Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 listopada 2024 roku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie nieuznania zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz zwolnienie tej transakcji z opodatkowania podatkiem VAT. Uzupełnili go Państwo pismem z 14 stycznia 2025 r. (wpływ 20 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

    A. sp. z o.o. 

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

    (...) B. 

Opis zdarzenia przyszłego

1.Strony Transakcji

Spółka A. (dalej: Sprzedający lub Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Spółka prowadzi podstawową działalność w zakresie holdingów finansowych.

Podmiotem kupującym nieruchomość będzie Firma B. (dalej: Kupujący) stanowiącą jednostkę organizacyjną samorządu zawodowego, posiadającą osobowość prawną, działającą na podstawie ustawy z (...).

Na podstawie statutu, do zadań Kupującego jako samorządu zawodowego należy reprezentowanie i ochrona interesów zawodowych członków oraz realizowanie innych celów ustawowych i statutowych, a w szczególności:

(...)

Kupujący - w ramach prowadzonej działalności statutowej - nie jest podatnikiem VAT.

2.Opis sprzedawanych nieruchomości

2a. Nieruchomość gruntowa w (…) przy ul. (…) (działka nr ew. 1) o powierzchni 1390 m², dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…) (…). Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…) i budynek posadowiony na ww. działce, składający się z pięciu wyodrębnionych lokali biurowych i garażu tj.:

(i)wyodrębnionego lokalu biurowego o powierzchni użytkowej 303,39 m² wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej (dalej Lokal I) - KW (…),

(ii)wyodrębnionego lokalu biurowego o powierzchni użytkowej 358,95 m² wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej (dalej Lokal 2) - KW (…),

(iii) wyodrębnionego lokalu biurowego o powierzchni użytkowej 355,65 m² wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej (dalej Lokal 3) - KW (…),

(iv) wyodrębnionego lokalu biurowego o powierzchni użytkowej 357,12 m² wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej (dalej Lokal 4) - KW (…),

(v)wyodrębnionego lokalu biurowego o powierzchni użytkowej 357,34 m² wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej (dalej Lokal 5)- KW (…),

(vi) wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego (garażu) o powierzchni użytkowej 783,32 m² wraz z udziałem wre współwłasności nieruchomości wspólnej (dalej Lokal 6)- (…).

W nieruchomości przy ul. (…) znajdują się naniesienia budowlane w postaci przyłączy technicznych (wod.-kan. deszcz, ciepło, prąd-stacja Trato, światłowód), elementy zewnętrzne na gruncie (przyłącze elektryczne, ogrodzenie nieruchomości, klomb przed nieruchomością), elementy podziemne (studnie techniczne). Naniesienia te nie stanowią niezależnych budowli, stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu prawa budowlanego, które służą do prawidłowego korzystania z nieruchomości.

2b. Udział wynoszący 145068/578071 w nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ul. (…) (działka o nr ew. 2), o powierzchni 2527 m² oraz, taki sam udział w prawie własności budynku mieszkalno-biurowego (dalej: Budynek) o powierzchni użytkowej 5955,91 m² (udział obejmuje wyłącznie powierzchnię biurową Budynku) - dla których Sąd Rejonowy dla (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…).

Udział wynoszący 66228/98412 w podziemnym garażu w Budynku, o powierzchni 2533,80 m² (dalej: Garaż), dla którego Sąd Rejonowy dla (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…).

W Budynku znajdują się naniesienia budowlane w postaci przyłączy technicznych (wod.-kan., deszcz, ciepło, prąd, światłowód), elementy zewnętrzne na gruncie (fontanna, czerpnie powietrza, mała architektura dla przyłącza prądowego, klomb, ogrodzenie), elementy podziemne (studnie techniczne oraz zbiornik retencyjny). Naniesienia te nie stanowią niezależnych budowli, stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu prawa budowlanego, które służą do prawidłowego korzystania z Budynku.

