Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 27 listopada2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu przez Panią sprzedaży działek niezbudowanych. Uzupełniła go Pani pismem z 27 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z bratem i matką w dniu 9 maja 2003 r. nabyła do wyodrębnionego majątku osobistego udział wynoszący 1/6 niewydzielonej części w zabudowanym gospodarstwie rolnym (pierwotnie gospodarstwo należące do dziadków Wnioskodawczyni) o powierzchni (...) ha położonym w (...) – (...) objęte księgą wieczystą nr (...).

Nabycie od brata matki Wnioskodawczyni z powodów sentymentalnych zarejestrowane zostało w formie aktu notarialnego Rep A nr (...). Udział Wnioskodawczyni obejmował (...) ha. W wyniku zawarcia umowy częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości z innymi współwłaścicielami w formie aktu notarialnego Rep A nr (...) z dnia 12 listopada 2010 r. gospodarstwo rolne uległo podzieleniu na dwie równe części tworząc działki nr 1 i 2 objęte KW (...). Działka nr 1 stała się współwłasnością Wnioskodawczyni wraz z bratem i matką w równych częściach po (...) ha. W wyniku zmiany nr działki z 1 na nr 3 o łącznej powierzchni (...) ha wraz z bratem i mamą Wnioskodawczyni nabyli udziały wynoszące po 1/3 niewydzielonej części każdemu z nich w działce nr 3, dla której została utworzona nowa KW nr (...).

Działka była częścią gospodarstwa rolnego, na jej terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni nie prowadziła na wskazanej działce działalności gospodarczej czy rolniczej.

Działka przeznaczona na cele rolnicze (klasa gruntu RIVa, RIVb i RV ). Grunt przez lata nie był w żaden sposób wykorzystywany, gdyż Wnioskodawczyni nie planowała prowadzić działalności rolniczej i do tej pory była użytkowana jako ugór. Z przyczyn osobistych współwłaściciele zdecydowali o sprzedaży działki, ale brak chętnych do zakupu takiej nieruchomości zniweczył plany sprzedaży w całości gruntu.

Rozwój Gminy w pobliżu działki Wnioskodawczyni spowodował sytuację, że działka znalazła się wśród nowo budowanych domów i osiedli. W dniu 18 lipca 2022 r. jeden ze współwłaścicieli umiera i w drodze dziedziczenia współwłaścicielami w udziale 1/2 niewydzielonej części działki pozostała Wnioskodawczyni wraz z bratem. Udział Wnioskodawczyni obecnie wynosi (...) ha.

Na terenie Gminy (...) – (...) zostało sporządzone studium zagospodarowania terenu, w którym działka Wnioskodawczyni wskazana została jako kontynuacja zabudowy jednorodzinnej w związku właśnie z tym faktem oraz niemożnością sprzedaży całej nieruchomości (o czym była mowa wyżej), Wnioskodawczyni wraz z bratem podjęli decyzję o podjęciu działań w celu podzielenia nieruchomości na mniejsze działki. W dniu 20 kwietnia 2023 r. Wnioskodawczyni wraz z bratem wystąpili do Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej w zakresie przedsięwzięcia prowadzącego do wydzielania mniejszych działek z działki, której są współwłaścicielami.

W dniu 31 maja 2023 r. Rada Miejska (...) podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. „(...)”, w którym zawarta jest działka Wnioskodawczyni. Do dnia dzisiejszego toczy się postępowanie w zakresie uchwalenia MPZP i w projekcie tego planu na terenie działki Wnioskodawczyni przewidziano zabudowę jednorodzinną z możliwością wydzielenia odrębnych działek powyżej 1000 m².

W propozycji graficznej po wydzieleniu dróg stanowiących komunikację dano możliwość wyodrębnienia 38 działek pod zabudowę jednorodzinną na działce Wnioskodawczyni. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu planowanej sprzedaży udostępniana osobom trzecim. Wnioskodawczyni nie zamierza podejmować na niej żadnej czynności, ani działalności przed jej sprzedażą, w tym żadnych działań podnoszących wartość ww. działki, ani też działek powstałych po planowanym podziale geodezyjnym (uzbrajanie terenu, wyposażanie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacje sanitarną). Wnioskodawczyni nie zamierza też podejmować jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe, prywatne ogłoszenia.

