Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy z tytułu sprzedaży działek jest/będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismami z 13 stycznia 2025 r. (wpływ 14 stycznia 2025 r.) oraz z 27 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

8 listopada 2024 r. Wnioskodawca sprzedał osobie fizycznej część działki w (…), którą nabył w 1997 r. jako działkę rolną o powierzchni (…) ha. W 2007 r. Gmina (…) sporządziła dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe, co nastąpiło bez inicjatywy Wnioskodawcy.

W 2009 r. Wnioskodawca podzielił połowę tej działki na 12 działek o powierzchni około (…) m² każda.

Działkę w (…) Wnioskodawca nabył jako osoba prywatna do majątku prywatnego.  Poza podziałem działki w (…), w 2023 r. Wnioskodawca podłączył do niej również energię elektryczną. Działka w (…) którą sprzedał Wnioskodawca, nie służyła Mu ani przed, ani po podziale z 2009 r. do celów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym nie była wynajmowana bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim.

Transakcja nabycia działki z 1997 r., w ramach której Wnioskodawca nabył działkę w (…),  nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku ze sprzedażą działki w (…) Wnioskodawca nie korzystał z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, a osoba fizyczna, która ją nabyła dowiedziała się o możliwości jej zakupu z portalu (…).

Działka w (…) nie została ujęta przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż działki była przez Wnioskodawcę ogłoszona na portalu (…).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Z wpisu prowadzonej działalności gospodarczej w CEiDG wynika, że jedną z wpisanych działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z), która to działalność nigdy nie była rzeczywiście wykonywana. Wpis ten został usunięty 6 listopada 2024 r., tj. przed sprzedażą działki.

Wnioskodawca jest właścicielem i współwłaścicielem innych nieruchomości, które nabył w przeszłości do majątku prywatnego. Nieruchomości te nigdy nie zostały ujęte przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcje nabycia tych nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie były wydzierżawiane ani wynajmowane osobom trzecim.

W przyszłości Wnioskodawca zamierza zbyć kolejną działkę wydzieloną w 2009 r. z działki rolnej nabytej przez Wnioskodawcę w 1997 r. Zbycie tej działki będzie ogłaszane na portalach internetowych.

Działka nie służy, ani nie służyła Wnioskodawcy do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym  nie była, ani nie jest wynajmowana bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim. Działka w (…), która będzie przedmiotem transakcji, nie została i nie zostanie ujęta przez Wnioskodawcę  w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest właścicielem i współwłaścicielem innych nieruchomości, które nabył w przeszłości do majątku prywatnego. Nieruchomości te nigdy nie zostały ujęte przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcje nabycia tych nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie były wydzierżawiane ani wynajmowane osobom trzecim.

Doprecyzowanie opisu sprawy

Na pytania zawarte w wezwaniu:

1.   W jaki sposób (np. zakup, darowizna, spadek itp.) w 1997 r. nabył Pan nieruchomość, tj. działkę rolną o powierzchni (…) ha?

Odpowiedział Pan:

2.   Jeżeli ww. działka została przez Pana nabyta (zakupiona), proszę wskazać w jakim celu nabył Pan tą działkę rolną?

Odpowiedział Pan:

3.   Wobec wskazania w opisie sprawy:

proszę jednoznacznie wskazać:

-liczbę i numery ewidencyjne działek powstałych w wyniku podziału;

-co było przyczyną podziału działki rolnej w 2009 r. i z czyjej inicjatywy nastąpił podział tej działki?

-w jakim celu podzielił Pan tą działkę?

Odpowiedział Pan:

4.W odniesieniu do „części działki”, którą Pan sprzedał 8 listopada 2024 r., proszę wskazać:

1)wobec wskazania w opisie sprawy:

proszę jednoznacznie wskazać, jaka dokładnie „część działki” była przedmiotem sprzedaży (należy wskazać numer ewidencyjny/numery ewidencyjne sprzedanej działki/sprzedanych działek)?

Odpowiedział Pan:

2)w jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan działkę/działki wskazaną/wskazane w odpowiedzi na pytanie nr 4 pkt 1) od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedział Pan:

3)czy zawarł Pan z nabywcą działki/działek, wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 4 pkt 1), umowę przedwstępną sprzedaży? Jeżeli tak, proszę wskazać:

a)jakie warunki zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należało spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę  o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące sprzedaży działki/działek wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)   czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielił Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

d)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce/działkach będącej/będących przedmiotem sprzedaży, dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej/ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e)  czy nabywca ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką/działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedział Pan:

4)  czy udzielił Pan nabywcy działki/działek wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 4 pkt 1), lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana w sprawach, które dotyczą ww. działki/działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)jakie działania podjął podmiot działający jako pełnomocnik Pana w związku ze sprzedażą działki/działekwskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 4 pkt 1)?

b)kto (Pan, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokrył koszty tych działań?

c)jaki był zakres pełnomocnictwa, które Pan udzielił?