2c. Podsumowanie

Sprzedaż na rzecz Kupującego dotyczyć będzie wszystkich powyższych nieruchomości łącznie tzn. Lokale 1-6, Budynek oraz Garaż (łącznie dalej Nieruchomość). Sprzedaż odbędzie się na warunkach i w okolicznościach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: Transakcja).

3.Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Lokale nr 1-6 w drodze ich kupna od podmiotu powiązanego, który uprzednio wybudował budynek, z którego lokale te zostały wyodrębnione. Nabycie nastąpiło w 2014 roku w ramach pierwszego zasiedlenia Lokali 1-6 i podlegało podatkowi VAT. Sprzedający odliczył naliczony podatek od towarów i usług związany z nabyciem Lokali 1-6.

Sprzedający samodzielnie wybudował Budynek oraz Garaż w 2004 roku (data pozwolenia na użytkowanie -25 luty 2004 r., a decyzja ostateczna z dnia 12 kwietnia 2004r. ). Sprzedający poniósł zatem koszty budowy Budynku oraz Garażu z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w ramach wykorzystywania we własnym zakresie na cele biurowe, na wynajem na rzecz podmiotu trzeciego (podmiotu powiązanego). W związku z powyższym, Sprzedający odliczał naliczony podatek od towarów i usług związany z wytworzeniem Budynku oraz Garażu.

4.Sposób wykorzystywania Nieruchomości przez Sprzedającego

Od momentu nabycia Nieruchomość była przez Sprzedającego aktywnie użytkowana.

Lokale nr 1-6, od momentu nabycia były wykorzystywane częściowo dla celów własnej działalności gospodarczej Sprzedającego a częściowo dla celów wynajmu podmiotowi trzeciemu (spółce powiązanej).

Budynek oraz Garaż, od początku były przez Sprzedającego (w części biurowej) użytkowane, początkowo we własnym zakresie (dla celów własnej działalności gospodarczej), a następnie zostały w przeważającej części (w części biurowej) oddane ww. wskazanemu podmiotowi trzeciemu na podstawie umowy najmu w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od VAT.

Na moment składania niniejszego wniosku około 21,6 % powierzchni Nieruchomości jest objęta umowami najmu przez najemcę. W pozostałej części Nieruchomość jest stale zajmowana przez Sprzedającego dla działalności własnej.

Sprzedający zawarł umowę o administrowanie Nieruchomością z podmiotem trzecim. Zakres usług obejmuje m.in. zapewnienie sprawnego funkcjonowania Nieruchomości poprzez utrzymywanie jej we właściwym stanie technicznym, dokonywanie niezbędnych remontów i konserwacji oraz zapewnienie bezpieczeństwa.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych) Nieruchomości, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej poszczególnych środków trwałych tj. Lokali 1-6 lub Budynku lub Garażu. Sprzedający również nie dokona tego rodzaju wydatków do dnia dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego w ramach Transakcji.

5.Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Spółki

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. W istniejącym u Sprzedającego schemacie organizacyjnym Nieruchomość nie występuje jako wydzielona struktura.

Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, nie sporządza bilansu ani rachunku wyników dla Nieruchomości. Księgowość Sprzedającego nie wyodrębnia ewidencji zdarzeń dla Nieruchomości. Sprzedający, poza Nieruchomością, posiada szereg innych aktywów, a zapisy księgowe dotyczące Nieruchomości dokonywane są w ramach ogólnego planu kont.

Działalność Sprzedającego polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi jego głównego ani dominującego źródła przychodów. Wynajem Nieruchomości stanowi przedmiot pozostałej działalności Sprzedającego, a przychody z tego tytułu stanowią niewielką część przychodów Sprzedającego w stosunku do przychodów z pozostałej jego działalności. Przychody Sprzedającego ogółem w 2023 r. wynosiły około 32 ml zł, a przychody z najmu przedmiotu Transakcji około 1,78 ml zł, co stanowi 6%.