W chwili obecnej nie ma jeszcze żadnych potencjalnych nabywców i nie zostały podpisane żadne umowy przedwstępne sprzedaży. Nieruchomość nie została jeszcze podzielona geodezyjnie, a ewentualna sprzedaż działek po wydzieleniu geodezyjnym jest zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawczyni najpierw chce uzyskać interpretację podatkową indywidualną w zakresie planowanej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie udzielała w zakresie przedmiotowej nieruchomości żadnych pełnomocnictw oprócz tych pomiędzy współwłaścicielami. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży działek budowlanych, gdyż opisana wyżej planowana sprzedaż działek będzie działaniem jednorazowym polegającym na wysprzedaży majątku prywatnego, jako zwykły zarząd zbycia majątku osobistego. Sprzedaż działek powstałych po podziale geodezyjnym będzie odbywać się indywidualnie, we własnym zakresie.

Współwłaściciele aktualnie nie prowadzą działalności gospodarczej jedynie są podatnikami podatku ryczałtowego z tytułu najmu lokali mieszkalnych oraz dochodowego z tytułu zatrudnienia. Dochody uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na polepszenie bytu swojej rodziny, a zatem na cele osobiste.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż poszczególnych działek nie mieści się w zakresie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W związku z tym, w przekonaniu Wnioskodawczyni nie powstanie po Jej stronie obowiązek zapłaty podatku VAT od każdej transakcji sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku na poszczególne pytania udzieliła Pani informacji odpowiednio:

1.Czy była/jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to od kiedy, w jakim okresie oraz w jakim zakresie prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą?

„Nie byłam i nie jestem zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług”.

2.Czy do czasu sprzedaży działek będą one wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej z działek.

„Aktualnie jest to jedna działka , ale po zatwierdzeniu mpzp, zostanie podzielona na mniejsze działki i w stosunku do obecnej działki jak i nowopowstałych nie jest i nie będą wykorzystywane przeze mnie do prowadzenia działalności gospodarczej”.

3.W jaki dokładnie sposób będzie Pani wykorzystywała działki mające być przedmiotem sprzedaży, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywała Pani ww. grunty? Informacji należy udzielić dla każdej działki oddzielnie mającej być przedmiotem sprzedaży.

„Aktualnie jest to jedna działka i od dnia zakupu tj. 9 maja 2003 r. była wykorzystywana jako nieruchomość rolna we współwłasności z członkami rodziny, przez cały okres był to ugór”.

4.Czy z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami zamierza Pani zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek?

„W stosunku do nowopowstałych działek nie planuję zawierać umów przedwstępnych sprzedaży, dopuszczam tylko w przypadku konieczności np. gdy zakup będzie finansowany przez nabywcę z uzyskanego kredytu lub gdy do wywłaszczenia pod grunty publiczne (drogi itp.) będzie to wymagane”.

5.Czy udzielała/planuje Pani udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa, czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek? Jeżeli tak, prosimy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek.

„W zakresie zbycia powstałych działek będzie możliwość udzielenia pełnomocnictwa członkom rodziny, w sytuacji gdy sama nie będę mogła stawić się do aktu notarialnego, zakres pełnomocnictwa będzie się ograniczał do zastępstwa przy czynnościach związanych ze sprzedażą działek np. czynnościach notarialnych”.

6.Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości – jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były przez Panią wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało przez Panią sprzedanych i jakiego rodzaju były to nieruchomości (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)  na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

g) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek z nieruchomości (wskazać której) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

h) czy posiada Pani inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku?

„W ostatnich 5 latach dokonałam sprzedaży 2 nieruchomości:

1.

-zakup na rynku wtórnym we współwłasności z mężem mieszkania w dniu 15 maja 2020 r.,

-nabyta nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnej rodziny,

-nieruchomość wykorzystywana do celów mieszkalnych,

-sprzedaż w dniu 22 lipca 2021 r. w celu zakupu działki budowlanej w (...) pod dom jednorodzinny.

2.

-zakup wraz z gospodarstwem rolnym w dniu 9 maja 2003 r.,

-działka była częścią gospodarstwa rolnego i została wydzielona w wyniku częściowego zniesienia współwłasności w dniu 12 października 2010 r.,

-działka nie była czynnie użytkowana – ugór,

-zbycie nastąpiło poprzez zniesienie współwłasności na rzecz jednego ze współwłaścicieli działki rolnej w dniu 24 listopada 2023 r.

Środki ze sprzedaż obu nieruchomości zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe własnej rodziny, tj. zakup działki i budowa domu jednorodzinnego, która nadal trwa.

Z tytułu sprzedaży powyższych nieruchomości nie byłam zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT”.

7.Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

„Jestem współwłaścicielem wraz z mężem innych nieruchomości, ale nie są one przeznaczone aktualnie na sprzedaż”.

