Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 26 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów

w nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 21 stycznia 2025 r. (wpływ 23 stycznia 2025 r. i 28 stycznia 2025 r.) oraz pismem z 28 stycznia 2025 r. (wpływ 28 stycznia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, jednakże jest właścicielem licznych nieruchomości, które są wynajmowane lub wydzierżawiane innym podmiotom.

Zdarzeniem przyszłym jest sprzedaż nieruchomości, której jest Pan współwłaścicielem.

Nieruchomość zakupiona została w latach 90 XX wieku i transakcja nie została wówczas opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami dokonywał nakładów na nieruchomość, jednakże były one niewielkie i ograniczyły się do położenia ogrodzenia, oświetlenia, położenia nawierzchni na części nieruchomości w postaci płyt drogowych.

Nieruchomość była w części przedmiotem dzierżawy na rzecz Spółki, która urządziła na niej parking.

Wnioskodawca jest również udziałowcem wraz z innymi współwłaścicielami nieruchomości Spółki, którą dzierżawił i dzierżawi wspomnianą część nieruchomości.

Nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziana została na usługi komercyjne.

Działki wchodzące w skład nieruchomości były przedmiotem postępowania o podział gruntów i w związku z powyższym, od czasu zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz pozostałych współwłaścicieli, dokonywano tego podziału. Pierwszy raz podział działek został dokonany w celu przystosowania do dawniej obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego, obecnie podział dokonano w celu ułatwienia sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami chcą sprzedać nieruchomość lub jej część Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma zamiar przeprowadzenia inwestycji budowlanej w postaci budynku usługowo-biurowego bądź inwestycji mieszkaniowej, w przypadku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca myśli również nad sprzedażą nieruchomości lub jej części, osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Na pytanie o treści: „czy w czasie posiadania działki/działek będącej/będących przedmiotem Pan zapytania, był/jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim okresie i w jakim zakresie prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą”, odpowiedział Pan, że: „tak, jestem czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzę jednoosobowej działalności gospodarczej, ale prowadzę działalność w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, z racji przychodów z najmu nieruchomości, które opodatkowane są podatkiem od przychodów ewidencjonowanych”.

Na pytanie o treści: „w związku z informacją, że jest Pan właścicielem licznych nieruchomości, proszę o wskazanie, co jest przedmiotem Pana zapytania, tj.:

·czy wszystkie nieruchomości - należy podać numery ewidencyjne działek,

·czy tylko jedna lub niektóre z nich - należy wskazać poprzez podanie numeru ewidencyjnego/numerów ewidencyjnych oraz dokładnie które”

odpowiedział Pan, że: „(…), jednostka ewidencyjna (…), obr. (…), działki nr (…). Przedmiotem zapytania są wszystkie wymienione wyżej działki”.

Na pytanie o treści: „w jakim celu i na podstawie jakiej umowy nabył Pan działkę/działki będące przedmiotem Pana zapytania? Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z działek”, odpowiedział Pan, że: „celem kupna działek było dokonanie inwestycji budowlanej, która nie doszła do skutku. Wszystkie działki zostały nabyte w drodze umowy sprzedaży”.

Na pytanie o treści: „jaki jest Pana udział w działce/działkach będącej/będących przedmiotem Pana zapytania? W przypadku planowanej sprzedaży więcej niż jednej działki, proszę o udzielenie odpowiedzi w odniesieniu do każdej z działek osobno”, odpowiedział Pan, że: „mój udział wynosi 1/2 we wszystkich działkach. Jest to współwłasność majątkowa małżeńska. Wyżej wymienione działki stanowią zwartą całość, choć w kilku księgach wieczystych”.

Na pytanie o treści: czy działka/działki będąca/będące przedmiotem Pana zapytania były/są/będą do czasu sprzedaży wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z działek będącej przedmiotem Pana zapytania”, odpowiedział Pan, że: „nie prowadzę jednoosobowej działalności gospodarczej, ale prowadzę działalność w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, z racji przychodów z najmu nieruchomości”.

Na pytanie o treści: „czy jest/była Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?”, odpowiedział Pan: „Nie”.

Na pytanie o treści: „czy działka/działki będąca/będące przedmiotem Pana zapytania była/były, od chwili wejścia w ich posiadanie do dnia sprzedaży, wyłącznie oddane w najem lub dzierżawę? Jeśli były wykorzystywane również w inny sposób, proszę o wskazanie w jaki sposób i w jakim okresie dokładnie wykorzystywał Pan ww. nieruchomości”, odpowiedział Pan, że: „wszystkie działki były wyłącznie przedmiotem dzierżawy”.

