Interpretacja indywidualna

– stanowisko jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług stanowisko jest

-nieprawidłowe w kwestii uznania, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

-prawidłowe w kwestii uznania, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT zaś Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT a Sprzedający ma obowiązek rejestracji zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, a jego rejestracji oraz wystawienia w jego imieniu faktury powinni dokonać opiekunowie ustawowi (rodzice) Sprzedającego;

-prawidłowe w kwestii uznania, że Spółka w związku z Transakcją będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego lub do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. uznania, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT zaś Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT i obowiązku rejestracji Sprzedającego zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, a jego rejestracji oraz wystawienia w jego imieniu faktury powinni dokonać opiekunowie ustawowi (rodzice) Sprzedającego oraz uznania, że Spółka w związku z Transakcją będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego lub do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym tytułu nabycia nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2025 r. (wpływ 28 stycznia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(X. Sp. z o. o.) („Spółka” lub „Kupujący”)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

J. I. („Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne o Zainteresowanych:

(X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie od osób fizycznych nieruchomości zlokalizowanych w S., m.in., od pana J. I. (dalej jako: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą małoletnią, która z uwagi na swój wiek nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w Polsce oraz nie prowadzi gospodarstwa rolnego. W imieniu Sprzedającego czynności prawne, w tym dotyczące zarządu majątkiem sprawują zgodnie z regulacjami kodeksu cywilnego oraz kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedstawiciele ustawowi – rodzice państwo W. i E. I. W związku z powyższym, opisywane w niniejszym wniosku działania/zaniechania Sprzedającego (w tym odnoszące się do zarządzania przez niego nieruchomością), oznaczać będą również odpowiednie działania/zaniechania jego rodziców podejmowane w jego imieniu i na jego rzecz.

Historia nabycia terenu:

W ramach umowy darowizny z dnia (…) (…) (…) r. Sprzedający nabył prawo własności do niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (…) w gminie (…),  powiecie (…), woj. (…), na którą składają się:

-działki o numerach ewidencyjnych (A), (B), dla których Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), o łącznej powierzchni (…) ha, oraz

-działka o numerze ewidencyjnym (C), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), o łącznej powierzchni (…) ha,

-(dalej jako: „Nieruchomość”).

Stan Nieruchomości w chwili nabycia i status Sprzedającego:

W chwili nabycia Nieruchomości Sprzedający był osobą małoletnią, w której imieniu działali przedstawiciele ustawowi – rodzice. Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku osobistego nie będąc związanym żadną umową majątkową.

Sposób opodatkowania nabycia Nieruchomości:

Nabycie Nieruchomości w (…) r. tytułem darowizny nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od spadków i darowizn.

Wykorzystywanie Nieruchomości:

Nieruchomość stanowiła w chwili jej nabycia grunt rolny wykorzystywany rolniczo. Sprzedający po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywał Nieruchomości w żaden sposób, w szczególności Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze, jak również nie była wykorzystywana do działalności rolniczej.

Przeznaczenie Nieruchomości:

Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z dnia (…) (…) (…) roku, w którym przeznaczenie Nieruchomości jest określone jako: (i) „2.KD” - tereny dróg publicznych, (ii) „2.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, oraz (iii) „1.U” - tereny zabudowy usługowej.

Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydania pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Nieruchomości, jak również decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Nieruchomości.

Sprzedający, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej) nie ponosił ani nie zamierza ponosić żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo.

Sprzedający nie próbował wcześniej zbyć Nieruchomości, w szczególności nie udzielał w tym celu żadnych pełnomocnictw, nie wystawiał na żadnych portalach internetowych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości lub jej oddania do używania ani nie korzystał z usług pośredników lub innego rodzaju usługodawców w tym celu (np. agencji marketingowych), jak również nie uzyskiwał ani nie sporządzał samodzielnie wyceny Nieruchomości.

Treść Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży:

W roku (…) z rodzicami Sprzedającego skontaktował się potencjalny nabywca Nieruchomości tj. Spółka z propozycją zakupu Działki.

