Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności działek niezabudowanych, powstałych w wyniku podziału działki nr ….

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 stycznia 2025 r. (wpływ).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z siostrą i matką w dniu … nabył do wyodrębnionego majątku osobistego udział wynoszący 1/6 niewydzielonej części w zabudowanym gospodarstwie rolnym (pierwotnie gospodarstwo należące do Pana dziadków) o powierzchni … ha położonym w … - … objęte księgą wieczystą nr …. Nabycie od brata matki z powodów sentymentalnych zarejestrowane zostało w formie aktu notarialnego Rep A nr …. Udział wnioskodawcy obejmował 2,05 ha. W wyniku zawarcia umowy częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości z innymi współwłaścicielami w formie aktu notarialnego Rep A nr … z dnia … gospodarstwo rolne uległo podzieleniu na dwie równe części tworząc działki nr … i … objęte …. Działka nr … słała się współwłasnością moją wraz z siostrą i matką w równych częściach po 2,05 ha. W wyniku zmiany nr działki z … na nr … o łącznej powierzchni 6,1230 wraz z siostrą i mamą nabyliśmy udziały wynoszące po 1/3 niewydzielonej części każdemu z nich w działce nr …, dla której została utworzona nowa KW nr …. Działka była częścią gospodarstwa rolnego na jej terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie prowadzi na wskazanej działce działalności gospodarczej czy rolniczej. Działka przeznaczona na cele rolnicze (klasa gruntu RIVa, RIVb i RV ). Grunt przez lata nie był w żaden sposób wykorzystywany, gdyż Wnioskodawca nie planował prowadzić działalności rolniczej i do tej pory była użytkowana jako ugór. Z przyczyn osobistych współwłaściciele zdecydowali o sprzedaży działki ale brak chętnych do zakupu takiej nieruchomości zniweczył plany sprzedaży w całości gruntu. Rozwój gminy w pobliżu Państwa działki spowodował sytuację, że działka znalazła się wśród nowo budowanych domów i osiedli. W dniu … jeden ze współwłaścicieli umiera i w drodze dziedziczenia współwłaścicielami w udziale 1/2 niewydzielonej części działki pozostał Pan wraz z siostrą. Udział Wnioskodawcy obecnie wynosi 3,0615 ha. Na terenie Gminy … -… zostało sporządzone studium zagospodarowania terenu, w którym Państwa działka wskazana została jako kontynuacja zabudowy jednorodzinnej w związku z tym faktem oraz niemożnością sprzedaży całej nieruchomości (o czym była mowa wyżej) wraz z siostrą podjęliście Państwo decyzję o podjęciu działań w celu podzielenia nieruchomości na mniejsze działki. W dniu … wystąpiliście Państwo do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej w zakresie przedsięwzięcia prowadzącego do wydzielania mniejszych działek z działki, której jesteśmy współwłaścicielami. W dniu … Rada Miejska … podjęła uchwałę nr … w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. „…”, w którym zawarta jest Państwa działka. Do dnia dzisiejszego toczy się postępowanie w zakresie uchwalenia MPZP i w projekcie tego planu na terenie Państwa działki przewidziano zabudowę jednorodzinną z możliwością wydzielenia odrębnych działek powyżej 1000 m². W propozycji graficznej po wydzieleniu dróg stanowiących komunikację dano możliwość wyodrębnienia 38 działek pod zabudowę jednorodzinną na Państwa działce. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu planowanej sprzedaży udostępniana osobom trzecim. Wnioskodawca nie zamierza podejmować na niej żadnej czynności, ani działalności przed ich sprzedażą, w tym żadnych działań podnoszących wartość ww. działki, ani też działek powstałych po planowanym podziale geodezyjnym (np.: uzbrajanie terenu, wyposażanie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacje sanitarną). Wnioskodawca nie zamierza też podejmować jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe prywatne ogłoszenia. W chwili obecnej nie ma jeszcze żadnych potencjalnych nabywców i nie zostały podpisane żadne umowy przedwstępne sprzedaży. Nieruchomość nie została jeszcze podzielona geodezyjnie, a ewentualna sprzedaż działek po wydzieleniu geodezyjnym jest zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca najpierw chce uzyskać interpretację podatkową indywidualną w zakresie planowanej sprzedaży. Wnioskodawca nie udzielał w zakresie przedmiotowej nieruchomości żadnych pełnomocnictw oprócz pomiędzy współwłaścicieli. Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży działek budowlanych, gdyż opisana wyżej planowana sprzedaż działek będzie działaniem jednorazowym polegającym na wysprzedaży majątku prywatnego jako zwykły zarząd zbycia majątku osobistego. Sprzedaż działek powstałych po podziale geodezyjnym będzie odbywać się indywidualnie, we własnym zakresie. Współwłaściciele aktualnie nie prowadzą działalności gospodarczej jedynie są podatnikami podatku ryczałtowego z tytułu najmu lokali mieszkalnych oraz dochodowego z tytułu zatrudnienia. Dochody uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek wnioskodawca zamierza przeznaczyć na polepszenie bytu swojej rodziny, a zatem na cele osobiste.

