Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 24 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki oraz budynków (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·nieuznania Pani za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki oraz budynków (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani pismem z 21 stycznia 2025 r. (wpływ 24 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A jest wyłącznym właścicielem nieruchomości opisanej w księdze wieczystej X, złożonej z dwóch zabudowanych działek gruntu, pierwszej o nr 1 i powierzchni (…) ha oraz drugiej o nr 2 o powierzchni (…) ha, położonych (…).

I.Historia nabycia własności nieruchomości będącej przedmiotem zapytania:

W roku 1999 A, wraz z siostrą B oraz rodzicami C i D, nabyli w udziałach po 1/3 części nieruchomości własność nieruchomości, położonej (…), opisanej w KW X. Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątków osobistych sióstr i do majątku wspólnego rodziców, jako rodzinna inwestycja majątkowa i lokata kapitału, niezwiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nabycie przez A udziału 1/3 nieruchomości w roku 1999, nastąpiło w trybie licytacji komorniczej, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (…), wydanego w sprawie o sygn. akt (…). Egzekucja komornicza, której częścią była ww. licytacja, przeprowadzana była wobec dłużników E i F i dotyczyła ich majątku osobistego. W roku 1999 nabyta nieruchomość opisana była w księdze wieczystej o nr KW X i składała się z dwóch niezabudowanych działek gruntu rolnego o nr 2 oraz nr 3, o łącznej powierzchni (…) ha. W momencie nabycia działki wchodzące w skład nieruchomości oznaczone były jako grunty rolne klasy VI b, V, VI oraz pastwiska klasy V.

Powyżej opisana sprzedaż nieruchomości, w trybie licytacji komorniczej, nie była opodatkowana podatkiem VAT, nie wystawiono faktury VAT w związku z nabyciem nieruchomości i nie podlegało ono przepisom ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

(...).

W roku 2004, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…), działka o nr 3 została podzielona na działki: 4,5,6. Działka nr 5, o pow. (…) ha, została następnie sprzedana Gminie (…), pod planowaną drogę publiczną, na podstawie umowy z 20 maja 2004 r. i odłączona do KW o nr Y. Następnie na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…), działka nr 6 podzielona została na dwie działki o nr 7 i nr 8.

W wyniku zawarcia umowy o zniesieniu współwłasności (…), działki o nr 4 i 8, o łącznej pow. (…) ha, zostały odłączone do KW o nr Z, a B została ich wyłączną właścicielką. Na podstawie tej samej umowy, A przyznano udział w wysokości 1/2 części nieruchomości, opisanej w KW X, składającej się wtedy z dwóch częściowo zabudowanych działek o nr 2 i nr 7. Pozostały udział w wysokości 1/2 części przypadł D i C do majątku wspólnego małżonków.

Następnie 24 sierpnia 2005 r., ww. współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej oraz umowę częściowego zniesienia współwłasności, (…), w której ponownie dokonano częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości, przypisując własność w udziałach w wysokości 29/40 na rzecz A, do majątku osobistego oraz 11/40 na rzecz D, również do majątku osobistego.

Wyłączne prawo własności nieruchomości, opisanej w KW X, A nabyła, do majątku osobistego, na podstawie umowy darowizny (…). Darowizny udziału w wysokości 11/40 części nieruchomości dokonał jej ojciec D. Darowizna ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie przysługiwało od niej prawo odliczenia podatku VAT.

W roku 2015, na wniosek A, jako wyłącznej właścicielki nieruchomości, przeprowadzony został podział geodezyjny i katastralny działki nr 7. Podział ten miał na celu uporządkować sytuację prawną i faktyczną nieruchomości, ze względu na fakt, że mniejszy budynek, który posadowiony jest w większej części na działce nr 2, częściowo przekroczył granicę działki nr 2, wkraczając na działkę o nr 7. Po pomiarach geodezyjnych działkę o nr 7 podzielono na:

·mniejszą działkę o nr 1, której obszar obejmuje ww. część mniejszego budynku; działka ta jest nadal opisana w KW X wraz z działką nr 2;

·oraz większą działkę o nr 9 o powierzchni (…) ha, która została wyodrębniona do osobnej KW o nr Q.

Tym samym, A stała się wyłączną właścicielką dwóch nieruchomości, opisanych w dwóch niezależnych księgach wieczystych.

(...).

II.Historia inwestycji budowlanych i sposobów wykorzystania nieruchomości, będącej przedmiotem zapytania, w okresie od roku 1999 do roku 2017:

Budowa oraz częściowe wykończenie budynków, posadowionych na działkach nr 2 i nr 1, przeprowadzone zostały w okresie pomiędzy rokiem 2001 a rokiem 2006. Budowa większego budynku, złożonego z 3 części konstrukcyjnych, rozpoczęła się w roku 2001. Pierwszą wykończoną częścią budynku było skrzydło prawe, które zostało oddane do użytku w roku 2002. Następnie wykończone zostały skrzydło lewe oraz parter części środkowej, które zostały oddane do użytku w roku 2006. Piętro i poddasze użytkowe środkowej części budynku nie zostały wykończone i oddane do użytku do dnia dzisiejszego. Budowa mniejszego budynku jednokondygnacyjnego rozpoczęła się w roku 2001. Budynek został wykończony i oddany do użytku w roku 2002.

Pozwolenia na budowę większego i mniejszego budynku zostały wydane w ostatnim kwartale 2000 r. na ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości – D i C, B i A. Wskazać należy, że budowę obu budynków rozpoczęła Spółka Cywilna (…) i kontynuowała przekształcona z niej w roku 2004 (…) Spółka Jawna. Nakłady na budowę obu budynków ponosili na początku budowy wspólnicy Spółki Cywilnej (…), a następnie Spółka Jawna o nazwie (…). Zaznaczyć trzeba jednak wyraźnie, że żadna z działek gruntu, ani żaden z budynków, nie zostały nigdy wniesione aportem do żadnej z wymienionych spółek i nie stanowiły własności ani Spółki Cywilnej, ani Spółki Jawnej.

Spółka Jawna dokonała ulepszeń nieruchomości, poprzez budowę trzysegmentowego budynku mieszkalno-usługowego, którego budowa i wykończenie nie zakończyły się aż do dnia dzisiejszego, oraz poprzez wybrukowanie części gruntu kostką brukową, celem stworzenia parkingu przed większym budynkiem.

Obecnie działka nr 1, o powierzchni (…) ha oraz działka nr 2 o powierzchni (…) ha, położone (…), oznaczone jako inne tereny zabudowane i opisane w KW X, zabudowane są 2 budynkami:

1. Większy budynek – złożony z 3 części konstrukcyjnych:

• Część środkowa budynku o charakterze usługowym, piętrowa, z poddaszem użytkowym. Jedynie parter tej części został wykończony i oddany do użytku w roku 2006.

Piętro i poddasze użytkowe środkowej części budynku nie zostały wykończone i oddane do użytku do dnia dzisiejszego i nigdy nie służyły do prowadzenia działalności gospodarczej. Wykończony parter budynku służył celom prowadzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną (…) w okresie od roku 2006 do końca roku 2012.

• Prawa część budynku – skrzydło parterowe, zostało wykończone i oddane do użytku w roku 2002.

Służyło ono prowadzeniu działalności gospodarczej, prowadzonej pierwotnie przez Spółkę Cywilną (…). W roku 2004 Spółka Cywilna przekształciła się w Spółkę Jawną (…) i kontynuowała swoją działalność w budynku do końca roku 2012.

• Lewa część budynku – skrzydło parterowe, zostało wykończone i oddane do użytku w roku 2006 i służyło celom działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną (…) w okresie od roku 2006 do końca roku 2012.

Podkreślić należy ponownie, że piętro i poddasze użytkowe środkowej części większego budynku nie zostały wykończone i oddane do użytku do dnia dzisiejszego i nigdy nie służyło do prowadzenia działalności gospodarczej ani nie było zamieszkane.

2. Mniejszy budynek – budynek jednokondygnacyjny, z częścią mieszkalną na piętrze oraz pomieszczeniami garażowymi na parterze, wykończony w roku 2002, służył celom działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną (…) w okresie od roku 2004 do końca roku 2012. W roku 2013 piętro tego budynku, za zgodą Starostwa Powiatowego (…), przekształcone zostało administracyjnie w pomieszczenia mieszkaniowe. Od roku 2013 A zamieszkuje w tym budynku, zaś od września 2013 r. jest zameldowana pod jego adresem na pobyt stały.

