Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości jako gruntu niezabudowanego będącego terenem budowlanym,

-prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego Nieruchomości opisanych we wniosku  (poza nabyciem ogrodzenia murowanego wraz z udziałem w gruncie),

-nieprawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego ogrodzenia murowanego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 stycznia 2025 r. (wpływ 8 stycznia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (adres: (...), ulica (...), REGON: (...), NIP: (...)), wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (...) (dalej jako: „Wnioskodawca”, „Kupująca” lub „Kupujący”) zamierza kupić od spółki pod firmą „(...)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedająca” lub „Sprzedający”) (Kupująca oraz Sprzedająca łącznie dalej jako: „Strony”, „Zainteresowani”)

-prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, będącej własnością (...), składającej się z działki gruntu o numerze 1 identyfikator działki (...), obręb (...), o powierzchni 0,7632 ha, o sposobie korzystania BA - Tereny przemysłowe, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (...) (dalej jako: „Nieruchomość 1”);

-prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, składającą się z działki gruntu o numerze 2 identyfikator działki (...), obręb (...), o sposobie korzystania BA- Tereny przemysłowe oraz działki gruntu o numerze 3 identyfikator działki (...), obręb (...), o sposobie korzystania BA - Tereny przemysłowe, o łącznej powierzchni nieruchomości 0,2424 ha dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (...) (dalej jako: „Nieruchomość 2”);

-nieruchomość będącą własnością Sprzedającej działka gruntu o numerze 4 identyfikator działki (...), obręb (...), o powierzchni 0,0972 ha, o sposobie korzystania BP - Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (...) (dalej jako: „Nieruchomość 3”);

-prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, będącej własnością (...), działki gruntu o numerze 5 identyfikator działki (...), obręb (...), o powierzchni 0,8549 ha, o sposobie korzystania BA - Tereny przemysłowe, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (...) (dalej jako: „Nieruchomość 4”) (Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 dalej łącznie jako „Nieruchomość”).

Dnia 1 lipca 2024 roku Strony zawarły przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności nieruchomości tj. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej jako „Umowa Przedwstępna”). Umowa Przedwstępna sporządzona została w formie aktu notarialnego Repertorium A numer (...).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, z zastrzeżeniem spełnienia warunków zawieszających opisanych poniżej we wniosku, Strony zobowiązują się zawrzeć Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży, na mocy której:

-Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 4 oraz prawo własności znajdujących się na nich budowli i naniesień będących własnością Sprzedającego w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń za określoną cenę na którą składać się będzie kwota za Nieruchomości 1,2,4 pod warunkiem, że Prezydent (...) nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

-Sprzedający sprzeda (ze skutkiem zobowiązującym, w rozumieniu art. 155 Kodeksu cywilnego) Kupującemu prawo własności Nieruchomości 3 za określoną cenę, pod warunkiem, iż Prezydent (...), nie skorzysta z prawa pierwokupu w odniesieniu do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 4.

Strony ustaliły następujące warunki zawieszające (dalej: „Warunki Zawieszające”) do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (tj. umowy zawartej w wyniku wykonania Umowy Przedwstępnej), a także do zawarcia Umowy Przeniesienia (tj. umowa przenosząca Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, zawarta w wykonaniu zobowiązania z Umowy Przyrzeczonej):

1)Wynik audytu Nieruchomości (Due Diligence) będzie satysfakcjonujący dla Kupującego;

2)Zostanie wydana interpretacja indywidualna;

3)Zostanie wydana na rzecz Kupującego, na jego wniosek i na jego koszt oraz jego staraniem ostateczna i prawomocna decyzja środowiskowa (oznacza decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, jaka zostanie uzyskana przez Kupującego, dla realizacji inwestycji);

4)Zostanie wydana na rzecz Kupującego, na jego wniosek, na jego koszt oraz jego staraniem, prawomocna uchwała lokalizacyjna, tj. uchwała Rady Miejskiej (...), w odniesieniu do której Wojewoda (...) w ustawowym terminie nie skorzysta z rozstrzygnięcia nadzorczego w celu jej unieważnienia lub która nie zostanie zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) lub w odniesieniu do której postępowanie sądowo-administracyjne przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w (...) lub Naczelnym Sądem Administracyjnym zostanie prawomocnie zakończone utrzymaniem uchwały lokalizacyjnej;

5)Zostanie zawarte pomiędzy Kupującym lub Sprzedającym oraz Gminą (...), jej jednostką organizacyjną lub spółką porozumienie w sprawie inwestycji towarzyszącej oraz porozumienie z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta (...);

6)Zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym oraz Gminą (...) lub wskazaną przez Gminę (...) jednostką organizacyjną Miasta (...) lub osobą prawną zależną od Miasta (...) umowa przeniesienia Nieruchomości pod inwestycję towarzyszącą oraz praw autorskich do dokumentacji projektowej inwestycji towarzyszącej;

7)Zostanie zawarta przez Kupującego na jego wniosek i jego staraniem z właściwym zarządcą drogi umowa określająca zasady budowy infrastruktury drogowej związanej z inwestycją oraz zostanie wydana w tym zakresie odpowiednia ostateczna i prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę dla tej infrastruktury drogowej;

8)Zostanie wydana na rzecz Sprzedającego ostateczna i prawomocna decyzja, staraniem i na wniosek Kupującego, w przedmiocie wycinki drzew kolidujących z inwestycją, na terenie Nieruchomości;

