Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek nr (...) i (...). Uzupełnił go Pan pismami z 28 stycznia 2025 r. (wpływ 28 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(...) (dalej: Wnioskodawca) oraz (...), obywatele Polski, stale mieszkający na terytorium kraju, nabyli za środki pochodzące ze wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, które weszły do ich majątku wspólnego:

1)dnia (...) 2006 r. nieruchomość rolną od (...) na mocy aktu notarialnego Repertorium A nr (...) działka KW nr (...) (aktualny nr (...) o powierzchni (...) ha, położoną w (...), gmina (...), działka nr (...). Sposób korzystania z nieruchomości oznaczono jako rola.

2)dnia (...) 2006 r. nieruchomość rolną od (...) na mocy aktu notarialnego Repertorium A nr (...) działka KW nr (...) (aktualny nr (...)) o powierzchni (...) ha, położoną w (...), gmina (...), działka nr (...).

Sposób korzystania z nieruchomości oznaczono jako grunty orne. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów powyższe nieruchomości sklasyfikowano jako grunty orne klasy IVb. Wnioskodawcy i Jego małżonce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy nigdy nie była wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej, i nie stanowi części zorganizowanego przedsiębiorstwa. W Dziale III Ksiąg wieczystych wpisane są dwa roszczenia z umowny przedwstępnej, pierwsze z dnia (...) 2020 r. Termin wykonania umowy przyrzeczonej, oraz termin do dochodzenia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej już minęły. Drugie wpisany na mocy umowy przedwstępnej z dnia (...) 2024 r., tj. jest roszczenie o przeniesienie własności działki o łącznym obszarze ok. (...) m² na rzecz spółki prawa handlowego tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży. Nieruchomości nie są obciążone w żaden sposób na rzecz osób trzecich, a zwłaszcza nie zostały nikomu wydzierżawione ani wynajęte i nie stanowią wkładu do rozliczeń spółdzielni produkcyjnej, ponadto nie leżą na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

Na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (...) z dnia (...) 2021 r. z nieruchomości nr 1 została wydzielona działka nr (...) o obszarze (...) m², a z nieruchomości nr 2 działka nr (...) o obszarze (...) m². W stosunku do wyżej wydzielonych działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu. Dla przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskujący dnia (...) 2024 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką prawa handlowego dotyczącą działek nr (...) o powierzchni (...) m² oraz działki nr (...) o powierzchni (...) m². Kupujący nabędzie działki na cele związane z realizacją inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy („Bp”). Na działkach w okresie ostatnich pięciu lat nie dokonano wycinki drzew, nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą Działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagających od Niego zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości Działki, np. jej ogrodzenia, uzbrojenia, doprowadzenia mediów.

Zgodnie z § 4 umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu poniższych warunków:

1)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

2)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

3)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,

4)uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6)niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek skutkującego koniecznością rekultywacji,

7)potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

10)uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT i okazania się nią przez zbywców.

Nabywcy przysługuje prawo nabycia nieruchomości także wtedy, jeżeli nie zostaną spełnione wszystkie powyższe warunki lub niektóre. Nabywcy przysługuje prawo rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany jego planów inwestycyjnych. Wszelkie koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie nabywca. Wszelkie koszty czynności podejmowanych powyżej na podstawie udzielonych poniżej przez Wnioskodawcę dla Nabywcy pełnomocnictw poniesienie nabywca. Wnioskodawca wraz z małżonką maja obowiązek powstrzymania się od jakichkolwiek działań mających na celu zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanych działek.

Celem uzyskania wyżej wymienionych pozwoleń i decyzji wymienionych powyżej, a określonych przez Nabywcę Wnioskodawca wraz z małżonką udzielają pełnomocnictwa dla Nabywcy do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także uprawnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień według uznania Nabywcy działającego jako pełnomocnik. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik, upoważniony jest do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw, wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.

Strony ustaliły, że w przypadku istnienia zobowiązania do zapłaty podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości cena sprzedaży podana w umowie przedwstępnej będzie powiększona o podatek VAT.

Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na potrzeby spełnienia powyższych warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji ostatecznych i wykonalnych.

Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na usytuowanie przez Nabywcę własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza do sieci. W przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywca we własnym zakresie i na własny koszt usunie zainstalowane urządzenia oraz przywróci nieruchomości do stanu pierwotnego. Wszelkie koszty powyższych czynności poniesie Nabywca, Wnioskodawca z małżonką ma powstrzymać się od działań uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez nabywcę na przedmiotowych działkach planowanej inwestycji budowlanej. W przypadku uchybienia powyższym zobowiązaniom zapłacą na rzecz Nabywcy karę umowną w wysokości (...) zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego. Analogicznie w przypadku złożenia nieprawdziwych oświadczeń przez Wnioskodawcę oraz małżonkę w zakresie braku obciążeń nieruchomości umowami najmu lub dzierżawy zapłacą Nabywcy karę umowną w kwocie (...) zł.

Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązują się do wyrażenia zgody na żądanie nabywcy na nieodpłatne przeniesienie na jego rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowych działek decyzji i pozwoleń. Nabywca poniesie wszelkie koszty publicznoprawne wyżej wskazanych czynności.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.W stosunku do tych działek Wnioskodawca oraz jego małżonka nie ponosili jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca oraz jego małżonka nigdy samodzielnie nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

3.Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez małżonka Wnioskodawcy w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, Działka jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.

4.Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.

5.Wnioskodawca oraz jego małżonka przedmiotowe nieruchomości wykorzystywali wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

6.Przedmiotowe nieruchomości nie były w przeszłości wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, Działka jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.

7.Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ani nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

8.Działka była wykorzystywana prywatnie, a nie do celów rolniczych. Wnioskodawca oraz małżonek nie są rolnikami ryczałtowymi.

9.Z działek nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani też Wnioskodawca oraz jego małżonka nie sprzedawali produktów rolnych z ww. działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.Oświadczył Pan, że nieruchomości:

a)KW nr (...) działka nr (...) o powierzchni (...) ha została nabyta w celu zwiększenia gospodarstwa rolnego,

b)KW (...) działka nr (...) o powierzchni (...) ha została nabyta w celu zwiększenia gospodarstwa rolnego.

2.Precyzuje Pan, że działki:

a)nr (...) została wyodrębniona z działki nr (...), która nie była, nie jest ani nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę – działka została wyodrębniona i przekształcona w działkę budowlaną,

b)nr (...) została wyodrębniona z działki o nr (...), która nie była, nie jest, ani nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę – działka została wyodrębniona i przekształcona w działkę budowlaną.

3.Na pytanie o treści: „we wniosku wskazał Pan, że:

następnie wskazał Pan, że:

oraz w dalszej części wniosku wskazał Pan, że:

w związku z powyższym, należy jednoznacznie wskazać:

a)czy działki nr (...) i (...) były/są/będą przez Pana wykorzystywane (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pan zaspokajał i w jakim okresie?

b)czy działki nr (...) i (...) były/są/będą przez Pana wykorzystywane od dnia nabycia do dnia dostawy wyłącznie do czynności zwolnionych? jeśli tak, należy wskazać, jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pan wykonywał/wykonuje wraz z podaniem podstawy prawnej zwolnienia. Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej z działki.

Należy wyjaśnić, że w myśl przepisów prawa podatkowego działalność zwolniona od podatku VAT, jest działalnością gospodarczą, dlatego też Pana opis sprawy jest sprzeczny. We wniosku wskazuje Pan, że nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej jednocześnie wskazując, że wykorzystywał Pan nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT”.

Wskazał Pan: „Wyjaśniam, że działki nr (...) i (...) oraz działki nr (...) i (...) za względu na zakamienienie, niską jakość ziemi oraz dużą ilość samosiejek nie były użytkowane rolniczo, ponieważ koszty rewitalizacji i przystosowania do produkcji rolnej przerastały możliwości finansowe Wnioskodawcę. Działki te przez cały okres ich posiadania stanowiły nieużytki i leżały odłogiem. Nie były one zatem wykorzystywane przez Wnioskodawcę i jego małżonka w jakikolwiek sposób.

A.Działki nr:

(...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.

(...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.

B.Działki nr:

(...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.

(...) – od momentu wyodrębnienia do dnia sprzedaży nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę – zgodnie z zapisem na umowie przedwstępnej sprzedaży.

Powyższe wyodrębnione działki (...) i (...) nie są, nie były, ani nie będą przedmiotem wykorzystania przez Wnioskodawcę”.

