Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać wyłączeniu spod zakresu podatku VAT na mocy art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą na terytorium Polski oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. W celu prowadzenia działalności Spółka kupuje zarówno nieruchomości zabudowane (np. budynkami handlowo-usługowymi), jak i nieruchomości niezabudowane na których wznosi budynki z zamiarem ich późniejszego wynajmu. Nieruchomości będące własnością Spółki są wynajmowane profesjonalnym podmiotom gospodarczym prowadzącym działalność gospodarczą. Spółka często wynajmuje nieruchomości (budynki) pod sklepy wielkopowierzchniowe bądź parki handlowe, ale zajmuje się również wynajmem nieruchomości lokalowych. W chwili obecnej Spółka w ramach prowadzonej działalności jest właścicielem kilkunastu nieruchomości, z czego 4 nieruchomości to nieruchomości gruntowe pod przyszłe inwestycje, zaś 9 to nieruchomości budynkowe - które są wynajmowane przez Spółkę różnym podmiotom w celach zarobkowych.

Obecnie Spółka zamierza dokonać sprzedaży 3 z tych nieruchomości - w tym dwóch wraz z najemcą/najemcami (przeniesienie umów najmu na nowego właściciela następuje z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego).

Na chwilę obecną Spółka rozważa potencjalną sprzedaż następujących nieruchomości, co do których posiada prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego:

1)nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym w zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, położoną w (…) przy ul. (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 o powierzchni 0,6597 ha, KW nr: (…) prowadzone przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej Nieruchomość 1);

2)nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym w zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, położoną w (…) przy ul. (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr 5, 6, 7 o powierzchni 0,4642 ha, KW nr: (…) prowadzona przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…) (dalej Nieruchomość 2);

3)nieruchomość gruntową, na której rozpoczęte zostały prace budowlane związane z powstaniem budynku handlowo-usługowego, położoną w (…) przy ul. (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr 8, 9 o powierzchni 0,5243 ha, KW nr: (…) prowadzona przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej Nieruchomość 3).

Nieruchomość 1 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez Spółkę trzem najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy prowadzą w wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (w formie (…)). Najemcy ponoszą wszelkie opłaty za pobór energii elektrycznej, zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, energię cieplną oraz wywóz nieczystości stałych. Spółka ponosi wyłącznie koszty zarządzania nieruchomością, koszty napraw głównych elementów budynku oraz koszt podatku od nieruchomości.

Budynek handlowo-usługowy znajdujący się na Nieruchomości 1 został wybudowany przez Spółkę i oddany do użytku w 2019 r. 28 czerwca 2019 r. Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…) udzielił pozwolenia na użytkowanie ww. budynku handlowo-usługowego. Od strony północnej budynku zlokalizowano (…). Przy budynku zrealizowano również rampę załadowczą. Na terenie Nieruchomości 1 znajduje się również parking dla klientów parku handlowego oraz totem reklamowy o wysokości 9,75 m. Nieruchomość 1 jest uzbrojona w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Spółka posiada prawo własności do Nieruchomości 1.

Nieruchomość 2 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez Spółkę trzem najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy prowadzą w wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (…). Najemcy ponoszą wszelkie opłaty za pobór energii elektrycznej, zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, energię cieplną oraz wywóz nieczystości stałych. Spółka ponosi wyłącznie koszty zarządzania nieruchomością, koszty napraw głównych elementów budynku oraz koszt podatku od nieruchomości.

Budynek handlowo-usługowy znajdujący się na Nieruchomości 2 został wybudowany w 2018 r. Decyzją Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z (…) udzielono Spółce pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku. Od strony północno-wschodniej budynku zlokalizowano (…). W budynku znajdują się wydzielone strefy, w tym m.in. (…). W budynku znajduje się również (…).

Nieruchomość 2 jest nieogrodzona, a na jej terenie znajduje się również (…). Teren dookoła budynku utwardzony jest kostką brukową i zagospodarowany jako parking oraz w niewielkiej części jako zieleń urządzona. Nieruchomość 2 jest uzbrojona w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Spółka posiada prawo własności do Nieruchomości 2.