Na pytanie o treści: „w jaki konkretnie sposób działka/działki będąca/będące przedmiotem Pana zapytania była/jest/były/są/będą przez Pana wykorzystywane od chwili wejścia w ich posiadanie do dnia sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres Pan je wykorzystywał? Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z działek będącej przedmiotem Pana zapytania”, odpowiedział Pan, że: „dzierżawa była opodatkowana podatkiem od towarów i usług od czasu wejścia stosownego obowiązku dotyczącego takiego podatku”.

Na pytanie o treści: „czy z działki/działek będącej/będących przedmiotem Pana zapytania dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczał je Pan wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała Pan ich sprzedaży, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?”, odpowiedział Pan: „Nie”.

Na pytanie o treści: „w związku z informacją, że nieruchomości są wynajmowane i dzierżawione, proszę o wskazanie, dla każdej działki będącej przedmiotem zapytania osobno:

·     kiedy dokładnie i na podstawie, jakiej umowy udostępniał Pan nieruchomości będące przedmiotem Pana zapytania innym podmiotom?”

odpowiedział Pan, że: „wszystkie działki zostały oddane na podstawie umowy użytkowania-dzierżawy w posiadanie osobie prawnej będącej płatnikiem podatku od towarów i usług”,

·    „na jaki okres zostały zawarte umowy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?”

odpowiedział Pan, że: „na okres 10 lat”,

·    „kto był/jest stroną umowy (tylko Pan, tylko współwłaściciele, czy wszyscy Państwo)?”

odpowiedział Pan, że: „Stroną umowy są: ja i 2 współwłaścicieli (tj. wszyscy współwłaściciele)”,

·    „czy czynsz z tytułu najmu/dzierżawy działki/działek będących przedmiotem Pana zapytania był/jest/będzie dokumentowany fakturami wystawionymi przez Pana, czy przez współwłaścicieli?”

odpowiedział Pan, że: „czynsz był dokumentowany fakturami przez wszystkich współwłaścicieli fakturami VAT przez każdą osobę proporcjonalnie do udziału w działkach”,

·    „na jakie cele nieruchomości te zostały przez Pana udostępnione innym podmiotom?”

odpowiedział Pan, że: „działki zostały udostępnione na cele placu postojowego dla przyległego do działek targowiska”.

Na pytanie o treści: „w związku z informacją, że wraz ze współwłaścicielami dokonał Pan nakładów na nieruchomość takich jak położenie ogrodzenia, oświetlenia, położenia nawierzchni w postaci płyt drogowych, proszę o wskazanie:

·    w odniesieniu, do której dokładnie działki mającej być przedmiotem sprzedaży poniesiono te nakłady”

odpowiedział Pan, że „działki stanowią całość funkcjonalną, są spójnym terenem, choć podział działek nie odzwierciedla funkcjonalności, należy więc uznać, że nakłady te rozkładają się proporcjonalnie do każdej działki”,

·    „czy oprócz wymienionych we wniosku nakładów – poniósł/poniesie Pan do dnia sprzedaży jeszcze jakieś nakłady zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, (proszę, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)? Proszę o wskazanie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana zapytania, jakie to dokładnie były/będą to nakłady;

·    w jakim celu zostały/zostaną poniesione przez Pana te nakłady”

odpowiedział Pan, że „brak jest nakładów innych niż wymienione we wniosku, choć nie wykluczam poniesienia nakładów wymienionych w zapytaniu do dnia zawarcia umowy sprzedaży”.

Na pytanie o treści: „czy i kto (tylko Pan, tylko współwłaściciele, czy wszyscy Państwo) miał wpływ na przeznaczenie działek wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Proszę szczegółowo opisać sytuację”, odpowiedział Pan, że: „żaden ze współwłaścicieli nie miał wpływu na przeznaczenie działek wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako współwłaściciele wnioskowaliśmy o inne przeznaczenie gruntów, tj. mieszkaniowe, ale uwagi te nie zostały uwzględnione”.

Na pytanie o treści: „jakie przeznaczenie wynikało będzie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla każdej z działek mających być przedmiotem sprzedaży na dzień ich sprzedaży?”, odpowiedział Pan, że: „z miejscowego planu gospodarowania przestrzennego wynika przeznaczenie usługowe dla wszystkich działek”.