6.Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości

Sprzedający planuje dokonanie sprzedaży Nieruchomości Kupującemu w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży, do czego doprowadzić mają - w kolejności - następujące czynności prawne:

• umowa rezerwacyjna,
• umowa przedwstępna do umowy sprzedaży Nieruchomości,
• umowa sprzedaży i przeniesienia prawa własności Nieruchomości (dalej Umowa Finalna).

Zgodnie z zamiarem Stron, umowy najmu Nieruchomości mają zostać przed Transakcją (Umową Finalną) rozwiązane a najemca ma opuścić teren Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, Spółka planuje przenieść na Kupującego

• prawa do dokumentacji budowlanej i powykonawczej Nieruchomości oraz
• za odrębną cenę - wybrane elementy wyposażenia Nieruchomości np. trwała zabudowa meblowa w kuchenkach, wyposażenie recepcji, trwałe zabudowy meblowe w pokojach biurowych, wyposażenie sal konferencyjnych, telewizory na ścianach, wbudowany system nagłośnienia.

Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanymi powyżej. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Nieruchomości.

Dla nieruchomości położonej przy ul. (…) umowy związane z zarządzaniem i bieżącą obsługą nieruchomości, umowy o dostawę mediów (prąd, wod.-kan., ogrzewanie etc.) oraz inne umowy konieczne do prawidłowego korzystania z nieruchomości zostaną przez Sprzedającego rozwiązane przed zawarciem Transakcji i nie przejdą na Kupującego. Po Transakcji, Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami - w takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Dla Budynku (biurowo-mieszkalnego) (…) i Garażu istnieje wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z ustawy o własności lokali ( Dz. U. 1994 nr 85 poz.338 z późń. zm.). Po Transakcji Kupujący stanie się członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (…) i obejmą go umowy o dostawę mediów (prąd, wod.-kan., ogrzewanie, etc.) oraz inne umowy konieczne do prawidłowego korzystania z Budynku i Garażu, zawarte przez ww. Wspólnotę zgodnie z postanowieniami art. 6 ww. ustawy.

Przedmiotem Transakcji nie będzie również przeniesienie na Kupującego m.in.

(i) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

(ii) środków pieniężnych na rachunku bankowym oraz praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Sprzedającego,

(iii) ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa,

(iv) ewentualnych zobowiązań finansowych Sprzedającego związanych z finansowaniem Nieruchomości,

(v)  wierzytelności, praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych w gotówce,

(vi) koncesji, licencji i zezwoleń,

(vii) patentów i innych praw własności przemysłowej,

(viii) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych,

(ix) tajemnic przedsiębiorstwa.

Strony Transakcji nie przewidują przejęcia przez Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego, w tym w szczególności pracowników odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomością. Tym samym w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości strony nie przewidują również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy.

Kupujący zamierza przeznaczyć nabywaną nieruchomość dla potrzeb własnej działalności statutowej określonej ustawą o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa z dnia 15 grudnia 2000 r. oraz Statutem samorządu zawodowego inżynierów budownictwa. Dla przedstawionej Transakcji, Strony nie zamierzają składać wspólnych oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia od VAT.

Pytania (w zakresie podatku od towarów i usług)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę składników majątkowych (towarów), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości będzie w całości zwolniona od podatku VAT?

Stanowisko Zainteresowanych

1. Sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę składników majątkowych (towarów), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

2.Sprzedaż Nieruchomości będzie w całości zwolniona od podatku VAT.

Uzasadnienie

Pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę składników majątkowych (towarów), jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: ZCP) nie znajdą zastosowania przepisy Ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-ITPP2.4512.143.2017.1.AJ, wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT należy odwołać się do art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) (dalej: „KC”).

Zgodnie z art. 55¹ KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż, przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nic zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Sprzedający nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, Nieruchomość stanowi jedynie część aktywów będących własnością Sprzedającego. Jak bowiem zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą dla której Nieruchomość nie jest elementem głównym a uzyskiwane z Nieruchomości przychody (z najmu) są jedynie uzupełniającym źródłem przychodu.