Celem zobrazowania usytuowania budynków na terenie nieruchomości, wskazać należy że większy budynek złożony z 3 części konstrukcyjnych stoi wyłącznie na działce nr 2. Mniejszy budynek wybudowany został na obu działkach, w większej części na działce nr 2 i w niewielkiej części na działce nr 1.

(...).

III.Ulepszenia nieruchomości jako inwestycja w środki trwałe osoby trzeciej – koszty i podatek VAT:

Jak wskazano powyżej, właścicielami nieruchomości były dotychczas wyłącznie osoby fizyczne. Jednakże budowę obu budynków posadowionych na działkach nr 2 i nr 1 (KW X) rozpoczęła w roku 2001 Spółka Cywilna (…) i kontynuowała przekształcona z niej w roku 2004 (…) Spółka Jawna. Nakłady na budowę obu budynków ponosili na początku budowy wspólnicy Spółki Cywilnej (…), a następnie Spółka Jawna (…). Podkreślić jednak należy ponownie, że żadna z wyżej wymienionych działek gruntu, żaden z budynków nie były nigdy wniesione aportem do żadnej z wymienionych powyżej spółek i nie stanowiły własności Spółki Jawnej.

Opisana powyżej inwestycja budowlana była uwzględniana w księgach Spółki Jawnej jako inwestycja w obce środki trwałe. Ze względu na fakt, że spółka dokonała ulepszeń nieruchomości, poprzez rozpoczęcie budowy trzysegmentowego budynku mieszkalno-usługowego, posadowionego na działce nr 2 oraz poprzez wybrukowanie części gruntu kostką brukową, celem stworzenia parkingu przed tym budynkiem, spółka wprowadziła te ulepszenia jako środki trwałe do ewidencji środków trwałych Spółki Jawnej.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że 31 stycznia 2019 r. wspólnicy spółki „(…) S.J. w likwidacji” zawarli z A, jako wyłączną właścicielką nieruchomości, porozumienie w sprawie środka trwałego wykazanego w ewidencji środków trwałych Spółki. Na podstawie tego porozumienia wspólnicy potwierdzili przyjęcie wypowiedzenia ustnej umowy nieodpłatnego użyczenia nieruchomości na rzecz Spółki Jawnej. Wspólnicy oświadczyli w tym porozumieniu, że w okresie od roku 2001 do końca roku 2012 nieodpłatnie korzystali z nieruchomości, w postaci działek gruntu obecnie oznaczonych nr 2 oraz nr 1, położonych (…), opisanych w księdze wieczystej o nr X. Spółka Jawna wykorzystywała tę nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej Spółki do końca roku 2012, kiedy to nastąpiło zawieszenie czynnego prowadzenia działalności gospodarczej przez Spółkę Jawną. Ostatecznie Spółka Jawna została rozwiązana uchwałą wspólników w roku 2014, a następnie postawiona w stan likwidacji. Wykreślono ją z KRS 4 czerwca 2019 r.

Jednocześnie wspólnicy potwierdzili, że nieruchomość ta nigdy nie stanowiła własności Spółki Jawnej, mimo że w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółka dokonała ulepszeń nieruchomości, poprzez rozpoczęcie budowy trzysegmentowego budynku mieszkalno-usługowego, którego budowa i wykończenie nie zakończyły się do dnia dzisiejszego, oraz poprzez wybrukowanie części gruntu kostką brukową, celem stworzenia parkingu i wprowadzili te ulepszenia jako środki trwałe do ewidencji środków trwałych spółki jawnej.

W okresie budowy i prowadzenia działalności na terenie nieruchomości Spółce Jawnej przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług, o kwotę podatku naliczonego. Podatek od towarów i usług wykazany na fakturach z tytułu ponoszonych przez Spółkę nakładów był odliczany przez Spółkę od podatku należnego w pełnej wysokości, gdyż nabyte towary i usługi służyły czynnościom gospodarczym, opodatkowanym podatkiem od towarów i usług.

Jednakże, wyraźnie wskazać należy, że podatek należny pomniejszono wyłącznie o podatek naliczony dla nakładów ponoszonych podczas budowy większego budynku. Pomniejszenia tego nie dokonywano co do nakładów ponoszonych na mniejszy budynek mieszkalno-garażowy. W okresie użytkowania wykończonej części środkowej większego budynku (parteru oraz lewego i prawego skrzydła) Spółka Jawna poniosła wydatki na jego utrzymanie i ulepszenie przekraczające co najmniej 30% jego początkowej wartości.

IV.Szczegóły działalności gospodarczej A:

Od 22 grudnia 2017 r. A prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, z okresami tymczasowego zawieszenia czynnej działalności (np. z powodu restrykcji związanych z pandemią COVID-19) do dnia dzisiejszego. Jest to działalność o charakterze kateringowym, związana z organizowaniem imprez okolicznościowych i ma ona charakter okazjonalny.

Wykonywana działalność gospodarcza według kodów PKD z CEIDG:

56.21.Z Przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering);

56.29.Z Pozostała usługowa działalność gastronomiczna.

W związku z działalnością, A jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od 31 grudnia 2017 r.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że działek nr 2 i nr 1 i posadowionych na nich budynków, czyli nieruchomości KW X, A nie wniosła do ewidencji środków trwałych swojej indywidualnej działalności gospodarczej. Działki nr 2 i nr 1 oraz posadowione na nich budynki, nie były nigdy wykorzystywane przez właścicielkę do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT.

(...).

V.Aktualny sposób wykorzystania nieruchomości:

1.Większy budynek – złożony z 3 części konstrukcyjnych:

·   Część środkowa budynku o charakterze usługowym – od grudnia 2017 r. kuchnia, pomieszczenia magazynowe i użytkowe oraz sala restauracyjna wykorzystywane są przez A do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej o profilu kateringowym.

·   Prawa i lewa część budynku, skrzydła parterowe z salami bankietowymi – w okresie od stycznia 2016 r. do grudnia 2017 r. sale bankietowe były wynajmowane krótkoterminowo przez A na podstawie umów najmu zgłaszanych do Urzędu Skarbowego i rozliczanych w ramach ryczałtu (tzw. PPE). Od grudnia 2017 r. sale bankietowe wykorzystywane są w prowadzonej przez A działalności gospodarczej o profilu kateringowym.

2.Mniejszy budynek:

Budynek jednokondygnacyjny, z częścią mieszkalną na piętrze oraz pomieszczeniami garażowymi na parterze od roku 2012 nie był i nadal nie jest wykorzystywany do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Piętro budynku z częścią mieszkalną jest wykorzystywane dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych A, gdyż zostało ono administracyjnie przekształcone w pomieszczenia mieszkalne za zgodą Starostwa Powiatowego (…) w roku 2013.

Boksy garażowe na parterze budynku służą do zaspokajania potrzeb garażowych Wnioskodawczyni i jej rodziny. Jeden z boksów garażowych na parterze budynku jest obecnie przedmiotem umowy najmu, zgłoszonej przez właścicielkę nieruchomości do Urzędu Skarbowego, rozliczanej w ramach ryczałtu podatkowego (tzw. PPE).

Pozostałe części nieruchomości – gruntów czy budynków – nie są przedmiotem umów najmu lub dzierżawy.

VI.Zdarzenie przyszłe i pytania:

A, osoba fizyczna, będąca wyłącznym właścicielem nieruchomości, złożonej z dwóch działek gruntu o nr 2 i nr 1 zabudowanych dwoma budynkami, opisanej w KW X, nosi się z zamiarem sprzedaży tejże nieruchomości. Sprzedaż ta nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej przeze właścicielkę indywidualnej działalności gospodarczej, gdyż prowadzona przez nią działalność nie jest związana z obrotem nieruchomości czy działalnością budowlaną, gdyż jest to działalność związana ze świadczeniem usług kateringowych.

Jednakże, biorąc pod uwagę fakt, że część większego budynku stanowiącego element nieruchomości KW X, obejmująca salę restauracyjną, kuchnię, pomieszczenia użytkowe i magazynowe, a także skrzydła lewe i prawe, obejmujące sale bankietowe są wykorzystywane obecnie przez A do prowadzenia działalności gospodarczej, powstaje pytanie, czy sprzedaż tej zabudowanej nieruchomości podlegać będzie pod przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Pojawia się zatem pytanie, czy od sprzedaży tej nieruchomości powinien zostać naliczony i odprowadzony podatek VAT. Zwłaszcza od posadowionych na niej budynków. A jeśli tak, to w jakich stawkach podatek powinien być naliczony od gruntu, od większego budynku użytkowego i od mniejszego budynku mieszkalnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:

W jaki dokładnie sposób były/są/będą wykorzystywane przez Wnioskodawczynię działki/budynki (poszczególne ich części) przez cały okres ich posiadania? Czy były/są/będą to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT? Odpowiedzi prosimy udzielić osobno dla: działki nr 1; działki nr 2; „większego budynku” (poszczególnych jego części); „mniejszego budynku” (poszczególnych jego części).

