Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 8 listopada 2024 roku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczący skutków podatkowych dostawy nieruchomości, wpłynął 21 listopada 2024 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 10 stycznia 2025 r. (data wpływu 15 stycznia 2025 r.), 13 stycznia 2025 r. (data wpływu 15 stycznia 2025 r.) oraz dwoma pismami z 17 stycznia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania

- (X.)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania

- (Y.) Spółka z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

Wnioskodawca planuje dokonanie transakcji sprzedaży działki o powierzchni (…) ha za cenę w kwocie (…)zł ((…) (…) (…) (…) (…)  (…) (…) (…) (…)  złotych) na rzecz firmy deweloperskiej (Y.) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przy ul. (…) (…) (…), (…)-(…) (…), pod numerem NIP: (…).  

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą. (X.), jest właścicielem działki o numerze ewidencyjnym (…) i obszarze (…) ha (Nieruchomość 4). Własność tejże nieruchomości nabył z mocy prawa na podstawie art. 1 ust. 1 i 2, art. 5 i art. 12 ustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, co zostało potwierdzone aktem własności ziemi, wydanym w dniu (…) (…) (…) roku przez (…) (…) w (…). Prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości nie występowało. Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania  przestrzennego, wydanego w dniu (…) (…) (…) roku z upoważnienia Wójta Gminy (…),  wynika, że wyżej wymieniona działka gruntu znajduje się na terenie oznaczonym jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast nie jest zabudowana. Wyżej wymieniona nieruchomość stanowi majątek osobisty sprzedającego. Nieruchomość nie była wynajmowana, dzierżawiona ani w żaden sposób nie przyczyniała się do uzyskiwania przychodów podatników.

Na terenie nieruchomości nie występują wady lub stany gruntu czy gleby, które mogłyby utrudniać używanie i korzystanie z nich i które mogłyby wywierać niekorzystny wpływ na stan środowiska jak również nie występują substancje, których przechowywanie jest zabronione ani takie, które mogłyby powodować zanieczyszczenie środowiska ponad dopuszczalne normy. W stosunku do nieruchomości nie toczą się jakiekolwiek postępowania prowadzone przez organ administracji rządowej lub samorządowej albo przed sądami, a także nie istnieją podstawy do wszczęcia takich postępowań, jak również nie ciążą na nich jakiekolwiek opłaty czy inne obowiązki związane ze stanem środowiska. Nieruchomość nie znajduje się na obszarze ochrony, sprawowanej przez konserwatora zabytków lub konserwatora przyrody, w granicach przedmiotowych nieruchomości jak również w ich bezpośrednim sąsiedztwie brak jest obiektów mających walor pomników przyrody lub zabytków, w tym w szczególności takich, które byłyby wpisane do rejestru zabytków. Na terenie nieruchomości nie znajduje się infrastruktura techniczna, w tym w szczególności sieci przesyłowe, które dochodziłyby do innych, w tym w szczególności sąsiadujących nieruchomości lub z których korzystałyby inne podmioty aniżeli każdocześni właściciele tych nieruchomości, przy czym na terenie nieruchomości mogą znajdować się urządzenia melioracyjne.

Na wstępnym etapie sprzedający wspólnie z właścicielami trzech sąsiednich nieruchomości (J. B., A. B. i B. K.) umieszczał płatne ogłoszenia dotyczące chęci sprzedaży tego obszaru. Wspomniani sprzedawcy od jakiegoś czasu działali wspólnie i dokonywali sprzedaży, wymiany, zamiany i innych działań na sąsiadujących obszarach w ciągu ostatnich kilku lat. W (…) (…) roku podpisali umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości z firmą deweloperską. Kupująca spółka zamierza wybudować na terenie wszystkich czterech sprzedawanych nieruchomości osiedle obejmujące nie mniej niż (…) budynków mieszkalnych, zawierających łącznie nie mniej niż (…) lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej nie mniej niż (…) m² ((…) (…) metrów kwadratowych) każdy z lokali z sieciami i niezbędną infrastrukturą na terenie sprzedawanych nieruchomości. Na podstawie podpisanych umów, sprzedający otrzymali zaliczki w wysokość (…) PLN na każdą ze stron, które zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będą podlegały opodatkowaniu w momencie przekazania nieruchomości.