W dniu (…) (…) (…) r. rodzice Sprzedającego zawarli ze Spółką w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) działając w jego imieniu na podstawie zezwolenia udzielonego postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…) w (…), (…) Wydziału Rodziny i Nieletnich, z dnia (…) (…) (…) r. sygn. (…) (…) (stanowiącym Załącznik nr 1 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży).

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że z zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich praw, zakazów, obciążeń i roszczeń osób trzecich. Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu się m.in. następujących warunków:

1)wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej Nieruchomości będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Nieruchomości i możliwość zagospodarowania Nieruchomości na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycja”), a wyniki audytu środowiskowego Nieruchomości, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;

2)Kupujący przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej uzyska pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu uzyskania stanowiska czy nabycie Nieruchomości powinno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku opodatkowania nabycia Nieruchomości podatkiem od towarów i usług Kupujący jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że Kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obie strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji. Co więcej, zgodnie z tą umową strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego. Współpraca ta ma obejmować zapewnienie przez Sprzedającego, aby Kupujący (oraz jego doradcy) mieli w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomością, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości a także w celu prezentacji Nieruchomości potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego. Ponadto, Sprzedający zobowiązał się w tej umowie, iż niezwłocznie udostępni Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów.

Dodatkowo, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży ustalono, iż Sprzedający udziela Kupującemu do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nieodpłatnego uprawnienia do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na potrzeby postępowań administracyjnych związanych z realizacją Inwestycji. Ponadto, ustalono, że Sprzedający udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, jak również pełnomocnictwa do prowadzenia czynności związanych z uzyskaniem decyzji administracyjnych dla Nieruchomości, w tym decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o pozwoleniu na budowę i innych.

Sprzedający w dniu (…) (…) (…) r. udzielił przedstawicielom Kupującego dwóch pełnomocnictw tj.

1.stanowiącego Załącznik nr 2 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do:

a)przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (oraz ksiąg wieczystych, w których Nieruchomość lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi wieczystej oraz wniosków;

b)uzyskiwania wypisów z rejestrów gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

a)uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

b)reprezentowania przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomością;

c)uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

d)zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Nieruchomości lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzenie fotokopii) oraz do składnia wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;

e)uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Nieruchomości;

f)dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów; oraz

2.stanowiącego Załącznik nr 3 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa do:

a)przeprowadzenia wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania i wydania (prawomocnych) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i innych decyzji administracyjnych i pozwoleń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności do reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej, a także przed sądami administracyjnymi i powszechnymi w celu uzyskania prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, innych decyzji administracyjnych oraz pozwoleń i zgłoszeń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym do składania w imieniu Kupującego wszelkich wniosków, oświadczeń i innych dokumentów, jak również do odbierania w imieniu Kupującego wszelkich dokumentów, pism i decyzji, jak również do przeglądania akt sprawy, uzyskiwania wszelkich informacji w sprawie, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów w toku takich postępowań;

b)przeprowadzenia wszelkich czynności związanych z badaniem technicznym Nieruchomości w celu oceny jej stanu technicznego, identyfikacji ewentualnych nieprawidłowości oraz sporządzenia raportu technicznego dotyczącego stanu Nieruchomości;

c)wnioskowania do odpowiednich podmiotów, w tym organów administracji publicznej (państwowej i samorządowej), w szczególności w celu uzyskania informacji na temat możliwości zabudowy Nieruchomości;

d)występowania do gestorów sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci (poszczególnych mediów, m.in. wody, gazu, energii cieplnej, energii elektrycznej);

e)uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

f)uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

g)uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Nieruchomości;

h)dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów.

Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży został wyznaczony okres przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W Okresie Przejściowym, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedający będzie prowadzić swoją dotychczasową zwykłą działalność dotyczącą Nieruchomości i będzie podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach niezbędne w celu ochrony Nieruchomości, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Sprzedający:

1)zachowa aktualny stan Nieruchomości;

2)nie będzie dokonywać zbycia Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Nieruchomości lub jej części lub udziału w Nieruchomości;

3)nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Nieruchomości;

4)nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Nieruchomości ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;

5)poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne;

6)będzie dysponować Nieruchomością w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

7)w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Nieruchomości – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Nieruchomości, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania Sprzedającego w Okresie Przejściowym”).

