Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 grudnia 2024 r. (wpływ 28 grudnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. zwany dalej Wnioskodawcą nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej na własne nazwisko oraz nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca posiada nadany nr NIP (...).

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny w celu uzyskania świadczeń emerytalnych w trybie przepisów ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników podpisanej 4 stycznia 2006 r. przed notariuszem (…) [Akt Notarialny Rep. Nr A (…)] otrzymał od swych rodziców B.A. i C.A. w drodze darowizny udział w nieruchomości położonej w (…) jako działki: nr 1 z obrębu (...) o obszarze 13.433 m², nr 2 z obrębu (…) o obszarze 7.313 m² oraz nr 3 z obrębu (…) o obszarze 9.257 m² oraz wyłącznie od swej mamy B.A. nieruchomość niezabudowaną położoną w (…) z obrębu (...) o powierzchni 9834 m².

W 2018 roku z działki nr 4 obręb (...) o powierzchni 9834 m² położonej w (...) została wydzielona działka o powierzchni 3713 m², która została wykupiona od Wnioskodawcy przez Skarb Państwa pod budowę (…). Podziału działki oraz wydzielenie nowego nr działki, tj. 4/2 o powierzchni 6121 m² w związku ww. wykupem przez Skarb Państwa części działki pod (...) nastąpiło bez udziału Wnioskodawcy.

Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów z 6 września 2024 r. działka nr 4/2 (obręb (...)) o powierzchni 6121 m² oznaczona jest jako grunty orne i pastwiska. Dla przedmiotowej działki nr 4/2 (obręb (...)) Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Zgodnie z decyzjami w zakresie podatku rolnego np. za lata 2023 i 2024 r. od przedmiotowej działki 4/2 przy ul. (...) Wnioskodawca opłaca podatek rolny.

W 2020 roku Wnioskodawca zawarł umowę z agencją pośrednictwa nieruchomości w zakresie pośrednictwa sprzedaży działki nr 4/2 [obręb (...)] o powierzchni 6121 m² położonej w (…).

29 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką D. sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży działki o nr ewidencyjnym 4/2 [obręb (...)] o powierzchni 6121 m² położonej przy ul. (...). Zgodnie z tą umową przeniesienie własności nieruchomości winno nastąpić do 31 stycznia 2025 r. Strony w umowie nie przewidziały wcześniejszych wypłat zaliczek ani zadatku na poczet ceny. W umowie zastrzeżono, że umowa może zostać przez strony rozwiązana, jeżeli Kupujący nie uzyska ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego. Wnioskodawca w związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w celu uzyskania warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę dla przedmiotowej nieruchomości.

5 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy działki nr 4/2 (obręb (...)) położonej przy ul. (...) ze spółką z o.o. specjalizującą się w działalności reklamowej polegającej na ekspozycji obrazów reklamowych na ekranach LCD, LED. W ramach zawartej umowy dzierżawy Dzierżawca na części działki 4/2 przy ul. (...) umieści wolnostojący nośnik reklamowy o powierzchni do 500 m² wraz z oświetleniem LED. Z tytułu dzierżawy przedmiotowej działki pod umieszczenie reklamy Wnioskodawca będzie otrzymywał czynsz roczny w wysokości 36 000 zł (trzydzieści sześć tysięcy złotych) netto plus podatek VAT płatny z góry w czterech ratach po 9000 zł. W przypadku zakończenia umowy dzierżawy Wydzierżawiający ma obowiązek zdemontować reklamę i doprowadzić powierzchnie reklamową do stanu pierwotnego chyba, że strony postanowią inaczej. Do dnia złożenia wniosku Dzierżawca jeszcze nie umieścił na działce Reklamy oraz nie wypłacił Wnioskodawcy żadnego wynagrodzenia.

Przedmiotowa działka we wcześniejszych latach nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do żadnych czynności zarobkowych czy to w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy to wynajmu lub dzierżawy. Wnioskodawca nie prowadził na działce również działalności rolniczej oraz nie uzyskiwał dopłat obszarowych z ARMiR.

Wnioskodawca nie dokonywał wobec przedmiotowej działki czynności zmierzających do jej uatrakcyjnienia lub podniesienia wartości takich jak: uzbrojenie w media, przekwalifikowanie na tereny budowlane, podziały na mniejsze działki, wyznaczanie dróg, przygotowanie koncepcji inwestycyjnych dla działki, przygotowywanie folderów reklamowych i makiet planistycznych itp.

