Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału 2/20 części nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 4 lutego 2025 r. (wpływ 4 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako Komornik Sądowy prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko spółce (…).

Egzekucję skierowano do udziału 2/20 części nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) należącej do dłużniczki. Przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość gruntową zabudowaną budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej.

Na podstawie danych zamieszczonych w dziale I księgi wieczystej, do wyceny przyjęto założenie, że w ramach udziału w wysokości 2/20 części w nieruchomości pozostały niewyodrębnione poniższe lokale:

−lokal mieszkalny nr 1 w budynku D o powierzchni użytkowej (…) m²;

−lokal mieszkalny nr 2 w budynku D o powierzchni użytkowej (…) m².

Wskazany udział w nieruchomości był przedmiotem umowy deweloperskiej zawartej pomiędzy dłużną spółką, a Państwem (…). Umowa nie doszła do skutku z uwagi na niewywiązanie się przez nabywców z postanowień umowy − nie doszło do zapłaty ceny nabycia w zakreślonym terminie. Zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, nabywcy mieli przeprowadzić prace, mające na celu doprowadzenie lokali do stanu „deweloperskiego” (wykonanie m.in.: tynków ścian i sufitów, instalacji elektrycznej wraz z rozdzielnią bezpiecznikową oraz zasilaniem do przyłącza, instalacji telewizyjnej, alarmowej, internetowej, instalacji siłowej (3V) do urządzeń kuchennych; wylewki posadzek wraz instalacjami centralnego ogrzewania, instalacji wody użytkowej ciepłej i zimnej oraz cyrkulacji, pieca centralnego ogrzewania oraz kanalizacji sanitarnej wewnątrz lokali, wykonanie instalacji wentylacyjnej łazienek i kuchni). Zgodnie z oświadczeniem dłużnej spółki, prace te nie zostały wykonane i nieruchomość wymaga podjęcia dalszych nakładów celem doprowadzenia jej do stanu umożliwiającego zaoferowanie jako lokale w stanie deweloperskim. Kwota oszacowania udziału wyniosła (…) zł.

Uzupełnił Pan opis sprawy, odpowiadając na poniższe pytania:

1.Czy Dłużniczka (Spółka) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Dłużniczka (...) figuruje jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT.

2.Co konkretnie będzie przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji komorniczej? Czy przedmiotem planowanej sprzedaży będzie udział 2/20 w lokalu mieszkalnym nr 1 i udział w lokalu mieszkalnym nr 2 wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej? Jeśli nie, to należy wskazać, co konkretnie.

Odp.: Przedmiotem sprzedaży będzie udział 2/20 we własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...).

W ramach posiadanych przez spółkę udziału 2/20 części nieruchomości do wydzielenia pozostają dwa lokale w budynku przy (...) D wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W skład nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) wchodzą działki ewidencyjne nr 5, 6, 7, 8 i 9 o łącznej powierzchni (…) m² przy ul. (...) w (...). Na przedmiotowych działkach gruntu wzniesiono 10 budynków oznaczonych (...) , (...) A, (...) B, (...) C, (...) D, (...) E, (...) F, (...) G, (...) H i (...) G. W ramach wyżej wymienionych budynków wydzielono po 2 lokale mieszkalne na każdy budynek, za wyjątkiem budynku (...) D.

3.Jaki jest nr ewidencyjny działki (działek) będących przedmiotem sprzedaży?

Odp.: Egzekucja z nieruchomości w sprawie (…) dotyczy udziału 2/20 we własności nieruchomości, w ramach którego do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne w budynku przy (...) D w (...). Budynek przypisany do (...) D wzniesiono na działce nr 7.

4.W jaki sposób Dłużniczka (Spółka) weszła w posiadanie udziału 2/20 części nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej, będącego przedmiotem egzekucji?

Odp.: Spółka weszła w posiadanie ww. nieruchomości na podstawie Umowy przeniesienia własności z dnia (…) lutego 2015 r. zawartej z (…) sp. z o.o. (KRS: (…)). Zgodnie z zapisami treści umowy zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza (…), kancelaria notarialna w (…).

5.Czy nabycie przez Dłużniczkę (Spółkę) ww. udziału w części nieruchomości, będącego przedmiotem egzekucji, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp.: Zgodnie z zapisami aktu notarialnego dokumentującego umowę przeniesienia własności transakcja nie była opodatkowana jako umowa niewymieniona w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku dochodowym.

6.Czy Dłużniczce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowego udziału w części nieruchomości? Jeżeli tak, to czy z tego prawa skorzystała i odliczyła podatek VAT?

Odp.: Skoro umowa przeniesienia własności nie podlegała opodatkowaniu, to dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu.