Na Nieruchomości 3 rozpoczęte zostały prace budowlane, których celem jest wybudowanie parterowego budynku handlowo-usługowego o powierzchni 2095,40 m², wraz z drogą dojazdową, chodnikiem, zewnętrznymi miejscami parkingowymi oraz uzbrojeniem w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Pozwolenie na budowę zostało wydane Spółce 15 kwietnia 2024 r. Nieruchomość ta jest niezabudowana. Spółka posiada prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 do 12 maja 2089 r.

W ramach struktury organizacyjnej Spółki wspomniane nieruchomości nie stanowią wyodrębnionego organizacyjnie działu/wydziału/czy oddziału. Są one zarządzane przez Spółkę za pośrednictwem własnych pracowników oraz firm zewnętrznych (obsługa techniczna i sprzątanie) wraz z innymi nieruchomościami Spółki. Stanowią one element całości prowadzonej działalności w zakresie wynajmu nieruchomości przez Spółkę - wraz z innymi nieruchomościami które posiada.

Nie istnieje również wyodrębnienie finansowe tych Nieruchomości 1-3 - tzn. w ewidencji bilansowej Spółki, ani w ewidencji pozabilansowej nie są one wyodrębnione i nie da się bez szczegółowej analizy zapisów księgowych ustalić wyniku finansowego (przychodów/kosztów) realizowanego przez Spółkę na tych Nieruchomościach (ani na żadnej z nich z osobna) - nie są także wyszczególniane należności i zobowiązania z przypisaniem ich do poszczególnych Nieruchomości 1-3. Przychody, koszty, należności i zobowiązania są ewidencjonowane przez Spółkę w ewidencji księgowej jednolicie dla całej Spółki dla wszystkich posiadanych przez nią nieruchomości. Nieruchomości są wyodrębnione tylko w bilansie jako amortyzowane składniki majątku - występuje podział na poszczególne obiekty - Spółka prowadzi konta analityczne dla nieruchomości inwestycyjnych per obiekt - wartość początkowa i umorzenie - amortyzacja jednak już z kolei na konto zespołu 4 trafia na jedno konto.

Spółka planuje dokonać sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wraz z najemcami, przy czym na chwilę obecną nie jest w stanie ocenić, czy dokona sprzedaży nieruchomości na rzecz różnych nabywców, czy też sprzeda wszystkie trzy nieruchomości jednemu nabywcy. Przyszły nabywca nie jest jeszcze znany Spółce. Spółka nie wie czy przyszły nabywca również będzie wynajmował zakupione nieruchomości w celach zarobkowych.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 lub 2 wszelkie umowy na obsługę nieruchomości, ani też umowy na dostawę mediów (woda, prąd, gaz) nie zostaną przeniesione przez Spółkę na nabywcę. Pracownicy zajmujący się zarządzaniem, obsługą administracyjną i wynajmem ww. budynków nie będą świadczyć pracy na rzecz nowego nabywcy, gdyż pozostaną pracownikami Spółki. Wszelkie umowy z zewnętrznymi usługodawcami związane z zarządzaniem i obsługą administracyjną ww. nieruchomości nie zostaną przeniesione na nabywcę. Żadne należności ani zobowiązania związane z Nieruchomościami 1-3 nie zostaną przeniesione na nabywcę/nabywców - tzn. Spółka będzie zobowiązana do rozliczenia się z dostawcami usług/mediów dla Nieruchomości 1 - 3 za okres do czasu sprzedaży i będzie uprawniona do uzyskania zapłaty czynszów najmu od najemców do tego czasu. Nowy nabywca rozpocznie pobieranie czynszów za okres przypadający po nabyciu i będzie pokrywał koszty związane z ich funkcjonowaniem po tej dacie.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości 3 Spółka nie przeniesie na potencjalnego nabywcę żadnych umów z wykonawcami robót budowlanych, w związku z czym nowy nabywca sam będzie musiał dokończyć proces budowy budynku handlowo-usługowego we własnym zakresie i zawrzeć nowe umowy z wykonawcami robót.