Wnioskodawca nie prowadził nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej na własne nazwisko. Wnioskodawca nie prowadził wcześniej sprzedaży działek. Przychody z tytułu ww. umowy dzierżawy działki nr 4/2 przy ul. (...) jeśli je uzyska będzie rozliczał w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach podatku zryczałtowanego. W zakresie podatku od towarów i usług w odniesieniu do przychodów z dzierżawy Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia podmiotowego o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ jego przychody z dzierżawy ww. działki nie przekroczą w 2024 r. w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży kwoty 200 000 zł.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Działka 4/2 do tej pory nie była w żaden sposób wykorzystywana ani do celów prywatnych ani do celów działalności gospodarczej. Nie były też prowadzone na działce żadne działania. W 2024 roku podpisana została umowa z firmą E. na udostępnienie części działki pod baner reklamowy, jednak na dzień dzisiejszy umowa nie została zrealizowana - firma nie postawiła w umówionym terminie banneru, ani nie podjęła żadnych działań zmierzających do realizacji umowy. Należy przypuszczać, ze umowa zostanie rozwiązana. Z tytułu tej umowy nie uzyskał Pan żadnych przychodów.

Nie udzielił Pan żadnych pełnomocnictw, ani żadnego innego umocowania prawnego w celu realizacji umowy sprzedaży.

W umowie przedwstępnej sprzedaży zastrzeżono, że umowa może zostać przez strony rozwiązana, jeżeli:

• Kupujący nie uzyska ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego;
• Kupujący nie otrzyma z banku pozytywnej decyzji kredytowej w terminie z 31 stycznia 2025 r.

W umowie wskazano, że Sprzedający ma dostarczyć Kupującemu do 31 stycznia 2025 r. dokumenty:

• wypis i wyrysy z rejestru gruntów;
• mapę zasadniczą z naniesionymi instalacjami podziemnymi;
• zaświadczenie z Gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub braku tegoż planu;
• zaświadczenia z Gminy o nieobjęciu nieruchomości obszarem rewitalizacji i Specjalnej Strefy Ekonomicznej;
• zaświadczenie ze starostwa dotyczące pierwokupu nieruchomości przez Lasy Państwowe;
• zaświadczenie o dostępności nieruchomości do drogi publicznej;
• zaświadczenie Wód Polskich o urządzeniach melioracyjnych.

Nie zamierza Pan sam ani za pośrednictwem osób trzecich podejmować żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości działki przed jej sprzedażą.

Na dzień dzisiejszy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nic nie wiadomo, aby do dnia sprzedaży miała być objęta takim planem.

Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Kupujący ma uzyskać decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego. Zatem ewentualne decyzje w tym zakresie będą wydane na Kupującego.

Wolnostojący nośnik reklamowy nie będzie własnością Wnioskodawcy. Ponadto realizacja umowy dzierżawy prawdopodobnie nie dojdzie do skutku.

Wolnostojący nośnik reklamowy nie będzie stał na działce w dniu sprzedaży.

Na dzień dzisiejszy wolnostojący nośnik reklamowy nie znajduje się na działce. Zdaniem Wnioskodawcy wolnostojący nośnik reklamowy nie będzie stanowił obiektu budowlanego w świetle przepisów.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości. W ich posiadanie wszedł w 2007 roku na mocy darowizny od rodziców (tak jak w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem wniosku). Są to 3 działki gdzie jest współwłaścicielem razem z bratem. Działki te nie są w żaden sposób wykorzystywane ani używane. Są to działki rolne, niezabudowane, nie ma tam też planu zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie

Czy zgodnie z przestawionym stanem faktycznym, w zakresie planowanej sprzedaży działki nr 4/2 (obręb (...)) położonej przy ul. (...) Wnioskodawca będzie występował jako podatnik podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) i tym samym czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym, tj. w zakresie sprzedaży działki nr 4/2 [obręb (...)] o powierzchni 6121 m² położonej przy ul. (...) Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) dalej u.p.t.u., ponieważ będzie to sprzedaż majątku prywatnego i tym samym czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawca nabył przedmiotową działkę nr 4/2 przy ul. (...), oznaczoną w ewidencji gruntów jako grunty rolne i pastwiska na podstawie umowy darowizny od swej matki B.A. 4 stycznia 2006 r. Powyższe dowodzi, iż Wnioskodawcy w zakresie nabycia nieruchomości nie można przypisać działania w celu zarobkowym czy inwestycyjnym, przeciwnie sposób nabycia wskazuje ewidentnie na charakter nabycia na cele osobiste.

