Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 grudnia 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)

(...)

Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...)

(...)

(...)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Przedmiot składanego wniosku

2.(...)

3.(dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki (...) (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:

a)prawo własności zabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w (…) przy (…): (i) działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej „Działka (...)”), (ii) działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (...)(...) (dalej „Działka (...)”), (iii) działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (...) (dalej „Działka (...)”), a wszystkie Działki łącznie jako „Grunt”);

b)prawo własności budynku posadowionego na Gruncie (na wszystkich Działkach), tj. budynku hotelowego o powierzchni użytkowej około (...) m² (obejmującej (...) pokoi hotelowych), oddanego do użytkowania w 2011 r. i zmodernizowanego w (...) r. (dalej „Budynek”);

c)prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli i urządzeń technicznych, w tym w szczególności: (a) parkingu (b) przyłączy wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i teletechnicznej, (c) masztu (d) pylonu reklamowego oraz (e) szlabanu (będącego urządzeniem technicznym) (dalej łącznie „Budowle”) (dalej Grunt, Budynek oraz Budowle łącznie jako „Nieruchomość”);

d)inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego,

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.

4.Opis Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji

Nieruchomość jest własnością Zbywcy.

Prawo własności Nieruchomości (w tym Budynku i Budowli), co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej, zostało nabyte przez Zbywcę w (...) r.

W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Grunt był już zabudowany Budynkiem (hotelem) i Budowlami wybudowanymi przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (a obecnego najemcę) - spółkę (...) (dalej jako „Najemca”). Oddanie Budynku i Budowli do użytkowania (tj. rozpoczęcie ich eksploatacji w formie otwarcia hotelu) nastąpiło w 2011 r. Po tej dacie na Gruncie nie były wznoszone nowe obiekty ani przez Zbywcę ani przez Najemcę.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu, Budynku i Budowli, zostały zakwalifikowane dla celów podatkowych przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynek i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej również jako „CIT”).

W (...) r. Budynek był przedmiotem ulepszeń (modernizacji) dokonywanych przez ówczesnego właściciela (Najemcę), które zgodnie z wiedzą Zbywcy mogły przekroczyć 30% wartości początkowej Budynku. Po tej dacie, w samym w Budynku jak również w Budowlach nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT (w  (...) r. były realizowane prace związane z ulepszeniem Budynku - w zakresie infrastruktury grzewczej - natomiast ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej). Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Po modernizacji Budynku z (...) r. Nieruchomość (w tym Budynek) były nadal wykorzystywane przez Najemcę do prowadzenia działalności hotelowej opodatkowanej VAT.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z nabyciem Nieruchomości, a także (b) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynku i Budowli - w zakresie wydatków ponoszonych przez Zbywcę (przy czym większość tego typu wydatków, zgodnie z umową najmu, ponosił Najemca).

Po nabyciu Nieruchomości w dniu (…)r., Budynek oraz Budowle zlokalizowane na Nieruchomości były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, jako środki trwałe - tj. dla celów realizowanej przez Zbywcę działalności gospodarczej w postaci długoterminowego wynajmu Nieruchomości.

Całość Nieruchomości jest obecnie przedmiotem najmu długoterminowego na podstawie umowy najmu zawartej przez Zbywcę z Najemcą w dniu (...) (...) r, z późniejszymi zmianami (aneksami).

Na moment złożenia Wniosku, powyższa umowa najmu z Najemcą nie zostanie rozwiązana i zgodnie z przepisami prawa cywilnego, ogół praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy z mocy prawa przejdzie na Nabywcę.

Na Nieruchomości znajduje się stanowiąca własność Zbywcy podziemna infrastruktura energetyczna, infrastruktura do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej - jak również infrastruktura wodociągowa, gazowa i telekomunikacyjna.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane w lub na Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”). W stosunku do Nieruchomości została wydana decyzja nr (...) Prezydenta (...) o warunkach zabudowy z dnia (...) roku. W oparciu o tę decyzję zostało wydane pozwolenie na budowę, na podstawie którego Grunt został zabudowany obecnie istniejącym Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą (Budowlami).

