Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży zabudowanej działki nr 1,

‒możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania ww. transakcji stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy,

‒prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego w związku z ww. transakcją gdy Strony skorzystają z możliwości rezygnacji ze zwolnienia.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 stycznia 2025 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:  B spółka z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

Grupa zainteresowanych składa się z dwóch zainteresowanych, tj. Zainteresowanego będącego Stroną postępowania – Pana A oraz Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania – spółki B sp. z o.o. (dalej: „Zainteresowany”).

Pan A (dalej: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną zarejestrowaną na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca jest właścicielem działki nr 1, obręb ..., o powierzchni ... ha, położonej w ... przy ul. …, gmina …, powiat …, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla ... Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą ... zabudowanej budynkiem warsztatowym o powierzchni ... m² (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca nabył Nieruchomość do majątku prywatnego w dniu ... r. (Umowa przeniesienia własności oraz Umowa o zastrzeżenie prawa pierwokupu – akt notarialny Rep. … sporządzony przed notariuszem … w Kancelarii Notarialnej …).

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT (najem Nieruchomości na rzecz jedynego najemcy: spółki C sp. z o.o. z siedzibą w miejscowości …). Umowa najmu została zawarta na czas określony do dnia ... r.

Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców, zaś Nieruchomość jest wykorzystywana jedynie do działalności zarobkowej (najem prywatny). Wobec Wnioskodawcy jest to aktualnie dla niego jedyna działalność zarobkowa spełniająca kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy VAT (tj. art. 15 ust. 2 ustawy VAT).

W związku z nabyciem Nieruchomości Wnioskodawca dokonał odliczenia podatku naliczonego (przy nabyciu Nieruchomości poprzedni właściciel oraz Pan A dokonali rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).

Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki prawa handlowego będącej czynnym podatnikiem podatku VAT, tj. Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania – spółki B sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”).

Kupujący, zamierza natomiast nabyć przedmiotową Nieruchomość, w celu wykorzystania jej do czynności dokonywanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Planowana sprzedaż (dostawa budynku) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, natomiast pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości (budynku) a planowaną sprzedażą (dostawą budynku) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W dacie przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującego zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Kupujący wstąpi w stosunek najmu w miejsce Wnioskodawcy (zbywcy).

Dodatkowo Wnioskodawca przekaże Kupującemu kaucję zabezpieczającą zgodnie z umową najmu.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo odpowiednio:

1. Czy budynek warsztatowy stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

„Tak, budynek warsztatowy stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).”

2. Czy ponosił Pan lub najemca nakłady na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

„Zarówno Wnioskodawca, jak najemca nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”

3. W jakim okresie ponosił Pan lub najemca wydatki na ulepszenie ww. budynku?

„Z uwagi na treść odpowiedzi nr 2, pytanie nr 3 jest bezprzedmiotowe.”

4. Jeżeli ponosił Pan lub najemca wydatki na ulepszenie ww. budynku, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynku?

„Z uwagi na treść odpowiedzi nr 2, pytanie nr 4 jest bezprzedmiotowe.”

5. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 i 4 jest twierdząca, to proszę wskazać:

a.Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynku po ulepszeniu?

b.Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku?

c.Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

d.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e.Czy ulepszony budynek był wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

„Z uwagi na treść odpowiedzi nr 2 i 4, pytanie nr 5 jest bezprzedmiotowe.”

6. Jeżeli najemca ponosił nakłady na ulepszenie budynku, proszę wskazać czy przed sprzedażą nastąpi rozliczenie ww. nakładów?

„Z uwagi na treść odpowiedzi nr 2 i 4, pytanie nr 6 jest bezprzedmiotowe.”

7. Czy z tytułu rozliczenia nakładów przysługiwało/będzie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

„Z uwagi na treść odpowiedzi nr 2 i 4, pytanie nr 7 jest bezprzedmiotowe.”

8. Proszę o jednoznaczne wskazanie do jakich czynności Spółka (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) będzie wykorzystywała nabytą nieruchomość, o której mowa we wniosku, tj. czy do czynności:

a.opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b.zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

c.niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

„Spółka (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) będzie wykorzystywała nabytą nieruchomość, o której mowa we wniosku do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.”

Pytania

1.Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?

2.Czy w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i dokonanie przez Zainteresowanych (stron transakcji) wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT?

3.Czy w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 2 oraz skorzystania przez Zainteresowanych (strony transakcji) z rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w stawce 23%, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (lub uiszczenie przedpłaty dot. sprzedaży Nieruchomości)?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych:

1.Transakcja sprzedaży Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i dokonanie przez Zainteresowanych (stron transakcji) wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

3.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 2 oraz skorzystania przez Zainteresowanych (strony transakcji) z rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w stawce 23%, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (lub uiszczenie przedpłaty dot. sprzedaży Nieruchomości).