W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że sprzedaż poszczególnych działek nie mieści się w zakresie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W związku z tym, w przekonaniu Wnioskodawcy nie powstanie po Jego stronie obowiązek zapłaty podatku VAT od każdej transakcji sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

Ad 1.

Nie był i nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ad 2.

Aktualnie nieruchomość, o której mowa we wniosku jest to jedna działka, która może zostać podzielona na mniejsze działki w celu jej zbycia, i tak w odniesieniu do obecnej jak i ewentualnie nowo powstałych działek nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Ad 3.

Obecnie jak i do momentu sprzedaży nieruchomości, aktualnie jako jedna działka i po ewentualnym podziale wielu działek, jest i będzie wykorzystywana/wykorzystywane jako nieruchomość rolna we współwłasności z członkami rodziny - grunty rolne są i będą ugorowane i nie jest i nie będzie prowadzona działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 punkt 15 ustawy.

Ad 4.

W stosunku do nowo powstałych działek co do zasady nie planuje Pan zawierać umów przedwstępnych z potencjalnymi nabywcami, nie mniej dopuszcza Pan taką ewentualność (zawarcie umów przedwstępnych) gdzie dla zbycia ww. nieruchomości warunkiem koniecznym będzie zawarcie takich umów, między innymi w przypadkach takich jak: gdy zakup będzie finansowany przez nabywcę z uzyskanego kredytu lub gdy do wywłaszczenia pod inwestycje/grunty celu publicznego (drogi itp.) będzie to wymagane.

Ad 5.

W zakresie zbycia powstałych działek będzie możliwość udzielenia pełnomocnictwa członkom rodziny tylko w sytuacji gdy nie będzie Pan mógł stawić się osobiście (choroba, sytuacje losowe) do aktu notarialnego, zakres pełnomocnictwa będzie się ograniczał do zastępstwa przy czynnościach związanych ze sprzedażą nieruchomości np. czynnościach notarialnych.

Ad 6.

w ostatnich latach dokonał Pan sprzedaży dwóch nieruchomości :

1.

• darowizna od Pana Matki - umowa darowizny z dnia … r.
• nieruchomość wykorzystywana na cele mieszkaniowe
• sprzedaż/Umowa przeniesienia praw własności lokalu mieszkalnego z dnia …r., sprzedaż bez konkretnej przyczyny

2.

• zakup wraz z gospodarstwem rolnym w dniu … r., działka była integralną częścią gospodarstwa rolnego i została wydzielona w wyniku częściowego zniesienia współwłasności w dniu … r.
• od zakupu do momentu zbycia działka wykorzystywana była jako nieruchomość rolna zabudowana - zabudowa rodzaju gospodarczego,
• zbycie poprzez zniesienie współwłasności na rzecz jednego ze współwłaścicieli w dniu … r.