7.Czy przedmiotowy udział w części nieruchomości wykorzystywany był przez Dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. udział w nieruchomości, wykonywała Dłużniczka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp.: Przedmiotowy udział nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności. W ramach zawartej umowy deweloperskiej własność wzniesionych nieruchomości miała zostać przeniesiona na rzecz osób, z którymi zawarto umowę. Ostatecznie nie doszło do przeniesienia własności w związku z brakiem zapłaty ceny nabycia przez osoby, z którymi spółka zawierała umowę deweloperską.

8.Czy ww. udział w części nieruchomości został przez Dłużniczkę wprowadzony do ewidencji środków trwałych, czy stanowił towar handlowy?

Odp.: Zajęty udział w części nieruchomości nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, stanowił towar handlowy.

9.Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego nr 1 i lokalu mieszkalnego nr 2 w rozumieniu art. 2 pkt ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę. Informacji proszę udzielić dla każdego lokalu oddzielnie.

Odp.: Nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków przy ul. (...) D w (...), albowiem nie wyodrębniono własności lokali i nie przeniesiono ich własności na rzecz osób, z którymi zawarta była umowa deweloperska po wzniesieniu budynków przez dłużną spółkę.

10.Czy sprzedaż udziału 2/20 w części nieruchomości będzie następować w okresie dłuższym czy krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia (używania)?

Odp.: Sprzedaż będzie następować przed pierwszym zasiedleniem lokali nr 1 i 2 w budynku przy (...) D w (...).

11.Czy Dłużniczka lub inny podmiot (jaki?) ponosili wydatki na ulepszenie lokalu mieszkalnego nr 1 i lokalu mieszkalnego nr 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekraczające 30% wartości początkowej tych lokali? Jeśli tak, prosimy wskazać:

a)kiedy te wydatki były ponoszone?

b)czy Dłużniczce (Spółce) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

c)w jaki sposób Dłużniczka wykorzystywała lokale mieszkalne po ulepszeniu, tj. czy do działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT, zwolnionej od podatku) czy do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (jakich konkretnie)?

Odp.: Spółka nie ponosiła kosztów na ulepszenie lokali po ich wybudowaniu. Lokale do chwili obecnej stanowią mieszkania w stanie surowym zamkniętym.

12.Czy ww. lokale mieszkalne były przez Dłużniczkę wynajmowane, dzierżawione, użyczone, itp.? Jeżeli tak, to prosimy wskazać kiedy zawarte zostały umowy i na jaki okres.

Odp.: Udział 2/20 w ramach których do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne nie był przedmiotem umowy najmu/dzierżawy/użyczenia itp.

13.Czy jako Komornik Sądowy, prowadzi Pan udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużniczki, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towaru (udziału 2/20 części nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej), o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy?

Odp.: Przeprowadził Pan czynności zmierzające do ustalenia stanu faktycznego zajętego udziału we własności nieruchomości. Przeprowadził Pan oględziny nieruchomości wraz z biegłą sądową, zapoznał się Pan z opinią przygotowaną przez biegłą, zaprotokołował Pan oświadczenie od aktualnego Prezesa Zarządu dłużnej spółki oraz dotarł Pan do treści aktu notarialnego dokumentującego nabycie nieruchomości przez Dłużniczkę. Zapoznał się Pan również z umową deweloperską dotyczącą lokali przy (...) D w (...).

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 lutego 2025 r.)

Czy sprzedaż udziału 2/20 części nieruchomości objętej księgą wieczystą (...)będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 lutego 2025 r.)

Sprzedaż przedmiotowego udziału 2/20 części nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, albowiem sprzedaż dotyczy udziału, w ramach którego do wydzielenia pozostają dwa lokale mieszkalne, które to lokale nabyte zostaną na warunkach pierwszego zasiedlenia, zaś sprzedającym będzie spółka prawa handlowego prowadząca działalność o charakterze deweloperskim.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE” Rady:

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów nieruchomości gruntowe (działki i udziały w działkach) jak i budynki i budowle i ich części spełniają definicję towarów określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko spółce (…). Dłużniczka figuruje jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT. Przedmiotem sprzedaży będzie udział 2/20 we własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). W ramach posiadanego przez spółkę udziału 2/20 części nieruchomości do wydzielenia pozostają dwa lokale w budynku przy (...) D wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek przypisany do (...) D wzniesiono na działce nr 7. W ramach udziału w wysokości 2/20 części w nieruchomości pozostały niewyodrębnione poniższe lokale:

− lokal mieszkalny nr 1 w budynku D o powierzchni użytkowej (…) m²;

− lokal mieszkalny nr 2 w budynku D o powierzchni użytkowej (…) m².

Dłużniczka weszła w posiadanie ww. nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności. Transakcja nie była opodatkowana jako umowa niewymieniona w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku dochodowym. Dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu.