W dniu (…) podpisano kolejną umowę dotyczącą około (…)% wartości nieruchomości. Do tej operacji przez notariusza został naliczony podatek PCC, a zaliczki nadal zostały  nierozliczone. W międzyczasie właściciel wystąpił o zmianę położenia rowu melioracyjnego znajdującego się na terenie nieruchomości i podział nieruchomości na poszczególne działki zgodnie z wymaganiami dewelopera, a ostatnio złożył wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów. Osobą zajmującą się sprawami organizacyjnymi wszystkich podmiotów był J. B.. Otrzymywał on jednorazowe pełnomocnictwo od każdego właściciela nieruchomości w celu załatwienia spraw wszystkich podatników takich jak reprezentacja przed urzędem miasta, odbieranie pism urzędowych dotyczących wypisu gruntu. Pan J. B. zajmował się koordynowaniem sprzedaży nieruchomości oraz organizacją obsługi prawnej sprzedaży gruntów. Sprzedający udzielił kupującej spółce prawa do dysponowania Nieruchomością 4 na cele budowlane w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, postanowień, opinii, warunków, zgód i uzgodnień potrzebnych w procesie uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla inwestycji oraz infrastruktury, bez prawa prowadzenia przez kupującą spółkę prac budowlanych.

Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest m.in. uzyskanie przez kupującą spółkę i na jej wniosek, zamówienie i koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, otrzymanie przez kupującą spółkę pozytywnych warunków przyłączeniowych na media (gaz, woda, prąd), zgody na inwestorstwo zastępcze celem doprowadzenia wodociągu do planowanej inwestycji, zgody na utwardzenie drogi dojazdowej, a także wykonania przez kupującą spółkę na własny koszt badań gruntowych potwierdzających możliwość zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

-Na wspólnym spotkaniu, w którym uczestniczyli A. B., J. B., B. K. i (X.), ustalono wspólną oczekiwaną cenę za metr kwadratowy nieruchomości.

Na podstawie tych ustaleń, (…) (…).(…) roku na portalu (…) zamieszczono płatne ogłoszenie w cenie (…) zł brutto. Ogłoszenie to zostało ponownie opublikowane na tym samym portalu (…) (…) (…) roku, również za kwotę (…) zł brutto.

W obu ogłoszeniach jako kontakt podano numer telefonu i adres e-mail J. B..

(X.) i B.K. zwrócili J.B. po (…) zł jako swój udział w kosztach publikacji ogłoszenia.

Negocjacje z potencjalnym nabywcą odbyły się podczas wspólnego spotkania. Każdy z właścicieli samodzielnie przygotował komplet niezbędnych dokumentów do podpisania wstępnej umowy sprzedaży, w tym:

-Wypis z rejestru gruntów,

-Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-Zaświadczenie o rewitalizacji,

-Zaświadczenie z Lasów Państwowych o braku obowiązku zalesienia działki.

-Urządzenia melioracyjne na terenie działek nie są budynkami. Jest do tylko odkryty rów melioracyjny przebiegający przez wszystkie działki.

-W odpowiedzi na pytanie z wezwania oznaczone nr II.5, cyt.: „Jakiego rodzaju umowa została podpisana (…) r., a w szczególności, czy była to umowa sprzedaży udziału (…) w opisanej we wniosku nieruchomości na rzecz spółki?”, odpowiedzieli Państwo:

„Tak, była to umowa sprzedaży, dotycząca około (…) działki (X.), (…) działki we współwłasności A. i J. B. i większości powierzchni (stanowiącej około (…) łącznej powierzchni) jednej z działek B. K.”.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy działania podejmowane przez sprzedawcę w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, takie jak umieszczanie płatnych ogłoszeń, zmiana położenia rowu melioracyjnego, podział nieruchomości, zmiana przeznaczenia gruntów oraz finalnie sprzedaż nieruchomości świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT i powodują obowiązek opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zgodnie z art. 2 ust. 22 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT) przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Pojęcie „rzecz” zgodnie z art. 45 kodeksu cywilnego odnosi się do przedmiotów materialnych. Definicja językowa przedmiotu materialnego odnosi się do wszelkich rzeczy, które mają fizyczną formę i istnieją w rzeczywistości. Jest to coś, co można dotknąć, zobaczyć, zmierzyć lub inaczej postrzegać zmysłami. Przedmiot materialny jest czymś namacalnym, co zajmuje określoną przestrzeń i ma konkretny kształt, masę, objętość lub inne fizyczne właściwości.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję przedmiotu materialnego, ponieważ ma fizyczny charakter - istnieje w rzeczywistości, zajmuje określoną przestrzeń, można ją zidentyfikować i zmierzyć, jest namacalnym, trwałym przedmiotem (rzeczą). A zatem nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak, aby określona czynność była obciążona podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z kolei wykorzystywanie składników majątku dla celów zarobkowych należy rozumieć jako czynności wykonywane w sposób systematyczny, zorganizowany, i mające na celu osiągnięcie korzyści ekonomicznych, gdzie rezultat tych czynności niekoniecznie musi przynosić zysk.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza.