Wnioskodawca w okresie posiadania ww. działki nie podejmował żadnych czynności charakterystycznych do czynności podejmowanych przez handlowców w działalności, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., czyli nie podejmował działań zmierzających do uatrakcyjnienia działki i do podniesienia jej wartości m.in. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, przygotowanie koncepcji urbanistycznych itp. Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej ani do prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawca jedynie w związku z realizacją celu publicznego, tj. budową (...) zbył w 2018 r. na rzecz Skarbu Państwa część działki oraz w 2020 r. zawarł umowę z agencją pośrednictwa nieruchomości na pośrednictwo w sprzedaży pozostałej części działki. To dowodzi, iż Wnioskodawca nie podejmował w trakcie posiadania tej nieruchomości działań charakterystycznych dla handlowców, producentów czy usługodawców, o których mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Wnioskodawca w roku 2024 r. zawarł co prawda umowę dzierżawy z firmą zajmującą się działalnością w zakresie reklamy, która umieści na części działki wolnostojący nośnik reklamowy LED, gdzie Wnioskodawca ma otrzymać tytułem dzierżawy roczny czynsz w kwocie 36 000 zł netto. Należy jednakże wskazać, iż pod usytuowanie reklamy jest przeznaczona jedynie niewielka część działki do 500 m², czyli ok 8% całej powierzchni nieruchomości. To oznacza marginalne wykorzystanie nieruchomości w celach najmu a ponadto co również istotne nastąpi to dopiero po 18 latach od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości. W tej sytuacji kierując się doświadczeniem życiowym oraz zasadami prawidłowego rozumowania nie można uznać, że działania Wnioskodawcy są porównywalne do tych, które podejmują profesjonalni handlowcy, producenci czy usługodawcy o których mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 27 października 2020 r. sygn. I SA/Łd 156/20 cyt.: „Zdaniem Sądu okoliczność, że wnioskodawczyni oraz pozostali spadkobiercy udostępniali nieruchomość osobom trzecim na usytuowanie nośników reklamowych, ma charakter marginalny i nie może przesądzać o tym, że od samego początku nieruchomość ta służyła wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej. Świadczy o tym nieznaczna wielkość tychże nośników w stosunku do powierzchni nieruchomości”.

Należy wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, (por. Interpretacja indywidualna z 14 grudnia 2023 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.466.2023.1.AAR).

W tym miejscu, należy podkreślić, iż w ocenie TSUE prowadzenie działalności gospodarczej nie oznacza jedynie dokonywania sprzedaży, ale za działalność gospodarczą należy uznać także czynności przygotowawcze, prace inwestycyjne itp. Podobnie TSUE orzekł w wyroku z 14 lutego 1985 r. w sprawie 268/83 D A. Rompelman i E.A. RompelmanA/an Deelen v. Minister van Financien (Zb.Orz. 1985, s. 655), w którym podkreślił bardzo wyraźnie, iż działalność gospodarcza, o której mowa w art. 4 VI dyrektywy, powinna być rozumiana w sposób szeroki - w szczególności obejmuje także czynności przygotowawcze do wykonywania czynności opodatkowanych. Dlatego, zdaniem TSUE, dana osoba ma status podatnika już w chwili dokonania takich czynności przygotowawczych, nawet mimo że nie wykonała jeszcze żadnej czynności podlegającej opodatkowaniu. Zdaniem TSUE, każdy kto zawiera takie transakcje inwestycyjne w celu uruchomienia działalności gospodarczej w rozumieniu art 4 VI dyrektywy ściśle związane z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i konieczne w tym celu musi zatem być traktowany jako podatnik w rozumieniu art. 4 VI dyrektywy.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 marca 2023 r. I FSK 1750/21: „Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze)”.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 czerwca 2023 r. I KSK 227/20: „Dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to, że przy ocenie działalności sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności”.