5.Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest francuskim funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez francuską spółkę (...) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, obiekty handlowe, hotele, obiekty rekreacyjne, związane z opieką zdrowotną i edukacją) zlokalizowane w (...) i w innych państwach (...) (m.in. w Polsce).

Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu VAT.

Nabywca po Transakcji planuje kontynuowanie umowy najmu Nieruchomości z obecnym Najemcą.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką należąca do francuskiej Grupy (...) zarządzającej nieruchomościami, której działalność podzielona jest pomiędzy sektor nieruchomości biurowych, mieszkaniowych i hotelowych. Zbywca, stanowi część Grupy (...) specjalizującej się w nabywaniu i wynajmie obiektów hotelowych.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje zbywaną Nieruchomość w całości do celów prowadzonej działalności gospodarczej - wynajmu długoterminowego na rzecz Najemcy - podlegającej opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że:

a)Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

b)Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;

c)Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1(...)2 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Najemca, jako właściciel Nieruchomości, po wybudowaniu Budynku (hotelu) i Budowli w (...) r. korzystał z Nieruchomości prowadząc na niej działalność hotelową.

W (...) r. Najemca zawarł z (...) sp. z o.o. umowę leasingu zwrotnego, w ramach której: (i) zbył własność Nieruchomości na rzecz (...) sp. z o.o., a następnie (ii) zawarł z nowym właścicielem umowę leasingu Nieruchomości (dalej „Umowa leasingu”). Umowa leasingu miała charakter tzw. umowy leasingu finansowego. Wydanie Nieruchomości do korzystania Najemcy przez (...) sp. z o.o. na podstawie Umowy leasingu w (...) r. stanowiło dostawę Nieruchomości na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W (...) r. Najemca skrócił okres obowiązywania Umowy leasingu, w wyniku czego własność Nieruchomości została przeniesiona zwrotnie z (...) sp. z o.o. na Nabywcę.

W (...) r. Budynek był przedmiotem modernizacji przez Najemcę, której wartość początkowa mogła przekraczać 30% wartości początkowej Budynku (ulepszenia w znacznej mierze zostały zakończone jeszcze przed późniejszym zbyciem Nieruchomości przez Najemcę na rzecz Zbywcy). Po tej dacie nie miały miejsca dalsze istotne ulepszenia (modernizacje) Budynku ani Budowli, których wartość przekraczałby 30% wartości początkowej jakiegokolwiek z obiektów zlokalizowanych na Gruncie.

Następnie w dniu (...) r. Najemca sprzedał Nieruchomość na rzecz Zbywcy.

Najemcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z nakładów ponoszonych w związku z budową Budynku wraz z infrastrukturą techniczną (w tym Budowli) w (...) r. oraz w związku z późniejszą modernizacją Budynku w (...) r.

W związku z transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od Najemcy w (...) r., Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, co potwierdzała interpretacja indywidualna nr 0114- KDlP1-3.4012.308.2019.3.RMA wydania w dniu 1 października (...) r., wydana na wspólny wniosek Najemcy i Zbywcy.

Następnie, po nabyciu Nieruchomości, Zbywca wynajął Nieruchomość (stanowiącą kompleksowy obiekt hotelowy) na rzecz Najemcy (najem długoterminowy). Umowa najmu z Najemcą została zwarta w dniu (...) r. i weszła w życie w dniu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, tj. (...) r. Od tego momentu Nieruchomość pozostaje przedmiotem najmu między Zbywcą a Najemcą.

5Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1.Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu, Budynku oraz Budowli) - opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2.znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości;

3.prawa z gwarancji jakość/rękojmi z umów o roboty budowlane związane z Budynkiem i Budowlami (o ile nie wygasną do momentu Transakcji);

4.prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku;

5.gwarancja korporacyjna na zabezpieczenie roszczeń Zbywcy jako wynajmującego wobec Najemcy wynikających z umowy najmu.

Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia Wniosku, zamiarem Wnioskodawców jest kontynuowanie umowy Najmu z Najemca oraz utrzymanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami.

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy, gdyż Zbywca nie posiada innych nieruchomości lub aktywów rzeczowych;

2.praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3.dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4.praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5.praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

6.praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

7.środków pieniężnych Zbywcy;

8.praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Umowa o zarządzanie Nieruchomością: obecnie Zbywca posiada umowę o zarządzanie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o zewnętrznych profesjonalnych usługodawców);

- Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest kontynuowanie zawartych przez Najemcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości;

- Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku).

Końcowo, Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT - Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

6Opis działalności Nabywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu.

Mając na uwadze, że:

(1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

(2)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

(3)Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę.

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Poza budowlami wymienionymi powyżej (za Wnioskiem), na działkach wchodzących w skład Nieruchomości znajduje się następujące budowle stanowiące własność (...):

- oświetlenie zewnętrzne - lampy (Działki (...) oraz (...));

- przyłącza instalacji na Działkach (...), (...), (...) stanowiące własność Zbywcy - poza przyłączem elektroenergetycznym na Działce (...) przy budynku sąsiadującym należącym do właściciela działki (...) oraz poza skrzynką i odcinkiem przyłącza elektroenergetycznego na działce (...) stanowiącym własność gestora;

- ogrodzenia (Działki (...), (...), (...));

- droga wewnętrzna (Działki (...), (...), (...)).

Według wiedzy Wnioskodawców na Nieruchomości nie ma innych Budowli niż te wyraźnie wskazane we Wniosku i w niniejszym piśmie, z zastrzeżeniem, że przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie te naniesienia, które stanowią własność Zbywcy, tj. bez uwzględnienia naniesień pozostających we własności odpowiednich gestorów lub właścicieli sąsiednich działek. Zaktualizowana lista naniesień (po przeprowadzeniu kwerendy i wizji lokalnej) została wskazana w treści niniejszego pisma.

Jak wskazano we Wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” Budynku oraz wszystkich Budowli, doszło w (...) r. (tj. w dacie rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji hotelu zlokalizowanego w Budynku i towarzyszącej mu infrastruktury w postaci Budowli). W przypadku Budynku, z uwagi na jego istotną modernizację, która miała miejsce w (...) r., mogło dojść ponownie do jego „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu definicji z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Stąd w ocenie Wnioskodawców najpóźniejszą datą „pierwszego zasiedlenia” Budynku i dla wszystkich Budowli jest (...) r. Wnioskodawcy pragną podkreślić raz jeszcze że po modernizacji Budynku z (...) r. był on w dalszym ciągu używany wraz z Budowlami do działalności opodatkowanej VAT (działalności hotelowej z perspektywy Najemcy i najmu z perspektywy Zbywcy).

Jak Wnioskodawcy wskazali w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku - od momentu oddania do użytkowania i rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji w (...) r., Budowle nie były w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji). Tym samym w Budowlach nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Jak wskazano we Wniosku podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości (nieruchomości z obiektem hotelowym) w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu. Tym samym Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano we Wniosku podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości (nieruchomości z obiektem hotelowym) w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu. Tym samym Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Wniosek, uszczegółowiony uzupełnieniem, wylicza wszystkie znane Wnioskodawcom obiekty (naniesienia) zlokalizowane na Gruncie, które mogą stanowić „budynki”, „budowle” lub części takich obiektów. Uszczegółowienie odnośnie lokalizacji poszczególnych obiektów (Budynku i Budowli) zostało szczegółowo opisane w odpowiedziach na pytania powyżej).

Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają wszystkie naniesienia (Budynek i Budowle) będące przedmiotem Transakcji sprzedaży (niezależenie od ich uprzedniego ujęcia lub braku ujęcia we Wniosku):

- Budynek - budynek hotelowy - własność Zbywcy,

- parking - własność Zbywcy,

- przyłącze instalacji wodociągowej - własność Zbywcy,

- przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej - własność Zbywcy,

- maszt - własność Zbywcy,

- pylon reklamowy - własność Zbywcy,

- szlaban - własność Zbywcy,

- oświetlenie zewnętrzne - własność Zbywcy,

- przyłącza sieci elektroenergetycznej - własność Zbywcy (poza przyłączem elektroenergetycznym na Działce (...) należącym do właściciela działki (...) oraz poza skrzynką i odcinkiem przyłącza na Działce (...) stanowiącym własność gestora),

- ogrodzenia, chodniki, droga wewnętrzna - własność Zbywcy.

- które z niewymienionych we wniosku naniesień stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Poniżej znajduje się lista naniesień stanowiących własność odpowiednich gestorów (niezależnie od tego czy były lub nie wymienione we Wniosku):

- przyłącze sieci gazowej - własność gestora,

- przyłącze sieci elektroenergetycznej - własność gestora w zakresie skrzynki i odcinka przyłącza na działce (...),

- przyłącze elektroenergetyczne na Działce (...) - w zakresie stanowiącym własność właściciela działki (...),

- stacja transformatorowa - własność gestora,

- przyłącze telekomunikacyjne - własność gestora.

Żadne z naniesień wymienionych we Wniosku nie stanowi ruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?

3.Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania Transakcji VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do:

(i)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do

(ii)zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Wnioskodawców:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji przez Wnioskodawców z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Ad.3

Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania Transakcji VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ew. prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I.          Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości komercyjnych, a taki charakter mają Nieruchomości, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)).

II.         Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i.zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i.przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii.nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii.umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.umowy zarządzania aktywami;

iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomości: prawo własności Gruntu, Budynek i Budowle oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości (b) umowa o zarządzenie Nieruchomością, (c) umowy zarządzania aktywami, czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli sama Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów z dostawcami mediów i dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości (w  zakresie w jakim ew. zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części.

III.        Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa własności do zabudowanego Gruntu, wraz z posadowionymi na nim Budynkiem oraz Budowlami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości w postaci budynków oraz budowli i ich części.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt (w tym każda z poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w jego skład) jest zabudowany Budynkiem oraz Budowlami. Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynku i Budowli (lub ich części) posadowionych odpowiednio na Gruncie (odpowiednio na każdej z działek ewidencyjnych wchodzących w jego skład).

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-wybudowaniu, lub

-ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” Budynku oraz wszystkich Budowli, doszło ponad dwa lata przed datą złożenia przedmiotowego wniosku - z uwagi na fakt rozpoczęcia ich użytkowania w 2011 r. (tj. rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji hotelu zlokalizowanego w Budynku i towarzyszącej mu infrastruktury w postaci Budowli). W przypadku Budynku, z uwagi na jego istotną modernizację, która miała miejsce w (...) r., mogło dojść ponownie do jego „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu przytoczonej powyżej definicji z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca (ani Najemca) nie zamierzają przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynku i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W związku z powyższym należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynku lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynku i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do Budynku oraz wszystkich Budowli, upłynęło już więcej niż dwa lata od ich "pierwszego zasiedlenia" w rozumieniu regulacji VAT (które miało miejsce najpóźniej w (...) r.) - w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynku oraz Budowli, nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowane Budynek oraz Budowle, nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak wykazano powyżej, będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynku i Budowli (a w konsekwencji związanego z nimi prawa własności Gruntu) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (względem Budynku i Budowli objętych tym zwolnieniem oraz związanego z nimi prawa własności Gruntu), dostawa Budynku oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawa prawa własności Gruntu na których są posadowione) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