4.Wyodrębnienie działek nr:

-(...) nastąpiło na mocy pełnomocnictwa notarialnego zawartego w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. z inicjatywy i środkami własnymi Kupującego. Pełnomocnictwa udzielał Wnioskodawca lecz nie angażował on własnych środków finansowych, czasu oraz nie organizował postępowania o wyodrębnienie – wszystkie czynności podejmował przyszły kupujący.

-(...) nastąpiło na mocy pełnomocnictwa notarialnego zawartego w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. z inicjatywy i środkami własnymi Kupującego. Pełnomocnictwa udzielał Wnioskodawca lecz nie angażował on własnych środków finansowych, czasu oraz nie organizował postępowania o wyodrębnienie – wszystkie czynności podejmował przyszły kupujący.

5.Podział działki nr:

-(...) nastąpił w celu wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. albowiem Kupujący chciał zakupić część nieruchomości a nie całą. Wyodrębniona działka (...) jest przedmiotem umowy przedwstępnej (...) 2024 r.

-(...) nastąpił w celu wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. albowiem Kupujący chciał zakupić część nieruchomości a nie całą. Wyodrębniona działka (...) jest przedmiotem umowy przedwstępnej (...) 2024 r.

6.Dla wydzielonych działek nie ma warunków zabudowy aczkolwiek sama sprzedaż obu działek jest warunkowana uzyskaniem przez Nabywcę warunków zabudowy na sprzedawane działki zgodnie z poniższym wykazem:

A.(...) sprzedaż nastąpi jeżeli Nabywca:

1)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

2)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

3)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,

4)uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6)niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek skutkującego koniecznością rekultywacji,

7)potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

10)uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT i okazania się nią przez zbywców.

Wszelkie postępowania, poza punktem 10, są dokonywane przez Nabywcę na mocy pełnomocnictwa udzielonego w akcie notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży przez Wnioskodawcę i małżonkę Wnioskodawcy.

Przy czym nabywca ma prawo zrezygnować na mocy jednostronnego oświadczenia złożonego w formie pisemnej z któregokolwiek z warunku wskazanego powyżej i nabyć działkę. Nabywca zastrzega także dla siebie prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży w każdym momencie bez prawa do odszkodowania dla Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy nie przysługuje prawo wniesienia odwołania i skarg na jakiekolwiek decyzje wydane w postępowaniach prowadzonych przez Nabywcę na mocy udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa w powyższym zakresie pod groźbą kary umownej w wysokości (...) zł za każdy miesiąc opóźnienia spowodowany działaniem lub zaniechaniem Wnioskodawcy w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania.

B.(...) sprzedaż nastąpi jeżeli Nabywca:

1)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

2)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

3)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,

4)uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6)niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek skutkującego koniecznością rekultywacji,

7)potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

10)uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT i okazania się nią przez zbywców.

Wszelkie postępowania, poza punktem 10, są dokonywane przez Nabywcę na mocy pełnomocnictwa udzielonego w akcie notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży przez Wnioskodawcę i małżonkę Wnioskodawcy.

Przy czym nabywca ma prawo zrezygnować na mocy jednostronnego oświadczenia złożonego w formie pisemnej z któregokolwiek warunku wskazanego powyżej i nabyć działkę. Nabywca zastrzega także dla siebie prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży w każdym momencie bez prawa do odszkodowania dla Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy nie przysługuje prawo wniesienia odwołania i skarg na jakiekolwiek decyzje wydane w postępowaniach prowadzonych przez Nabywcę na mocy udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa w powyższym zakresie pod groźbą kary umownej w wysokości (...) zł za każdy miesiąc opóźnienia spowodowany działaniem lub zaniechaniem Wnioskodawcy w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania.

7.Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży dla działki:

-(...) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – na dowód czego do przyrzeczonej umowy sprzedaży strony przedłożą stosowne zaświadczenie.

-(...) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – na dowód czego do przyrzeczonej umowy sprzedaży strony przedłożą stosowne zaświadczenie

Wnioskodawca nie wie, czy właściwe organy mają w planach zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i czy nastąpi to przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. do dnia (...) 2025 r.