Odpowiedział Pan:

5)  czy prowadził Pan jakieś działania, aby zwiększyć wartość działki/działek wskazanej /wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 4 pkt 1) lub uatrakcyjnić ją/je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działki/działek  w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki/działek)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to były działania?

Odpowiedział Pan:

6)  czy wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki/działek wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 4 pkt 1)? Jeśli tak, to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pana było konieczne? Jeśli tak, to dlaczego?

Odpowiedział Pan:

5.W odniesieniu do działki/działek, którą/które planuje Pan sprzedać, proszę wskazać:

1)  jaki jest numer ewidencyjny działki/działek, którą/które planuje Pan sprzedać?

Odpowiedział Pan:

2)  kiedy planuje Pan sprzedać działkę/działki wskazaną/wskazane w odpowiedzi na pytanie nr 5 pkt 1)? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pan sprzedać działkę/działki.

Odpowiedział Pan:

3)  w jaki dokładnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działkę/działki wskazaną/wskazane w odpowiedzi na pytanie nr 5 pkt 1), od momentu jej/ich nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedział Pan:

4)  czy zawrze Pan z przyszłym nabywcą działki/działek, wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 pkt 1), umowę przedwstępną sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie warunki będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące sprzedaży działki/działek wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)  czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzieli Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

d)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce/działkach mającej/mających być przedmiotem sprzedaży, będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej/ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e)  czy nabywca ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką/działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedział Pan:

5)  czy udzieli Pan przyszłemu nabywcy działki/działek, wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 pkt 1), lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana w sprawach, które dotyczą ww. działki/działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)jakie działania podejmie podmiot działający jako pełnomocnik Pana w związku ze sprzedażą działki/działek wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 pkt 1)?

b)kto (Pan, czy podmiot działający jako pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c)jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzieli?

Odpowiedział Pan:

           Podatnik nie udzieli nabywcy lub jakiejkolwiek innej osobie pełnomocnictwa do występowania  imieniu podatnika w jakichkolwiek sprawach związanych z w/w działkami.

6)  czy do dnia sprzedaży zamierza Pan prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość działki/ działek wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 pkt 1) lub uatrakcyjnić ją/je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działki/działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki/działek)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odpowiedział Pan:

7)   czy będzie Pan wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki/działek wskazanej/wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 pkt 1)? Jeśli tak, to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pana będzie konieczne? Jeśli tak, to dlaczego?

Odpowiedział Pan:

6.Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)jakie to były nieruchomości; ile ich było?

b)kiedy je Pan sprzedał?

Odpowiedział Pan:

7.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedział Pan:

8.W związku ze wskazaniem we wniosku, że:

proszę wyjaśnić, czy ww. nieruchomości również zamierza Pan w przyszłości sprzedać? Jeśli tak, to jakie są to nieruchomości, ile ich jest i kiedy zamierza Pan je sprzedać?

Odpowiedział Pan:

Pytania

1.Czy z tytułu sprzedaży działki Wnioskodawca zobowiązany jest do uiszczenia podatku od towarów i usług?

2.Czy z tytułu planowanej przez Wnioskodawcę przyszłej sprzedaży kolejnej działki, Wnioskodawca zobowiązany będzie do uiszczenia podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż działki stanowiła czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Dokonując dostawy działki Wnioskodawca skorzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Wnioskodawca nie wypełnił przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie występuje w charakterze podatnika tego podatku. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, dokonana transakcja sprzedaży działki nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, przyszła sprzedaż działki będzie stanowić czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Dokonując dostawy działki Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Wnioskodawca nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie wystąpi  w charakterze podatnika tego podatku. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, przyszła transakcja sprzedaży działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju,  o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem  od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów  ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu  do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy  do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą  i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest  w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie  – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego,  tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności  w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby  w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane  za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.  Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu  do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu  do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy  do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT  – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy  o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży  8 listopada 2024 r. działki nr 11 oraz w odniesieniu do planowanej sprzedaży jednej z działek  nr 12 lub nr 10, spełnia/będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen  v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego  we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne  dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 1997 r. nabył Pan działkę do majątku prywatnego. Rozważał Pan na niej budowę domu w formie siedliska. W 2009 r. podzielił Pan połowę tej działki na 12 działek o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12. Działka została podzielona na Pana wniosek. Celem podziału była sprzedaż poszczególnych działek. Sprzedaż całej nieruchomości, tj. (…) ha, jako terenu przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną było nierealne, tzn. nie znalazłby Pan nabywcy na tak duży areał przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Nadto, część działki – mimo iż przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną – jest niemożliwa do sprzedaży ze względu na warunki gruntowe (zbierająca się w obniżeniach terenu woda). Tylko przez podział działki i sprzedaż mniejszej działki było możliwe odzyskanie środków przeznaczonych wcześniej na zakup nieruchomości.

