania jej VAT, nie będzie zwolniona z VAT. W konsekwencji, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zawarte w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT. Nabywca dokona zaś zakupu Nieruchomości wraz z Budynkiem wyłącznie w celu dokonywania sprzedaży opodatkowanej VAT (tj. sprzedaży lokali lub wynajmu).

Tym samym, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości wraz z Budynkiem, o ile Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT poprzez złożenie Oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. W przeciwnym wypadku, dostawa Nieruchomości wraz z Budynkiem jest zwolniona z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku

• nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy budynku wielopoziomowego (poza fragmentem dachu) wraz z przynależną do tego budynku częścią działki nr 1 oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do tej części transakcji;
• prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy budynku pustostanu oraz fragmentu dachu budynku wielopoziomowego wraz z przynależną do nich częścią działki nr 1 oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do tej części transakcji;
• prawidłowe w części dotyczącej prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT oraz do zwrotu podatku VAT na zasadach ogólnych w związku z nabyciem Nieruchomości.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno oddane nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 1 dotyczących podatku od towarów i usług należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Na podstawie art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Zatem nieruchomość (np. lokal), który nie będzie stanowić u podatnika środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy jesteście Państwo użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej jedną działkę nr 1 położoną w (…) przy ul. (…). Nieruchomość jest zabudowana wielopoziomowym budynkiem usługowym (niemieszkalnym) i dwupoziomowym budynkiem (pustostanem). Wielopoziomowy Budynek usługowy jest w stanie surowym zamkniętym (poszczególne pietra nie są wykończone, ani wyposażone i wymagają istotnych nakładów).

Nabyliście Państwo Nieruchomość od Spółki C. z siedzibą w (…) na podstawie umowy sprzedaży z 28 czerwca 2017 r., której przedmiotem była zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, tj. (…). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji nie wykazaliście Państwo kwoty VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości wraz z całym przedsiębiorstwem.

Nieruchomość w momencie nabycia nie była zdatna do użytku zgodnie z przeznaczeniem, a ponadto znajdowały się na niej inne budynki, które wymagały wyburzenia. Wyburzeń dokonano na podstawie decyzji Starosty (…) o zatwierdzeniu projektu rozbiórki i udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę.

Nieruchomość nabyliście Państwo jako inwestycję i zamierzacie odsprzedaż z zyskiem. 1 stycznia 2022 r. po raz pierwszy przyjęliście Państwo Nieruchomość do ewidencji środków trwałych jako jeden budynek - kompleks ośrodka wypoczynkowego i rozpoczęliście Państwo jego amortyzację dla celów podatkowych. Po 1 stycznia 2022 r. (tj. po wprowadzeniu Nieruchomości do ewidencji środków trwałych) nie były ponoszone nakłady na ulepszenie Nieruchomości, ani inne wydatki, które by skutkowały zwiększeniem początkowej wartości Nieruchomości dla celów podatkowych.

Ponadto Nieruchomość ma dla Państwa cel inwestycyjny i nie jest aktualnie użytkowana. Nieruchomość jest jednak w niewielkiej części stale wykorzystywana w bieżącej Państwa działalności gospodarczej w taki sposób, że wynajmujecie Państwo fragmenty powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku na Nieruchomości pod nadajniki telefonii komórkowej od 2017 r. Samo wnętrze Budynku (poszczególne poziomy) nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub innej podobnej umowy oraz nie jest faktycznie wykorzystywane na potrzeby Państwa działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanej działki nr 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem budynków posadowionych na tej działce nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

W sprawie należy zauważyć, że fragment dachu wielopoziomowego Budynku jest wynajmowany od 2017 r. Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem fragmentu dachu wielopoziomowego Budynku usługowego, a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Planowana przez Państwa dostawa Nieruchomości w części odnoszącej się do fragmentu powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia fragmentu powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku do chwili jego dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto nie ponosiliście Państwo w ciągu ostatnich dwóch lat nakładów na ulepszenie lub przebudowę to w odniesieniu do transakcji dostawy fragmentu dachu wielopoziomowego Budynku zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym dostawa fragmentu powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku usługowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, analiza możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży opisanego we wniosku fragmentu dachu wielopoziomowego Budynku usługowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 będzie korzystała również w odpowiedniej część dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony - fragment dachu wielopoziomowego Budynku - zgodnie z art. 29a ust.8 ustawy.

Strony transakcji mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części przy zachowaniu warunków określonych w  przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Strony rozważają możliwość złożenia do urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy wspólnego zgodnego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT.

Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Nabywca i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa fragment dachu Budynku wielopoziomowego usługowego i przynależnego do niego gruntu działki nr 1 (art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się do pozostałej części wielopoziomowego Budynku usługowego posadowionego na działce nr 1 należy wskazać, że opis sprawy wskazuje, że nie doszło do spełnienia warunków pierwszego zasiedlenia rozumianego jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Wskazaliście Państwo, że: „Samo wnętrze Budynku (poszczególne poziomy) nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub innej podobnej umowy oraz nie jest faktycznie wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedawcy (właściciela Nieruchomości).”

Sprzedaż wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu) ze względu na fakt, że nie został on oddany do użytkowania będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem.

Planowana dostawa wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu) nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ przed planowaną dostawą nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tym samym nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

W niniejszej sprawie dla sprzedaży wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu) nie ma również możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ zgodnie z opisem sprawy ponieśliście Państwo nakłady na remont i modernizację Nieruchomości w celu jej zdatności do użytkowania. Z tytułu ponoszenia przedmiotowych nakładów wykazywali Państwo kwotę VAT naliczonego.

Powyższe wyklucza więc zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy dla dostawy wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu). Tym samym zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania, bowiem jak Państwo wskazali, ponieśliście Państwo nakłady na remont i modernizację Nieruchomości w celu jej zdatności do użytkowania. Z tytułu ponoszenia przedmiotowych nakładów wykazywali Państwo kwotę VAT naliczonego.

Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Państwo na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z Państwa działalnością gospodarczą.

Podsumowując, dostawa wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ze zwolnienia nie będzie również korzystała dostawa części działki (prawa użytkowania wieczystego gruntu), z którą ten budynek (poza fragmentem dachu) jest związany - art. 29a ust. 8 ustawy. W tej części Budynek usługowy (poza fragmentem dachu) wraz z przynależną częścią działki nr 1 będzie opodatkowany właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Na działce gruntu nr 1 znajduje się również pustostanem. Pustostan jest dwupoziomowy (parter i piętro). Budynek ten jest pustostanem i planowane jest jego wyburzenie. Sprzedawca wystąpił o wydanie stosownej decyzji w przedmiocie zgody na wyburzenie, jednak na moment sprzedaży ww. budynek nie zostanie rozebrany i będzie na Nieruchomości w dniu jej sprzedaży. Pustostan nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem pustostanu, a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem planowana przez Państwa dostawa pustostanu nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia pustostanu do chwili jego dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zatem jego sprzedaż będzie objęta zwolnieniem o podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnieniem będzie objęta również dostawa części działki nr 1 (prawa użytkowania wieczystego gruntu) przynależna do budynku pustostanu - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, analiza możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży opisanego we wniosku pustostanu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Jak wynika z opisu sprawy Strony rozważają możliwość złożenia do urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy wspólnego zgodnego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT.

Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Nabywca i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku pustostanu i przynależnego do niego gruntu działki nr 1 (art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy budynku wielopoziomowego (poza fragmentem dachu) wraz z przynależną do tego budynku częścią działki nr 1 oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do tej części transakcji jest nieprawidłowe, natomiast w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawy budynku pustostanu oraz fragmentu dachu budynku wielopoziomowego wraz z przynależną do nich częścią działki nr 1 oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do tej części transakcji uznaję za prawidłowe

Przechodząc do pytania nr 3 - prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu VAT, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że sprzedaż nastąpi na rzecz Nabywcy, tj. Spółki B., który jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość w związku z planowaną inwestycją polegającą na przebudowie, rozbudowie i budowie zespołu pensjonatowego na ww. Nieruchomości. Nabywca dokona zakupu Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT - tj. wyłącznie na cele sprzedaży opodatkowanej VAT. Po wybudowaniu Inwestycji, Nabywca zamierza bowiem zbyć lub wynajmować lokale usługowe (niemieszkalne) wchodzące w skład Inwestycji, co stanowić będzie dostawę towarów lub świadczenie usług opodatkowane VAT.

Ja wskazałem wyżej dostawa Nieruchomości - po wyborze opcji opodatkowania dla dostawy części budynku wielopoziomowego - fragment dachu i budynku pustostanu  na podstawie art. 43 ust. 1 i 11 ustawy - będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej dla przedmiotu sprzedaży stawki podatku. Zatem, należy stwierdzić, że Nabywcy, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Będzie również Nabywcy przysługiwało prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ustawy

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Spółka A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.