Co więcej, opis zdarzenia przyszłego w zakresie składników majątku Sprzedającego przenoszonych w ramach Transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego nic przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, (ii) środki pieniężne na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego, (iii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, (iv) ewentualne zobowiązania finansowe Spółki związane z finansowaniem Nieruchomości, (v) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, (vi) koncesje, licencje i zezwolenia, (vii) patenty i inne prawa własności przemysłowej, (viii) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (ix) tajemnica przedsiębiorstwa, czy też (x) prawa i obowiązki z umów zarządzania Nieruchomością lub aktywami Wnioskodawcy. Zamiarem stron Transakcji jest również to, aby Transakcja nie objęła przejścia do Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego zaangażowanych obecnie w obsługę Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będzie tylko Nieruchomość (oraz towarzyszące jej wybrane elementy wyposażenia i dokumentacji budowlanej) tzn. tylko i wyłącznie składniki majątkowe (towary) w postaci Lokali 1-6, Budynku oraz Garażu. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Po dokonaniu planowanej sprzedaży Wnioskodawca będzie nadal kontynuował swój byt prawny oraz podstawową działalność gospodarczą. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

A.wyodrębniony organizacyjnie,

B.wyodrębniony finansowo,

C.wyodrębniony funkcjonalnie.

Ad A.

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nieruchomość Sprzedającego jest tylko grupą składników majątkowych wchodzących w skład jej przedsiębiorstwa, nie stanowi natomiast wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Ad B.

Wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawcy należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych w postaci odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W opisanym zdarzeniu przyszłym taka rozdzielenie nie występuje, ani nigdy nie było celem gospodarczym Sprzedającego.

Ad C.

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Wnioskodawcy oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Pozostawienie poza zakresem Transakcji takich elementów jak: (i) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością, (ii) praw i obowiązków z umów związanych z umowami o dostawę mediów, (iii) praw i obowiązków wynikających z innych umów nabycia usług zewnętrznych dotyczących Nieruchomości, np. usług prawnych, księgowych lub doradztwa podatkowego, (iv) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, (v) środki na rachunku bankowym, czy (vi) pracownicy, współpracownicy oraz kadra zarządzająca Sprzedawcy, pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być w pełni wykorzystywana. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Klasyfikacja Transakcji w świetle treści objaśnień podatkowych w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych opublikowanych przez Ministerstwo Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. (zwanych dalej: Objaśnieniami).

Zgodnie z treścią Objaśnień, transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnych, co do zasady, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu tj. w przypadku kwalifikacji nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak zostało wskazane w Objaśnieniach, dostawa wynajętej nieruchomości może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

a)przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności bez konieczności angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawierania umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki (zwane dalej: Kryterium 1);

b)nabywca - w ramach swojej działalności ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (zwane dalej: Kryterium 2).

Kryterium 1

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa finansów wyrażonym w Objaśnieniach, w celu ustalenia czy Kryterium 1 jest spełnione, należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów, (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością, (iii) umowy zarządzania aktywami, oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Należy podkreślić, że w ramach opisanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia żadnego z powyższych elementów.

Jednocześnie, Objaśnienia wskazują listę składników majątkowych, praw i obowiązków, których przeniesienie nie jest istotne dla klasyfikacji dostawy wynajętej nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wśród takich składników majątkowych i praw zostały wymienione m.in.: (i) prawa i obowiązku wynikające z umów z dostawcami mediów, (ii) ruchomości stanowiące wyposażenie budynku, (iii) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców (gwarancje bankowe i depozyty, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), (iv) prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku, (v) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących ochrony, sprzątania, obsługi budynku, (vi) prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe, (vii) dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynku. W ramach omawianej Transakcji dojdzie zatem wyłącznie do przeniesienia elementów nieistotnych np. dokumentacji technicznej.