W związku z tym i w celu zadośćuczynienia jednemu z ww. warunków zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Spółka wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Obecny stan Nieruchomości i przyszłe wykorzystanie:

W chwili składania niniejszego wniosku o interpretację, Nieruchomość pozostaje objęta księgą wieczystą o numerze (…) (dla działek nr (A) i (B)) oraz księgą wieczystą o numerze (…) (dla działki nr (C)). Nieruchomość jest niezabudowana i będzie niezabudowana na dzień Transakcji. Według wiedzy Sprzedającego, przez Nieruchomość nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości za wyjątkiem linii napowietrznej 15kV nie należącej do Sprzedającego.

Po nabyciu Nieruchomości, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (w tym, do realizacji Inwestycji).

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji:

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena za Nieruchomość (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez Spółkę najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Zamiarem Stron jest dokonanie zapłaty Ceny za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Przyrzeczonej. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Cena oraz podatek VAT (jeżeli dotyczy) zostanie zwolniona z rachunku depozytowego przez notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży na rachunek bankowy Sprzedającego w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej. W dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej nastąpi przeniesienie korzyści i ciężarów związanych z Nieruchomością na Spółkę. W tym samym dniu, Sprzedający wyda w posiadanie Spółki, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, Nieruchomość.

Opisana powyżej sprzedaż Nieruchomości będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”.

Niniejszym wnioskiem Zainteresowani chcą uzyskać potwierdzenie zasad opodatkowania Transakcji na gruncie VAT oraz PCC, prawa Spółki do odliczenia VAT naliczonego, a także zasad rejestracji Sprzedającego jako podatnika VAT i wystawienia przez niego faktury na rzecz Kupującego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT?

2.W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT zaś Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT, czy Sprzedający ma obowiązek rejestracji zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, a jego rejestracji oraz wystawienia w jego imieniu faktury powinni dokonać opiekunowie ustawowi (rodzice) Sprzedającego?

3.W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT, czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

a.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz

b.do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Zainteresowanych:

Ad 1.

Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie transakcją opodatkowaną VAT.

Ad 2.

W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT zaś Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT, Sprzedający będzie miał obowiązek rejestracji zgodnie z art. 96 ustawy o VAT i wystawienia Kupującemu faktury, a jego rejestracji oraz wystawienia w jego imieniu faktury powinni dokonać jego opiekunowie ustawowi (rodzice). W praktyce oznaczać to będzie, że na formularzu rejestracyjnym VAT-R jako podmiot podlegający rejestracji wskazany zostanie Sprzedający (a nie jego rodzice). Samo zgłoszenie rejestracyjne zostanie natomiast podpisane przez rodziców (jedno lub oboje) Sprzedającego. Analogicznie na fakturze jako podatnik dokonujący dostawy Nieruchomości) zostanie wskazany Sprzedający (a nie jego rodzice).

Ad 3.

W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT (nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

a.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz

b.do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad. 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6) Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1), rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6) Ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT - przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1), rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy/konkretnego świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze umowy darowizny w (…) r. i nie wykorzystywał jej od momentu nabycia do żadnej działalności. Teren Nieruchomości stanowił w chwili jej nabycia i nadal stanowi niezabudowane grunty orne.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,  pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na Nieruchomości w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający z uwagi na swój wiek, nie prowadzi ani nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, ani nie prowadził gospodarstwa rolnego. Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Sprzedającego nie była wykorzystywana do żądnej działalności, jak również nie była wynajmowana, dzierżawiona ani udostępniania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość położona jest na obszarze, który jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy (…) nr (…) z dnia (…) (…) (…) roku, w którym przeznaczenie Nieruchomości jest określone jako: (i) „2.KD” - tereny dróg publicznych, (ii) „2.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, oraz (iii) „1.U” - tereny zabudowy usługowej.