Pytania

1.Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 1 wraz z najemcami przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z najemcami przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

3.Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 3 przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

4.Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży wszystkich trzech nieruchomości wraz z najemcami (tj. Nieruchomości 1, 2 i 3) jednemu nabywcy przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad 1

W przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 1 wraz z najemcami przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (lub zwolnioną z podatku VAT - w zależności od okoliczności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT).

Ad 2

W przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z najemcami przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (lub zwolnioną z podatku VAT - w zależności od okoliczności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT).

Ad 3

W przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 3 przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 4

W przypadku ewentualnej sprzedaży wszystkich trzech nieruchomości wraz z najemcami (tj. Nieruchomości 1, 2 i 3) jednemu nabywcy przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (lub zwolnioną z podatku VAT - w zależności od okoliczności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1-3

Brak przesłanek uzasadniających uznanie oddzielnej sprzedaży nieruchomości 1, 2 lub 3 za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i wyłączenia na tej podstawie transakcji spod zakresu VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej ustawa o VAT), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, wszelkie transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leżą poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Ponieważ potencjalna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości stanowić będzie transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy transakcje te powinny zostać opodatkowane VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Jednakże zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2022 r. sygn. akt III FSK 1346/21 czy też wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16) oraz linią interpretacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM czy też interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej;
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
• tajemnice przedsiębiorstwa;
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa.

W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce wyłącznie w sytuacji, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie transakcji nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Należy stwierdzić, że przedmiot transakcji w postaci Nieruchomości 1, 2 bądź 3 sprzedawanych oddzielnie nie będą stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą one stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem ewentualnej transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku Spółki, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania jej dotychczasowej działalności gospodarczej.

Wraz z daną nieruchomością Spółka nie dokona zbycia składników majątku, które stanowią elementy jej przedsiębiorstwa, w tym np. nazwy przedsiębiorstwa, środków finansowych, tajemnic przedsiębiorstwa, ksiąg rachunkowych, pracowników itp. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Spółkę.

Transakcji sprzedaży nie będzie towarzyszył również transfer żadnego rodzaju umów o zarządzanie nieruchomościami, praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych, czy też praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia ww. Nieruchomości. W przypadku sprzedaży Nieruchomości 3 Spółka nie przeniesienie na potencjalnego nabywcę żadnych umów z wykonawcami robót budowlanych, w związku z czym nowy nabywca sam będzie musiał dokończyć proces budowy budynku handlowo-usługowego we własnym zakresie. Ponadto żadne należności ani zobowiązania związane z funkcjonowaniem ww. Nieruchomości nie zostaną przeniesione na ich nabywców.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 wraz z najemcami, czy też Nieruchomości 3 nie będzie stanowił zbycia przedsiębiorstwa. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w licznych interpretacjach indywidualnych Krajowej Informacji Skarbowej.

Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.349.2021.1.PJ, organ interpretacyjny wskazał, że: „Jak wynika z wniosku, planowanej dostawie Nieruchomości zabudowanej nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przytoczoną wyżej definicją. Poza zakresem opisanej transakcji pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa, tj. na nabywcę nie przejdą w szczególności: nazwa przedsiębiorstwa (stacji paliw), środki pieniężne (gotówka znajdująca się w kasie), zobowiązania wynikające z zawartych umów z kontrahentami (dostawcami) ani innych umów zawartych przez Wnioskodawczynię, w szczególności prawa z umowy dzierżawy zawartej z (...). Pracownicy stacji benzynowej nie przejdą wraz ze sprzedawanymi składnikami majątku na podstawie regulacji wskazanych w Kodeksie pracy.

Wobec powyższego nie można uznać, że podlegające sprzedaży składniki przedsiębiorstwa Wnioskodawczyni stanowią zespół składników materialnych i niematerialnych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określonych zadania gospodarcze, którym służy w przedsiębiorstwie Wnioskodawczyni”.