Pytanie 2:

Czy działki/budynki (poszczególne ich części) były/są/będą udostępniane przez Wnioskodawczynię osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a)na podstawie jakiej umowy?

b)w jakim okresie czasu (np. 3 miesiące, rok, czas nieokreślony)?

c)czy były/są/będą to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

Odpowiedzi prosimy udzielić osobno dla: działki nr 1; działki nr 2; „większego budynku” (poszczególnych jego części); „mniejszego budynku” (poszczególnych jego części).

Odpowiedź 1-2:

Mniejszy budynek to budynek jednopiętrowy, z pomieszczeniami mieszkalnymi (pokoje mieszkalne, kuchnia, łazienka, korytarz) na piętrze, oraz pomieszczeniami użytkowymi i garażowymi na parterze.

Od roku 2013 piętro mniejszego budynku, za zgodą Starostwa Powiatowego (…), przekształcone zostało administracyjnie w pomieszczenia mieszkaniowe i podatek od tej części budynku naliczany jest wg stawki podatku od lokali/powierzchni mieszkalnych. Od stycznia 2013 r. Wnioskodawczyni zamieszkuje w tym budynku, a od września 2013 r. jest w nim zameldowana na pobyt stały. Ta część budynku nie była i nie jest przez Wnioskodawczynię wykorzystywana w celach związanych z prowadzeniem Jej jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest i nie była ona przedmiotem umów najmu lub dzierżawy.

Na parterze mniejszego budynku znajduje się 5 pomieszczeń, z których cztery służą celom garażowym i użytkowym Wnioskodawczyni i Jej rodziny (głównie przechowywaniu ruchomości, niczym komórki lokatorskie mieszkańcom bloków). W okresie od roku 2013 do roku 2024, dwa skrajne pomieszczenia garażowe były przez Wnioskodawczynię wynajmowane odpłatnie różnym osobom trzecim, celem zaspokajania ich potrzeb garażowych. Każda z tych umów była odpłatną umową najmu lokalu, zawieraną na czas nieokreślony, przez Wnioskodawczynię jako właścicielkę nieruchomości i osobę fizyczną. Umowy te nie były zawierane w związku z prowadzeniem jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Ww. umowy najmu byłby przez Wnioskodawczynię zgłaszane stosownie do właściwego miejscowo Urzędu Skarbowego i rozliczane podatkowo w ramach ryczałtu podatkowego (tzw. PPE). Aktualnie, jedno pomieszczenie garażowe jest przedmiotem odpłatnej umowy najmu zawartej na czas niekreślony, zgłoszonej przez Wnioskodawczynię do Urzędu Skarbowego i rozliczanej wg. PPE.

Część środkowa większego budynku, czyli część dwukondygnacyjna z niewykończonym piętrem i poddaszem użytkowym, aktualnie w stanie surowym – zamkniętym, niedającym się od zamieszkania czy użytku. Jedynie parter tej części większego budynku został wykończony, pomieszczenia znajdujące się w tej części mają charakter usługowo-gastronomiczny, a są nimi sala restauracyjna, kuchnia, pomieszczenia magazynowe i sanitarne, Od grudnia 2017 r. wykorzystywane są one przez Wnioskodawczynię do prowadzenia Jej jednoosobowej działalności gospodarczej o profilu kateringowym.

Prawa część budynku (prawe skrzydło) to część parterowa, w której znajduje się sala bankietowa z pomieszczeniem sanitarnym oraz pomieszczeniami magazynowymi, która w okresie od stycznia 2016 r. do grudnia 2017 r. była przez Wnioskodawczynię wynajmowana krótkoterminowo (na okres do 7 dni) osobom trzecim, na podstawie odpłatnych umów najmu zgłaszanych do Urzędu Skarbowego i rozliczanych w ramach ryczałtu PPE. Od grudnia 2017 r. sala bankietowa wykorzystywana jest incydentalnie przez Wnioskodawczynię do celów związanych z Jej jednoosobową działalnością gospodarczą o profilu kateringowym. Podobnie wykorzystywana była i jest lewa część budynku, również skrzydło parterowe z salą bankietową i pomieszczeniami sanitarnymi i magazynowymi.

Głównie część środkowa większego budynku z kuchnią i pomieszczeniami magazynowymi i sanitarnymi oraz skrzydła parterowe z salami bankietowymi, wykorzystywane są przez Wnioskodawczynię w związku z Jej jednoosobową działalnością gospodarczą o profilu kateringowym, którą prowadzi od grudnia 2017 r. Wykonywana przez Wnioskodawczynię działalność gospodarcza oznaczona jest dwoma kodami PKD: 56.21.Z – Przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering); 56.29.Z – Pozostała usługowa działalność gastronomiczna. W związku z tą działalnością jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od 31 grudnia 2017 r.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła innej działalności gospodarczej na Jej nieruchomości odkąd stała się jej jedyną właścicielką. Wnioskodawczyni nie prowadziła nigdy na tej nieruchomości działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT (np. świadczenia usług medycznych, czy edukacyjnych itp.) lub działalności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Pozostałe części działek i budynków, poza wymienionymi szczegółowo powyżej, nie byłby i nie są przedmiotem odpłatnych lub nieodpłatnych umów najmu czy dzierżawy. Dodatkowo, nie służą i nie służyły one Wnioskodawczyni do celów związanych z prowadzoną przez Nią jednoosobową działalnością gospodarczą o profilu kateringowym.

Pytanie 3:

Czy Wnioskodawczyni zawarła/zawrze umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości? Jeżeli tak, to jakie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej ciążyły/ciążą/będą ciążyły na potencjalnym nabywcy, a jakie na Wnioskodawczyni? Proszę wskazać wszystkie warunki ww. umowy.

Pytanie 4:

Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zostały/zostaną udzielone pełnomocnictwa lub jakiekolwiek inne umocowania prawne do działania w imieniu Wnioskodawczyni w związku z uzyskaniem przez potencjalnego nabywcę ww. nieruchomości zgód i uzgodnień związanych z ich nabyciem? Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej; podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń; składanie wniosków; odbiór decyzji i postanowień itp.).

Odpowiedź 3-4:

Wnioskodawczyni nie zawarła do dnia dzisiejszego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości złożonej z działek nr 2 i 1 i posadowionych na nich budynków, tworzących funkcjonalną całość, opisanej w księdze wieczystej nr KW X. Wnioskodawczyni nie udzieliła nikomu pełnomocnictwa do sprzedaży tejże nieruchomości i nie planuje takiego pełnomocnictwa w przyszłości udzielić.

Pytanie 5:

Czy Wnioskodawczyni ponosiła/poniesie nakłady lub dokonała/dokona działań, które zwiększają wartość bądź atrakcyjność ww. nieruchomości (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki itp.)? Jeżeli tak, to jakie dokładnie były/będą to nakłady/działania?

Pytanie 6:

Z jakiego powodu/w jakim celu Wnioskodawczyni poniosła/poniesie ww. nakłady i dokonała/dokona ww. działań?

Odpowiedź 5-6:

Od chwili nabycia wyłącznej własności nieruchomości złożonej z działek o nr 2 i 1 i posadowionych na nich budynków, opisanej w księdze wieczystej nr KW X 20 sierpnia 2013 r. Wnioskodawczyni dokonywała jedynie nakładów niezbędnych do utrzymania budynków w niepogorszonym stanie technicznym, wykonując jedynie niezbędne bieżące naprawy i drobne remonty, których koszt ponosiła z majątku osobistego.