Jak wynika z dokonanej analizy przepisów, aby dana czynność została opodatkowana podatkiem od towarów i usług musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu oraz zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Dostawa towarów – w przedmiotowym wniosku niezabudowanej Nieruchomości – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, spełnia bowiem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

Sprzedający nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego, sprzedaż Nieruchomości należy zakwalifikować jako dostawę towaru. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości, w analizowanej sprawie, można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani pragną wskazać, że w ich ocenie udzielenie w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży pełnomocnictw na rzecz Kupującego o zakresie opisanym w stanie faktycznym, nie oznacza, iż Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Udzielenie pełnomocnictw stanowiło działanie w ramach normalnego wykonywania prawa własności przez Sprzedającego i miało na celu umożliwienie Kupującemu rozpoczęcie Inwestycji. Udzielenie pełnomocnictw było zatem istotne z perspektywy Kupującego i wynikało z jego inicjatywy. Nie sposób tym samym uznać, że udzielenie pełnomocnictw stanowiło działanie Sprzedającego podobne do działania podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i że świadczy to o działaniu Sprzedającego w charakterze podatnika VAT. Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, por. np. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Rzeszowie z 19 stycznia 2021 r. sygn. I SA/Rz 852/20, wyrok WSA w Bydgoszczy z 19 stycznia 2021 r. sygn. I SA/Bd 761/20, czy WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 15 października 2020 r. sygn. I SA/Go 275/20.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, iż Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie transakcją opodatkowaną VAT.

Na marginesie powyższego, Zainteresowani wskazują, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33) Ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2.sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do Ustawy o VAT artykuł 2 pkt 33), odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w Ustawie o VAT dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że Ustawa o VAT nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Zauważyć należy, że analiza Ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W konsekwencji, gdyby przyjąć, iż Sprzedający działa w ramach Transakcji w charakterze podatnika VAT, to w takiej sytuacji planowane zbycie Nieruchomości, podlegałoby opodatkowaniu VAT oraz nie podlegałoby zwolnieniu z VAT, gdyż stanowiłoby dostawę terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi, z uwagi na przeznaczenie pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ad. 2.

Zgodnie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto, art. 7 § 1 Ordynacji Podatkowej stanowi, iż podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Mając więc na uwadze powyższe, należy zauważyć, iż osoba nieposiadająca zdolności do czynności prawnych lub dysponująca ograniczoną zdolnością np. małoletni lub ubezwłasnowolnieni częściowo, nie jest automatycznie wykluczona z grona potencjalnych podatników VAT czy podatników w ogóle.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy o VAT podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Przepisy ustawy o VAT nie określają jednak, kto powinien dokonać rejestracji VAT w przypadku uznania, że podatnikiem jest osoba niepełnoletnia. Niemniej, art. 135 Ordynacji Podatkowej przewiduje, iż zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych w sprawach podatkowych ocenia się według przepisów prawa cywilnego, jeżeli przepisy prawa podatkowego nie stanowią inaczej.

Zgodnie zatem z art. 11 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn.zm. dalej: „KC”) pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności.

Natomiast w myśl art. 12 KC, nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie, a zgodnie z art. 15 KC. ograniczoną zdolność do czynności prawnych mają małoletni, którzy ukończyli lat trzynaście, oraz osoby ubezwłasnowolnione częściowo.

Interesy majątkowe małoletnich dzieci wymagają ochrony, do której powołane są osoby sprawujące władzę rodzicielską.

Zgodnie z art. 98 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 z późn. zm. dalej: „k.r.o.”), rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka.