Podobne stanowisko (w stanie faktycznym podobnym to sytuacji Spółki) zostało również zaprezentowane w pozytywnej interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 czerwca 2023 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.183.2023.2.DP, w której to interpretacji organ potwierdził, że: „Powyższa definicja wskazuje, iż przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Planowana transakcja będzie obejmowała wybrane aktywa Spółki (Nieruchomość), natomiast nie będzie obejmowała pozostałych aktywów, które są elementami składowymi przedsiębiorstwa Spółki.

Jak wykazano w stanie faktycznym, Spółka nie przeniesie na nabywcę swoich wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych, ksiąg rachunkowych, tajemnic przedsiębiorstwa. Sprzedaż nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Spółki w ramach, tzw. przejścia zakładu pracy.

Przedmiotem transakcji sprzedaży będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomość, dokumentacja techniczna dotycząca budynku (w tym prawa autorskie do projektów budowlanych i architektonicznych) oraz zawarte dotychczas umowy najmu i umowy na dostawę mediów. Nie można zatem uznać, że Nieruchomość może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze”.

W podsumowaniu ww. interpretacji Dyrektor KIS skonkludował, że: „Przedmiot transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Niego dodatkowych działań lub angażowania dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in. umowę o zarządzanie Nieruchomością, umowy z dostawcami mediów, umowę utrzymania technicznego Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym zakresie. Zatem w analizowanej sprawie przedmiot transakcji, nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy”.

Organy interpretacyjne dokonywały podobnych rozstrzygnięć w wielu innych interpretacjach indywidualnych m.in. interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 15 maja 2023 r., sygn. 0113- KDIPT1-3.4012.163.2023.1.AG czy też interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 3 czerwca 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.189.2019.1.MMA.

Podobne stanowisko jest prezentowane również w orzeczeniach sądów administracyjnych, np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 grudnia 2022 r., sygn. III FSK 1346/21 wskazał, że: „Jak się podnosi w orzecznictwie przepis art. 55¹ k.c. definiując przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym, wskazuje, że stanowi ono zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, podając przy tym przykładowe elementy wchodzące w jego skład - stanowiące w większości prawa o różnej postaci i treści. Czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo lub jego część w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 21 listopada 2013 r., I ACa 1269/12).

Wyliczenie zawarte w art. 55¹ k.c. ma charakter przykładowy. Istotne jest, aby ten zespół składników mógł samodzielnie funkcjonować jako przedsiębiorstwo. Składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze pewnych elementów. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Jest to kluczowa kwestia przy ocenie, czy chodzi o przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, których zbycie jest wyłączone spod działania ustawy o podatku od towarów i usług”.

W związku z powyższym, w ocenie Spółki, opisana w zdarzeniu przyszłym potencjalna transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wraz z najemcami lub Nieruchomości 3 nie powinna być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa.

W ocenie Spółki brak jest również przesłanek uzasadniających uznanie transakcji sprzedaży ww. nieruchomości za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie tych transakcji spod zakresu opodatkowania VAT.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

1.musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2.taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Organy interpretacyjnie w wydawanych interpretacjach indywidualnych wskazują jak należy rozumieć ww. przesłanki. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.44.2023.4.AS, wskazał, iż: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa”.

W dalszej części ww. interpretacji Organ doprecyzowuje kwestię związaną z uznaniem sprzedaży części mienia przedsiębiorstwa jako w charakterze ZCP, wskazując, iż: „Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym”.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi on odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. w formie działu, wydziału, oddziału itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena taka powinna być również dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Odnosząc powyższe do sytuacji Spółki, należy wskazać, że składniki majątku będące potencjalnym przedmiotem sprzedaży (Nieruchomość 1, 2 bądź 3) nie są wyodrębnione w przedsiębiorstwie Spółki pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze). Przedmiotowe nieruchomości są jednymi z wielu nieruchomości będących własnością Spółki (bądź też wykorzystywanych w ramach prawa użytkowania wieczystego). Jak wskazywano w opisie stanu faktycznego, w chwili obecnej Spółka w ramach prowadzonej działalności jest właścicielem kilkunastu nieruchomości, z czego 9 z tych nieruchomości jest wynajmowanych przez Spółkę w celach zarobkowych. W związku z powyższym, przedmiotowe nieruchomości są jednymi z wielu nieruchomości wynajmowanych przez Spółkę.