Jedyną znaczną zmianą w stanie prawnym nieruchomości był podział geodezyjny i katastralny działki nr 7, przeprowadzony w roku 2015 na wniosek i koszt Wnioskodawczyni, jako wyłącznej właścicielki nieruchomości. Podział ten miał na celu uporządkować sytuację prawną i faktyczną nieruchomości przed wystawieniem jej na sprzedaż, ze względu na fakt, że mniejszy budynek, który posadowiony jest w większej części na działce nr 2, częściowo przekroczył granicę działki nr 2, wkraczając na działkę o nr 7. Po pomiarach geodezyjnych działkę o nr 7 podzielono na:

·mniejszą działkę o nr 1, której obszar obejmuje ww. część mniejszego budynku; działka ta jest nadal opisana w KW X wraz z działką nr 2;

·oraz większą działkę o nr 9 o powierzchni (…) ha, która została wyodrębniona do osobnej KW o nr Q.

Pytanie 7:

Z czyjej inicjatywy i z jakiego powodu/w jakim celu działka nr 3 została podzielona na działki nr 4, nr 5 i nr 6?

Odpowiedź 7:

Działka o nr 3 została podzielona na działki o numerach 4, 5, 6 w roku 2004, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…). Postępowanie o podział zainicjowane zostało przez Gminę (…) w związku z planami wywłaszczenia części działki nr 3 pod przyszłą budowę drogi lokalnej, oznaczonej jako (…). Wniosek o zatwierdzenie planu podziału nieruchomości złożony został 31 grudnia 2003 r. przez C i D, B oraz A jako współwłaścicieli działki nr 3. Po podziale działki nr 3, działka nr 5, o pow. (…) ha, została sprzedana przez pierwotnych właścicieli działki nr 3 Gminie (…), pod planowaną drogę publiczną, w drodze umowy z 20 maja 2004 r. i odłączona do księgi wieczystej nr KW Y.

W załączeniu A przesyła kopię postanowienia (…).

Pytanie 8:

Z czyjej inicjatywy i z jakiego powodu/w jakim celu działka nr 6 została podzielona na działki nr 7 i nr 8?

Odpowiedź 8:

Działka nr 6 podzielona została na dwie działki o nr 7 i nr 8 na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…), zatwierdzającej plan podziału działki złożony z wniosku współwłaścicieli działki – C i D, B oraz A 1. Lipca 2004 r.

Ww. współwłaściciele dokonali podziału działki nr 6 celem dokonania częściowego zniesienia współwłasności działek powstałych w wyniku podziału działki nr 3. W wyniku zawarcia umowy o zniesieniu współwłasności (…), działki o nr 4 i 8, o łącznej pow. (…) ha, zostały odłączone do KW o nr Z, a B została ich wyłączną właścicielką.

W załączeniu A przesyła kopię postanowienia (…).

Pytanie 9:

Czy Wnioskodawczyni ogłaszała/będzie ogłaszała sprzedaż ww. nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmowała/będzie podejmowała Wnioskodawczyni inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to jakie?

Odpowiedź 9:

Wnioskodawczyni ogłaszała, ogłasza i planuje nadal ogłaszać ofertę sprzedaży nieruchomości złożonej z działek nr 2 i 1 i posadowionych na nich budynków, opisanej w księdze wieczystej nr KW X na portalach internetowych oferujących możliwość zamieszczenia ofert sprzedaży przez właścicieli nieruchomości. Ogłoszenie to dotyczy nieruchomości stanowiącej część majątku prywatnego Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej. Ogłoszenia te nie są działaniami równymi działaniom marketingowym, kampaniom reklamowym, czy tworzeniu i rozpowszechnianiu materiałów reklamowych i marketingowych, czyli czynności typowych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą podejmowaną przez podmioty profesjonalne zajmujące się budową i odpłatną dostawą nowych budynków (deweloperów), czy obrotem nieruchomościami jako głównym typem prowadzonej działalności gospodarczej.

Pytanie 10:

Czy działki będą na moment sprzedaży objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to czy będzie wynikała z niego możliwość ich zabudowy? Odpowiedzi prosimy udzielić osobno dla: działki nr 1; działki nr 2.

Pytanie 11:

Czy dla działek będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość ich zabudowy? Odpowiedzi prosimy udzielić osobno dla: działki nr 1; działki nr 2.

Odpowiedź 10-11:

Działki nr 2 i nr 1 i posadowione na nich budynki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka o nr 2 – szczegóły planu:

Symbol terenu: U3p

Opis przeznaczenia: tereny usług komercyjnych o charakterze ponadlokalnym

(…).

Działka nr 1 – szczegóły planu:

Symbol terenu: U3p

Opis przeznaczenia: tereny usług komercyjnych o charakterze ponadlokalnym

(…).

Grunty oznaczenie symbolem terenu U3p – tereny usług komercyjnych o charakterze ponadlokalnym mogą teoretycznie zostać zabudowane budynkami spełniającymi wymogi prawne dla tego typu terenów.

Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy na temat obowiązującej na tym terenie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże obszar na którym położone są działki objęty jest obowiązującym aktem prawa miejscowego, czyli miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana tylko wtedy, gdy dla danego obszaru nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ww. plan dostępny jest pod adresem internetowym: (…). W załączeniu Wnioskodawczyni przesyła wydruk z ww. planu obejmujący działki nr 2 i nr 1.

Pytanie 12:

Czy działki/budynki od momentu nabycia/wytworzenia przez Wnioskodawczynię były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to proszę podać podstawę prawną zwolnienia. Odpowiedzi proszę udzielić osobno dla: działki nr 1; działki nr 2; „większego budynku” (poszczególnych jego części); „mniejszego budynku” (poszczególnych jego części).

Odpowiedź 12:

Jak Wnioskodawczyni wskazała już w odpowiedzi na podpunkty o nr 1 i nr 2, część środkowa większego budynku z kuchnią i pomieszczeniami magazynowymi i sanitarnymi oraz skrzydła parterowe z salami bankietowymi, wykorzystywane są przez Wnioskodawczynię w związku z Jej jednoosobową działalnością gospodarczą o profilu kateringowym, którą prowadzi od grudnia 2017 r. Nie jest to rodzaj działalności gospodarczej, która zwolniona jest od podatku VAT. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła innej działalności gospodarczej na Jej nieruchomości odkąd stała się jej jedyną właścicielką. Wnioskodawczyni nie prowadził nigdy na tej nieruchomości działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT (np. świadczenia usług medycznych, czy edukacyjnych itp.) lub niepodlegającej opodatkowaniem podatkiem VAT. Pozostałe części działek i budynków nie służą i nie służyły Wnioskodawczyni do celów związanych z prowadzoną przez Nią jednoosobową działalnością gospodarczą o profilu kateringowym.

Pytanie 13:

Czy z tytułu nabycia/wytworzenia działek/budynków przysługiwało/będzie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Czy przy nabyciu/wytworzeniu wystąpił podatek VAT? Odpowiedzi proszę udzielić osobno dla: działki nr 1; działki nr 2; „większego budynku” (poszczególnych jego części); „mniejszego budynku” (poszczególnych jego części).

Odpowiedź 13:

Wnioskodawczyni nabyła wyłączne prawo własności do nieruchomości złożonej z działek o nr 2 i 1 i posadowionych na nich budynków, opisanej w księdze wieczystej nr KW X do majątku osobistego na podstawie szeregu czynności prawnych (przysądzenie własności, umowy o zniesienie współwłasności, umowy darowizny) z których żadna nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i z tytułu których nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podsumowując, w związku z nabyciem przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości nie wystąpił na żadnym etapie podatek VAT. Nabycie ww. nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej, w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą i jako osoba fizyczna Wnioskodawczyni dokona jej sprzedaży z Jej majątku osobistego, a sprzedaż ta nie będzie w żaden sposób związana z prowadzoną przez Wnioskodawczynię jednoosobową działalnością gospodarczą.

Pytanie 14:

Czy Wnioskodawczyni dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę podać osobno dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Wnioskodawczyni weszła w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu Wnioskodawczyni nabyła te nieruchomości?

c)  czy Wnioskodawczyni nabyła te nieruchomości w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Czy sprzedaż nastąpiła w ramach majątku prywatnego Wnioskodawczyni, czy w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej (czy była to działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

d)w jaki sposób Wnioskodawczyni wykorzystywała te nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży?

e)kiedy (proszę wskazać datę/daty) Wnioskodawczyni dokonała ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile nieruchomości Wnioskodawczyni sprzedała i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)na co Wnioskodawczyni przeznaczyła środki z ich sprzedaży?

Odpowiedź 14:

Jedyną nieruchomością w sprzedaży której Wnioskodawczyni brała udział w okresie ponad 10 lat, była sprzedaż działki, położonej (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który stanowił wielopokoleniowy dom rodzinny dla Wnioskodawczyni i dla Jej rodziny, opisanej w księdze wieczystej o nr KW (…). W nieruchomości tej przysługiwał Wnioskodawczyni udział w wysokości 7/18 części w chwili jej sprzedaży 14 stycznia 2013 r., na podstawie umowy sprzedaży w postaci aktu notarialnego o sygn. (…).