8.Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży dla działek nr (...) i (...) Wnioskodawca ma powstrzymać się od działań prawnych i faktycznych zmierzających do zmiany stanu faktycznego lub prawnego działek. Wnioskodawca osobiście nie udostępnia działek osobą trzecim. Wnioskodawca nie ma wiedzy czy Nabywca w celu uzyskania pozwoleń i decyzji będzie udostępniał działki dla osób trzecich, aczkolwiek z racji warunków prawdopodobnie będzie to geolog, referent do spraw ochrony środowiska, dendrolog itp. na celem postępowań wszczynanych i prowadzonych przez Nabywcę z udziałem Wnioskodawcy i jego małżonka.

Przedmiotowe działki nr (...) i (...) nie są przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, użyczenia Wnioskodawca i jego małżonka udzielili Nabywcy zgody na dysponowanie przedmiotowymi działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają nabywcy przedmiotowe działki celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, jej wykonaniem oraz zawarciem umowy przyrzeczonej poniesie Nabywca. Wnioskodawca i jego małżonka poniesie koszty wydania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku VAT.

9.Wnioskodawca w ciągu ostatnich 15 latach dokonał sprzedaży jednej nieruchomości w roku 2022.

Nieruchomość nabył Pan wraz z małżonką w roku 2011 w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego. Nieruchomość składała się z dwóch działek rolnych niezabudowanych przyległych do siebie. Działki od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i małżonkę rolniczo.

Sprzedaż nastąpiła w roku 2022 albowiem do Wnioskodawcy zgłosił się kupiec zainteresowany nabyciem nieruchomości.

Sprzedaż nastąpiła w celu zabezpieczenia bytu całej rodziny – panowała epidemia Covid, oraz wojna przy granicy kraju, oraz w celu pozyskania środków na leczenie Wnioskodawcy i jego małżonki.

Sprzedaż nie podlegała obowiązku rejestracji jako podatnik VAT czynny i nie odprowadzaliście podatku VAT od tej sprzedaży.

Nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości poza tymi, które są objęte wnioskiem.

Pytanie

Czy sprzedaż części niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr (...) o powierzchni (...) m² oraz działki nr (...) o powierzchni (...) m² przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem podatku VAT jest objęta tym podatkiem na mocy art. 15 ust. 2 ustawy oraz czy z racji niezabudowania terenu na dzień sprzedaży podlegać będzie zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż części niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr (...) o powierzchni (...) m² oraz działki nr (...) o powierzchni (...) m² działki przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie będzie objęta obowiązkiem uiszczenia podatku VAT, ewentualnie mimo odmiennego uznania przez Organ to będzie ona zwolniona od obowiązku uiszczenia podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik”, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, „działalność gospodarcza”, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie angażował angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot nie prowadzący działalności gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca podkreśla, iż na nieruchomości, z której wydzielono wcześniej działki, będące aktualnie przedmiotem umowy, od momentu jej nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych.

W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

W sprawie doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Jednakże to Kupujący jest zobowiązany własnym kosztem podejmować wszelkie działania prawne oraz faktyczne w celu ustalenia opłacalności zakupu przez niego działek oraz rozpoznania opłacalności zakupu działek pod inwestycję budowlaną i w tym celu przed zawarciem umowy przyrzeczonej dąży do ustalenia opłacalności planowanej inwestycji, od tego rachunku ekonomicznego uzależnia także zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomości.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, będzie adresowane na Sprzedającego Wnioskodawcę, lecz w praktyce wywołuje skutki dla Kupującej.

Sprzedający nie ma interesu prawnego ani finansowego w wykonaniu powyższych czynności, gdzie ich efekt ma zostać nieopłatnie przeniesiony na Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej pod tytułem darmym i umożliwić mu realizację planowej inwestycji. Wnioskodawca i jego małżonka mają jedynie nie utrudniać prowadzeniu spraw przez Sprzedającego, pod rygorem nałożenia kary umownej w kwocie (...) zł.

Udzielone pełnomocnictwo w swojej naturze przypomina instytucję ubezwłasnowolnienia, zgodną z jej słownikową definicją wyrażoną w Encyklopedii PWN, cyt.: „ubezwłasnowolnienie, pozbawienie osoby fiz. zdolności do czynności prawnych (u. całkowite) lub ograniczenie tej zdolności (u. częściowe) i poddanie danej osoby pieczy prawnej przedstawiciela ustawowego”.

Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż Kupujący celem ustalenia opłacalności zakupu przerzucił na Sprzedającego szereg czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny Inwestor celem rozpoznania możliwości realizacji wielomilionowej Inwestycji. Jednocześnie wszelkie przerzucone na Kupującego czynności, Kupujący zobowiązuje się do powierzenia tylko i wyłącznie Kupującemu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Nie zachodzi zatem swoboda wykonywanych czynności charakterystyczna przy prowadzeniu działalności gospodarczej we własnym imieniu i na własny rachunek. Sprzedawca w ramach swojej działalności dąży do sprzedaży nieruchomości jak najmniejszym nakładem poszukując nabywców, nie prowadzi zaś czynności zmierzających do realizacji inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego, i to bez wynagrodzenia.

Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż Kupujący celem ustalenia opłacalności zakupu przerzucił na Sprzedającego szereg czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny Inwestor celem rozpoznania możliwości realizacji wielomilionowej Inwestycji. Jednocześnie wszelkie przerzucone na Kupującego czynności, Kupujący zobowiązuje się do powierzenia tylko i wyłącznie Kupującemu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Nie zachodzi zatem swoboda wykonywanych czynności charakterystyczna przy prowadzeniu działalności gospodarczej we własnym imieniu i na własny rachunek. Sprzedawca w ramach swojej działalności dąży do sprzedaży nieruchomości jak najmniejszym nakładem poszukując nabywców, nie prowadzi zaś czynności zmierzających do realizacji inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego, i to bez wynagrodzenia. W systemie prawnym istnieje zatem luka albowiem opisana jest instytucja rzekomego pełnomocnika (tzw. falsus procurator) przekraczającego zakres umocowania lub działającego bez umocowania lecz nie odniesiono się w literaturze i doktrynie do sytuacji, gdzie to przedsiębiorca ustanawia przy umowie przedwstępnej siebie jako pełnomocnika sprzedających w celu rozpoznania opłacalności i możliwości wykonania inwestycji w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Z pomocą przychodzi orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste.

W świetle powyższego orzeczenia okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki sama z siebie także nie jest decydująca. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.

Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców.

Mogłyby one polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na czynnościach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I FSK 578/17 z dnia 17 kwietnia 2019 r.: „Nie można się zgodzić z Sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami, angażując własne środki pieniężne”.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, czytamy m.in. co następuje: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług”.

W ocenie Wnioskodawcy, brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o nieobjęciu sprzedaży wydzielonej części nieruchomości opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Analogicznie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w odpowiedzi na wniosek o interpretację indywidualną w sprawie 0113-KDIPT1-3.4012.520.2020.2.KS z dnia 25 września 2020 r.

W ocenie Wnioskodawcy, skoro nie podejmuje on czynności ani nie angażuje własnych środków oraz nie może działać w sprawie na własny rachunek oraz na własne ryzyko to nie prowadzi on działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, ponieważ to Kupująca będzie bowiem w Jego imieniu dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działek i to na Kupującą ma przenieść wszelkie uzyskane decyzji i pozwolenia bezpłatnie w chwili zawierania umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 2a Ordynacji podatkowej, niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika uznać należy, że transakcja nie powinna być objęta obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług, albowiem czynności podejmowane przez Sprzedającego nie są dokonywane przez niego, w jego interesie ani w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej w celu osiągnięcia z nich zysku.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega może być ujęta przez Organ jako objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe działki oznaczone są jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy „Bp”. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów działki objęte wnioskiem stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy („Bp”).

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. W ewidencji gruntów i budynków działka ta ma oznaczenie użytku Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Zatem, dostawa działek niezabudowanych w chwili sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy ww. działka do chwili uzyskania prawomocnej decyzji o zabudowie stanowić będzie zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z (...) 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej : „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr (...) i (...).