Należy również uznać, że przedmiotowe nieruchomości nie stanowią jednostek organizacyjnych wyodrębnionych w strukturze Spółki (np. oddziału wyodrębnionego w KRS), a tym samym sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Odnosząc się do przesłanki wyodrębnienia finansowego należy wskazać, że nie oznacza ona stricte samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego).

Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

W tym miejscu Spółka pragnie wskazać, że nie prowadzi dla przedmiotowych nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych oraz nie posiada odrębnego planu kont dla tych nieruchomości (ani żadnej jej części). Spółka nie sporządza odrębnych bilansów i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla przedmiotowych nieruchomości. Ponadto w przypadku sprzedaży potencjalny nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Spółki związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą ww. nieruchomości - nabywca nie przejmie też rachunków bankowych czy też środków finansowych, należności ani zobowiązań Spółki.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, 2 bądź 3 nie spełnia również kryterium wyodrębnienia finansowego w kontekście sprzedaży ZCP.

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. W praktyce więc dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Na samodzielność jako kluczową okoliczność ZCP wskazują sądy administracyjne w wydawanych orzeczeniach sądowych. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 327/16, skład orzekający stwierdził, że: „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

W ocenie Spółki, w przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 bądź 2 wraz z najemcami na nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Zdaniem Spółki, dopiero w gestii nabywcy będzie leżało funkcjonalne zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Bowiem jedynymi istotnymi elementami w przypadku sprzedaży będą nieruchomości wraz z umowami najmu (przejmowanymi z mocy prawa na podstawie art. 678 kodeksu cywilnego). Potencjalny kupujący nie otrzyma w ramach transakcji nabycia umów o zarządzanie nieruchomościami, pracowników obsługujących ww. nieruchomości oraz procesy najmu, czy też know-how dotyczącego prowadzenia biznesu w zakresie zarządzania i najmu nieruchomościami komercyjnymi. Nie przejmie należności ani zobowiązań Spółki związanych z analizowanymi nieruchomościami. Spółka zaznacza przy tym, że z uwagi na fakt, że potencjalny nabywca nie jest w chwili obecnej znany, w praktyce nie może określić czy w przypadku sprzedaży nowy nabywca w dalszym ciągu kontynuowałby najem przedmiotowych nieruchomości. W związku z powyższym, zakup Nieruchomości 1 lub 2 nie zapewni nowemu nabywcy wystarczającego stopnia samodzielności, aby w oparciu wyłącznie o te nieruchomości mógł on prowadzić działalność gospodarczą bez konieczności angażowania dodatkowych sił i środków. Ta sama sytuacja dotyczy Nieruchomości 3, która w chwili obecnej nie jest wynajmowana i nie przynosi Spółce dochodów, gdyż prowadzone są na niej prace budowlane. W związku z powyższym, w chwili obecnej ani w najbliższych czasie w ogóle nie będzie ona służyła Spółce na cele najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot potencjalnej sprzedaży w postaci Nieruchomości 1, 2 lub 3 nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego w ramach przedsiębiorstwa Spółki. W konsekwencji, ewentualna sprzedaż tych nieruchomości nie może zostać uznane za zbycie samodzielnej części przedsiębiorstwa.

Stanowisko Spółki jest również zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: Objaśnienia).

Stosownie do treści Objaśnień:

• „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (...);
• Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

• Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (...);
• Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.
• W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
• prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
• umowy o zarządzanie nieruchomością;
• umowy zarządzania aktywami;
• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...).
• Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (...)”.

W świetle powyższego, w ocenie Spółki, składniki majątkowe będące przedmiotem potencjalnej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1-3 nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży będą bowiem wyłącznie elementem uważanym za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych lub ewentualnie które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP. Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

1)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2)umowy o zarządzanie nieruchomością,

3)umowy zarządzania aktywami,

4)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem

nie będą przedmiotem Transakcji.