9)Zostaną zawarte przez Kupującego z właściwymi gestorami sieci, na jego wniosek, jego staraniem i na jego koszt, umowy określające zasady budowy niezbędnych do realizacji inwestycji mediów oraz umowy określające zasady dokonania przekładek sieci kolidujących z inwestycją oraz zostaną w tym zakresie wydane odpowiednie ostateczne i prawomocne decyzje o pozwoleniu na budowę (ewentualnie odpowiednie prawomocne zgłoszenia);

10)Zostanie wydane na rzecz Kupującego na jego wniosek, jego staraniem i na jego koszt ostateczne i prawomocne pozwolenie na budowę, a także pozwolenie na budowę dla Infrastruktury (ewentualnie odpowiednie prawomocne zgłoszenia), w szczególności dróg i sieci niezbędnych do uzyskania dla inwestycji ostatecznej i prawomocnej decyzji o użytkowaniu dla inwestycji;

11)Zostanie wydane na rzecz Kupującego, (...) lub podmiot inny wskazany przez Gminę (...) ostateczne i prawomocne pozwolenie na budowę dla inwestycji towarzyszącej, staraniem i na koszt Sprzedającego. W tym celu i w tym zakresie Kupujący udziela Sprzedającemu pełnomocnictwa, a Sprzedający udziela Kupującemu prawa do dysponowania na cele budowane Nieruchomością dla inwestycji towarzyszącej;

12)W prowadzonych dla Nieruchomości Księgach Wieczystych 1 do 4 nie będą ujawnione żadne prawa ani roszczenia na rzecz jakichkolwiek osób, nie będą ujawnione żadne wzmianki, ostrzeżenia, obciążenia ani nie zaistnieją jakiekolwiek okoliczności powodujące, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego nastąpiłoby w warunkach wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, za wyjątkiem pewnych dozwolonych obciążeń enumeratywnie wskazanych w Umowie Przedwstępnej oraz wniosków o zmianę oznaczeń Nieruchomości w księgach wieczystych, wynikającej ze zmiany danych ewidencyjnych dokonanych z urzędu;

13)Aktualne i prawdziwe będą oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości i Sprzedającego, określone w Umowie Przedwstępnej i będą mogły zostać powtórzone w Umowie Przyrzeczonej i Umowie Przeniesienia, z zastrzeżeniem zmian wynikających z prawidłowego wykonania Umowy Przedwstępnej lub zmian, na które Kupujący wyraził zgodę w formie pisemnej pod rygorem nieważności lub zmiany oznaczeń Nieruchomości w księgach wieczystych, wynikającej ze zmiany danych ewidencyjnych dokonanych z urzędu;

14)Stan prawny i faktyczny Nieruchomości opisany w niniejszym akcie nie zmieni się w taki sposób, że realizacja Inwestycji, w zakresie zgodnym z koncepcją, stanie się niemożliwa lub znacznie utrudniona, w szczególności nie zostaną wszczęte i nie będą prowadzone żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości, wyeliminowania w całości lub części z obrotu prawnego pozwolenia na budowę lub decyzji środowiskowej, innych decyzji, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę, uchylenia lub zmiany całości lub części uchwały lokalizacyjnej oraz uzyskanych pozwoleń, warunków lub uzgodnień, z wyłączeniem przypadków, w których warunki lub uzgodnienia wygasną lub wygasły w związku z upływem terminu, na który zostały wydane;

15)Zostanie wydana zgoda korporacyjna Kupującego;

16)Zostanie skutecznie rozwiązana umowa najmu a najemca opróżni Nieruchomość i Sprzedający doręczy Kupującemu porozumienie w przedmiocie rozwiązania umowy najmu wraz z oświadczeniem najemcy o finalnym rozliczeniu;

Wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przeniesienia po wpłacie na notarialny rachunek depozytowy całości ceny i świadczenia dodatkowego, poza kwotą retencji, powiększonych o należny podatek VAT. Świadczenie dodatkowe będzie wyliczone w następujący sposób:

1)iloczyn: (i) metrów kwadratowych powierzchni lokali mieszkalnych i usługowych (ustalony zgodnie z normą PN-ISO 9836:2022-07 z wyłączeniem powierzchni pod ściankami działowymi, powierzchni wspólnych, a także garaży i komórek lokatorskich) wskazanych w projekcie budowlanym dla Nieruchomości, na podstawie którego wydane zostało Pozwolenie na Budowę, wykraczających ponad 31.800 m² oraz (ii) stawki (...) złotych netto za 1 m² takiej powierzchni oraz łącznie

2)iloczyn: (i) kwoty jednostkowej (...) zł netto oraz (ii) różnicy pomiędzy wymaganą liczbą miejsc parkingowych dla współczynnika parkingowego wynoszącego 1,5 miejsca parkingowego na jeden lokal mieszkalny oraz faktycznie osiągniętego współczynnika parkingowego, co zostanie wyliczone zgodnie ze wzorem: (1,5 miejsca parkingowego x liczba lokali mieszkalnych w Inwestycji) - (liczba miejsc parkingowych w Inwestycji)] x (...) zł netto.