Na pytanie o treści: „czy została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu? Jeśli tak, proszę wskazać, kto o nią wystąpił i dlaczego”, odpowiedział Pan: „Nie”.

Na pytanie o treści: „kto dokładnie i kiedy wystąpił z wnioskiem o podział działek?”, odpowiedział Pan, że: „pierwszy podział z inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w 1995 roku i odbył się celem dostosowania do ówczesnego planu zagospodarowania. Kolejny podział z inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w 2024 roku i zamiarem było dodatkowe podzielenie działek celem dostosowania do pozwolenia na budowę”.

Na pytanie o treści: „czy w wyniku ww. podziału powstały działki, które mają być przedmiotem sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Tak”.

Na pytanie o treści: „czy działki mające być przedmiotem sprzedaży, na dzień ich sprzedaży, będą zabudowane czy niezabudowane? Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z działek będącej przedmiotem Pan zapytania”, opowiedział Pan, że: „wszystkie działki będą niezabudowane”.

Na pytanie o treści: „czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?”, odpowiedział Pan: „Nie”.

Na pytanie o treści: „czy zawarł Pan lub zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży z nabywcą zainteresowanym nabyciem gruntów? Jeśli tak, to proszę o wskazanie:

·    „jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.),

·    jakie prawa i obowiązki wynikające, postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie,

·    czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzieli Pan lub zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie, w jakim zakresie (do jakich czynności] udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku z zamierzoną sprzedażą,

·    czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości dokonuje/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich, czy nabywca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

·    czy poza zawartą przedwstępną umową sprzedaży zamierza Pan udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to prosimy wskazać ich zakres”

odpowiedział Pan: „Nie, choć nie wykluczam zawarcia takiej umowy w przyszłości”.

Pytania

1. Czy we wskazanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości lub jej części (fizyczna bądź udział) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegać w jakiejkolwiek części opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?

2. Czy we wskazanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości lub jej części (fizyczna bądź udział) osobie fizycznej będzie podlegać w jakiejkolwiek części opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?

W uzupełnieniu wskazał Pan, że oba pytania dotyczą działek: (…), jednostka ewidencyjna (…), obr. (…), działki nr (…).

W części E. Przedmiot wniosku w poz. 56. Przepisy prawa podatkowego, które mają być przedmiotem interpretacji wskazał Pan: „Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, Art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, Art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Pana zdaniem, tak, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy: Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Stosownie do art. 198 ustawy – Kodeks cywilny: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl powołanych przepisów, udział w gruncie spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w działkach istotne jest, czy w danej sprawie zbywca w celu dokonania sprzedaży działek podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Okoliczności przedstawione w sprawie takie jak: poczynienie pewnych nakładów na nieruchomość mające na celu zwiększenie jej wartości, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalające na komercyjne wykorzystanie terenu, dokonanie podziału działek wchodzących w skład nieruchomości, czy przede wszystkim oddanie nieruchomości w dzierżawę spółce, która korzysta z niej w ramach swojego przedsiębiorstwa przemawiają za uznaniem, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Działania podejmowane przez przyszłych zbywców w trakcie rozporządzania nieruchomością wskazują, że nie nabyli Oni nieruchomości na cele prywatne, np. mieszkaniowe. Wnioskodawca jest również osobą, która jest właścicielem lub współwłaścicielem licznych nieruchomości, które oddawane są w najem lub dzierżawę innym podmiotom, co przekłada się na zyski z tego tytułu dla Wnioskodawcy. Nabywcą ma być w tym przypadku spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, planująca wykorzystać nieruchomość w celach komercyjnych – budowlanych.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, zasadne jest opodatkowanie przyszłej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Pana zdaniem, tak, w przypadku zbycia nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz osoby fizycznej, transakcja zostaje opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W przypadku dokonania sprzedaży na rzecz osoby fizycznej, powyższe rozważania pozostają na aktualności. Zmienia się bowiem podmiot nabywcy, jednakże zbywca pozostaje ten sam. Zbywca jest podatnikiem w odniesieniu do transakcji, wobec czego w przypadku powyższego stanu faktycznego, zasadne jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. udziałów podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

• jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z wynajmem nieruchomości, w tym tych, które zamierza Pan sprzedać,
• jest Pan właścicielem licznych nieruchomości, które są wynajmowane lub wydzierżawiane innym podmiotom,
• jest Pan współwłaścicielem Nieruchomości zakupionej w latach 90. XX wieku,
• Pana udział wynosi 1/2 we wszystkich działkach, na zasadzie współwłasności majątkowej małżeńskiej,
• Nieruchomość składa się z działek o numerach (…),
• działki zostały zakupione w celu dokonania inwestycji budowlanej, która nie doszła do skutku,
• wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonywał Pan nakładów na nieruchomość, jednakże były one niewielkie i ograniczyły się do położenia ogrodzenia, oświetlenia, położenia nawierzchni na części nieruchomości w postaci płyt drogowych,
• działki wchodzące w skład nieruchomości były przedmiotem postępowania o podział gruntów i w związku z powyższym, od czasu zakupu nieruchomości przez Pana oraz pozostałych współwłaścicieli, dokonywano tego podziału,
• pierwszy podział z inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w roku 1995 i odbył się celem dostosowania do ówczesnego planu zagospodarowania. Kolejny podział z inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w roku 2024 i zamiarem było dodatkowe podzielenie działek celem dostosowania do pozwolenia na budowę,
• z miejscowego planu gospodarowania przestrzennego wynika przeznaczenie usługowe dla wszystkich działek,
• żaden ze współwłaścicieli nie miał wpływu na przeznaczenie działek wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako współwłaściciele wnioskowali Państwo o inne przeznaczenie gruntów, tj. mieszkaniowe, ale uwagi te nie zostały uwzględnione,
• wszystkie działki zostały oddane na podstawie umowy użytkowania – dzierżawy w posiadanie osobie prawnej będącej płatnikiem podatku od towarów i usług na cele placu postojowego dla przyległego do działek targowiska,
• stroną umowy jest Pan i 2 współwłaścicieli, tj. wszyscy współwłaściciele działek,
• umowy dzierżawy zawarte zostały na okres 10 lat,
• dzierżawa była opodatkowana podatkiem od towarów i usług od czasu wejścia stosownego obowiązku dotyczącego takiego podatku,
• czynsz był dokumentowany przez wszystkich współwłaścicieli fakturami VAT, przez każdą osobę proporcjonalnie do udziału w działkach.

Wraz z innymi współwłaścicielami planuje Pan dokonać sprzedaży nieruchomości lub jej części spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma zamiar przeprowadzenia inwestycji budowlanej w postaci budynku usługowo-biurowego bądź inwestycji mieszkaniowej, w przypadku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Rozważają Państwo również sprzedaż nieruchomości lub jej części osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do sprzedaży przez Pana udziałów w nieruchomości – jak Pan wskazał – wszystkie działki były przedmiotem dzierżawy i zostały oddane w posiadanie na podstawie umowy użytkowania – dzierżawy osobie prawnej będącej płatnikiem podatku od towarów i usług na cele placu postojowego dla przyległego do działek targowiska. Stroną umowy są wszyscy współwłaściciele działek. Umowy dzierżawy zawarte zostały na okres 10 lat. Dzierżawa była opodatkowana podatkiem od towarów i usług od czasu wejścia stosownego obowiązku dotyczącego takiego podatku. Czynsz był dokumentowany przez wszystkich współwłaścicieli fakturami VAT, przez każdą osobę proporcjonalnie do udziału w działkach.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście rozpatrywanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca – za oddaną mu w dzierżawę rzecz – płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën) uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że udziały we wskazanych działkach będących przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy, wykorzystywane są przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanej sprawie podkreślenia wymaga, że dla uzyskania statusu podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nie będzie miał znaczenia status nabywcy działek, lecz sposób wykorzystywania przez Pana udziałów w przedmiotowych działkach w całym okresie ich posiadania. Wykorzystywanie przez Pana udziałów w działkach w sposób ciągły dla celów zarobkowych spowodowało, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Jednocześnie – jak wynika z opisu sprawy – celem kupna działek było dokonanie inwestycji budowlanej, która nie doszła do skutku.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziałów w działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1

w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż przez Pana udziałów w nieruchomości, tj. działkach nr: (…), zarówno na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jak i na rzecz osoby fizycznej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana zapytania. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania (zwolnienia od podatku) dostawy udziałów w ww. nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.