Pozbawiona wskazanych powyżej elementów transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie mogła służyć nabywcy prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości bez zawarcia dodatkowych umów. W związku z powyższym, nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Spółki wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem transakcji. Wskazać przy tym należy, że Spółka na chwilę obecną nie wie, czy potencjalny nabywca będzie miał zamiar kontynuowania działalności gospodarczej w formie wynajmu nieruchomości komercyjnych.

Odnosząc się do treści Objaśnień podkreślić dodatkowo należy, że: „Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa (...)”, w związku z czym nie powinno budzić wątpliwości, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości (tj. Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych umów najmu jest typowym elementem dla transakcji nieruchomościowych i nie implikuje uznania transakcji sprzedaży za zbycie przedsiębiorstwa bądź ZCP.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w interpretacjach organów podatkowych m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 października 2023 r. sygn. 0111- KDIB3-1.4012.594.2023.2.MSO, w której organ interpretacyjny potwierdził, że sprzedaż nieruchomości z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP. W interpretacji wskazano, że: „Co więcej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie”.

Podobna sytuacja w kontekście ewidencji rachunkowej ma miejsce w przypadku Nieruchomości 1 i 2, które są wynajmowane przez Spółkę. Organ interpretacyjny ostatecznie wskazał w interpretacji, że: „Wobec powyższego należy uznać, że przedmiot Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości. Nie można więc w opinii Zainteresowanych przyjąć, że transferowane składniki majątku Sprzedającego (przede wszystkim Nieruchomość) będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym wynajmem powierzchni, bez konieczności angażowania dodatkowych środków/ składników majątkowych przez samego Kupującego”.

Odnosząc powyższe do Nieruchomości 3 należy wskazać, że nie jest ona w żaden sposób wynajmowana i nie przynosi Spółce dochodów. W związku z powyższym, nie sposób jest uznać, że przedmiotowa działka gruntu stanowiąca obecnie plac budowy może stanowić przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część na gruncie przepisów ustawy o VAT. W przypadku sprzedaży Nieruchomości 3, na nabywcę w praktyce przeniesione zostałoby jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu obowiązujące do 2089 r. oraz pozwolenie na budowę z 15 kwietnia 2024 r. W związku z powyższym, nie ma możliwości zakwalifikowania sprzedaży Nieruchomości 3 jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż będzie to klasyczna sprzedaż nieruchomości, która w praktyce zabudowana jest wyłącznie budynkiem przeznaczonym do rozbiórki.

W związku z powyższym, brak jest podstaw do uznania transakcji sprzedaży ww. nieruchomości za zbycie ZCP lub przedsiębiorstwa. Tym samym, zdaniem Spółki ewentualna transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, 2 lub 3 do różnych nabywców powinna być opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 tejże ustawy.

Ad 4

Brak przesłanek uzasadniających uznanie planowanej łącznej sprzedaży nieruchomości 1, 2 i 3 do jednego nabywcy za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i wyłączenia na tej podstawie transakcji spod zakresu VAT.

Bazując na treści przepisów i argumentacji wskazanej w uzasadnieniu stanowiska dotyczącego pytań 1-3 przedmiotowego wniosku, należy uznać, że nawet łączna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, niestanowiących przedsiębiorstw bądź ZCP przy oddzielnej sprzedaży do różnych nabywców, nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa bądź ZCP również w przypadku sprzedaży tych nieruchomości jednemu nabywcy.

W ocenie Spółki nie można bowiem uznać, że dokona ona zbycia przedsiębiorstwa, gdyż przedmiotem ewentualnej transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku Spółki, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania jej dotychczasowej działalności gospodarczej - w praktyce będą to wyłącznie trzy nieruchomości z umowami najmu, co stanowi niewielką część całego kapitału, którym operuje Spółka w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa. Jak wskazywano powyżej, Spółka wynajmuje obecnie łącznie 9 nieruchomości, przy czym w posiadaniu Spółki jest łącznie 13 nieruchomości. Łącznej transakcji sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer żadnego rodzaju umów o zarządzanie nieruchomościami, praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych czy też praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia ww. nieruchomości. Pracownicy Spółki nie rozpoczną świadczenia pracy na rzecz nowego nabywcy ani też nie otrzyma on know-how dotyczącego prowadzenia biznesu Spółki. W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości jednemu nabywcy nie będzie stanowił transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Należy też wskazać, że w przypadku łącznej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości jednemu nabywcy, kryteria organizacyjne, finansowe i funkcjonalne takiej transakcji, wynikające z definicji ZCP, w dalszym ciągu nie zostaną spełnione, w związku z czym taka transakcja nie mogłaby również zostać uznana za zbycie ZCP.