Podstawową formą ochrony interesów majątkowych dziecka jest zarząd jego majątkiem, o którym mowa w art. 101 k.r.o. Zgodnie z tym przepisem rodzice są obowiązani sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską. Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka ani przedmiotów oddanych mu do swobodnego użytku. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Zarząd majątkiem małoletniego dziecka może polegać m.in. na podejmowaniu czynności faktycznych, prawnych lub reprezentowaniu dziecka w postępowaniach sądowych i przed organami.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedający jako osoba małoletnia, nie posiada jeszcze pełnej zdolności do czynności prawnych, co powoduje, że wszelkich czynności związanych z prawidłowym rozliczeniem podatkowym Transakcji, jak rejestracja na potrzeby VAT zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, a także wystawienie faktury zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT powinni w jego imieniu i na jego rachunek dokonać rodzice (będący przedstawicielem ustawowymi).

W praktyce oznaczać to będzie, że na formularzu rejestracyjnym VAT-R jako podmiot podlegający rejestracji wskazany zostanie Sprzedający (a nie jego rodzice). Samo zgłoszenie rejestracyjne zostanie natomiast podpisane przez rodziców (jedno lub oboje) Sprzedającego i złożone przez nich we właściwym urzędzie skarbowym. Analogicznie na fakturze jako podatnik dokonujący dostawy Nieruchomości) zostanie wskazany Sprzedający (a nie jego rodzice). Należy wskazać, że podatnikiem VAT jest Sprzedający – jako prawny właściciel Nieruchomości przenoszący prawo do rozporządzania nią jak właściciel. Nie ma przy tym znaczenia, że Sprzedający nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, zaś czynności prawnych dokonują w jego imieniu jego rodzice.

Dodatkowo, Zainteresowani pragną wskazać, że zgłoszenie rejestracyjne będą mogli podpisać i złożyć oboje rodzice Sprzedającego zarówno osobno jak łącznie, z uwagi na treść art. 98 § 1 k.r.o., zgodnie z którym każdy z rodziców może samodzielnie działać jako przedstawiciel ustawowy dziecka.

Stanowisko to znajduje również potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych, przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 31 lipca 2015 r., sygn. ITPP1/4512-(A)/15/KM czy interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.134.2021.4.WH, i z 1 czerwca 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.45.2022.3.MS.

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występujących w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Sprzedający ma obowiązek rejestracji zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, a rejestracji tej oraz wystawienia Kupującemu faktury powinni dokonać opiekunowie ustawowi (rodzice) Sprzedającego działając w jego imieniu i na jego rzecz. W praktyce oznaczać to będzie, że na formularzu rejestracyjnym VAT-R jako podmiot podlegający rejestracji wskazany zostanie Sprzedający (a nie jego rodzice). Samo zgłoszenie rejestracyjne zostanie natomiast podpisane przez rodziców (jedno lub oboje) Sprzedającego. Analogicznie na fakturze jako podatnik dokonujący dostawy Nieruchomości) zostanie wskazany Sprzedający (a nie jego rodzice).

Ad 3.

W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Transakcja będzie opodatkowana VAT (nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości, w związku z Transakcją

Spółka będzie uprawniona do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz

b)do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Spółki do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz czy (ii) ich nabycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja, co do zasady, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT. Dodatkowo, jeżeli nie zostanie potwierdzona prawidłowość stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2) Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z Transakcją, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1) oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych wyrażonym w odniesieniu do pytania nr 1, Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie opodatkowana VAT. Niemniej, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT (nie podlega zwolnieniu z VAT) – z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, będzie po Transakcji wykorzystywana przez Spółkę w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT – Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest

-nieprawidłowe w kwestii uznania, że Sprzedający nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

-prawidłowe w kwestii uznania, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT zaś Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT a Sprzedający ma obowiązek rejestracji zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, a jego rejestracji oraz wystawienia w jego imieniu faktury powinni dokonać opiekunowie ustawowi (rodzice) Sprzedającego;

