Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 stycznia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polską spółką (z kapitałem zagranicznym innych krajów UE), której przedmiotem działalności jest m.in. (...). Jednym z etapów w procesie inwestycyjnym – zgodnie z procedurami Wnioskodawcy – jest m.in. nabywanie nieruchomości oraz zmiana ich przeznaczenia z rolnej na budowlaną przed lub po nabyciu nieruchomości w celu budowy na jej terenie budynków/budowli związanych z (...).

Jednym z potencjalnych kontrahentów Wnioskodawcy (w zakresie sprzedaży nieruchomości pod planowaną inwestycję biogazowni) jest małżeństwo będące właścicielem nieruchomości rolnej.

Małżeństwo prowadzi działalność rolniczą z zakresu hodowli zwierząt. Podkreśleniu wymaga, że kontrahenci Wnioskodawcy (właściciele nieruchomości) nie prowadzą działalności gospodarczej dotyczącej obrotu nieruchomościami, ani prywatnie nie podejmują żadnych czynności mających jakiekolwiek cechy działalności z zakresu obrotu nieruchomościami, nie reklamują swoich nieruchomości ani nie uzbrajają nieruchomości. W przypadku zatem zdarzenia przyszłego - sprzedaży nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - sprzedaż ta nie będzie miała formy zawodowej (profesjonalnej), stałej ani zorganizowanej.

W toku negocjowania pomiędzy Wnioskodawcą a potencjalnymi kontrahentami (właścicielami nieruchomości) przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa powyżej powstała wątpliwość w zakresie objęcia umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT - co uzasadnia potrzebę uzyskania interpretacji i wystąpienie z niniejszym wnioskiem. Podkreśleniu wymaga, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie została jeszcze zawarta pomiędzy Kontrahentami a Spółką.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Kontrahenci są czynnymi podatnikami podatku VAT, gospodarstwo rolne Kontrahentów jest na rozliczeniu VAT.

Przy nabyciu nieruchomości Kontrahenci nie uiszczali podatku VAT. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Kontrahentów.

Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą.

Numer ewidencyjny nieruchomości będącej przedmiotem wniosku to: 1, gmina (...), obręb ewidencyjny (...).

Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolne tj. m.in. uprawa zbóż i kukurydzy.

Kontrahenci wykorzystują Nieruchomość na cele karmienia stanowiących część ich gospodarstwa bydła. Sporadycznie Kontrahenci sprzedawali zboże i kukurydzę (uprawnianą na Nieruchomości) – w tym przypadku sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku, nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kontrahenci nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku w dniu nadania niniejszego pisma stanowi własność kontrahentów Spółki. W toku współpracy i ustaleń pomiędzy Kontrahentami a Spółką, jednym z warunków (przedstawionych przez Kontrahentów) dalszego procedowania z przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości jest przedłożenie prawnie wiążącego dokumentu, z którego wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Kontrahenci nie udzielili Spółce pełnomocnictwa do działania w ich imieniu, jednak, gdy będzie to konieczne w związku z niniejszym postępowaniem Spółka podejmie działania związane z uzyskaniem stosownego pełnomocnictwa.

Na obecnym etapie - z uwagi na warunek Kontrahentów, Strony nie przystąpiły jeszcze do etapu przygotowania i negocjowania przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W przypadku skutecznego nabycia przez Spółkę Nieruchomości od Kontrahentów, Nieruchomość będzie przeznaczona na inwestycję związaną z biogazownią.

Podkreśleniu wymaga, że Kontrahenci Wnioskodawcy (właściciele nieruchomości) nie prowadzą działalności gospodarczej dotyczącej obrotu nieruchomościami, ani prywatnie nie podejmują żadnych czynności mających jakiekolwiek cechy działalności z zakresu obrotu nieruchomościami, nie dokonują regularnej sprzedaży/zakupu działek, nie reklamują swoich nieruchomości, nie uzbrajają działek.

Pytanie

Czy w przypadku zdarzenia przyszłego tj. sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej własności kontrahenta Wnioskodawcy - będącego rolnikiem i prowadzącym działalność rolniczą z zakresu hodowli zwierząt na rzecz Wnioskodawcy – sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz w konsekwencji, czy Spółce będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie ze stanem faktycznym wskazanym powyżej czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż powyższa sprzedaż nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Kontrahenci Wnioskodawcy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedadzą część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży.