- przy czym Świadczenie Dodatkowe w każdym przypadku będzie nie większe łącznie niż (...) zł (... złotych, 00/100) netto i zostanie powiększone o należny podatek od towarów i usług wedle obowiązującej stawki. Strony dopuszczają również, że za zgodą obu Stron, po wydaniu ostatecznego Pozwolenia na Budowę, Strony zawrą aneks do niniejszej Umowy i powiększą Cenę, wówczas Świadczenie Dodatkowe nie będzie należne. W przypadku braku porozumienia co do zawarcia aneksu, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty Ceny oraz Świadczenia Dodatkowego powiększonych o należny podatek od towarów i usług. Natomiast kwota retencji o której mowa wyżej jest to kaucja - w maksymalnej łącznej kwocie (...) na zabezpieczenie (I) wykonania przez Sprzedającego inwestycji towarzyszącej - powstała na skutek zatrzymania reszty ceny netto, która będzie wypłacana Sprzedającemu sukcesywnie po osiągnięciu kamieni milowych, stosowanie do harmonogramu inwestycji towarzyszącej, oraz (II) wykonania przez Sprzedającego zobowiązań Sprzedającego wynikających z porozumienia z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta w (...), powstała na skutek zatrzymania części reszty ceny netto, która będzie wypłacona Sprzedającemu po zakończeniu i odebraniu prac uzgodnionych przez Sprzedającego w porozumieniu z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta w (...). Kwota retencji może dotyczyć innej kwoty lub innego zabezpieczenia, innych niż wymienione wyżej zobowiązań, jeśli będzie niezbędne do realizacji inwestycji towarzyszącej lub nasadzeń, jeśli wynikać to będzie z porozumienia w sprawie inwestycji towarzyszącej lub porozumienia z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta w (...). Kupujący planuje zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie na Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią infrastrukturą, objętych pozwoleniem na budowę zgodnie z dokumentacją projektową w zakresie zgodnym z koncepcją oraz uchwałą Rady (...) o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej jako „Inwestycja”);

Sprzedający oświadczył, że nabył Nieruchomość w sposób ważny i skuteczny oraz w dobrej wierze.

-Nieruchomość 1 nabył od (...), spółki pod firmą „(...)” Sp. z o.o. w (...), małżonków I. i A.T. oraz M. i A.T. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 4 czerwca 2012 r. aktem notarialnym nr Rep. A. (...),

-Nieruchomość 2 nabył od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w (...) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 marca 2013 r. zawartej aktem notarialnym nr Rep. A (...), - Nieruchomość 3 nabył od (...) na podstawie umowy zamiany z dnia 2 września 2015 r. zawartej aktem notarialnym nr Rep. A (...),

-Nieruchomość 4 nabył od (...), spółki pod firmą „(...)” Sp. z o.o. w (...), małżonków I. i A.T. oraz M. i A.T. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 4 czerwca 2012 r. aktem notarialnym Rep. A (...).

Nabycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT tylko w części, a w pozostałej opodatkowane PCC - zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A (...). Nabycie Nieruchomości 2 w ramach transakcji zwolnionej z podatku VAT i opodatkowane PCC zgodnie z treścią aktu notarialnego Repertorium A (...).

Nabycie Nieruchomości 3 nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej VAT w całości. Zgodnie z treścią atu notarialnego Repertorium A (...).

Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów, wydanymi w dniu 4 stycznia 2023 roku przez Prezydenta (...) Nieruchomość 1 oznaczona jest symbolem „Ba”, Nieruchomość 2 oznaczona jest symbolem „Ba”, Nieruchomość 3 oznaczona jest symbolem „Bp”, zaś Nieruchomość 4 oznaczona jest symbolem „Ba”.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków wydanego na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2023 r. poz. 1752, 1615, 1688 i 1762) symbolem „Ba” oznaczone są tereny przemysłowe, natomiast symbolem „Bp” oznaczone są zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (§9 ust. 3 w/w rozporządzenia).

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym na podstawie uchwały Nr (...) Rady Miejskiej (...) z dnia 30 grudnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych w rejonie ulicy (...) w obrębie (...) w (...). Plan jest obowiązujący i nie był zaskarżony przez Sprzedającego, a Sprzedający nie ma wiedzy by inny podmiot plan zaskarżał.

Zgodnie z Uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej (...) z dnia 30 grudnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych w rejonie ulicy (...) w obrębie (...) w (...) Nieruchomości oznaczone są symbolem 7U. Zgodnie z §11 w/w Uchwały dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 7U ustala się grupę kategorii przeznaczenia terenu: usługi.

Nieruchomość jest niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej budynki, lecz znajdują się na niej budowle tj. murowane ogrodzenie, pozostałości posadzki betonowej po 2 budynkach produkcyjno-magazynowych oraz podziemna infrastruktura przesyłowa. Sieci przesyłowe (w tym stacja transformatorowa) należą do różnych podmiotów, w zależności od rodzaju sieci i umów prawnych, są więc one własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dystrybucyjnych (np. przedsiębiorstw energetycznych, gazowych, wodociągowych).

Na Nieruchomości nr 1 znajdują się: sieć elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza, studzienka sieci ciepłowniczej, studnie kanalizacyjne, studzienki kanalizacyjna, sieć kanalizacyjna, studzienka sieci telekomunikacyjnej, sieć telekomunikacyjna, hydrant wodociągowy, studzienka wodociągowa, sieć wodociągowa, sieć inna, jezdnia betonowa.

Na Nieruchomości nr 2 znajdują się: sieć telekomunikacyjna, sieć elektroenergetyczna, cztery studnie kanalizacyjne, sieć kanalizacyjna deszczowa i sanitarna, sieć ciepłownicza.

Na Nieruchomości nr 3 znajdują się: sieć elektroenergetyczna, sieć inna, jezdnia betonowa.

Na Nieruchomości nr 4 znajdują się: sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa, sieć inna, jezdnia betonowa.