-prawidłowe w kwestii uznania, że Spółka w związku z transakcją będzie uprawniona do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego lub do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust.1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedawca będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Sprzedawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E.K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a niestwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy iw zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający w dniu (…) (…) (…) r. udzielił przedstawicielom Kupującego dwóch pełnomocnictw. Pierwsze pełnomocnictwo upoważnia do: przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (oraz ksiąg wieczystych, w których Nieruchomość lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi wieczystej oraz wniosków, uzyskiwania wypisów z rejestrów gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków, uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, reprezentowania przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomością, uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych, zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Nieruchomości lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzenie fotokopii) oraz do składnia wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań, uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Nieruchomości, dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów

Jednocześnie Sprzedający udzielił drugiego pełnomocnictwa do przeprowadzenia wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania i wydania (prawomocnych) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i innych decyzji administracyjnych i pozwoleń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności do reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej, a także przed sądami administracyjnymi i powszechnymi w celu uzyskania prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, innych decyzji administracyjnych oraz pozwoleń i zgłoszeń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym do składania w imieniu Kupującego wszelkich wniosków, oświadczeń i innych dokumentów, jak również do odbierania w imieniu Kupującego wszelkich dokumentów, pism i decyzji, jak również do przeglądania akt sprawy, uzyskiwania wszelkich informacji w sprawie, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów w toku takich postępowań, przeprowadzenia wszelkich czynności związanych z badaniem technicznym Nieruchomości w celu oceny jej stanu technicznego, identyfikacji ewentualnych nieprawidłowości oraz sporządzenia raportu technicznego dotyczącego stanu Nieruchomości, wnioskowania do odpowiednich podmiotów, w tym organów administracji publicznej (państwowej i samorządowej), w szczególności w celu uzyskania informacji na temat możliwości zabudowy Nieruchomości, występowania do gestorów sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci (poszczególnych mediów, m.in. wody, gazu, energii cieplnej, energii elektrycznej), uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków, uzyskiwania informacji o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych, uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Nieruchomości, dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów.

Zatem Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił Kupującej stosownych zgód i umocowań.

Okoliczność, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, w taki sposób Sprzedający zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że niejako działania Sprzedającego łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Działania wykonywane przez Sprzedającego za pośrednictwem Kupującego na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictwa znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedawcy za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie, do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Działania wykonywane przez Sprzedającego za pośrednictwem Kupującego na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictw znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie opisanych we wniosku czynności, stwierdzić należy, że Sprzedający w imieniu którego działają rodzice jako przedstawiciele ustawowi, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego (w imieniu którego działają rodzice jako przedstawiciele ustawowi) za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży Nieruchomości (działki nr (A), (B), (C)) będącej własnością Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazać w tym miejscu należy, że w przedmiotowej sprawie ustalenia wymaga również, czy za podatnika podatku od towarów i usług może zostać uznana osoba małoletnia posiadająca ograniczoną zdolność do czynności prawnych czy też dla uznania osoby fizycznej za podatnika konieczne jest posiadanie przez tę osobę pełnej zdolności do czynności prawnych nabywanej m.in. w związku z osiągnięciem pełnoletności.

W tym miejscu należy wskazać, że brak pełnoletności nie skutkuje automatycznie wykluczeniem danej osoby fizycznej z grona podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 135 Ordynacji podatkowej:

Zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków. Zdolność do czynności prawnych to zdolność do nabywania praw i obowiązków poprzez własne działania lub zaniechania (w drodze czynności prawnych).

W myśl art. 8 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 11 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 10 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 10 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 98 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Interesy majątkowe małoletnich dzieci wymagają ochrony, do której powołane są osoby sprawujące władzę rodzicielską. Podstawową formą ochrony tych interesów jest zarząd majątkiem dziecka, o którym mowa w art. 101 § 1-3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W myśl wskazanego przepisu:

Zarząd majątkiem małoletniego dziecka może polegać m.in. na:

-czynnościach faktycznych (np. remont majątku dziecka),

-czynnościach prawnych (np. wynajem składników stanowiących majątek dziecka),

-reprezentowaniu małoletniego w postępowaniu administracyjnym, sądowym.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że nie ma przeszkód aby uznać osobę małoletnią za podatnika w sytuacji, gdy przedstawiciel ustawowy podejmuje w jego imieniu działania mające charakter działalności gospodarczej.