Środki ze sprzedaży obu nieruchomości zostały w części przeznaczone na cele mieszkaniowe własnej rodziny tj. zakup mieszkania przez Pana córkę, remont i modernizacja mieszkania w którym mieszka Pan wraz z rodziną, pozostałe środki stanowią pieniężną część (oszczędności) Pana majątku osobistego.

Z tytułu sprzedaży powyższych nieruchomości nie był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.

Ad 7.

Posiada Pan inne nieruchomości, aktualnie nie ma Pan planów ich sprzedaży.

Ad 10.

Rozwój gminy spowodował, że ościenne gospodarstwa rolne stały się gruntami potencjalnie do zagospodarowania, mpzp pn. „…” zastał wszczęty z inicjatywy Burmistrza Miasta …, teren Państwa działki już w studium w roku … zakładał rozwój gminy przeznaczając teren Państwa działki pod zabudowę jednorodzinną. Aktualnie toczy się proces planistyczny, umożliwia on stronie czynny udział, nie mniej jednak strony czyli właściciele mają niewielki wpływ na zmiany w planie. Aktualnie propozycja w planie zakłada możliwość wydzielenia 36 odrębnych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną a blisko 1/3 Państwa działki została przeznaczona na cele publiczne tj. drogi oraz tereny zielone.

Obecnie rozważa Pan wniesienie uwag do planu w ramach racjonalnego gospodarowania własnym majątkiem np. wnioskując o ujednolicenie wielkości minimalnych działek na całym terenie Państwa działki.

Pytania

Czy Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z planowaną przyszłą sprzedażą działek niezbudowanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości oraz czy transakcje sprzedaży działek niezbudowanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej działki, w okolicznościach przedstawionych we wniosku, jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, i tym samym powinna podlegać opodatkowaniu z tego tytułu?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale przedmiotowej działki nie będzie On występować w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem sprzedaż ta nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Wnioskodawca nabył prawo współwłasności przedmiotowej nieruchomości częściowo przez odkupienie rodzinnego gospodarstwa rolnego w roku … oraz w części w drodze dziedziczenia w roku … po swojej matce, a zatem nie można mówić, żeby nabył nieruchomość w celu jej dalszego zbycia. Za brakiem opodatkowania przyszłej sprzedaży świadczy także fakt, że Wnioskodawca stał się współwłaścicielem nieruchomości wiele lat temu, a dopiero teraz pojawiła się potrzeba jej zbycia.

W sprawie nie występują okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności uprawniającego do rozporządzania własnym majątkiem pozostającym w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy VAT nie mają zastosowania.

Wnioskodawca nie prowadzi aktywności podobnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (sprzedażą nieruchomości). Wnioskodawca nie zajmuje się sprzedażą nieruchomości w sposób stały i zorganizowany - a zatem jego przyszłe działania związane ze sprzedażą działek nie będą miały charakteru profesjonalnego, wymaganego do zakwalifikowania danego zdarzenia, jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca Podkreślić należy, że ustawodawca nie określił wymogów formalnych, które powinien spełnić podatnik, aby mógł być uznany za producenta, usługodawcę lub handlowca.