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek nr (...) i (...), które będą przedmiotem sprzedaży, i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wnioskujący dnia (...) 2024 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką prawa handlowego dotyczącą działki nr (...) o powierzchni (...) m² oraz działki nr (...) o powierzchni (...) m². Kupujący nabędzie działki na cele związane z realizacją inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Zgodnie z § 4 umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu m.in. warunków:

1)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

2)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

3)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,

4)uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6)niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek skutkującego koniecznością rekultywacji,

7)potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9)uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Celem uzyskania wyżej wymienionych pozwoleń i decyzji wymienionych powyżej, a określonych przez Nabywcę Wnioskodawca wraz z małżonką udzielają pełnomocnictwa dla Nabywcy do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także uprawnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień według uznania Nabywcy działającego jako pełnomocnik. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik, upoważniony jest do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw, wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.

Strony ustaliły, że w przypadku istnienia zobowiązania do zapłaty podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości cena sprzedaży podana w umowie przedwstępnej będzie powiększona o podatek VAT.

Wnioskodawca z małżonką udzielili nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na potrzeby spełnienia powyższych warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji ostatecznych i wykonalnych.

Wyodrębnienie działek nr (...) i (...) nastąpiło na mocy pełnomocnictwa notarialnego zawartego w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia (...) 2020 r. z inicjatywy i środkami własnymi Kupującego. Pełnomocnictwa udzielał Wnioskodawca, lecz nie angażował on własnych środków finansowych, czasu oraz nie organizował postępowania o wyodrębnienie – wszystkie czynności podejmował przyszły kupujący.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowych działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wynika z opisu sprawy, udzielił Pan nabywcy stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że działania te nie były i nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pana. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu sprzedaży działek zostaną wykonane w Pana sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać będą działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tych działek i ostatecznie ich sprzedaż.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania tych czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących działek przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży przez Pana udziałów we współwłasności ustawowej małżeńskiej przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej niezabudowane działki o numerach: (...) i (...) – podjął i podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziałów we współwłasności małżeńskiej działek nr: (...) i (...), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności nieruchomości niezabudowanej (tj. udziałów we współwłasności ustawowej działek nr: (...) i (...)), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że działki nr (...) i (...) nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w maju 2024 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego dotyczącą sprzedaży ww. działek, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, m.in. uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę.

Zatem grunt ten na moment dostawy będzie stanowił teren budowlany. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Opis sprawy wskazuje, że działki nr (...) i (...) przez cały okres ich posiadania stanowiły nieużytki i leżały odłogiem. Nie były one zatem wykorzystywane przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w jakikolwiek sposób. Oznacza to, że działka ta nie była przez cały okres jej posiadania wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Oznacza to, że sprzedaż działek nr (...) i (...) nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden warunek określony w tym przepisie warunek niezbędny do zastosowania tego zwolnienia.

W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności niezbudowanych działek nr (...) i (...), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Tym samym czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowanie

Sprzedaż niezabudowanych działek nr (...) i nr (...) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Czynność ta zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela nieruchomości, tj. Pana żony.

W odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT1-3.4012.520.2020.2.KS oraz powołanego wyroku NSA I FSK 578/17 z dnia 17 kwietnia 2019 r., należy zwrócić uwagę na to, że w przedstawionym w nich zdarzenia przyszłe sprzedający działki nie zawierali umów przedwstępnych i nie planowali ich zawierać z kupującym oraz nie udzielili i nie planowali udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących sprzedawanych działek.

Zatem interpretacja i wyrok NSA powołane przez Pana na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji przedstawionej we wniosku. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Przede wszystkim we wskazanej interpretacji i wyroku NSA zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Jednocześnie odnosząc się natomiast do wskazanego przez Pana przepisu art. 2a Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika, wskazuję, że w analizowanej sprawie brak jest wątpliwości co do wykładni przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, co tym samym wyklucza możliwość zastosowania przepisu art. 2a Ordynacji podatkowej. Aby powyższy przepis znalazł zastosowanie, po pierwsze – muszą istnieć wątpliwości dotyczące treści przepisów prawa podatkowego, po drugie – istniejące wątpliwości powinny mieć taki charakter, że nie da się ich rozstrzygnąć. Jeśli więc wątpliwości istnieją, ale mogą zostać wyeliminowane w procesie wykładni, wspomniana zasada nie ma zastosowania (wyrok WSA w Bydgoszczy z 11 października 2017 r. sygn. akt I SA/Bd 781/17).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia (...) sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia (...) sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-(...)0 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.