W odniesieniu do Nieruchomości nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne, w tym o pozwoleniu na budowę z wyłączeniem istniejącego pozwolenia na budowę (decyzja Prezydenta (...) numer (...) z dnia 29 października 2018 r. zmieniająca decyzję nr (...) dnia 27 grudnia 2016 r. sprostowaną postanowieniem nr (...) z dnia 20 czerwca 2017 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynków biurowych FAB 1-1, FAB 1-2 wraz z zagospodarowaniem terenu i urządzeniami infrastruktury technicznej przy ul. (...) w (...) na działkach 5, 1, 3, 6, 7, 8, 4, 2, 3, AM-1 obręb (...)), na podstawie którego prace przygotowawcze zostały rozpoczęte, nie dokonano też zgłoszeń prac budowlanych, nie toczą się też postępowania o wydanie decyzji administracyjnych, jak również żadnemu podmiotowi nie udzielono prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane; zgodnie z najlepszą wiedzą Sprzedającego nie istnieją żadne plany lub decyzje administracyjne dotyczące wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części; w odniesieniu do Nieruchomości nie wydano uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ani nie toczy się postępowanie o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, przy czym Sprzedający jest w trakcie uzgodnienia z Gminą (...) koncepcji projektowych dotyczących planowanej inwestycji mieszkaniowej na Nieruchomości, nie został jednak złożony żaden wniosek o wydanie uchwały w tej sprawie przez Radę Miejską (...).

Z zastrzeżeniem postanowień dotyczących warunków zawieszających oraz harmonogramu, Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 1 sierpnia 2027 roku, o ile przed datą roku ziszczą się wszystkie warunki zawieszające lub Kupujący zrzeknie się spełnienia niespełnionych warunków zawieszających w maksymalnym terminie do dnia planowanego ziszczenia się danego warunku zgodnie z harmonogramem inwestycji.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą od 26 lutego 2007 r. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 20, Z). Sprzedający z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT . Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT zarejestrował się 1 kwietnia 2007 r.. Nieruchomości (przedmiot sprzedaży) nie były kiedykolwiek przedmiotem zawartych przez Sprzedającego umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze za wyjątkiem.

Nieruchomość objęta jedynie dzierżawą z (...) Sp. z o.o. na podstawie umowy dzierżawy z dnia 3 października 2016 r. - dotyczącej banneru reklamowego na terenie Nieruchomości 3, która to umowa obowiązuje i Sprzedający pobiera z niej pożytki do dnia dzisiejszego.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedający w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej udzieli pełnomocnictw upoważniających Kupującego, z prawem substytucji, do przeprowadzenia czynności oraz uzyskania dokumentów i informacji w ramach Due Diligence.

W przypadku, gdyby zakres pełnomocnictwa okazał się niewystarczający do przeprowadzenia czynności w ramach Due Diligence, która okaże się niezbędna w toku badania, Sprzedający zobowiązuje się do niezwłocznego udzielenia dodatkowych pełnomocnictw w celu: (i) przeprowadzenia tej czynności oraz (ii) uzyskania dokumentów i informacji. Kupujący ustali miejsca prac wykonywanych na Nieruchomości i Nieruchomości pod inwestycje towarzyszące w ramach badania Due Diligence.

Zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej Sprzedający w ramach Umowy Przedwstępnej bez dodatkowych świadczeń ze strony Kupującego udzielił spółce (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) - na okres od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia ujawnienia (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) jako odpowiednio użytkownika wieczystego lub właściciela Nieruchomości w Księdze Wieczystej 1 do 4 lub do dnia wygaśnięcia Umowy Przedwstępnej, jeżeli nastąpi ono wcześniej, prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji do czynności opisanych poniżej. Niniejsze prawo będzie upoważniać do dokonywana czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania przez Kupującego Inwestycji, w tym w szczególności do uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, warunków technicznych dostaw mediów, uzgodnień obsługi komunikacyjnej, zezwoleń na usunięcie drzew i krzewów lub wykonania nasadzeń kompensacyjnych, wszelkich wymaganych stanowisk, opinii, uzgodnień z właściwym konserwatorem zabytków, decyzji zatwierdzających projekty przyłączy i sieci, a także do wydawania przez właściwe organy administracji odpowiednich decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym samym zakresie Sprzedający udziela Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością dla inwestycji towarzyszącej, celem uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji towarzyszącej.

Zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej powyższe prawo obejmuje możliwość składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, koncepcji, analiz w związku z celem opisanym w ust. 1, w tym w zakresie warunków technicznych i przyłączy, a także umocowanie do wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu i odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki (w tym warunki glebowe) istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację inwestycji przez Kupującego, przeprowadzenia badań archeologicznych oraz w celu dokonania uzgodnień i uzyskania opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości, niezbędnych do uzyskania we właściwych organach administracji odpowiednich decyzji o pozwoleniach na budowę. Niniejsza zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane nie może być odwołana, zmieniona lub ograniczona w całości lub w jakiejkolwiek części bez uprzedniej, pisemnej (pod rygorem nieważności) zgody Kupującego. W przypadku, jeżeli Kupujący nie kupi Nieruchomości, zobowiązany jest do niezwłocznego przywrócenia Nieruchomości do stanu nie gorszego w stosunku do stanu zastanego.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej w takim samym zakresie jak powyżej, Sprzedający udzielił Kupującemu nieodwołalnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, dla inwestycji towarzyszącej dla celów zaprojektowania i wybudowania przez Kupującego inwestycji towarzyszącej. Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do wszelkich organów administracji, dostawców mediów, zarządcy drogi oraz innych podmiotów celem uzyskania stosownych uzgodnień, zezwoleń, zapewnień, decyzji, warunków technicznych, zgód, zapewnień celem uzyskania decyzji środowiskowej, uchwały lokalizacyjnej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew z terenu nieruchomości, pozwolenia na budowę, jak również wszelkich innych decyzji jakie okażą się konieczne dla realizacji Inwestycji bez upoważnienia do zaciągania w imieniu Sprzedającego zobowiązań i obciążania go opłatami, z zastrzeżeniem możliwości zaciągania zobowiązań wynikających z zezwolenia na usunięcie drzew. W przypadku gdy inwestycję towarzyszącą będzie realizował Sprzedający, Kupujący zobowiązuje się nie podejmować działań, których celem będzie opóźnianie lub uniemożliwianie realizacji inwestycji towarzyszącej. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego we wszelkich postępowaniach administracyjnych związanych z inwestycją. Pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania w imieniu Sprzedającego żadnych zobowiązań, przy czym w zakresie wystąpienia o usunięcie drzew z terenu Nieruchomości pełnomocnictwo obejmuje uzyskanie decyzji w przedmiocie zezwolenia oraz opłat za usunięcie drzew lub nasadzeń zastępczych.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, w przypadku gdyby okazało się, że zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwo Sprzedającego okaże się niewystarczające, Sprzedający nie odmówi udzielenia dalszych zgód i pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego, przy czym bez upoważnienia do zaciągania w imieniu Sprzedającego zobowiązań i obciążania go opłatami. Kupujący udzielił osobom wskazanym przez Sprzedającego pełnomocnictwa do reprezentowania Kupującego we wszelkich postępowaniach administracyjnych związanych z inwestycją towarzyszącą. Pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania w imieniu Kupującego żadnych zobowiązań.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

1.Czy są Państwo ((...) Sp. z o.o.) czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Tak

2.Czy Sprzedającemu ((...) Sp. z o.o.) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 5, nr 1, nr 2 i prawa własności działki nr 4?

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT:

-z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 5 - w 58,23% ceny nabycia.

-z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 1 - w 58,23% ceny nabycia.

-z tytułu nabycia prawa własności działki 4 - w całości.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w zakresie nabycia działki 2 (a także działki 3), bowiem zbycie tej działki na rzecz Sprzedającego, na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) z dnia 29 marca 2013 r. było zwolnione z podatku VAT. Przy tym działki 2 oraz 3 powstały w wyniku podziału działki 7.

Działki 5 oraz 1 powstały w wyniku podziałów geodezyjnych działek 8 oraz 9 nabytych na podstawie umowy z dnia 4 czerwca 2012 r. nr Rep. A (...). Całkowita cena netto nabycia działek 8 oraz 9 wynosiła 7.518.987,04 zł z czego część ceny netto w wysokości 4.378.095,04 objęta była stawką 23% podatku VAT, a pozostała części ceny netto w kwocie 3.140.892,00 zł zwolniona była z podatku VAT.

3.Znajdująca się na

- Nieruchomości nr 1

- Sieć elektroenergetyczna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć ciepłownicza – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Studzienka sieci ciepłowniczej – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Studnie kanalizacyjne – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Studzienki kanalizacyjna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć kanalizacyjna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Studzienka sieci telekomunikacyjnej – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć telekomunikacyjna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Hydrant wodociągowy – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Studzienka wodociągowa – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć wodociągowa – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć inna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Nieruchomości nr 2

- Sieć telekomunikacyjna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć elektroenergetyczna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Cztery studnie kanalizacyjne – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć kanalizacyjna deszczowa i sanitarna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć ciepłownicza – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Nieruchomości nr 3

- Sieć elektroenergetyczna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć inna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Nieruchomości nr 4

- Sieć elektroenergetyczna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć wodociągowa – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

- Sieć inna – jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane.

4.Czy budowle wymienione w punkcie 3 wezwania są trwale związane z gruntem? Proszę wskazać osobno dla każdej budowli posadowionej na ww. działkach.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 1:

- Sieć elektroenergetyczna – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć ciepłownicza – jest trwale związana z gruntem.

- Studzienka sieci ciepłowniczej – jest trwale związana z gruntem.

- Studnie kanalizacyjne – są trwale związana z gruntem.

- Studzienki kanalizacyjne – są trwale związana z gruntem.

- Sieć kanalizacyjna – jest trwale związana z gruntem.

- Studzienka sieci telekomunikacyjnej – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć telekomunikacyjna – jest trwale związana z gruntem.

- Hydrant wodociągowy – jest trwale związana z gruntem.

- Studzienka wodociągowa – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć wodociągowa – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć inna – jest trwale związana z gruntem.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 2

- Sieć telekomunikacyjna – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć elektroenergetyczna – jest trwale związana z gruntem.

- Cztery studnie kanalizacyjne – są trwale związana z gruntem.

- Sieć kanalizacyjna deszczowa i sanitarna – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć ciepłownicza – jest trwale związana z gruntem.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 3

- Sieć elektroenergetyczna – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć inna – jest trwale związana z gruntem.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 4

- Sieć elektroenergetyczna – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć wodociągowa – jest trwale związana z gruntem.

- Sieć inna – jest trwale związana z gruntem.

5.Kto jest wyłącznym właścicielem (…)

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 1:

- Sieć elektroenergetyczna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć ciepłownicza – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Studzienka sieci ciepłowniczej – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Studnie kanalizacyjne – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w ich ekonomicznym posiadaniu.