Nieruchomość służyła prowadzeniu działalności rolniczej, a nie jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Z uwagi na powyższą sprzedaż nie spełnia art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) („Ustawa VAT”). W związku ze stanowiskiem Spółki tj. brakiem objęcia Kontrahentów podatkiem VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości, Spółka nie będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2.eksport towarów;

3.import towarów na terytorium kraju;

4.wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5.wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż nieruchomości są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy VAT, stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów (w tym przypadku nieruchomości) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Skutkiem powyższego status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Jak wynika z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy kontrahent Wnioskodawcy w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy VAT) jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180 i C-181, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazuje także na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 grudnia 2011 r., sygn. I FSK 1657/11 zgodnie z którym: „Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec. (…)

W wyroku tym Trybunał stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. (…)

Inaczej jest natomiast zdaniem Trybunału w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy”.

Mając na uwadze powyższe, z uwagi na brak objęcia umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT, Spółka nie będzie uprawiona do odliczenia podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającymi nieruchomość jest małżeństwo, które prowadzi działalność rolniczą z zakresu hodowli zwierząt. Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku VAT, gospodarstwo rolne Kontrahentów jest na rozliczeniu VAT. Przy nabyciu nieruchomości Kontrahenci nie uiszczali podatku VAT. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Kontrahentów. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą. Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość działka nr 1, gmina (...), obręb ewidencyjny (...). Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolne tj. m.in. uprawa zbóż i kukurydzy. Sprzedający wykorzystują Nieruchomość na cele karmienia stanowiących część ich gospodarstwa bydła. Sporadycznie Kontrahenci sprzedawali zboże i kukurydzę (uprawnianą na Nieruchomości) – w tym przypadku sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość nie została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kontrahenci nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie nieruchomości. W przypadku skutecznego nabycia przez Spółkę Nieruchomości od Kontrahentów, Nieruchomość będzie przeznaczona na inwestycję związaną z biogazownią.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz w konsekwencji, czy Spółce będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości.

Aby rozstrzygnąć czy będą Państwo mieli prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia opisanych nieruchomości, w pierwszej kolejności należy odnieść się do tego, czy Sprzedający w związku ze sprzedażą działek będą podatnikami podatku VAT, a jeżeli tak, to czy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że kontrahentami Wnioskodawcy (w zakresie sprzedaży nieruchomości pod planowaną inwestycję biogazowni) jest małżeństwo będące właścicielem nieruchomości rolnej. Małżeństwo prowadzi działalność rolniczą z zakresu hodowli zwierząt. Kontrahenci są czynnymi podatnikami podatku VAT, gospodarstwo rolne Kontrahentów jest na rozliczeniu VAT. Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolne tj. m.in. uprawa zbóż i kukurydzy. Kontrahenci wykorzystują Nieruchomość również na cele karmienia stanowiących część ich gospodarstwa bydła. Sporadycznie Kontrahenci sprzedawali zboże i kukurydzę (uprawnianą na Nieruchomości) – w tym przypadku sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT.

W niniejszej sprawie istotny jest wyrok TSUE C-291/92. Ze wskazanego orzeczenia wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie – jak Państwo wskazali – Sprzedający wykorzystywali nieruchomość pod działalność rolniczą, jako zarejestrowani czynni podatnicy podatku VAT.

W tym miejscu zasadnym jest powołanie art. 2 pkt 15 ustawy, zgodnie z którym:

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży, w momencie jej dostawy, będzie stanowiła zatem składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza.

W tej sprawie działka nr 1, wykorzystywana była do opodatkowanej podatkiem VAT działalności rolniczej. Na tym gruncie, który Sprzedający zamierzają sprzedać prowadzona była działalność gospodarcza opodatkowana na zasadach ogólnych, co wyklucza sprzedaż tej działki jako majątku osobistego. 

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż tej działki, nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem osobistym Sprzedających, lecz stanowić będzie zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej przez Nich działalności gospodarczej (działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje natomiast przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z treści wniosku wynika, że nieruchomość nie została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kontrahenci również nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Wskazać należy, że 14 czerwca 2013 r. Minister Finansów wydał interpretację ogólną znak PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639 w sprawie zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, dla dostawy terenu niezabudowanego w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.).

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

W niniejszej sprawie Sprzedający w związku ze sprzedażą działki nie będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT (co wynika bezpośrednio ze wskazanej interpretacji ogólnej) zatem w sytuacji gdy otrzymają Państwo fakturę z wykazanym podatkiem VAT dokumentującą sprzedaż nieruchomości, nie będą mieli Państwo prawa do odliczenia podatku VAT, ponieważ zaistnieją przesłanki negatywne, określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko całościowo uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.