Wnioskodawca niniejszym wskazuje, że na moment Transakcji Nieruchomość nie będzie obciążona hipoteką i tym samym Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania. Zarządzanie Nieruchomością - po Transakcji - będzie zaś wyłączną domeną Kupującego. Strony Transakcji nie przewidują przejścia na Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego zaangażowanych w zarządzanie Nieruchomością jak również praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W konsekwencji, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie będzie zdolna do samodzielnego funkcjonowania bez uzyskania odpowiedniego wsparcia operacyjnego i w rezultacie po stronie Kupującego pozostanie podjęcie stosownych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do zapewnienia sfinansowania nabycia Nieruchomości i późniejszego zarządzania Nieruchomością.

Kryterium 2

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Sprzedający jest spółką, której głównym nurtem działalności jest działalność typu holdingowego. Kupujący jest natomiast jednostką samorządu zawodowego inżynierów budowlanych i działalność statutowa jest - ex lege - jego główną działalnością. Kupujący zamierza przeznaczyć nabywaną Nieruchomość dla potrzeb działalności statutowej i tym samym nie jest to działalność nawet zbliżona do działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów Ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż Nieruchomości jako transakcja dostawy obejmująca składniki majątkowe w postaci Nieruchomości będzie podlegać ustawie o VAT.

Pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku opisanej powyżej Transakcji obejmującej sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego podlegać będzie w całości tzw. fakultatywnemu zwolnieniu od VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku zbywania Lokali 1-6, Budynku oraz Garażu (składających się na Nieruchomość) to te elementy stanowią towar w rozumieniu Ustawy o VAT, zaś grunt na którym są posadowione lub nieruchomość wspólna (której udziały są związane przenoszoną Nieruchomością) dzielą los prawny Nieruchomości.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT, wynosi 23 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c. art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 Ustawy o VAT. Oprócz stawki podstawowej, dla wybranych grup towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz opis Nieruchomości przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego należy uznać, iż:

(i)Lokale 1-6 były przedmiotem pierwszego ich zasiedlenia w 2014 roku w dacie ich nabycia przez Sprzedającego. Ich nabycie nastąpiło w ramach działalności opodatkowanej VAT, a Sprzedający był zarówno ich pierwszym nabywcą jak i pierwszym użytkownikiem,

(ii)Budynek oraz Garaż były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w 2004 roku w ramach rozpoczęcia ich użytkowania przez Sprzedającego dla potrzeb własnych, następnie Sprzedający przeznaczył je w znacznej części na wynajem na rzecz osób trzecich i stan taki trwa od kilkunastu lat.

Jednocześnie, nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (ani żadnej z jej elementów składowych) gdyż Sprzedający nie dokonał ulepszeń Nieruchomości w stopniu, który podwyższałby jej wartość początkową o min. 30 %.

Zgodnie z powołanymi przepisami, w przypadku całości Nieruchomości (wszystkich jej elementów) upłynął już okres znacząco dłuższy niż dwa lata od dnia ich pierwszego zasiedlenia. Zatem zastosowanie znajdzie zwolnienie od VAT, chyba, że strona będąca podatnikiem VAT złożyłaby przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Strony nie zamierzają takiego oświadczenia składać.

W konsekwencji powyższego, planowana w ramach Transakcji sprzedaż Nieruchomości będzie w całości zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061), zgodnie z którym:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

W złożonym wniosku wskazaliście Państwo, że jesteście czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i prowadzicie Państwo działalność w zakresie holdingów finansowych.

Planują Państwo zbyć prawo własności Nieruchomości gruntowej w (…) przy ul. (…) wraz z posadowionym budynkiem, składającym się z pięciu wyodrębnionych lokali biurowych i garażu oraz udział wynoszący 145068/578071 w nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ul. (…) wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynku mieszkalno-biurowego posadowionego na tej nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a tym samym czy sprzedaż będzie czynnością wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT.