Udział w wysokości 7/18 w tej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła do Jej majątku osobistego na podstawie umowy sprzedaży (…), umowy darowizny z 14 lutego 1994 r., decyzji Prezydenta Miasta (…) w sprawie odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia (…) po zmarłej C.

Sprzedaż tej nieruchomości była czynnością prawną podjętą przez osoby fizyczne z ich majątków osobistych i nie była w żaden sposób związana z prowadzeniem działalności gospodarczej osób sprzedających i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Decyzja o sprzedaży tej nieruchomości podjęta została przez współwłaścicieli w związku ze zmianami w Ich sytuacji rodzinnej i wzrastającym kosztem utrzymania tejże nieruchomości, ponieważ większość członków rodziny zamieszkująca tenże budynek mieszkalny wyprowadziła się i założyła odrębne gospodarstwa domowe.

Środki ze sprzedaży swojego udziału Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę swoich zobowiązań finansowych, zapłatę podatku od spadku i darowizn oraz na opłacenie bieżących potrzeb życiowych.

Pytanie 15:

Czy Wnioskodawczyni posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę podać osobno dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Wnioskodawczyni weszła w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu Wnioskodawczyni nabyła te nieruchomości?

c)Czy Wnioskodawczyni nabyła te nieruchomości w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Czy sprzedaż nastąpi w ramach majątku prywatnego Wnioskodawczyni, czy w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej (czy będzie to działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

d)w jaki sposób Wnioskodawczyni wykorzystywała/będzie wykorzystywała te nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży?

e)kiedy (proszę wskazać datę/daty) Wnioskodawczyni dokona ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży?

f)ile nieruchomości Wnioskodawczyni sprzeda i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych to czy będą to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)na co Wnioskodawczyni przeznaczy środki z ich sprzedaży?

Odpowiedź 15:

W chwili obecnej Wnioskodawczyni jest wyłącznym właścicielem tylko jednej innej nieruchomości, opisanej w księdze wieczystej nr KW Q, położonej (…), złożonej z jednej działki gruntu o nr 9 i powierzchni (…) ha. Nieruchomość ta graniczy z nieruchomością złożoną z działek o nr 2 i nr 1 i posadowionych na nich budynków, opisaną w księdze wieczystej nr KW X.

Nieruchomość ta została nabyta łącznie z nieruchomością opisaną w księdze wieczystej nr KW X w drodze tych samych czynności prawnych. Szczegóły nabycia przez Wnioskodawczynię tej nieruchomości opisane zostały nie tylko w Jej pierwotnym zapytaniu dotyczącym nieruchomości złożonej z działek o nr 2 i 1, ale również w Jej drugim wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, prowadzonej pod sygnaturą (…), dotyczącym właśnie nieruchomości złożonej z jednej działki gruntu o nr 9.

Działka nr 9, oznaczona jest jako inne tereny zabudowane w księdze wieczystej i katastrze, stanowi plac utwardzony kostką brukową i betonem. Plac ten nie był i nadal nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawczynię do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej o profilu kateringowym. Plac ten jest od wielu lat przedmiotem odpłatnych umów najmu, zawieranych na czas nieokreślony, przez Wnioskodawczynię jako właścicielkę nieruchomości i osobę fizyczną. Ww. umowy najmu placu zgłoszone są do właściwego miejscowo Urzędu Skarbowego i rozliczane w ramach ryczałtu podatkowego (tzw. PPE).

Pytania 16-21:

Odpowiedzi na poniższe pytania proszę udzielić osobno dla: „większego budynku” (poszczególnych jego części); „mniejszego budynku” (poszczególnych jego części).

Pytanie 16:

Na jakiej podstawie budynki „nie stanowiły własności ani Spółki Cywilnej ani Spółki Jawnej”? Proszę wyjaśnić i podać podstawę prawną takiego stwierdzania.

Pytanie 17:

Czy ww. budynki stanowią składnik majątkowy Wnioskodawczyni, czy nakład należący do innej osoby/podmiotu?

Pytanie 18:

Jeżeli ww. budynki stanowią nakład należący do innej osoby/podmiotu, to czy pomiędzy Wnioskodawczynią a tą osobą/podmiotem dojdzie do rozliczenia nakładów na te budynki? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)kiedy dojdzie do ich rozliczenia (tj. przed dokonaniem sprzedaży, w dniu sprzedaży)?

b)w jaki sposób nakłady zostaną rozliczone między stronami?

Odpowiedź 16-18:

Dla nieruchomości złożonej z działek o nr 2 i nr 1 i posadowionych na nich budynków założona została tylko jedna księga wieczysta o nr KW X. Budynki posadowione na tych działkach są trwale związane z gruntem, zgodnie z definicją z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, który określa definicję budynku – taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Cecha „trwałego związania z gruntem” w orzecznictwie zrównana została do posadowienia obiektu na tyle trwale na terenie gruntu, aby zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować jego przesunięcie lub przemieszczenie na inne miejsce. Takiej wykładni pojęcia „trwale związany z gruntem” zawartego w przepisie art. 3 pkt 2 i 5 ustawy Prawo budowlane dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2020 r., o sygn. akt II OSK 536/18.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na nieruchomości Wnioskodawczyni nie przeprowadzono nigdy postępowania administracyjnego celem wyodrębnienia większego i mniejszego budynku jako samodzielnych nieruchomości i przedmiotów odrębnych praw własności, ani nie wydzielono ich do osobnych ksiąg wieczystych. Nie przeprowadzono również żadnego postępowania administracyjnego celem wyodrębnienia samodzielnych nieruchomości lokalowych w żadnym z ww. budynków.

Uznawać należy zatem budynki posadowione na działkach nr 2 i nr 1 za obiekty trwale związane z gruntem, a tym samym jego części składowe w myśl art. 191 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Biorąc pod uwagę powyższe, własność działek gruntu o nr 2 i nr 1, jak również własność posadowionych na nich budynków, stanowiących części składowe nieruchomości gruntowych, przysługuje wyłącznie właścicielowi działek o nr 2 i nr 1, co potwierdza treść księgi wieczystej o nr KW X.

Budowa oraz częściowe wykończenie budynków, posadowionych na działkach nr 2 i nr 1, przeprowadzone zostały w okresie pomiędzy rokiem 2001 a rokiem 2006 na podstawie pozwoleń na budowę większego i mniejszego budynku wydanych na ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości – D i C, B i A jako osoby fizyczne.

Budowę obu budynków rozpoczęła Spółka Cywilna (…) i kontynuowała przekształcona z niej w roku 2004 (…) Spółka Jawna. Nakłady na budowę obu budynków ponosili na początku budowy wspólnicy Spółki Cywilnej (…), a następnie Spółka Jawna o nazwie (…).

Zaznaczyć trzeba jednak wyraźnie, że żadna z działek gruntu, ani żaden z budynków, nie zostały nigdy wniesione jako wkład niepieniężny wspólników aportem do żadnej z wymienionych powyżej spółek i nie stanowiły one nigdy własności ani ww. Spółki Cywilnej ani ww. Spółki Jawnej. Fakt ten potwierdza pełna treść księgi wieczystej o nr KW X.

Spółka Jawna dokonała ulepszeń nieruchomości, poprzez budowę większego, trzy segmentowego budynku, którego budowa i wykończenie nie zakończyły się aż do dnia dzisiejszego, oraz poprzez wybrukowanie części gruntu kostką brukową, celem stworzenia parkingu przed większym budynkiem. Opisana powyżej inwestycja budowlana była uwzględniana w księgach rachunkowych Spółki Jawnej jako inwestycja w obce środki trwałe, gdyż była to inwestycja przeprowadzona na działkach gruntu należących do majątków osobistych osób fizycznych, a nie osoby prawnej jaką była Spółka Jawna.

W roku 2019 sytuacja budynków została uregulowana porozumieniem w sprawie środka trwałego zawartym pomiędzy wspólnikami spółki „(…) S.J. w likwidacji” a Wnioskodawczynią jako wyłączną właścicielką nieruchomości. Na podstawie tego porozumienia wspólnicy potwierdzili przyjęcie wypowiedzenia ustnej umowy nieodpłatnego użyczenia nieruchomości na rzecz Spółki Jawnej. Wspólnicy oświadczyli w tym porozumieniu, że w okresie od roku 2001 do końca roku 2012 nieodpłatnie korzystali z nieruchomości celem prowadzenia na niej działalności gospodarczej Spółki.