Z treści orzeczeń trybunału sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Bez względu pozostanie również fakt, czy jego sprzedaż nastąpi w całości jednemu nabywcy czy w częściach jednemu lub wielu nabywcom. Zatem w świetle powyższych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Po drugie musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W przekonaniu Wnioskodawcy nie zostały spełnione obie przesłanki łącznie. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy trudno uznać Wnioskodawcę za podatnika podatku od towarów i usług. Pomimo, iż grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, to nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, ze podejmowane przez Wnioskodawcę działania wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym stanowią aktywność podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Okoliczność, iż wnioskodawca wraz z siostrą podjął czynności mające na celu racjonalne zagospodarowanie jego majątkiem nie czynią z niego jeszcze podatnika podatku od towarów i usług. Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT. Założenie przeciwne byłoby nieracjonalne i nieznajdujące oparcia w ustawie. Każda osoba należycie dbająca o własne interesy czyni to z rozwagą i w sposób zapewniający jej osiągnięcie maksymalnych korzyści niezależnie od tego, czy dysponuje majątkiem przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, czy służącym celom osobistym.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny, powołane regulacje ustawy o VAT oraz orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE, stwierdzić należy, że Wnioskodawca dokonując w przyszłości transakcji zbycia działek, o których mowa w złożonym wniosku nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, zatem nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, a planowana transakcja sprzedaży mieścić się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań jakie wnioskodawca podjął w odniesieniu do tejże nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, grunt przez lata nie był w żaden sposób wykorzystywany, gdyż nie planował Pan prowadzić działalności rolniczej i do tej pory był użytkowany jako ugór. Rozwój Gminy w pobliżu Pana działki spowodował sytuację, że działka znalazła się wśród nowo budowanych domów i osiedli. Na terenie Gminy zostało sporządzone studium zagospodarowania terenu, w którym Pana działka wskazana została jako kontynuacja zabudowy jednorodzinnej. Razem z siostrą podjął Pan decyzję o podzieleniu nieruchomości na mniejsze działki. W dniu … r. razem z siostrą wystąpił Pan do Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej w zakresie przedsięwzięcia prowadzącego do wydzielania mniejszych działek z działki.

… r. Rada Miejska podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. „…”, w którym zawarta jest Pana działka. Do dnia dzisiejszego toczy się postępowanie w zakresie uchwalenia MPZP i w projekcie tego planu na terenie działki przewidziano zabudowę jednorodzinną z możliwością wydzielenia odrębnych działek powyżej 1000 m².

Po wydzieleniu dróg stanowiących komunikację dano możliwość wyodrębnienia 36 działek pod zabudowę jednorodzinną. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu planowanej sprzedaży udostępniana osobom trzecim. Nie zamierza Pan podejmować na niej żadnej czynności, ani działalności przed sprzedażą działek powstałych z jej podziału, w tym żadnych działań podnoszących wartość ww. działki, ani też działek powstałych po planowanym podziale geodezyjnym (uzbrajanie terenu, wyposażanie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacje sanitarną). Nie zamierza też Pan podejmować jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe prywatne ogłoszenia.

W chwili obecnej nie ma jeszcze żadnych potencjalnych nabywców i nie zostały podpisane żadne umowy przedwstępne sprzedaży. Nieruchomość nie została jeszcze podzielona geodezyjnie, a ewentualna sprzedaż działek po wydzieleniu geodezyjnym jest zdarzeniem przyszłym. Nie udzielał Pan w zakresie przedmiotowej nieruchomości żadnych pełnomocnictw oprócz tych pomiędzy współwłaścicielami. Nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży działek budowlanych, gdyż opisana wyżej planowana sprzedaż działek będzie działaniem jednorazowym polegającym na wysprzedaży majątku prywatnego, jako zwykły zarząd zbycia majątku osobistego. Sprzedaż działek powstałych po podziale geodezyjnym będzie odbywać się indywidualnie, we własnym zakresie.

Nie był i nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pan podatnikiem podatku ryczałtowego z tytułu najmu lokali mieszkalnych oraz dochodowego z tytułu zatrudnienia.

W stosunku do nowo powstałych działek nie planuje Pan zawierać umów przedwstępnych sprzedaży, dopuszcza Pan tylko w przypadku konieczności np. gdy zakup będzie finansowany przez nabywcę z uzyskanego kredytu lub gdy do wywłaszczenia pod grunty publiczne (drogi itp.) będzie to wymagane.

Działanie podjęte przez Pana, tj. podział działek, nie świadczy o prowadzeniu przez Pana działalności w zakresie obrotu nieruchomościami w formie zorganizowanej, handlowej.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie planowanej sprzedaży udziału w prawie własności działek wydzielonych z działki nr …, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż udziału w prawie własności działek, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu planowanej sprzedaży udziału w prawie własności działek, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nie będzie Pan działał w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż udziału w prawie własności działek, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana siostry.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).