Uzasadnienie przyjętego stanowiska:

ad. 1.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług (podatek VAT) jest odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT).

Przez „towar” w rozumieniu przepisów ustawy VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy VAT), przy czym do rzeczy zalicza się również nieruchomości (zarówno niezabudowane jak i zabudowane).

W ocenie Zainteresowanych zasady opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości uzależnione są od kilku czynników:

1.czy nieruchomość jest zabudowana,

2.w przypadku nieruchomości niezabudowanej - czy grunt spełnia kryteria terenu budowlanego.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy VAT) – co oznacza, iż o stawce VAT bądź zwolnieniu z podatku decyduje status budynku lub budowli wzniesionej na gruncie będącego przedmiotem dostawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zasadą jest podleganie zwolnieniu z podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).

Wyjątkiem od zasady ww. zasady są sytuacje, w których dostawa jest dokonywana w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed nim (art. 43 ust. 1 pkt 10 pkt a ustawy VAT) albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 pkt b ustawy VAT).

Jak jednak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości (budynku) a planowaną sprzedażą (dostawą budynku) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 pkt. 1 ust. 10a ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Zainteresowanych, zastosowania nie znajdzie w tym przypadku przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zdaniem Zainteresowanych spełnione zostały warunki implikujące zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Reasumując, zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

ad. 2

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W świetle art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych, transakcja dostawy budynku będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, mają oni możliwość, jako Strony transakcji, dokonania rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości w całości podatkiem VAT według stawki 23%.

Zatem w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawa zabudowanej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej tj. 23% VAT.

ad. 3

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący, zamierza natomiast nabyć przedmiotową Nieruchomość, w celu wykorzystania jej do czynności dokonywanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (lub uiszczenie przedpłaty dot. sprzedaży Nieruchomości).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan - Zainteresowany będący stroną postępowania sprzedać Spółce zabudowaną działkę nr 1. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania do działalności opodatkowanej podatkiem VAT (najem Nieruchomości na rzecz jedynego najemcy: spółki C sp. z o.o. z siedzibą w miejscowości ...). Umowa najmu została zawarta na czas określony do dnia ... r. W związku z nabyciem Nieruchomości Zainteresowany będący stroną postępowania dokonał odliczenia podatku naliczonego (przy nabyciu Nieruchomości poprzedni właściciel oraz Zainteresowany będący stroną postępowania dokonali rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT). Kupujący zamierza nabyć przedmiotową Nieruchomość, w celu wykorzystania jej do czynności dokonywanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Spółka będzie wykorzystywała nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu udzielenia odpowiedzi na ww. pytanie należy ustalić, czy dokonując transakcji sprzedaży ww. działki Zainteresowany będący stroną postępowania będzie występował z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy tu wskazać, że najem został zdefiniowany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z art. 659 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2 Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi zatem świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem, dokonując sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej Zainteresowany będący stroną postępowania będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Z opisu sprawy wynika, że planowana sprzedaż budynku znajdującego się na działce nr 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości (budynku) a planowaną sprzedażą (dostawą budynku) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że w stosunku do ww. budynku znajdującego się na działce nr 1 doszło już do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto Zainteresowany będący stroną postępowania nie ponosił wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej, to dostawa tego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek, tj. działki nr 1 również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 11 ustawy – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a.przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b.w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to będą Państwo mogli zrezygnować z tego zwolnienia i – po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli Państwo skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. budynku według właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

W konsekwencji, grunt - działka nr 1 - będzie opodatkowany według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowany będzie budynek na nim posadowiony.

Zatem Państwa stanowisko dotyczące pytania nr 2 w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i dokonania przez Zainteresowanych (Zainteresowanego będącego stroną postępowania – Sprzedającego oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania - Kupującego) wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, uznałem za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nabycia zabudowanej działki nr 1 należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący, który zamierza nabyć zabudowaną działkę nr 1 jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Kupujący będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazałem wyżej, planowana transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Odnosząc się zatem do prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nabycia zabudowanej działki nr 1, w związku z rezygnacją przez Państwa ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania dostawy budynku - stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, stwierdzam, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Jak wynika bowiem z opisu sprawy nabywaną nieruchomość Kupujący będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz jest on zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto informuję, że zgodnie z art. 14b § 1a ustawy Ordynacja podatkowa, od 1 lipca 2020 r. nie wydajemy interpretacji indywidualnych w zakresie określenia stawki podatku VAT dla towarów i usług. Kwestie określenia stawki podatku VAT dotyczące stanu prawnego od 1 lipca 2020 r. rozstrzygane są w ramach odrębnej instytucji – wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.