Jednocześnie wspólnicy potwierdzili, że nieruchomość ta nigdy nie stanowiła własności Spółki Jawnej, mimo że w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółka dokonała ulepszeń nieruchomości i wprowadziła te ulepszenia jako środki trwałe do ewidencji środków trwałych Spółki Jawnej.

Ulepszenia te dokonane zostały w zamian za prawo do nieodpłatnego użytkowania działek gruntu i możliwość nieodpłatnego wykorzystywania ich do celów prowadzenia działalności gospodarczej Spółki. Wszelkie zobowiązania pieniężne pomiędzy Wnioskodawczynią, jako właścicielką nieruchomości, a Spółką Jawną, zostały wzajemnie potrącone zgodnie z postanowieniami art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

Jak stanowi § 2 art. 498, wskutek takiego potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

W ww. porozumieniem w sprawie środka trwałego strony porozumienia uznały, że wzajemne potrącenie wierzytelności spowodowało całkowite uregulowanie i zniesienie wzajemnych roszczeń stron.

Spółka Jawna nigdy nie wysuwała roszczeń co do prawa własności budynków i nie podważała Wnioskodawczyni prawa własności do działek gruntów o nr 2 i nr 1 i posadowionych na nich budynków.

Pytanie 19:

Czy w odniesieniu do ww. budynków (poszczególnych ich części) doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) i czy od tego momentu do momentu planowanej sprzedaży tych budynków (poszczególnych ich części) upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedź 19:

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym użytkownikiem nieruchomości złożonej z działek gruntu o nr 2 i nr 1 i wybudowanego na nich większego budynku była w okresie od roku 2001 do roku 2012 Spółka Cywilna (…), która w roku 2004 przekształciła się w Spółkę Jawną (…) i kontynuowała swoją działalność w budynku do końca roku 2012. Podobnie pierwszym użytkownikiem mniejszego budynku w okresie od roku 2004 do końca roku 2012 była Spółka Jawna (…). Uznać można zatem, że doszło już do pierwszego zasiedlenia tych budynków w okresie od roku 2002 do roku 2012 i że Wnioskodawczyni jest w zasadzie ich drugim użytkownikiem w zakresie mniejszego budynku od roku 2013, a większego budynku od roku 2017. Zatem upłynął już okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia obu tych budynków.

Pytanie 20:

Czy były/będą ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynków (poszczególnych ich części) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, to:

a) czy poniosła lub poniesie je inna osoba/podmiot niż Wnioskodawczyni? Jeżeli tak, to czy pomiędzy Wnioskodawczynią a ww. osobą/podmiotem doszło/dojdzie do rozliczenia nakładów na ulepszenie ww. budynków (poszczególnych ich części)?

b) czy wydatki te stanowiły lub będą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów?

c) czy po tym ulepszeniu ww. budynki (poszczególne ich części) zostały/zostaną oddane do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

d) czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź 20:

Jak Wnioskodawczyni wskazała już w odpowiedzi na pytania z podpunktów nr 5, nr 6 oraz nr 18, od chwili nabycia wyłącznej własności nieruchomości złożonej z działek o nr 2 i nr 1 i posadowionych na nich budynków, opisanej w księdze wieczystej nr KW X 20 sierpnia 2013 r., Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych ulepszeń ww. budynków, a zatem nie ponosiła wydatków na ich znaczne ulepszenie. W okresie od roku 2013 Wnioskodawczyni dokonywała jedynie nakładów niezbędnych do utrzymania budynków w niepogorszonym stanie technicznym, wykonując niezbędne bieżące naprawy i drobne remonty, na które nakłady ponosiła z majątku osobistego, a wartość tych nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości.

Pytanie 21:

Czy w stosunku do ww. budynków (poszczególnych ich części) przysługiwało/będzie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź 21:

Jak Wnioskodawczyni wskazała w odpowiedzi na pytanie z podpunktu 13 wezwania, Wnioskodawczyni nabyła wyłączne prawo własności do nieruchomości złożonej z działek o nr 2 i 1 i posadowionych na nich budynków, opisanej w księdze wieczystej nr KW X do majątku osobistego na podstawie szeregu czynności prawnych, które nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i z tytułu żadnej z tych czynności nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż na żadnym etapie nabycia nie wystąpił i nie został naliczony podatek VAT.

Nabycie tej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą i jako osoba fizyczna Wnioskodawczyni dokona jej sprzedaży z Jej majątku osobistego, a sprzedaż ta nie będzie w żaden sposób związana z prowadzoną przez Wnioskodawczynię jednoosobową działalnością gospodarczą o profilu kateringowym.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawczyni nie przysługuje Jej i w przypadku utrzymania obecnej sytuacji faktycznej i prawnej, nie będzie Jej przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jako że nabycie nieruchomości nie spowodowało wystąpienia i naliczenia podatku VAT i nie powinien on wystąpić w momencie sprzedaży przez Wnioskodawczynię tej nieruchomości, jako że sprzedawać ją będzie jako osoba fizyczna z Jej majątku osobistego, a sprzedaż ta będzie czynnością prawną w żaden sposób nie związaną z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą o profilu kateringowym.

Pytania – przedstawione w uzupełnieniu z 21 stycznia 2025 r.

1. Czy sprzedaż działek gruntu o nr 2 i nr 1 oraz posadowionych na nich budynków, jako części składowych nieruchomości gruntowych trwale z gruntem związanych, w przedstawionym stanie faktycznym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy w związku ze sprzedażą działek gruntu o nr 2 i nr 1 i posadowionych na nich budynków, jako części składowych nieruchomości gruntowych trwale z gruntem związanych, w przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni uznana zostanie za podatnika podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z definicją z art. 2 ust. 22 ustawy o podatku VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów poza jego terytorium, oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów, dotyczy to także nieruchomości.

Jednakże nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ustawa o podatku VAT zawiera szereg zwolnień od podatku związanych z nieruchomościami.

Na przykład art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowane są zatem dostawy towarów bądź usług, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powszechnie obowiązujących przepisów prawa.

Kolejne zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT wskazane jest w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, według którego od podatku VAT zwolnione są dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz kiedy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W kontekście ustawy o VAT pierwszym zasiedleniem jest oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawa o VAT przewiduje jeszcze jedno zwolnienie nieruchomości z podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a wskazuje, że zwolnienie obejmuje również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przedmiotem przyszłej umowy sprzedaży ma być nieruchomość złożona z dwóch zabudowanych działek gruntu, tworzących funkcjonalną całość opisaną w jednej łącznej księdze wieczystej o nr KW X. Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej w drodze szeregu czynności prawnych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, takich jak: sądowe przysądzenie własności nieruchomości po licytacji komorniczej, umów o zniesienie współwłasności nieruchomości oraz umowy darowizny. W stosunku do tej nieruchomości nie wystąpił na żadnym z etapów nabycia obowiązek zapłaty podatku VAT. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie będzie miała możliwości skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej sprzedaży. W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż tej nieruchomości stanowić będzie czynność osoby fizycznej rozporządzającej swoim majątkiem osobistym i należącym do niego prawie własności nieruchomości.

Jednakże gdyby indywidualna interpretacja podatkowa wskazała, że sprzedaż ww. nieruchomości powinna zostać potraktowana jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju w myśl przepisów ustawy o podatku VAT, sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, według którego od podatku VAT zwolnione są dostawy budynków, budowli lub ich części, kiedy ich sprzedaż następuje w okresie kiedy okres od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży nieruchomości był znacznie dłuższy niż dwa lata. Poza tym, biorąc pod uwagę historię użytkowania nieruchomości, Wnioskodawczyni użytkowanie obu budynków posadowionych na działkach nr 2 i nr 1 nie jest pierwszym ich zasiedleniem i użytkowaniem. Co więcej, Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na ulepszenie ww. opisanej nieruchomości, a koszty bieżących napraw i drobnych remontów, wykonywanych w okresie bycia jej właścicielem celem utrzymania niepogorszonego stanu technicznego budynków, nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo, sprzedaż nieruchomości będzie obciążona podatkiem VAT, tylko wtedy kiedy zostanie wykonana przez podatnika podatku VAT, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W myśl ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ustawie o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie pokazuje, że aby faktycznie zaistniała konieczność opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, że chociaż Wnioskodawczyni jest obecnie płatnikiem podatku VAT w związku z czynnym prowadzeniem działalności gospodarczej, to charakter tej działalności nie ma nic wspólnego z działalnością deweloperską, budowlaną, czy z obrotem nieruchomościami. Jednoosobowa działalność gospodarcza Wnioskodawczyni związana jest wyłącznie ze świadczeniem usług gastronomicznych – kateringowych.

Orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie o sygn. C-180/10 i C-181/10) stwierdza, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Dodatkowo liczba i zakres transakcji sprzedaży również nie ma charakteru decydującego.

Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, jasno że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste.

W świetle powyższego orzeczenia fakt, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki także nie jest decydująca. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.

Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału, inaczej jest natomiast w przypadku, gdy sprzedający nieruchomość podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów i handlowców. Mogłyby one polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na czynnościach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sama czynność prawna polegająca na sprzedaży będzie stanowiła czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, ale nie jest ona przez to w żaden sposób niemożliwa wykonania przez osobę fizyczną zarządzającą swoim majątkiem osobistym i nie musi być ona jednoznaczna z odpłatną dostawą towarów lub usług. Sprzedaż nieruchomości opisanej w KW X, obejmującej działki nr 2 i nr 1 wraz z posadowionymi na nich budynkami, nie będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika w myśl ustawy o VAT. Nie powinna ona być zatem traktowana jako dostawa towaru lub usługi, lecz jako czynność prawna osoby fizycznej rozporządzającej swoim majątkiem prywatnym i dotycząca wyłącznie jej majątku osobistego, a tym samym nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wynika natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Rozstrzygając powyższe zagadnienie należy odnieść się również do przepisów prawa wspólnotowego, przede wszystkim art. 9 ust. 1 Dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), według którego:

Na mocy art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują one sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania i które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Wynika z niego, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu zagadnienia dotyczącego statusu podatnika pomóc może uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono powyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani udział 1/3 części nieruchomości – dwóch niezabudowanych działek nr 2 oraz nr 3. Działka nr 3 została podzielona na działki: 4,5,6 – postępowanie o podział zainicjowane zostało przez Gminę (…) w związku z planami wywłaszczenia części działki nr 3 pod przyszłą budowę drogi lokalnej; wniosek o zatwierdzenie planu podziału nieruchomości złożony został m.in. przez Panią jako współwłaścicieli działki nr 3. Następnie, działka nr 6 podzielona została na dwie działki nr 7 i nr 8 – na podstawie decyzji zatwierdzającej plan podziału działki złożony z wniosku współwłaścicieli działki (m.in. Pani), celem dokonania częściowego zniesienia współwłasności działek. W wyniku zawarcia umowy o zniesieniu współwłasności, przyznano Pani udział w wysokości 1/2 części nieruchomości, składającej się wtedy z dwóch częściowo zabudowanych działek nr 2 i nr 7. Następnie, współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej oraz umowę częściowego zniesienia współwłasności, w której ponownie dokonano częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości, przypisując na Pani rzecz własność w udziałach w wysokości 29/40. Wyłączne prawo własności nieruchomości nabyła Pani na podstawie umowy darowizny. Na Pani wniosek i koszt, jako wyłącznej właścicielki nieruchomości, przeprowadzony został podział geodezyjny i katastralny działki nr 7. Podział ten miał na celu uporządkować sytuację prawną i faktyczną nieruchomości, przed wystawieniem jej na sprzedaż, ze względu na fakt, że mniejszy budynek, który posadowiony jest w większej części na działce nr 2, częściowo przekroczył granicę działki nr 2, wkraczając na działkę nr 7. Działkę nr 7 podzielono na mniejszą działkę nr 1 oraz większą działkę nr 9. Jest Pani wyłącznym właścicielem nieruchomości – dwóch zabudowanych działek nr 1 oraz nr 2. Nosi się Pani z zamiarem sprzedaży nieruchomości złożonej z dwóch działek gruntu nr 2 i nr 1 zabudowanych dwoma budynkami.

Pani wątpliwości dotyczą niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki oraz budynków (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz nieuznania Pani za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki oraz budynków (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W tym miejscu wskazać należy, że dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek.

W pierwszej kolejności przeanalizować należy, czy w odniesieniu do tej sprzedaży będzie Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak Pani wskazała, budowa oraz częściowe wykończenie budynków, posadowionych na działkach nr 2 i nr 1, przeprowadzone zostały w okresie pomiędzy rokiem 2001 a rokiem 2006. Pozwolenia na budowę większego i mniejszego budynku zostały wydane na ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości (m.in. Panią). Budowę obu budynków rozpoczęła Spółka Cywilna i kontynuowała przekształcona z niej Spółka Jawna. Nakłady na budowę obu budynków ponosili na początku budowy wspólnicy Spółki Cywilnej, a następnie Spółka Jawna. Żadna z działek gruntu, ani żaden z budynków, nie zostały nigdy wniesione aportem do żadnej z wymienionych spółek i nie stanowiły własności ani Spółki Cywilnej, ani Spółki Jawnej. Obecnie działka nr 1 oraz działka nr 2, zabudowane są 2 budynkami (większy budynek stoi wyłącznie na działce nr 2; mniejszy budynek wybudowany został na obu działkach, w większej części na działce nr 2 i w niewielkiej części na działce nr 1). Większy budynek jest złożony z 3 części konstrukcyjnych: część środkowa budynku o charakterze usługowym, piętrowa, z poddaszem użytkowym (parter tej części został wykończony i oddany do użytku w roku 2006; piętro i poddasze użytkowe środkowej części budynku nie zostały wykończone i oddane do użytku; wykończony parter budynku służył celom prowadzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną w okresie od roku 2006 do końca roku 2012); prawa część budynku (skrzydło parterowe, zostało wykończone i oddane do użytku w roku 2002; służyło ono prowadzeniu działalności gospodarczej, prowadzonej pierwotnie przez Spółkę Cywilną; Spółka Cywilna przekształciła się w Spółkę Jawną i kontynuowała swoją działalność w budynku do końca roku 2012); lewa część budynku (skrzydło parterowe, zostało wykończone i oddane do użytku w roku 2006 i służyło celom działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną w okresie od roku 2006 do końca roku 2012). Mniejszy budynek to budynek jednokondygnacyjny, z częścią mieszkalną na piętrze oraz pomieszczeniami garażowymi na parterze, wykończony w roku 2002 – służył celom działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną w okresie od roku 2004 do końca roku 2012. W roku 2013 piętro tego budynku, przekształcone zostało administracyjnie w pomieszczenia mieszkaniowe. Od roku 2013 zamieszkuje Pani w tym budynku, zaś od września 2013 r. jest Pani zameldowana pod jego adresem na pobyt stały. Wspólnicy Spółki Jawnej w likwidacji zawarli z Panią, jako wyłączną właścicielką nieruchomości, porozumienie. Na podstawie tego porozumienia wspólnicy potwierdzili przyjęcie wypowiedzenia ustnej umowy nieodpłatnego użyczenia nieruchomości na rzecz Spółki Jawnej. Wspólnicy oświadczyli w tym porozumieniu, że w okresie od roku 2001 do końca roku 2012 nieodpłatnie korzystali z nieruchomości, w postaci działek gruntu obecnie oznaczonych nr 2 oraz nr 1 – celem prowadzenia na niej działalności gospodarczej Spółki. Wspólnicy potwierdzili, że nieruchomość ta nigdy nie stanowiła własności Spółki Jawnej, mimo że w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółka dokonała ulepszeń nieruchomości. Ulepszenia te dokonane zostały w zamian za prawo do nieodpłatnego użytkowania działek gruntu i możliwość nieodpłatnego wykorzystywania ich do celów prowadzenia działalności gospodarczej Spółki. Wszelkie zobowiązania pieniężne pomiędzy Panią, jako właścicielką nieruchomości, a Spółką Jawną, zostały wzajemnie potrącone zgodnie z postanowieniami art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego. Spółka Jawna wykorzystywała tę nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej Spółki do końca roku 2012, kiedy to nastąpiło zawieszenie czynnego prowadzenia działalności gospodarczej przez Spółkę Jawną. Prowadzi Pani indywidualną działalność gospodarczą, z okresami tymczasowego zawieszenia czynnej działalności. Jest to działalność o charakterze kateringowym, związana z organizowaniem imprez okolicznościowych i ma ona charakter okazjonalny. W związku z działalnością, jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Większy budynek (złożony z 3 części konstrukcyjnych): część środkowa budynku o charakterze usługowym – od grudnia 2017 r. kuchnia, pomieszczenia magazynowe i użytkowe oraz sala restauracyjna wykorzystywane są przez Panią do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej o profilu kateringowym; prawa i lewa część budynku, skrzydła parterowe z salami bankietowymi – w okresie od stycznia 2016 r. do grudnia 2017 r. sale bankietowe były wynajmowane krótkoterminowo przez Panią na podstawie odpłatnych umów najmu. Od grudnia 2017 r. sale bankietowe wykorzystywane są w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej o profilu kateringowym. Mniejszy budynek (budynek jednokondygnacyjny, z częścią mieszkalną na piętrze oraz pomieszczeniami garażowymi na parterze) – piętro budynku z częścią mieszkalną jest wykorzystywane dla zaspokajania Pani potrzeb mieszkaniowych, gdyż zostało ono administracyjnie przekształcone w pomieszczenia mieszkalne w roku 2013. Na parterze mniejszego budynku znajduje się 5 pomieszczeń. Boksy garażowe na parterze budynku służą do zaspokajania Pani potrzeb garażowych i Pani rodziny. W okresie od roku 2013 do roku 2024, dwa skrajne pomieszczenia garażowe były przez Panią wynajmowane odpłatnie różnym osobom trzecim, celem zaspokajania ich potrzeb garażowych. Każda z tych umów była odpłatną umową najmu lokalu, zawieraną na czas nieokreślony, przez Panią. Aktualnie, jedno pomieszczenie garażowe jest przedmiotem odpłatnej umowy najmu zawartej na czas niekreślony. Działki nr 2 i nr 1 i posadowione na nich budynki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – symbol terenu: U3p; opis przeznaczenia: tereny usług komercyjnych o charakterze ponadlokalnym.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. budynków) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając na uwadze fakt, że część środkowa większego budynku o charakterze usługowym oraz prawa i lewa część większego budynku (skrzydła parterowe z salami bankietowymi) – wykorzystywane są przez Panią do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej o profilu kateringowym należy stwierdzić, że ich sprzedaż przez Panią będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez jego najemcę.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, że prawa i lewa część większego budynku (skrzydła parterowe z salami bankietowymi) w okresie od stycznia 2016 r. do grudnia 2017 r. były wynajmowane krótkoterminowo przez Panią na podstawie odpłatnych umów najmu, a w okresie od roku 2013 do roku 2024, dwa skrajne pomieszczenia garażowe na parterze mniejszego budynku były przez Panią wynajmowane odpłatnie różnym osobom trzecim (każda z tych umów była odpłatną umową najmu lokalu, zawieraną na czas nieokreślony, przez Panią) oraz aktualnie, jedno pomieszczenie garażowe jest przedmiotem odpłatnej umowy najmu zawartej na czas niekreślony, dokonując ich sprzedaży nie będzie Pani zbywała majątku prywatnego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Zatem umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Powyższe oznacza, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Wskazała Pani, że budowę obu budynków rozpoczęła Spółka Cywilna i kontynuowała przekształcona z niej Spółka Jawna. Nakłady na budowę obu budynków ponosili na początku budowy wspólnicy Spółki Cywilnej, a następnie Spółka Jawna. Nieruchomość ta nigdy nie stanowiła własności Spółki Jawnej, mimo że w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółka dokonała ulepszeń nieruchomości. Ulepszenia te dokonane zostały w zamian za prawo do nieodpłatnego użytkowania działek gruntu i możliwość nieodpłatnego wykorzystywania ich do celów prowadzenia działalności gospodarczej Spółki. Spółka Jawna wykorzystywała tę nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej Spółki do końca roku 2012. Wszelkie zobowiązania pieniężne pomiędzy Panią, jako właścicielką nieruchomości, a Spółką Jawną, zostały wzajemnie potrącone zgodnie z postanowieniami art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 498 Kodeksu cywilnego:

Z ww. przepisu wynika, że wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie wierzytelności, czyli kompensację należności, następuje wtedy, gdy dwa podmioty są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, a obie wierzytelności są wymagalne. Oznacza to, że potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie (kompensata wierzytelności) następuje wówczas, gdy jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem drugiej strony. Potrącenie zatem stanowi formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka dokonała ulepszeń nieruchomości w zamian za prawo do użytkowania działek gruntu i możliwość wykorzystywania ich do celów prowadzenia działalności gospodarczej Spółki. Zatem, w zamian za przyznane Spółce prawo do użytkowania działek gruntu i możliwość wykorzystywania ich do celów prowadzenia działalności gospodarczej Spółki otrzymała Pani określone korzyści – świadczenie wzajemne w postaci dokonanych przez Spółkę ulepszeń nieruchomości.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku prywatnego.

W przedmiotowej sprawie, przyznała Pani Spółce prawo do użytkowania działek gruntu i możliwość wykorzystywania ich do celów prowadzenia działalności gospodarczej Spółki w zamian dokonane przez Spółkę ulepszenia nieruchomości. Spółka Jawna wykorzystywała tę nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej Spółki do końca roku 2012. Wspólnicy oświadczyli w porozumieniu, że w okresie od roku 2001 do końca roku 2012 nieodpłatnie korzystali z nieruchomości, w postaci działek gruntu obecnie oznaczonych nr 2 oraz nr 1 – celem prowadzenia na niej działalności gospodarczej Spółki. Wykończony parter większego budynku (część środkowa) służył celom prowadzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną w okresie od roku 2006 do końca roku 2012. Skrzydło parterowe (prawa część większego budynku) służyło prowadzeniu działalności gospodarczej, prowadzonej pierwotnie przez Spółkę Cywilną – Spółka Cywilna przekształciła się w Spółkę Jawną i kontynuowała swoją działalność w budynku do końca roku 2012. Skrzydło parterowe (lewa część większego budynku) służyło celom działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną w okresie od roku 2006 do końca roku 2012. Mniejszy budynek służył celom działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną w okresie od roku 2004 do końca roku 2012. Część środkowa większego budynku o charakterze usługowym oraz prawa i lewa część większego budynku (skrzydła parterowe z salami bankietowymi) – wykorzystywane są przez Panią do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej o profilu kateringowym. Dodatkowo, prawa i lewa część większego budynku (skrzydła parterowe z salami bankietowymi) w okresie od stycznia 2016 r. do grudnia 2017 r. były wynajmowane krótkoterminowo przez Panią na podstawie odpłatnych umów najmu, a w okresie od roku 2013 do roku 2024, dwa skrajne pomieszczenia garażowe na parterze mniejszego budynku były przez Panią wynajmowane odpłatnie różnym osobom trzecim (każda z tych umów była odpłatną umową najmu lokalu, zawieraną na czas nieokreślony, przez Panią) oraz aktualnie, jedno pomieszczenie garażowe jest przedmiotem odpłatnej umowy najmu zawartej na czas niekreślony. Powyższe spowodowało, że działki nr 2 i nr 1 oraz posadowione na nich budynki utraciły charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. nieruchomości powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Nie cele prywatne – w Pani przypadku brak jest czynności charakteryzujących wyłącznie zarząd majątkiem prywatnym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pani działania, wobec czego czynność zbycia ww. nieruchomości nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem prywatnym, gdyż ww. nieruchomości ze względu na swój charakter oraz pełnione funkcje utraciły walor majątku prywatnego.

W tym miejscu ponownie należy wskazać, że jak wynika z cytowanego wyżej orzeczenia TSUE podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnym. Natomiast przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają takich Pani zamiarów. Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Wskazać należy, że sposobu wykorzystywania przez Panią nieruchomości nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby nieruchomości przez cały okres ich posiadania zaspokajały wyłącznie Pani potrzeby prywatne.

Jak już wskazano powyżej, z orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku prywatnego.

Wobec tego, sprzedaż przez Panią działek nr 2 i nr 1 oraz posadowionych na nich budynków, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy, o której mowa wyżej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż działek nr 2 i nr 1 oraz posadowionych na nich budynków podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku ze sprzedażą działek nr 2 i nr 1 i posadowionych na nich budynków będzie działała Pani jako podatnik podatku VAT.

Zatem, Pani stanowisko w tym zakresie – pytanie oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2 – należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań ostatecznie sformułowanych w uzupełnieniu wniosku). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.