- Studzienki kanalizacyjna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w ich ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć kanalizacyjna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Studzienka sieci telekomunikacyjnej – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć telekomunikacyjna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Hydrant wodociągowy – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Studzienka wodociągowa – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć wodociągowa – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć inna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 2

- Sieć telekomunikacyjna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć elektroenergetyczna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Cztery studnie kanalizacyjne – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w ich ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć kanalizacyjna deszczowa i sanitarna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć ciepłownicza – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 3

- Sieć elektroenergetyczna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć inna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 4

- Sieć elektroenergetyczna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć wodociągowa – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

- Sieć inna – wyłącznym właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe i Sprzedający nie jest i nie będzie w jej ekonomicznym posiadaniu.

6.Szczegółowe wskazanie, jakie budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane oraz będące własnością Sprzedającego (będące przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego) znajdują się na poszczególnych sprzedawanych Nieruchomościach tj. na działce nr 5, nr 1, nr 2 i nr 4 (należy wskazać sposób zabudowy ww. budowlami poszczególnych działek)?

Działka 5 - brak budowli będących własnością Sprzedającego

Działka 1 - brak budowli będących własnością Sprzedającego

Działka 2 - ogrodzenie murowane, utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy.

Działka 3 - ogrodzenie murowane, utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy.

Działka 4 - brak budowli będących własnością Sprzedającego

7.Czy przy nabyciu/wybudowaniu poszczególnych budowli będących przedmiotem sprzedaży przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Działka 2

- ogrodzenie murowane - tak, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku

- utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy - tak, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku

Działka 3

- ogrodzenie murowane - tak, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku

- utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy - Tak, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku

8.Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych budowli będących przedmiotem sprzedaży (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Działka 2:

- ogrodzenie murowane - pierwsze zajęcie (używanie) przez Sprzedającego nastąpiło 4 czerwca 2012 r.

- utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy - pierwsze używanie 30 czerwca 2023.

Działka 3:

- ogrodzenie murowane - pierwsze zajęcie (używanie) przez Sprzedającego nastąpiło 4 czerwca 2012 r.

- utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy - pierwsze używanie 30 czerwca 2023.

9.Czy budowle będące przedmiotem sprzedaży były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Budowle będące przedmiotem sprzedaży nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

10.Czy Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budowli będących przedmiotem sprzedaży, w stosunku do których Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Sprzedający nie poniósł takich wydatków

11.Jeżeli Sprzedający poniósł takie wydatki to były one wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych sprzedawanych budowli, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie.

12.Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie poszczególnych sprzedawanych budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych sprzedawanych budowli należy wskazać czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia i kiedy (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie.

13.Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia (używania) poszczególnych sprzedawanych budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie.

14.Czy poszczególne sprzedawane budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Działka 5 - brak budowli będących przedmiotem sprzedaży

Działka 1 - brak budowli będących przedmiotem sprzedaży

Działka 2

- ogrodzenie murowane - nie było wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku.

- utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy - nie było wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku

Działka 3

- ogrodzenie murowane - nie było wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku

- utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy - nie było wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku

Działka 4 - brak budowli będących przedmiotem sprzedaży.

15.W przypadku gdy którakolwiek ze sprzedawanych Nieruchomości nie jest zabudowana żadnymi budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi, należy wskazać:

a)która to nieruchomość (nr działki),

Działki nr 5, 1 oraz 4 nie są zabudowane żadnymi budowlami będącymi przedmiotem sprzedaży. Znajdują się na nich jedynie budowle niebędące przedmiotem sprzedaży, wymienione w pytaniu nr 3.

b)czy dla przedmiotowej działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jeśli tak to należy jednoznacznie wskazać czy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego ww. działka ta jest przeznaczona pod zabudowę?

Wszystkie sprzedawane działki są objęte Miejscowym Plan Zagospodarowania Przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę.

c)czy przedmiotowa działka będąca przedmiotem sprzedaży jest lub będzie na moment dostawy objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Żadna z przedmiotowych działek nie jest i nie będzie na moment dostawy objęta obowiązującą decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. 

16.Czy nabyte Nieruchomości opisane w zdarzeniu przyszłym będą wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (należy odnieść się do każdej Nieruchomości osobno)?

Tak, wszystkie Nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytania

1.Czy planowana transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie opodatkowana w całości podatkiem VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego będącego terenem budowlanym?

2.Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych

1)Planowana transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie opodatkowana w całości podatkiem VAT jako dostawa terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym.

2)Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad. 1

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jak sprzedaż terenów budowlanych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 2 art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający posiadają status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zainteresowani wskazują, iż znajdujące się na Nieruchomości: fragmenty murowanego ogrodzenia, drogi, sieci energetyczne i telekomunikacyjne, urządzenia techniczne (m.in. stacja transformatorowa) i sieci uzbrojenia terenu nie mają znaczenia wiodącego dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego.

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 8 kwietnia 2021 r. (I FSK 560/18): „aspekt ekonomiczny transakcji możliwy jest również do wzięcia pod uwagę przy kwalifikowaniu terenu jako niezabudowanego. W tym przypadku kluczowy będzie przede wszystkim charakter obiektów, które znajdują się na tym gruncie. Oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego”. Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Zainteresowanych Nieruchomość należy uznać za tereny niezabudowane, a więc transakcja dotyczy dostawy terenu niezabudowanego. Należy więc rozważyć, czy Nieruchomość stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT „tereny budowlane” są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: MPZP), a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane, dla Nieruchomości obowiązuje MPZP, w którym tereny są oznaczone jako tereny zabudowy usługowej. Ponadto zostało wydane pozwolenie na budowę. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy Nieruchomość powinna zostać uznana za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Należy zauważyć, iż zgodnie z treścią wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w zgodny sposób odpowiada zatem treści tego orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący MPZP oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. W niniejszym stanie faktycznym nie ulega wątpliwości, iż Nieruchomość przeznaczona jest po zabudowę - z takim też założeniem Wnioskodawca ją nabywa.