A zatem, jeśli sprzedawcy regularnie dokonują sprzedaży nieruchomości, świadczy to o prowadzeniu działalności gospodarczej. Kontynuacja takich transakcji wskazuje na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, co może powodować, że są oni traktowani jako podatnicy VAT.

Podobne stanowisko zostało zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 lipca 2024 r. o sygnaturze 0113-KDIPT1-3.4012.410.2024.1.MWJ oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 lipca 2024 r. o sygnaturze 0112-KDIL1-1.4012.366.2024.2.EK.

Powyższe stanowisko znajduje poparcie również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast „w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT”. Przejawem takiej aktywności może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Za działania należące do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (mieniem służącym do celów prywatnych, zaspokajającym własne potrzeby) uznać można takie, które są związane z rutynowym, codziennym zarządzaniem własnością, bez angażowania się w działalność gospodarczą, która podlegałaby opodatkowaniu VAT. Obejmują one czynności takie jak pobieranie czynszu z wynajmu nieruchomości, utrzymanie i konserwację nieruchomości oraz rozliczanie bieżących kosztów utrzymania. A contrario, jeżeli działania właściciela majątku przekraczają te rutynowe czynności i przybierają formę zorganizowanego i ciągłego wykonywania czynności w celach zarobkowych, np. regularne kupno i sprzedaż nieruchomości, stanowi to podstawę uznania za działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 31 lipca 2024 r. o sygnaturze 0112-KDIL1-1.4012.329.2024.1.EB.

W świetle opisanego stanu faktycznego, w którym wskazano m.in. na wspólne podejmowanie płatnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości w tym zamieszczanie płatnych ogłoszeń finansowanych przez wszystkich właścicieli, wystąpienie o zmianę położenia rowu melioracyjnego, wystąpienie o podział nieruchomości na poszczególne działki zgodnie z wymogami dewelopera, organizację wspólnych spotkań w celu ustalenia ceny sprzedaży, wspólne negocjacje z nabywcą, przygotowanie dokumentacji przez właścicieli czy złożenie wniosków o zmianę przeznaczenia gruntów, można uznać działania sprzedających za wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a zatem mające charakter działalności gospodarczej i podlegające opodatkowaniu VAT. Wymienione wyżej działania wskazują na cel zarobkowy oraz zorganizowany charakter podejmowanych czynności i mogą być kwalifikowane jako działalność gospodarcza.

W związku z tym sprzedawcy powinni być uznani za podatników VAT w odniesieniu do przedmiotowej transakcji, a sprzedaż nieruchomości powinna zostać opodatkowana VAT.

Podobne stanowisko można znaleźć w interpretacji podatkowej z dnia 26 kwietnia 2024 r. o numerze 0111-KDIB3-3.4012.58.2024.3.MPU.

Analizując przedstawiony stan faktyczny należy jednocześnie wskazać, że podatnikowi nie będzie przysługiwało określone w art. 43 ustawy VAT zwolnienie przedmiotowe ani określone w art. 113 ustawy VAT zwolnienie podmiotowe z podatku od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, natomiast zgodnie ze stanem faktycznym wyżej wymienione działki gruntu znajdują się na terenie oznaczonym jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a zatem są to tereny budowlane. Z kolei zgodnie art. 113 ust. 1 ustawy VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł, podczas gdy wartość sprzedaży nieruchomości zgodnie opisaną w stanie faktycznym umową przedwstępną z deweloperem znacznie przekracza tę kwotę.

Podsumowując, w odniesieniu do postawionych pytań, stanowisko wnioskodawcy na podstawie powyższej analizy prezentuje się następująco:

- Sprzedaż nieruchomości w opisanych okolicznościach stanowi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa wart. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku VAT dotyczą kwestii ustalenia, czy działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, takie jak umieszczanie płatnych ogłoszeń, zmiana położenia rowu melioracyjnego, podział nieruchomości, zmiana przeznaczenia gruntów oraz finalnie sprzedaż nieruchomości świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT i powodują obowiązek opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr (…), istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością traktowania Pana, jako osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pan sprzedaż działki – nr (…) na rzecz firmy deweloperskiej (Y.) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W (…) (…) roku podpisał Pan umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomość z firmą deweloperską. Kupująca spółka zamierza wybudować na terenie sprzedawanych nieruchomości osiedle.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika oraz stronę kupującą wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (jako mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje Pan pewne działania w sposób zorganizowany.