3.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1) , wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził na niej działalność polegającą na długoterminowym wynajmie. Taki typ działalności, tj. wynajem nieruchomości - podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będzie wykorzystywana nabyta Nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, po rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania (w zakresie w jakim zwolnienie to znajdzie zastosowanie), nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061  ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a  istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C- 444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo nabyć Nieruchomość na którą składają się:

a)prawo własności zabudowanych nieruchomości gruntowych położonych (...):

(i)działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej „Działka (...)”),

(ii)działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (...)(...) (dalej „Działka (...)”),

(iii)działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (...) (dalej „Działka (...)”), a wszystkie Działki łącznie jako „Grunt”);

b)prawo własności budynku posadowionego na Gruncie (na wszystkich Działkach), tj. budynku hotelowego o powierzchni użytkowej około (...) m² (obejmującej (...) pokoi hotelowych), oddanego do użytkowania w (...) r. i zmodernizowanego w (...) r. (dalej „Budynek”);

c)prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli i urządzeń technicznych:

-parking - własność Zbywcy,

-przyłącze instalacji wodociągowej - własność Zbywcy,

-przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej - własność Zbywcy,

-maszt - własność Zbywcy,

-pylon reklamowy - własność Zbywcy,

-szlaban - własność Zbywcy,

-oświetlenie zewnętrzne - własność Zbywcy,

-przyłącza sieci elektroenergetycznej - własność Zbywcy (poza przyłączem elektroenergetycznym na Działce (...) należącym do właściciela działki (...) oraz poza skrzynką i odcinkiem przyłącza na Działce (...) stanowiącym własność gestora),

-ogrodzenia, chodniki, droga wewnętrzna - własność Zbywcy.

d)inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną również przeniesione w szczególności: znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości; prawa z gwarancji jakość/rękojmi z umów o roboty budowlane związane z Budynkiem i Budowlami (o ile będą obowiązywały w momencie Transakcji), prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku, gwarancja korporacyjna na zabezpieczenie roszczeń Zbywcy jako wynajmującego wobec Najemcy wynikających z umowy najmu.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Wskazali Państwo, że na moment złożenia Wniosku intencją Wnioskodawców jest kontynuowanie umowy Najmu z Najemcą oraz utrzymanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami.

Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości (która obejmuje działki zabudowane o numerach (...), (...) i (...)) nie stanowi również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że:

(1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

(2)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

(3)Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:

(1)zarządzanie Nieruchomością,

(2)świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

(3)zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Z podanych okoliczności wynika, że przedmiot transakcji (Nieruchomość) nie będzie zdolny do działania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze bez wsparcia Nabywcy. Więc warunek wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełniony.

Powyższe zostało zresztą przez Państwa wprost stwierdzone w opisie sprawy, gdzie wskazali Państwo, że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze, zaś Nabywca nie będzie miał faktycznej możliwości nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez podejmowania dodatkowych działań oraz wyłącznie w oparciu o nabyte w wyniku Transakcji składniki majątkowe. Okoliczności sprawy wskazują, że po stronie Nabywca konieczne będzie podejmowanie dodatkowych działań faktycznych i prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte składniki. Obecnie zarządzanie Nieruchomością po stronie Zbywcy realizowane jest w oparciu o zewnętrznych profesjonalnych usługodawców. Zbywca ma zawartą umowę o zarządzanie Nieruchomością, z której prawa i obowiązki nie zostaną przeniesione w ramach transakcji na Zbywcę.  W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej – zgodnie z Państwa wskazaniem – Nabywca w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi zapewni m.in. zarządzanie Nieruchomością czy świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Podany opis sprawy wskazuje więc, że Nabywca podejmował będzie dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej Zbywcy.

Podali Państwo w opisie sprawy, że Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu.