Nie wykorzystywał Pan nieruchomości w jakikolwiek sposób. Działka pozostała ugorem i nie była wykorzystywana przez nikogo do jakichkolwiek celów.

Gmina sporządziła dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe, co nastąpiło bez Pana inicjatywy.

8 listopada 2024 r. sprzedał Pan osobie fizycznej działkę nr 11. Poza podziałem działki w 2023 r., podłączył Pan do niej również energię elektryczną. Innych czynności związanych z przedmiotową działką Pan nie dokonywał. Działka, którą Pan sprzedał, nie służyła Panu ani przed, ani po podziale  z 2009 r. do celów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym nie była wynajmowana, bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim. Działka nr 1 nie została ujęta przez Pana w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. W związku ze sprzedażą ww. działki  nie korzystał Pan z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, a osoba fizyczna, która ją nabyła dowiedziała się o możliwości jej zakupu z portalu (…). Nie zawarł Pan z nabywcą działki  nr 11 jakiejkolwiek umowy przedwstępnej. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do występowaniu w Pana imieniu sprawach dotyczących ww. działki. Nie występował Pan o wydanie decyzji o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przyszłości zamierza Pan zbyć jedną z działek nr 12 lub 10 . Zbycie tej działki będzie ogłaszane na portalach internetowych. Działka nie służy, ani nie służyła Panu do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym nie była, ani nie jest wynajmowana bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim. Działka, która będzie przedmiotem transakcji, nie została i nie zostanie ujęta przez Pana w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Żadna  z ww. działek, tj. nr 12 lub nr 10 nie była, nie jest i nie będzie w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Pana. Stan ten trwać będzie do chwili sprzedaży. Nie zawrze Pan z przyszłym kupującym przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie udzieli nabywcy lub jakiejkolwiek innej osobie pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w jakichkolwiek sprawach związanych  z ww. działkami. Do dnia sprzedaży nie będzie Pan prowadził jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości lub uatrakcyjnienia ww. działek. Nie wystąpi Pan o wydanie decyzji  o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr 12 i 10.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż 8 listopada 2024 r. działki nr 11 oraz planowana sprzedaż jednej z działek nr 12 lub 10 będzie powodować obowiązek uiszczenia podatku od towarów i usług.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedanej działki nr 11 oraz planowanej sprzedaży jednej z działek  nr 12 lub 10 brak jest na ten moment przesłanek pozwalających uznać, że dokonując  ww. dostawy wystąpił/wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, nabycie w 1997 r. działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działka ta, zarówno przed poddziałem, jak i po podziale nie była i nie jest wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym nie była i nie jest wynajmowana, bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim. Nabytą w 1997 r. działkę podzielił Pan na 12 działek. Nie wykorzystywał Pan nieruchomości w jakikolwiek sposób. Działka pozostała ugorem i nie była wykorzystywana przez nikogo do jakichkolwiek celów.

W odniesieniu do sprzedanej w 2024 r. działki nr 11 nie zawarł Pan z nabywcą umowy przedwstępnej, nie udzielił Pan też pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działki. Nie wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Planuje Pan również sprzedaż jednej z działek nr 12 lub 10, które nie są i nie będą w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez Pana do chwili sprzedaży. Nie zawrze Pan z przyszłym kupującym przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie udzieli Pan również nabywcy lub innej osobie pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach związanych ze sprzedażą jednej  z ww. działek. Nie będzie Pan prowadził jakichkolwiek działań na przedmiotowych działkach zmierzających do zwiększenia ich wartości lub atrakcyjności. Nie wystąpi Pan o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki nr 11 oraz planowana sprzedaż jednej z działek nr 12 lub nr 10 wypełnia/będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął/nie podejmie Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działkę nr 11 korzystał Pan z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpił w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. Podobnie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży jednej z działek nr 12 lub nr 10 będzie Pan korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym,  nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do transakcji sprzedaży jednej z działek nr 12 lub 10.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 11 oraz planowana sprzedaż jednej z działek nr 12 lub 10 nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki o nr 11 oraz jednej z działek nr 12 lub 10 korzysta/będzie korzystać Pan z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, z tytułu sprzedaży działki nr 11 nie jest Pan zobowiązany jest do uiszczenia podatku od towarów i usług. Również z tytułu planowanej przez Pana sprzedaży jednej z działek  nr 12 lub 10 nie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku VAT.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

-zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym oraz opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.