Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy lokali mieszkalnych. Uzupełnili go Państwo pismem z 4 lutego 2025 r. (wpływ 4 lutego 2025 r.). Treść wniosku jest następująca: 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – A. Sp. z o.o. z siedzibą w (...) nabył (...) aktem notarialnym Rep (...) nieruchomość gruntową o numerze ewidencyjnym (...), położoną w  obrębie ewidencyjnym (...), przy ul. (...) w (...) (nr KW (...), z rozpoczętą budową budynków (w momencie zakupu były one w stanie surowym zamkniętym i były zadaszone).

W trakcie działalności Wnioskodawca dokończył budowę, zgodnie z pozwoleniem na budowę i  (...) roku złożył zawiadomienie o zakończeniu budowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz rozbudową i nadbudową istniejącego budynku mieszkalnego (z włączeniem do zabudowy szeregowej), który to fakt potwierdził Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w zaświadczeniu z (...) r.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać wyodrębnione lokale mieszkalne, znajdujące się w  opisanej wyżej nieruchomości.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na własne potrzeby od momentu jej nabycia, tj. nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie, w jakim celu nabyli Państwo nieruchomość z rozpoczętą budową budynków wskazali Państwo, że nieruchomość z rozpoczętą budową budynków została nabyta w celu dokończenia budowy i sprzedaży z zyskiem.

Na pytanie, jakie konkretnie budynki znajdowały się na nieruchomości, którą nabyli Państwo 24  maja 2017 r.? Czy wyłącznie budynki z rozpoczętą budową (w stanie surowym zamkniętym, zadaszone) wskazali Państwo, że na nieruchomości opisanej we wniosku znajdowały się wyłącznie budynki z niewyodrębnionymi na moment zakupu lokalami mieszkalnymi. Były to trzy budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej wraz rozbudową i nadbudową istniejącego budynku mieszkalnego (z włączeniem do zabudowy szeregowej). W momencie zakupu budynki były w stanie surowym zamkniętym, zadaszone.

Na pytanie, czy przedmiotem nabycia był również „istniejący budynek mieszkalny” wskazali Państwo, że przedmiotem nabycia był istniejący budynek mieszkalny. Wnioskodawca nie wybudował dodatkowych budynków na nieruchomości. Dokończona została jedynie  budowa nabytych budynków oraz wyodrębnione zostały lokale mieszkalne.

Na pytanie, co należy rozumieć przez „istniejący budynek mieszkalny”, o którym mowa we wniosku wskazali Państwo, że budynek wybudowany na nieruchomości w stanie surowym zamkniętym, zadaszony, przeznaczony na cele mieszkalne, będący przedmiotem umowy nabycia  przez Wnioskodawcę.

Na pytanie, czy budynek mieszkalny został przez Państwa nabyty czy wybudowany, jeśli tak to kiedy wskazali Państwo, że budynek został nabyty, a budowa została dokończona.

Na pytanie, czy i kiedy (należy wskazać dokładną datę) budynek mieszkalny został oddany w  użytkowanie pierwszemu nabywcy/użytkownikowi lub na własne potrzeby po jego  wybudowaniu/nabyciu, wskazali Państwo, że budynek nie został oddany w użytkowanie pierwszemu nabywcy / użytkownikowi, ani na własne potrzeby.

Na pytanie, czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wybudowania / nabycia budynku mieszkalnego, wskazali Państwo, że przy nabyciu Wnioskodawca odliczył podatek VAT.

Na pytanie, czy budynek mieszkalny stanowi środek trwały w Państwa działalności, jeśli tak to:

• czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosili/poniosą Państwo wydatki na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku, jeśli tak proszę wskazać:
• kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
• czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na  ulepszenie budynku mieszkalnego,
• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej budynek był oddany do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT),

wskazali Państwo, że budynek nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, tj. nie stanowi środka trwałego dla Wnioskodawcy.

Na pytanie, czy zakupione budynki były przez zbywcę oddane do użytkowania, użytkowane w  działalności gospodarczej lub wykorzystywane na potrzeby własne zbywcy wskazali Państwo, że budynki nie były i nie są oddane przez Wnioskodawcę  do użytkowania, ani nie są użytkowane w  działalności gospodarczej lub wykorzystywane na potrzeby własne zbywcy.

Na pytanie, czy z tytułu nabycia oraz dokończenia budowy budynków przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wskazali Państwo, że  podatek naliczony został odliczony z tytułu nabycia jak i dokończenia budowy.

Na pytanie, czy budynki, których budowy Państwo dokończyli są/będą wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT wskazali Państwo, że budynki nie są i nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Na pytanie, czy „istniejący budynek mieszkalny” był wykorzystywany przez Państwa w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług wskazali Państwo, że nie.

Na pytanie, czy budynki, których budowę Państwo dokończyli stanowią/będą stanowiły środek trwały w Państwa działalności, jeśli tak to:

a)czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosili/poniosą Państwo wydatki na ulepszenie tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu, jeśli tak prosimy wskazać:

b)  kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

c)  czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie lokalu,

d)  czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej budynki były one oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT).

Wskazali Państwo, że budynki nie stanowią, ani nie będą stanowiły środków trwałych w  działalności Wnioskodawcy.

Pytanie

Czy sprzedaż lokali mieszkalnych będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako transakcja w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. będzie wyjątkiem od zwolnienia na podstawie art.  43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich część upłynął okres krótszy niż 2 lata

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tą definicją pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1)wybudowaniu lub

2)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. z uwagi na fakt, że dostawa nieruchomości będzie dokonana w  ramach pierwszego zasiedlenia, po wybudowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o  pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy – dla nieruchomości zabudowanych należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 2805 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak  i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki, lokale), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o  podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że (...) r. nabyli Państwo nieruchomość gruntową z rozpoczętą budową budynków (w momencie zakupu były one w stanie surowym zamkniętym i były zadaszone).  W trakcie działalności dokończyli Państwo budowę. Obecnie zamierzają Państwo sprzedać wyodrębnione lokale mieszkalne, znajdujące się w opisanej wyżej nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa na własne potrzeby od momentu jej nabycia, tj. nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Wskazali Państwo, że budynki nie stanowią, ani nie będą stanowiły środków trwałych w  działalności Wnioskodawcy.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż lokali mieszkalnych będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako transakcja w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. będzie wyjątkiem od zwolnienia na podstawie art.  43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem lokali mieszkalnych doszło do pierwszego zasiedlenia.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że sprzedaż lokali mieszkalnych nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z przedstawionego opisu sprawy – budynki, w których zostaną wyodrębnione lokale mieszkalne nie były i nie są oddane przez Państwa do użytkowania, ani nie były użytkowane w  działalności gospodarczej lub wykorzystywane na potrzeby własne zbywcy. Tym samym sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. lokalu, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano, z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części (np. lokalu) mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków poniesionych na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Z informacji zawartych w opisie sprawy wynika, że z tytułu nabycia oraz dokończenia budowy budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym dostawa lokali mieszkalnych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy gdyż z tytułu nabycia oraz dokończenia budowy budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz lokale mieszkalne nie są i nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji dostawa lokali mieszkalnych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Zatem Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

• Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.