Należy również wskazać, iż dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, oraz przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Od chwili nabycia, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, planowana sprzedaż niezabudowanego gruntu w ramach przedmiotowej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towaru w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Ponadto transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem, planowana sprzedaż przedmiotowego gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Kupującego do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Kupujący jest i na dzień dokonania transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia (w szczególności dotyczące przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa itp.).

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości jako gruntu niezabudowanego będącego terenem budowlanym,

-prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego nieruchomości opisanych we wniosku  (poza nabyciem ogrodzenia murowanego),

-nieprawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przez Kupującego ogrodzenia murowanego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130),

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”,. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej k.c.:

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający ma zamiar zbyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o numerze 1 (dalej jako: „Nieruchomość 1”), prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o numerze 2 oraz działki gruntu o numerze 3 (dalej jako: „Nieruchomość 2”), nieruchomość będącą własnością Sprzedającej o numerze 4 (dalej jako: „Nieruchomość 3”), prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, o numerze 5 (dalej jako: „Nieruchomość 4”). Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT: z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 5 - w 58,23% ceny nabycia, z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 1 - w 58,23% ceny nabycia, z tytułu nabycia prawa własności działki 4 - w całości. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w zakresie nabycia działki 2 (a także działki 3), bowiem zbycie tej działki na rzecz Sprzedającego, na podstawie aktu notarialnego Rep. (...) z dnia 29 marca 2013 r. było zwolnione z podatku VAT. Przy tym działki 2 oraz 3 powstały w wyniku podziału działki 7. Nieruchomości nr 1 (działka nr 1) zabudowana jest budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane trwale związanymi z gruntem, które nie są własnością Sprzedającego (są własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dystrybucyjnych), w postaci sieci elektroenergetycznej, sieci ciepłowniczej, studzienki sieci ciepłowniczej, studniami kanalizacyjnymi, studzienką kanalizacyjną, siecią kanalizacyjną, studzienką sieci telekomunikacyjnej, siecią telekomunikacyjną, hydrantem wodociągowym, studzienką wodociągową, siecią wodociągową, siecią inną. Nieruchomości nr 2 (działka nr 2 i 3) zabudowana jest budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane trwale związanymi z gruntem, które nie są własnością Sprzedającego (są własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dystrybucyjnych) w postaci sieci telekomunikacyjnej, sieci elektroenergetycznej, czterech studni kanalizacyjnych, sieci kanalizacyjnej deszczowej i sanitarnej, sieci ciepłowniczej oraz budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane trwale związanymi z gruntem będącymi własnością Sprzedającego w postaci ogrodzenia murowanego i utwardzenia terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy. Nieruchomości nr 3 (działka nr 4) zabudowana jest budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane trwale związanymi z gruntem, które nie są własnością Sprzedającego (są własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dystrybucyjnych) w postaci sieci elektroenergetycznej i sieci innej.  Nieruchomości nr 4 (działka nr 5) zabudowana jest budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane trwale związanymi z gruntem, które nie są własnością Sprzedającego (są własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dystrybucyjnych) w postaci sieci elektroenergetycznej, sieci wodociągowej i sieci innej. Przy nabyciu/wybudowaniu ogrodzenia murowanego oraz utwardzenia z kostki betonowej pod zaplecze budowy, które znajdują się na działce nr 2 i nr 3 Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku. Pierwsze zajęcie (używanie) przez Sprzedającego ogrodzenia terenu nastąpiło 4 czerwca 2012 r. pierwsze używanie utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy nastąpiło 30 czerwca 2023 r. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowych budowli. Ogrodzenie murowane oraz  utwardzenie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy nie były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku. Nieruchomości nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy w pierwszej kolejności, że przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego wbrew Państwa twierdzeniu nie będą grunty niezabudowane, gdyż jak wynika z opisu sprawy każda ze sprzedawanych działek zabudowana jest budowlami w rozumieniu prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi. Fakt ten jednoznacznie wskazuje, że działki nr 1 (Nieruchomość 1), nr 2 i 3 (Nieruchomość 2), 4 (Nieruchomość 3), 5 (Nieruchomość 4) stanowią grunty zabudowane.

Zatem mając na uwadze powyższe należy zauważyć, że ww. naniesienia znajdujące się na działkach  nr o numerze 1 (Nieruchomość 1) o numerze 4 (Nieruchomość 3) o numerze 5 (Nieruchomość 4) nie stanowią własności Sprzedającego lecz własność przedsiębiorstw przesyłowych lub dystrybucyjnych, tym samym w rezultacie planowanej dostawy przedmiotowych działek o numerach  1 (Nieruchomość 1), 4 (Nieruchomość 3), 5 (Nieruchomość 4) na rzecz Kupującego nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. naniesieniami, jak właściciel - nie będą przedmiotem sprzedaży.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro Sprzedający nie jest właścicielem znajdujących się działkach nr 1 (Nieruchomość 1), 4 (Nieruchomość 3), 5 (Nieruchomość 4) naniesień, to należy przyjąć, że w związku z planowaną dostawą działek nr 1 (Nieruchomość 1), 4 (Nieruchomość 3), 5 (Nieruchomość 4), przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który jednak nie można uznać jak Państwo twierdzą za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa działek nr 1 (Nieruchomość 1), 4 (Nieruchomość 3), 5 (Nieruchomość 4) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.               