10.W związku z informacją w opisie sprawy, że: „W dniu 31 maja 2023 r. Rada Miejska (...) podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. „(...)”, w którym zawarta jest nasza działka. Do dnia dzisiejszego toczy się postępowanie w zakresie uchwalenia MPZP i w projekcie tego planu na terenie działki Wnioskodawczyni przewidziano zabudowę jednorodzinną z możliwością wydzielenia odrębnych działek powyżej 1000m²”, proszę o wskazanie, czy miała Pani jakikolwiek wpływ na przeznaczenie terenu, w którym zawarta jest Pani działka, w ww. planie zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jaki – np. czy wystąpiła Pani o zmianę ww. planu?

„Rozwój Gminy spowodował, że ościenne gospodarstwa rolne stały się gruntami potencjalnie do zagospodarowania, mpzp, pn. (...) został wszczęty z inicjatywy Burmistrza Miasta (...), teren naszej działki już w studium w roku 2012 zakładał rozwój gminy przeznaczając teren naszej działki pod zabudowę jednorodzinną . Aktualnie toczy się proces planistyczny, umożliwia on stronie czynny udział, nie mniej jednak strony czyli właściciele mają nie wielki wpływ na zmiany w planie. Aktualnie propozycja w planie zakłada możliwość wydzielenia 36 odrębnych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną a blisko 1/3 naszej działki została przeznaczona na cele publiczne, tj. drogi oraz tereny zielone.

Aktualnie zamierzam złożyć uwagę do planu w ramach racjonalnego gospodarowania własnym majątkiem wnioskując o zmniejszenie terenu zieleni i ujednolicenie wielkości minimalnych działek na całym terenie naszej działki”.

Pytanie

Czy Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z planowaną przyszłą sprzedażą działek niezbudowanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości oraz czy transakcje sprzedaży działek niezbudowanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej działki, w okolicznościach przedstawionych we wniosku, jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, i tym samym powinna podlegać opodatkowaniu z tego tytułu?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale przedmiotowej działki nie będzie Ona występować w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem sprzedaż ta nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni nabyła prawo współwłasności przedmiotowej nieruchomości częściowo przez odkupienie rodzinnego gospodarstwa rolnego w roku 2003 oraz w części w drodze dziedziczenia w roku 2022 po swojej matce, a zatem nie można mówić, żeby nabyli nieruchomość w celu jej dalszego zbycia. Za brakiem opodatkowania przyszłej sprzedaży świadczy także fakt, że Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem nieruchomości wiele lat temu, a dopiero teraz pojawiła się potrzeba jej zbycia.

W sprawie nie występują okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności uprawniającego do rozporządzania własnym majątkiem – pozostającym w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy VAT nie mają zastosowania. Wnioskodawczyni nie prowadzi aktywności podobnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (sprzedażą nieruchomości). Wnioskodawczyni nie zajmuje się sprzedażą nieruchomości w sposób stały i zorganizowany – a zatem jej przyszłe działania związane ze sprzedażą działek nie będą miały charakteru profesjonalnego, wymaganego do zakwalifikowania danego zdarzenia, jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Podkreślić należy, że ustawodawca nie określił wymogów formalnych, które powinien spełnić podatnik, aby mógł być uznany za producenta, usługodawcę lub handlowca.

Z treści orzeczeń trybunału sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181 /10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Bez względu pozostanie również fakt, czy jego sprzedaż nastąpi w całości jednemu nabywcy czy w częściach jednemu lub wielu nabywcom. Zatem w świetle powyższych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W przekonaniu Wnioskodawczyni nie zostały spełnione obie przesłanki łącznie. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy trudno uznać Wnioskodawczynię za podatnika podatku od towarów i usług. Pomimo, iż grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, to nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym stanowią aktywność podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Okoliczność, iż Wnioskodawczyni wraz z bratem podjęła czynności mające na celu racjonalne zagospodarowanie jej majątkiem nie czynią z niej jeszcze podatnika podatku od towarów i usług. Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT. Założenie przeciwne byłoby nieracjonalne i nieznajdujące oparcia w ustawie. Każda osoba należycie dbająca o własne interesy czyni to z rozwagą i w sposób zapewniający jej osiągnięcie maksymalnych korzyści niezależnie od tego, czy dysponuje majątkiem przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, czy służącym celom osobistym.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny, powołane regulacje ustawy o VAT oraz orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE, stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni dokonując transakcji zbycia działek, o których mowa w złożonym wniosku nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, zatem nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, a planowana transakcja sprzedaży mieścić się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pani wątpliwości dotyczą uznania, czy będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z planowaną przyszłą sprzedażą działek niezbudowanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej działki oraz czy sprzedaż działek niezbudowanych będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy, i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu z tego tytułu.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, grunt przez lata nie był w żaden sposób wykorzystywany, gdyż nie planowała Pani prowadzić działalności rolniczej i do tej pory była użytkowana jako ugór. Z przyczyn osobistych współwłaściciele zdecydowali o sprzedaży działki, ale brak chętnych do zakupu takiej nieruchomości zniweczył plany sprzedaży w całości gruntu.