Wskazał Pan w opisie zdarzenia przyszłego, że:

-osobą zajmującą się sprawami organizacyjnymi wszystkich podmiotów był J. B. Otrzymywał on jednorazowe pełnomocnictwo od każdego właściciela nieruchomości w celu załatwienia spraw wszystkich podatników takich jak reprezentacja przed urzędem miasta, odbieranie pism urzędowych dotyczących wypisu gruntu. Pan J. B. zajmował się koordynowaniem sprzedaży nieruchomości oraz organizacją obsługi prawnej sprzedaży gruntów.

-na wstępnym etapie sprzedający wspólnie z właścicielami trzech sąsiednich nieruchomości (J. B., A. B. i B. K.) umieszczał płatne ogłoszenia dotyczące chęci sprzedaży tego obszaru. Wspomniani sprzedawcy od jakiegoś czasu działali wspólnie i dokonywali sprzedaży, wymiany, zamiany i innych działań na sąsiadujących obszarach w ciągu ostatnich kilku lat.

-wystąpił Pan o zmianę położenia rowu melioracyjnego znajdującego się na terenie nieruchomość i podział nieruchomości na poszczególne działki zgodnie z wymaganiami dewelopera, a ostatnio złożył Pan wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów;

-w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan kupującej spółce prawa do dysponowania Nieruchomością 4 (działka nr (…)) na cele budowlane w szczególność w celu uzyskania wszelkich decyzji, postanowień, opinii, warunków, zgód i uzgodnień potrzebnych w procesie uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla inwestycji oraz infrastruktury, bez prawa prowadzenia przez kupującą spółkę prac budowlanych;

-zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest m.in. uzyskanie przez kupującą spółkę i na jej wniosek, zamówienie i koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, otrzymanie przez kupującą spółkę pozytywnych warunków przyłączeniowych na media (gaz. woda, prąd), zgody na inwestorstwo zastępcze celem doprowadzenia wodociągu do planowanej inwestycji, zgody na utwardzenie drogi dojazdowej, a także wykonania przez kupującą spółkę na własny koszt badań gruntowych potwierdzających możliwość zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem działania o których mowa wyżej, podejmowane przez Sprzedającego oraz w imieniu Sprzedającego przez pełnomocnika, Pana J. B. a także przez kupującą spółkę będą skutkować tym, że działka będąca przedmiotem transakcji straci charakter majątku prywatnego. W tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości tj. działki nr (…) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem sprzedaż przez Pana (X.) Nieruchomości 4 tj. działki nr (…), będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust.2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną wart. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się z kolei do możliwości zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Wskazał Pan, że działka nr (…) - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - znajduje się na terenie oznaczonym jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i nie jest zabudowana. Ponadto zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest m.in. uzyskanie przez kupującą Spółkę ostatecznej decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Tym samym na moment dostawy działka nr (…) będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany wart. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art.43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i  wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nabył działkę gruntu nr (…) z mocy prawa na podstawie art. 1 ust. 1 i 2, art. 5 i art. 12 ustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, co zostało potwierdzone aktem własności ziemi, wydanym w dniu (…) (…) (…) roku przez Naczelnika (…) w (…). Prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości nie występowało.

Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Końcowo należy wskazać, że na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana (X.) działki nr (…) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie podatku VAT - pytanie oznaczone we wniosku nr 1 - zgodnie z którym Sprzedający powinien być uznany za podatnika VAT w odniesieniu do przedmiotowej transakcji, a sprzedaż nieruchomości powinna zostać opodatkowana VAT należy uznać za prawidłowe.

Wprawdzie biorąc pod uwagę regulacje zawarte w art. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, błędnie stwierdzili Państwo we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego, że „zgodnie art. 113 ust. 1 ustawy VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł, podczas gdy wartość sprzedaży nieruchomości zgodnie opisaną wstanie faktycznym [winno być zdarzeniu przyszłym – przypis Organu] umową przedwstępną z deweloperem znacznie przekracza tę kwotę”, niemniej wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny w postaci braku możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży działki nr (…) będącej przedmiotem wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(X.) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.