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt to dla tej dostawy nie będzie mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 5 - w 58,23% ceny nabycia. z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 1 - w 58,23% ceny nabycia z tytułu nabycia prawa własności działki 4 - w całości, ponadto ww. działki nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że nie zostały spełnione oba warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy Działki nr 5, działki nr 1 i działki 4.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa prawa użytkowania wieczystego działki 5 i 1 oraz prawa własności działki nr 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Natomiast odnosząc się do zbycia budowli trwale z gruntem związanych w postaci ogrodzenia murowanego oraz utwardzenia terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy położnych działkach nr 2 i 3 (Nieruchomość 2) stwierdzić należy, że jak wynika z opisu sprawy pierwsze zajęcie (używanie) ogrodzenia murowanego nastąpiło 4 czerwca 2012 r. natomiast używanie terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy nastąpiło 30 czerwca 2023 r. tym samym sprzedaż ww. ogrodzenia oraz utwardzenia terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Ponadto Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym ww. budowli.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży ww. ogrodzenia upłynie okres dłuższy niż 2 lata to w odniesieniu do ogrodzenia zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem sprzedaż ogrodzenia murowanego korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Również w tym przypadku dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione jest ww. ogrodzenie będzie objęta tym zwolnieniem (art. 29a ust. 8 ustawy).

Natomiast odnosząc się do zbycia budowli w postaci utwardzenia terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy stwierdzić należy, nie minął okres 2 lat od jego pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy, nie zostanie spełniony drugi warunek umożliwiający zwolnienie od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym sprzedaż budowli w postaci utwardzenia terenu z kostki betonowej nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT budowli w postaci utwardzenia terenu z kostki betonowej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione stan faktyczny należy stwierdzić, że nie Sprzedający nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży utwardzenia terenu z kostki betonowej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż przy wytworzeniu/nabyciu tej budowli przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatki naliczonego.

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie budowli w postaci utwardzenia terenu z kostki betonowej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto budowla w postaci utwardzenia terenu z kostki betonowej nie była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej, jak również przy budowie/nabyciu ww. budowli przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego, tak więc dostawa utwardzenia terenu z kostki betonowej nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż budowli w postaci utwardzenia terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 i będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla przedmiotu dostawy.

Również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiona jest budowla w postaci utwardzenia terenu z kostki betonowej pod zaplecze budowy będzie objęta tym opodatkowaniem (art. 29a ust. 8 ustawy).

Natomiast odnosząc się do pozostałych budowli trwale z gruntem związanych posadowionych na działkach nr 2 i 3 (Nieruchomość nr 2) tj. sieci komunikacyjnej, sieci elektroenergetycznej, czterech studni kanalizacyjnych sieci kanalizacyjnej deszczowej i sanitarnej, sieci ciepłowniczej, które nie są własnością Sprzedającego, stwierdzić należy, że nie dojdzie do  przeniesienia prawa do rozporządzania ww. naniesieniami, jak właściciel – tym samym nie będą przedmiotem sprzedaży.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 (Nieruchomość 1), prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 i nr 3 (Nieruchomość 2), własności działki nr 4 (Nieruchomość 3), prawa użytkowania wieczystego działki (Nieruchomość 4), wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 (Nieruchomość 1), prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 i nr 3 w części dotyczącej utwardzenia terenu kostką betonową z udziałem w gruncie na którym jest posadowiona (Nieruchomość 2), własności działki nr 4 (Nieruchomość 3), prawa użytkowania wieczystego działki nr 5 (Nieruchomość 4), nie będzie korzystała ze zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług poza sprzedażą ogrodzenia murowanego znajdującego się na działce nr 2 i nr 3, które korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedający jak i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług a nabyte ww. Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym Kupujący będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 (Nieruchomość 1), prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 i nr 3 w części dotyczącej utwardzenia terenu kostką betonową z udziałem w gruncie na którym jest posadowiona (Nieruchomość 2), własności działki nr 4 (Nieruchomość 3), prawa użytkowania wieczystego działki nr 5 (Nieruchomość 4) z wyjątkiem prawa do odliczenia podatku VAT od zakupu ogrodzenia murowanego wraz z udziałem w gruncie, na którym jest posadowione.

Tym samym w tej części Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do możliwości odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ogrodzenia murowanego stwierdzić należy, że w związku z zakupem ogrodzenia murowanego nie będą mieli Państwo prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co prawda będzie spełniona przesłanka podmiotowa, gdyż jak Państwo wskazali, są podatnikiem podatku od towarów i usług. Wyjaśnili Państwo również, że zakupione ogrodzenie murowane będzie wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jednakże jak wynika z powyższego rozstrzygnięcia na fakturach dokumentujących zakup ogrodzenia murowanego nie będzie naliczony podatek VAT, gdyż zakup ogrodzenia murowanego (jak wynika z przedmiotowej interpretacji) będzie zwolniony zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Tym samym nie wystąpi podatek naliczony do odliczenia z tytułu zakupu ogrodzenia murowanego oraz gruntu, na którym jest posadowione.

Zatem w tej części Państwa stanowisko w zakresie nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.