Tym samym w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr (A), (B), (C), podatnikiem będzie Sprzedający, w imieniu i na rzecz którego działają rodzice jako przedstawiciele ustawowi.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że działka nr (A), (B), (C) położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (…) w którym przeznaczenie Nieruchomości (tj. działek nr (A), (B), (C)) jest określone jako: (i) „2.KD” - tereny dróg publicznych, (ii)„2.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej oraz (iii)„1.U” – tereny zabudowy usługowej.

Zatem Nieruchomość (działki nr (A), (B), (C)) wypełnia definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy ww. działki nr (A), (B), (C) stanowić będą teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające zart.43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali opisu sprawy nabycie Nieruchomości w (…) r. tytułem darowizny nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od spadków i darowizn. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze, jak również nie była wykorzystywana do działalności rolniczej. Nieruchomość stanowiła w chwili jej nabycia grunt rolny wykorzystywany rolniczo. Sprzedający po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywał Nieruchomości w żaden sposób.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy działek nr (A), (B), (C).

Podsumowując w ramach przedmiotowej Transakcji wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży Nieruchomości będącej własnością Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Jednocześnie sprzedaż działek nr (A), (B), (C) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy. W analizowanej sprawie, sprzedaż działek nr (A), (B), (C) nie korzysta również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko zgodnie z którym Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie transakcją opodatkowaną VAT jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do wątpliwości czy Sprzedający ma obowiązek rejestracji zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, a jego rejestracji oraz wystawienia w jego imieniu faktury powinni dokonać opiekunowie ustawowi (rodzice) Sprzedającego wskazać należy, że w myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Wzór dokumentu VAT-R zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług określony został rozporządzeniem Ministra Finansów z 9 marca 2020 r. w sprawie wzorów dokumentów związanych z rejestracją w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 430 ze zm.). Rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R.

Jak wskazano powyżej, w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr (A), (B), (C), podatnikiem – w myśl art. 15 ust. 1 ustawy – będzie Sprzedający, w imieniu i na rzecz którego działają rodzice jako przedstawiciele ustawowi.

Zatem, na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy, to Sprzedający jako podatnik podatku od towarów i usług będzie zobowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego.

Jednocześnie z uwagi na fakt, iż małoletni nie posiadają pełnej zdolności do czynności prawnych to w ich imieniu i na ich rachunek ewentualnej rejestracji jako podatników podatku od towarów i usług powinien dokonać rodzic jako ich przedstawiciel ustawowy.

W odniesieniu natomiast do kwestii udokumentowania ww. sprzedaży należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Kupującym przedmiotową Nieruchomość będzie Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Podsumowując, z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem Sprzedający będzie zobowiązany udokumentować obrót uzyskany z tytułu dostawy Nieruchomości i tym samym wystawiając we własnym imieniu fakturę na sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Jednocześnie z uwagi na fakt, iż małoletni nie posiadają pełnej zdolności do czynności prawnych to w ich imieniu wystawienia faktury VAT powinien dokonać rodzic jako ich przedstawiciel ustawowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie, że Sprzedający będzie miał obowiązek rejestracji zgodnie z art. 96 ustawy o VAT i wystawienia Kupującemu faktury, a jego rejestracji oraz wystawienia w jego imieniu faktury powinni dokonać jego opiekunowie ustawowi (rodzice) jest prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą również uznania Spółka w związku z transakcją będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego lub do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy,

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że po nabyciu Nieruchomości (działek nr (A), (B), (C)), Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT w tym, do realizacji Inwestycji. Co więcej, jak rozstrzygnięto wyżej dostawa ww. działek nr (A), (B), (C) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Zatem, w związku z nabyciem Nieruchomości, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków na nabycie Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko zgodnie z którym Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego lub prawa do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym tytułu nabycia działki jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjującym te sprawy wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych osadzonych w określonym stanie prawnym. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z  dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.  z  2019 r., poz. 2325 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art.14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.