W związku z powyższym, planowana Transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotem planowanej Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. zasadniczo Nieruchomości (działki grunt nr (...), (...) i (...) z posadowionymi na nim budynkami czy budowlami), które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności. Mając na uwadze zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Tym samym analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wskazuje, że przedmiot planowanej sprzedaży, nie będzie spełniał kryteriów pozwalających uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy.

Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych (zabudowanych działek nr (...), (...) i (...) wraz z posadowionymi na nich Budynkiem i Budowlami) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1(...)4 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2, i 9  ustawy - Prawo budowlane, przez:

-budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

-budowlę - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

-urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy zamierzają Państwo nabyć Nieruchomość w skład, której wchodzą:

-trzy zabudowane działki o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...).

-Budynek- budynek hotelowy (znajduje się na wszystkich Działkach),

-Budowle - budowle i urządzenia techniczne (oraz ich części), tj.:

(a)parking,

(b)przyłączy wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i teletechnicznej,

(c)masztu,

(d)pylonu reklamowego,

(e)szlabanu,

(f)oświetlenie zewnętrzne – lampy,

(g)przyłącza instalacji na Działkach (...), (...), (...) stanowiące własność Zbywcy - poza przyłączem elektroenergetycznym na Działce (...) przy budynku sąsiadującym należącym do właściciela działki (...) oraz poza skrzynką i odcinkiem przyłącza elektroenergetycznego na działce (...) stanowiącym własność gestora,

(h)ogrodzenia,

(i)droga wewnętrzna.

Z wniosku wynika, że na działce znajdują się instalacje należących do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy - Kodeks cywilny.

W myśl art. 49 § 1 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

W związku z powyższym znajdujące się na ww. działkach naniesieniami przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, nie stanowią własności Zbywcy, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowią przedmiotu dostawy, a tym samym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w związku z opisana Transakcją.

Ponadto należy mieć na uwadze, że z punktu widzenia prawa cywilnego (art. 46-48 kodeksu cywilnego) sprzedający jako właściciel gruntu jest również właścicielem naniesień znajdujących się na gruncie, w  szczególności budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z tymi naniesieniami).

Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć należy, że - jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy - dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym towarem.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że zbycie prawa własności działki gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są naniesienia na gruncie należące do podmiotów trzecich.

Zatem, w tym przypadku przedmiotem dostawy (w rozumieniu podatku VAT) nie są (nie podlegają opodatkowaniu) naniesienia znajdujące się na zbywanych działkach należące do podmiotów trzecich (właściciela działki (...))

Podali Państwo, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług wszystkich obiektów będących przedmiotem Transakcji. Od pierwszego zasiedlenia wszystkich obiektów (Budynku i Budowli) będących przedmiotem Transakcji do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W ciągu ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów będących przedmiotem Transakcji w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej żadnego Budynku ani żadnej Budowli.

W związku z powyższym, w przypadku dostawy ww. Budynku i Budowli posadowionych na działkach o nr (...), (...), (...) Sprzedający będzie miał prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż działek o nr: (...), (...) oraz (...), na którym posadowione są Budynek i Budowle będzie opodatkowana podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co ww. naniesienia.

Z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli Państwo wraz ze Zbywcą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. Budynku i Budowli według właściwej dla tej czynności stawki VAT.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług tj. świadczenia usług najmu na rzecz obecnego Najemcy.

W analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT, w tym w szczególności odliczenie VAT naliczonego dotyczyć będzie, jak wyjaśniono wyżej, wyłącznie będących przedmiotem Transakcji składników majątkowych, które nie będą wyłączone z opodatkowania VAT, a w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z VAT i skutecznego wyboru opodatkowania dostawy Budynku i Budowli posadowionych na działkach o nr (...), (...) oraz (...) przez Sprzedającego i Nabywcę, nie będą podlegały zwolnieniu od VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Sprzedający oraz Nabywca (będąc zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości (zabudowanych działek nr (...), (...) oraz (...)) oraz będzie miał prawo do zwrotu ewentualnej nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.