Reasumując w odniesieniu do stanu faktycznego zawartego w opisie z uwzględnieniem przywołanych regulacji prawnych oraz orzecznictwa sądów administracyjnych i TSUE należy wskazać, że skoro Wnioskodawca z własnej inicjatywy nie dokonał żadnych nakładów finansowych na przedmiotowej nieruchomości, nie podjął działań charakterystycznych do tych jakie podejmują profesjonalni handlowcy, producenci czy usługodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. to sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie sprzedażą majątku prywatnego. To natomiast będzie oznaczało, iż Wnioskodawca z tytułu tej sprzedaży nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług o którym mowa w art. 15 ust. 1 u.p.t.u., a co za tym idzie sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 4/2, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej na własne nazwisko oraz nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie umowy darowizny otrzymał Pan od swych rodziców udział w nieruchomości oznaczonej jako działki: nr 1, 2, 3 oraz wyłącznie od swej matki nieruchomość niezabudowaną oznaczoną nr 4. W roku 2018 z działki nr 4 została wydzielona działka, która została wykupiona od Pana przez Skarb Państwa pod budowę (...). Podziału działki oraz wydzielenie nowego nr działki, tj. 4/2 w związku ww. wykupem przez Skarb Państwa części działki pod (...) nastąpiło bez Pana udziału. W roku 2020 zawarł Pan umowę z agencją pośrednictwa nieruchomości w zakresie pośrednictwa sprzedaży działki nr 4/2. 29 kwietnia 2024 r. zawarł Pan przedwstępna umowę sprzedaży działki o nr ewidencyjnym 4/2. W umowie zastrzeżono, że umowa może zostać przez strony rozwiązana, jeżeli Kupujący nie uzyska ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego. W związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w celu uzyskania warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę dla przedmiotowej nieruchomości. 5 kwietnia 2024 r. zawarł Pan umowę dzierżawy działki nr 4/2 ze spółką z o.o. specjalizującą się w działalności reklamowej polegającej na ekspozycji obrazów reklamowych na ekranach LCD, LED. W ramach zawartej umowy dzierżawy Dzierżawca na części działki 4/2 umieści wolnostojący nośnik reklamowy. Do dnia złożenia wniosku Dzierżawca jeszcze nie umieścił na działce Reklamy oraz nie wypłacił Panu żadnego wynagrodzenia. Realizacja umowy dzierżawy prawdopodobnie nie dojdzie do skutku. Przedmiotowa działka we wcześniejszych latach nie była wykorzystywana przez Pana do żadnych czynności zarobkowych czy to w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy to wynajmu lub dzierżawy. Nie prowadził Pan na działce również działalności rolniczej oraz nie uzyskiwał dopłat obszarowych z ARMiR. Nie dokonywał Pan wobec przedmiotowej działki czynności zmierzających do jej uatrakcyjnienia lub podniesienia wartości takich jak: uzbrojenie w media, przekwalifikowanie na tereny budowlane, podziały na mniejsze działki, wyznaczanie dróg, przygotowanie koncepcji inwestycyjnych dla działki, przygotowywanie folderów reklamowych i makiet planistycznych itp. Nie prowadził Pan nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej na własne nazwisko. Nie prowadził Pan wcześniej sprzedaży działek. Działka 4/2 do tej pory nie była w żaden sposób wykorzystywana ani do celów prywatnych ani do celów działalności gospodarczej. Nie były też prowadzone na działce żadne działania. Nie udzielił Pan żadnych pełnomocnictw, ani żadnego innego umocowania prawnego w celu realizacji umowy sprzedaży.

W umowie przedwstępnej sprzedaży zastrzeżono, że umowa może zostać przez strony rozwiązana, jeżeli: Kupujący nie uzyska ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego oraz nie otrzyma z banku pozytywnej decyzji kredytowej w terminie z 31 stycznia 2025 r.

W umowie wskazano, że Sprzedający ma dostarczyć Kupującemu do 31 stycznia 2025 r. dokumenty: wypis i wyrysy z rejestru gruntów, mapę zasadniczą z naniesionymi instalacjami podziemnymi, zaświadczenie z Gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub braku tegoż planu, zaświadczenia z Gminy o nieobjęciu nieruchomości obszarem rewitalizacji i Specjalnej Strefy Ekonomicznej, zaświadczenie ze starostwa dot. pierwokupu nieruchomości przez Lasy Państwowe, zaświadczenie o dostępności nieruchomości do drogi publicznej, zaświadczenie Wód Polskich o urządzeniach melioracyjnych.

Nie zamierza Pan sam ani za pośrednictwem osób trzecich podejmować żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości działki przed jej sprzedażą. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Kupujący ma uzyskać decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego. Zatem ewentualne decyzje w tym zakresie będą wydane na Kupującego.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w zakresie planowanej sprzedaży działki nr 4/2 będzie Pan występował jako podatnik podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

W tym celu należy ustalić, czy dla opisanej transakcji wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działki nr 4/2 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działki nr 4/2, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana działki nr 4/2 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że działka 4/2 do tej pory nie była w żaden sposób wykorzystywana ani do celów prywatnych ani do celów działalności gospodarczej. Nie były też prowadzone na działce żadne działania. Nie udzielił Pan żadnych pełnomocnictw, ani żadnego innego umocowania prawnego w celu realizacji umowy sprzedaży. Nie zamierza Pan sam ani za pośrednictwem osób trzecich podejmować żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości działki przed jej sprzedażą. Zawarł Pan umowę dzierżawy, ale do dnia złożenia wniosku Dzierżawca jeszcze nie umieścił na działce Reklamy oraz nie wypłacił Panu żadnego wynagrodzenia. Realizacja umowy dzierżawy prawdopodobnie nie dojdzie do skutku.

Zatem należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podejmował i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że Pana działalność w zakresie zbycia działki nr 4/2 ma charakter profesjonalny.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr 4/2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Przy sprzedaży działki nr 4/2 skorzysta więc Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, z tytułu planowanej sprzedaży działki nr 4/2 nie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż działki nr 4/2 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.