Zajęty udział w części nieruchomości nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Dłużniczki − stanowił towar handlowy.

Nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków przy ul. (...) D w (...), albowiem nie wyodrębniono własności lokali i nie przeniesiono ich własności na rzecz osób, z którymi zawarta była umowa deweloperska po wzniesieniu budynków przez Dłużniczkę. Sprzedaż będzie następować przed pierwszym zasiedleniem lokali nr 1 i 2 w budynku przy (...) D w (...). Dłużniczka nie ponosiła kosztów na ulepszenie lokali po ich wybudowaniu. Lokale do chwili obecnej stanowią mieszkania w stanie surowym zamkniętym.

Udział 2/20, w ramach którego do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne, nie był przedmiotem umowy najmu/dzierżawy/użyczenia itp.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że Dłużniczka jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadziła działalność gospodarczą, a zajęty udział w części nieruchomości stanowił towar handlowy, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużniczki. Zatem, przy dostawie nieruchomości Dłużniczka będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku przedsiębiorstwa Dłużniczki.

W konsekwencji, dostawa ww. udziału 2/20 w nieruchomości, w ramach którego do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w drodze licytacji komorniczej, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt ustawy:

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana w trybie postępowania egzekucyjnego sprzedaż udziału 2/20 w nieruchomości, w ramach którego do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w ramach którego pozostały niewyodrębnione lokale mieszkalne nr 1 i 2, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że ustawa oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej oraz określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Z kolei z art. 2 ust. 4 cyt. ustawy wynika, że:

Według art. 3 ust. 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do treści art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W przedmiotowej sprawie – celem ustalenia przedmiotu dostawy – wskazać należy, że – jak stanowi art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

·grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

·budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

·części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy Kodeks cywilny:

Z powyższego wynika, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu użytkowego części wspólnej budynku, w którym ten lokal się znajduje.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż odrębnej własności lokalu wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako jedno świadczenie sprzedaży lokalu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostaw lokali zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do tych lokali miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków przy ul. (...) D w (...), albowiem nie wyodrębniono własności lokali i nie przeniesiono ich własności na rzecz osób, z którymi zawarta była umowa deweloperska po wzniesieniu budynków przez dłużną spółkę oraz sprzedaż będzie następować przed pierwszym zasiedleniem lokali nr 1 i 2 w budynku przy (...) D w (...).

W związku z powyższym stwierdzić należy, że skoro − jak Pan wskazał − nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokali w rozumieniu art. 2 pkt ustawy, to dostawa ww. udziału 2/20 w nieruchomości, w ramach których do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w drodze licytacji komorniczej, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W tym miejscu należy powtórzyć, że z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka weszła w posiadanie ww. nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności. Zgodnie z zapisami aktu notarialnego dokumentującego umowę przeniesienia własności, transakcja nie była opodatkowana jako umowa niewymieniona w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku dochodowym. Dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu. Dodatkowo, Dłużniczka nie ponosiła kosztów na ulepszenie lokali po ich wybudowaniu. Lokale do chwili obecnej stanowią mieszkania w stanie surowym zamkniętym.

Przedmiotowy udział nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności. W ramach zawartej umowy deweloperskiej własność wzniesionych nieruchomości miała zostać przeniesiona na rzecz osób, z którymi zawarto umowę. Ostatecznie nie doszło do przeniesienia własności w związku z brakiem zapłaty ceny nabycia przez osoby, z którymi spółka zawierała umowę deweloperską.

Zajęty udział w części nieruchomości nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, stanowił towar handlowy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zostaną spełnione, gdyż Dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowego udziału 2/20 w nieruchomości, w ramach których do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętego zakresem Pana pytania i Dłużniczka nie ponosiła wydatków na ulepszenie ww. lokali mieszkalnych.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki lub ich części na tym gruncie posadowione. Tym samym, dostawa udziału w gruncie, na którym posadowiony jest budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne nr 1 i 2 oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objęte zakresem pytania – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zatem, do dostawy udziału 2/20 w nieruchomości, w ramach których do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne wraz z udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w drodze licytacji komorniczej, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż przedmiotowego udziału 2/20 części nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. b § 1 Ordynacji podatkowej,

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na Pana stwierdzeniu, że Dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowego udziału 2/20 we własności nieruchomości, w ramach którego do wydzielenia pozostają 2 lokale mieszkalne w budynku przy (...) D w (...) oraz że nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków przy ul. (...) D w (...), albowiem nie wyodrębniono własności lokali i nie przeniesiono ich własności na rzecz osób, z którymi zawarta była umowa deweloperska po wzniesieniu budynków przez dłużną spółkę. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. k-nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. b § 1 Ordynacji podatkowej.