Rozwój Gminy w pobliżu Pani działki spowodował sytuację, że działka znalazła się wśród nowo budowanych domów i osiedli.

Na terenie Gminy zostało sporządzone studium zagospodarowania terenu, w którym Pani działka wskazana została jako kontynuacja zabudowy jednorodzinnej w związku właśnie z tym faktem oraz niemożnością sprzedaży całej nieruchomości, wraz z bratem podjęli Państwo decyzję o podjęciu działań w celu podzielenia nieruchomości na mniejsze działki. W dniu 20 kwietnia 2023 r. wraz z bratem wystąpili Państwo do Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej w zakresie przedsięwzięcia prowadzącego do wydzielania mniejszych działek z działki, której są współwłaścicielami.

31 maja 2023 r. Rada Miejska podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. „(...)”, w którym zawarta jest działka Wnioskodawczyni. Do dnia dzisiejszego toczy się postępowanie w zakresie uchwalenia MPZP i w projekcie tego planu na terenie działki przewidziano zabudowę jednorodzinną z możliwością wydzielenia odrębnych działek powyżej 1000 m².

W propozycji graficznej po wydzieleniu dróg stanowiących komunikację dano możliwość wyodrębnienia 38 działek pod zabudowę jednorodzinną na Pani działce. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu planowanej sprzedaży udostępniana osobom trzecim. Nie zamierza Pani podejmować na niej żadnej czynności, ani działalności przed sprzedażą działek powstałych z jej podziału, w tym żadnych działań podnoszących wartość ww. działki, ani też działek powstałych po planowanym podziale geodezyjnym (uzbrajanie terenu, wyposażanie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacje sanitarną). Nie zamierza też Pani podejmować jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe prywatne ogłoszenia.

W chwili obecnej nie ma jeszcze żadnych potencjalnych nabywców i nie zostały podpisane żadne umowy przedwstępne sprzedaży. Nieruchomość nie została jeszcze podzielona geodezyjnie, a ewentualna sprzedaż działek po wydzieleniu geodezyjnym jest zdarzeniem przyszłym. Nie udzielała Pani w zakresie przedmiotowej nieruchomości żadnych pełnomocnictw oprócz tych pomiędzy współwłaścicielami. Nie prowadzi i nie zamierza Pani prowadzić działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży działek budowlanych, gdyż opisana wyżej planowana sprzedaż działek będzie działaniem jednorazowym polegającym na wysprzedaży majątku prywatnego, jako zwykły zarząd zbycia majątku osobistego. Sprzedaż działek powstałych po podziale geodezyjnym będzie odbywać się indywidualnie, we własnym zakresie.

Współwłaściciele aktualnie nie prowadzą działalności gospodarczej jedynie są podatnikami podatku ryczałtowego z tytułu najmu lokali mieszkalnych oraz dochodowego z tytułu zatrudnienia. Dochody uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na polepszenie bytu rodziny, a zatem na cele osobiste.

W stosunku do nowo powstałych działek nie planuje Pani zawierać umów przedwstępnych sprzedaży, dopuszcza Pani tylko w przypadku konieczności np. gdy zakup będzie finansowany przez nabywcę z uzyskanego kredytu lub gdy do wywłaszczenia pod grunty publiczne (drogi itp.) będzie to wymagane.

Aktualnie zamierza Pani złożyć uwagę do planu w ramach racjonalnego gospodarowania własnym majątkiem wnioskując o zmniejszenie terenu zieleni i ujednolicenie wielkości minimalnych działek na całym terenie działki, w której ma Pani udziały.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w działkach – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży udziałów w działkach należy stwierdzić, że czynności, o których mowa w opisie sprawy, które Pani podjęła, nie świadczą o aktywności Pani jako podatnika podatku VAT. Nie dokonała Pani i nie będzie dokonywać czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców, w szczególności działań mających uatrakcyjnić działki dla potencjalnych nabywców, ani działań marketingowych.

Tym samym, dokonując sprzedaży udziałów w działkach, nie będzie Pani działała w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż udziałów w działkach nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Nie będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z planowaną przyszłą sprzedażą udziałów w działkach niezbudowanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr 3 oraz transakcja sprzedaży ww. udziałów, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej działki, w okolicznościach przedstawionych we wniosku, nie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy, i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Pani zostało uznane za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja ta dotyczy tylko i wyłącznie Pani indywidualnej sprawy, tj. nie odnosi się do praw i obowiązków Pani brata, który może wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.