Dla uznania, że zbywany majątek stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Państwa zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Ponadto, w ramach Transakcji, planujecie Państwo przenieść na Kupującego

• prawa do dokumentacji budowlanej i powykonawczej Nieruchomości oraz
• za odrębną cenę - wybrane elementy wyposażenia Nieruchomości np. trwała zabudowa meblowa w kuchenkach, wyposażenie recepcji, trwałe zabudowy meblowe w pokojach biurowych, wyposażenie sal konferencyjnych, telewizory na ścianach, wbudowany system nagłośnienia.

Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników Państwa majątku poza opisanymi powyżej.

W ramach transakcji nie dojdzie do przejścia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ kodeksu pracy, w tym nie dojdzie do przeniesienia pracowników (nie zatrudniają Państwo żadnych pracowników na dzień składania wniosku).

Zatem przedmiot planowanej transakcji nie będzie obejmował kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto jak wskazali Państwo w opisie sprawy nie dokonaliście Państwo wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. W istniejącym u Państwa schemacie organizacyjnym Nieruchomość nie występuje jako wydzielona struktura.

Nie prowadzicie Państwo odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, nie sporządzacie bilansu ani rachunku wyników dla Nieruchomości. Księgowość nie wyodrębnia ewidencji zdarzeń dla Nieruchomości. Posiadacie Państwo szereg innych aktywów, a zapisy księgowe dotyczące Nieruchomości dokonywane są w ramach ogólnego planu kont.

Działalność Państwa polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi głównego ani dominującego źródła Państwa przychodów. Wynajem Nieruchomości stanowi przedmiot pozostałej Państwa działalności.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować do opisanej transakcji sprzedaży wyłączenia spod opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

W związku z tym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, przy czym aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza zaś, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie jesteście Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, której przedmiotem działalności jest między innymi wynajem Nieruchomości.

Dostawa opisanej nieruchomości dotyczy składników majątku Państwa przedsiębiorstwa i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach planowanej transakcji nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT uznaję za prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania dostawy Nieruchomości za czynność korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W złożonym wniosku wskazali Państwo, że nabyliście Lokale nr 1-6 w drodze ich kupna od podmiotu powiązanego, który uprzednio wybudował budynek, z którego lokale te zostały wyodrębnione. Nabycie nastąpiło w 2014 roku w ramach pierwszego zasiedlenia Lokali 1-6 i podlegało podatkowi VAT. Odliczyliście Państwo naliczony podatek od towarów i usług związany z nabyciem Lokali 1-6.

Jak wynika z opisu Budynek oraz Garaż został oddany do użytkowania w 2004 r. Ponieśliście Państwo koszty budowy Budynku oraz Garażu z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w ramach wykorzystywania we własnym zakresie na cele biurowe, na wynajem na rzecz podmiotu trzeciego (podmiotu powiązanego). W związku z powyższym, odliczyliście Państwo naliczony podatek od towarów i usług związany z wytworzeniem Budynku oraz Garażu. Wybudowaliście Państwo Budynek oraz Garaż w 2004 r. Od tego czasu wykorzystujecie Państwo Budynek i Garaż do najmu oraz we własnej działalności gospodarczej.

Zatem sprzedaż Lokali nr 1-6, Budynku oraz Garażu nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem, a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie do dostawy Lokali nr 1-6, udziału w Budynku oraz Garażu zwolnienia od podatku na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Tym samym – pamiętając, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy grunt podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione – sprzedaż nieruchomości gruntowej działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej Lokalami 1-6 i naniesieniami budowlanymi oraz udziału w działce gruntu nr 2 wraz z posadowionym na niej Budynkiem i Garażem oraz naniesieniami budowlanymi będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Z wniosku wynika, że Państwo i Zainteresowany Niebędący Stroną Postępowania nie zamierzają składać oświadczenia, że rezygnują ze zwolnienia z podatku VAT i wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy przedmiotu Transakcji.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie czynnością zwolnioną z opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, którego dotyczy pytanie postawione w uzupełnieniu wniosku z 14 stycznia 2025 r. (wpływ 20 stycznia 2025 r.) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.