Zgodnie z cytowanymi wcześniej interpretacjami indywidualnymi Dyrektora KIS, wyrokami sądów administracyjnych i Objaśnieniami, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi on odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Składniki majątku będące potencjalnym przedmiotem sprzedaży (Nieruchomość 1, 2 i 3) nie są wyodrębnione w przedsiębiorstwie Spółki pod względem organizacyjnym. Zespół wskazanych nieruchomości nie stanowi jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Spółki (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Łączna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie spełnia więc kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Odnosząc się do kryterium finansowego, należy wskazać, że Spółka nie prowadzi dla przedmiotowych nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych oraz nie posiada odrębnego planu kont dla tych nieruchomości (ani żadnej jej części). Spółka nie sporządza odrębnych bilansów i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla przedmiotowych nieruchomości. Ponadto w przypadku sprzedaży potencjalny nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Spółki związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą ww. nieruchomości. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że łączna transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 do jednego nabywcy nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego w kontekście sprzedaży ZCP.

W kontekście kryterium funkcjonalności Spółka twierdzi, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 bądź 2 wraz z najemcami oraz Nieruchomości 3 do jednego nabywcy, nie dojdzie w praktyce do przeniesienia składników majątku pozwalających na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Nowy nabywca będzie zmuszony do funkcjonalnego zorganizowanie nabytych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej jako skonsolidowane przedsiębiorstwo, gdyż w ramach transakcji zakupu nabędzie jedynie nieruchomości wraz z umowami najmu.

Potencjalny kupujący nie wejdzie w prawa wynikające z umów o zarządzanie nieruchomościami (zawarte przez Spółkę), nie pozyska pracowników obsługujących ww. nieruchomości, ani nie uzyska know-how dotyczącego prowadzenia biznesu w zakresie zarządzania i najmu nieruchomościami komercyjnymi.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot potencjalnej sprzedaży w postaci pakietu Nieruchomości 1, 2 i 3 nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego w ramach przedsiębiorstwa Spółki. W konsekwencji, ewentualna sprzedaż tych nieruchomości do jednego nabywcy nie może zostać uznane za zbycie ZCP.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki ewentualna transakcja sprzedaży pakietu Nieruchomości 1, 2 i 3 do tego samego nabywcy powinna być opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 tejże ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych). I tak:

1.w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;

2.wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Ustalenie, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wymaga oceny, czy zawiera on składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

• angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2.umowy o zarządzanie nieruchomością;

3.umowy zarządzania aktywami;

4.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

W opisie sprawy wskazali Państwo:

• Są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, spółką z o.o.
• Prowadzą Państwo działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami.
• Na chwilę obecną rozważają Państwo sprzedaż następujących nieruchomości, co do których posiadają Państwo prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego:
• nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym w zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą (Nieruchomość 1);
• nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym w zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą (nieruchomość 2);
• nieruchomość gruntową, na której rozpoczęte zostały prace budowlane związane z powstaniem budynku handlowo-usługowego (nieruchomość 3).
• Nieruchomość 1 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez Państwa trzem najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy prowadzą w wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (w formie (…)).
• Nieruchomość 2 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez Spółkę trzem najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy prowadzą w wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (…).
• Na Nieruchomości 3 rozpoczęte zostały prace budowlane, których celem jest wybudowanie parterowego budynku handlowo-usługowego wraz z droga dojazdową, chodnikiem, zewnętrznymi miejscami parkingowymi oraz uzbrojeniem w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową.
• W ramach Państwa struktury organizacyjnej ww. Nieruchomości nie stanowią wyodrębnionego organizacyjnie działu/wydziału/ czy oddziału. Są one zarządzane przez Państwa za pośrednictwem własnych pracowników oraz firm zewnętrznych (obsługa techniczna i sprzątanie) wraz z innymi Państwa nieruchomościami. Stanowią one element całości prowadzonej działalności w zakresie wynajmu nieruchomości – wraz z innymi nieruchomościami, które Państwo posiadają.
• Dla Nieruchomości 1, 2 i 3 nie istnieje wyodrębnienie finansowe, tzn. w Państwa ewidencji bilansowej, ani w ewidencji pozabilansowej nie są one wyodrębnione i nie da się bez szczegółowych zapisów księgowych ustalić wyniku finansowego (przychodów/kosztów) realizowanego przez Spółkę dotyczących tych Nieruchomości (ani żadnej z nich z osobna).
• Dla Nieruchomości 1, 2 i 3 nie są wyszczególniane należności i zobowiązania.
• W przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 lub 2 na nabywcę nie zostaną przeniesione umowy na obsługę nieruchomości, ani też umowy na dostawę mediów (woda, gaz, prąd).
• Pracownicy zajmujący się zarządzaniem, obsługą administracyjną i wynajmem Nieruchomości 1 i 2 nie będą świadczyć pracy na rzecz nowego nabywcy.
• Wszelkie umowy z zewnętrznymi usługodawcami związane z zarządzaniem i obsługą administracyjną ww. nieruchomościami nie zostaną przeniesione na nabywcą.
• Żadne należności ani zobowiązania związane z Nieruchomościami 1, 2 i 3 nie zostaną przeniesione na nabywcę/nabywców, tzn. Państwo będą zobowiązani do rozliczenia się z dostawcami usług/mediów dla Nieruchomości 1, 2 i 3 za okres do czasu sprzedaży i będzie uprawniona do uzyskania zapłaty czynszów najmu od najemców do tego czasu. Nowy nabywca rozpocznie pobieranie czynszów za okres przypadający po nabyciu i będzie pokrywało koszty związane z ich funkcjonowaniem po tej dacie.
• W przypadku sprzedaży Nieruchomości 3 nie przeniosą Państwo na potencjalnego nabywcę żadnych umów z wykonawcami robót budowlanych, w związku z czym nowy nabywca sam będzie dokończyć proces budowy budynku handlowo-usługowego we własnym zakresie i zawrzeć nowe umowy z wykonawcami robót.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy przedmiotem transakcji sprzedaży - oddzielnie Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z najemcami na rzecz nabywcy/nabywców lub łącznej sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z najemcami jednemu nabywcy - będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że przedmiot transakcji będzie ograniczony do zbycia prawa własności Nieruchomości 1, 2 i 3 (oddzielnie lub łącznie), a także praw i obowiązków ściśle związanych z samymi Nieruchomościami. Poza zakresem transakcji pozostanie cały szereg kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa kluczowych dla jego funkcjonowania. Na powyższą ocenę nie wpływa okoliczność, czy dokonają Państwo transakcji sprzedaży każdej z Nieruchomości 1, 2 lub 3 oddzielnie czy łącznie sprzedaży ww. trzech Nieruchomości w jednej transakcji.

Z powyższego wynika, że składniki będące przedmiotem transakcji nie są wystarczające do prowadzenia działalności gospodarczej przez nabywcę/nabywców w oparciu o te składniki bez konieczności zaangażowania dodatkowych zasobów organizacyjnych oraz podejmowania dodatkowych działań prawnych i faktycznych.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem każdej transakcji sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym transakcje sprzedaży oddzielnie Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z najemcami nabywcy/nabywcom lub łącznie w jednej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z najemcami jednemu nabywcy będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1, 2, 3 i 4 uznaję więc za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że inne kwestie przedstawione wniosku, które nie zostały objęte zakresem zadanych pytań, tj. zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – przedmiotem interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny i zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.