Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 26 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 30 grudnia 2025 r. (wpływ 7 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako osoba fizyczna nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT). Jest Pan współwłaścicielem wraz z żoną we współwłasności majątkowej małżeńskiej m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (…), obszaru łącznego (…) ha, składającej się z (…) działek gruntu, w tym działek: numer 1, sposób korzystania: rola (…), numer 2 (…), sposób korzystania: rola (…), numer 3 (…), sposób korzystania: rola (…) i numer 4 (…), sposób korzystania: rola (…).

Przedmiotowe nieruchomości stanowi Pana majątek w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej wraz z żoną, które nabył Pan na podstawie umowy darowizny zawartej (…) 1993 r., przed notariuszem (…) i umowy zamiany zawartej przed notariuszem (…).

Wchodzące w skład opisanej nieruchomości działki gruntu numer 1, 2, 3 i 4 (zwane dalej zamienne Działką, Działkami):

1.położone są w obrębie (…):

-działka gruntu numer: 1, obszaru (…) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: „RIIlb”, „RIVa”, „RIVb”, „RV” i „RVI”, nie jest zabudowana,

-działka gruntu numer: 2, obszaru (…) , (…) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: „RIVa”, „RIVb” i „W”, nie jest zabudowana,

-działka gruntu numer: 3, obszaru (…) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolem: „RIVa”, nie jest zabudowana,

-działka gruntu numer: 4, obszaru (…) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: „RIIIb”, „RIVa” „RIVb” i „RV”, nie jest zabudowana.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy (…) zatwierdzonym Uchwałą (…) z (…) 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach (…):

-teren działki nr ewid. 4 o powierzchni (…) ha przeznaczony jest pod: pas ok. (…)m: „1 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), pas ok. (…) m: „8 KD-D” – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: D – dojazdowa, pas ok. (…) m: „2 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny,

-teren działki nr ewid. 3 o powierzchni (…) ha przeznaczony jest pod: „2 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny),

-teren działki nr ewid. 1 o powierzchni (…) ha przeznaczony jest pod: pas ok. (…) m: „6 KD-L” – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: L – lokalna, pas ok. (…) m: „1PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), pas ok. (…) m: „8 KD-D” – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: D – dojazdowa, pas ok. (…) m: „2 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny),

-teren działki nr ewid. 2 o powierzchni (…) ha przeznaczony jest pod: pas ok. (…) m: „11 KD-L” – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: L – lokalna, pas ok. (…) m: „2 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny).

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki nie nastąpiło z Pana inicjatywy.

Działki nie są położone w granicach specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, ani też nie istnieją żadne ograniczenia korzystania z nich wynikające z ochrony przyrody i środowiska.

Działka numer 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. DZ. U z 2024 r. poz. 423).

Działki gruntu numer 2, 3 i 4 nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu powołanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Działki pozostają w Pana i małżonki wyłącznym niezakłóconym posiadaniu.

Do dnia dzisiejszego nie podejmował Pan żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (…), która czuwa nad realizacją transakcji. Nie ponosił Pan żadnych kosztów związanych ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności, takie jak: organizowanie notariusza, podział działek, czy spotkań z przedstawicielami kupującego organizowane były przez Gminę.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami.

Dla przedmiotowych nieruchomości nie zostało wydane pozwolenie na budowę ani inne pozwolenie, czy decyzje.

Przed sprzedażą działki nie poczynił Pan i nie zamierza Pan poczynić jakichkolwiek działań, dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowej działki (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej).

(…) 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązał się Pan do sprzedaży własności:

1)wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 1 (…), wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w (…) tej umowy – jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do Umowy (…),

2)i wchodzące w Skład Nieruchomości Działki: numer 2 (…) obszaru (…) ha (…), numer 3 (…) obszaru (…) ha (…) i numer: 4 (…) obszaru (…) ha (…), opisane wyżej w (…) tej umowy nazywane dalej Przedmiotem Umowy, w stanie wolnym od obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz wad fizycznych i prawnych.

Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do (…) 2025 r. pod warunkiem spełnienia następujących warunków:

1)stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w Dziale 1-0 księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki numer 1 nie ulegnie zmianie,

2)na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich, jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze wieczystej,

3)wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 przez wydzielenie jej części zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszej umowy, o której mowa w (…) umowy,

4)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6)wydania przez Ministra Finansów interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacja indywidualna) na podstawie art. 14b powołanej wyżej ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa stwierdzającej, czy Przedmiot umowy podlega lub nie podlega opodatkowaniu VAT, a w razie potwierdzenia przez Organ, iż Przedmiot podlega opodatkowaniu VAT przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego status Sprzedających lub jednego ze Sprzedających jako czynnego płatnika podatku VAT,

7)w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka lub wskazana przez Kupującą osoba trzecia nabędzie prawo własności wszystkich następujących działek gruntu położonych w obrębie (…)

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 5 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 6,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 7 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 8,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 9 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 10 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 11 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer 12 i numer 13,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 14 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 15 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer 16, numer 17 i numer 18,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 19 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 20,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 21 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 22, -

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 23 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 24 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne, lub wszyscy właściciele nieruchomości wymienionych powyżej, będą gotowi zawrzeć umowy przenoszące własność wszystkich wyżej wymienionych działek gruntu na Kupującą Spółkę lub wskazaną przez Kupującą osobę trzecią i w tym celu, w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, stawią się u notariusza i przystąpią do zawarcia umów przenoszących własność wyżej wymienionych działek gruntu,

8)raport z badania due diligence, o którym mowa w (…) umowy nie wykazuje żadnych ryzyk, ani nieprawidłowości,

9)w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w (…) niniejszej umowy będą odpowiadały aktualnemu stanowi prawnemu i faktycznego Przedmiotu Umowy i zostaną powtórzone przez Sprzedających w umowie przyrzeczonej.

Powyższe Warunki wymienione są zastrzeżone na rzecz Kupującej Spółki, której przysługuje prawo jednostronnego zrzeczenia się Warunków, z wyjątkiem wymienionych w punkcie 1, 3, 6, 10 oraz prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się wymienionych Warunków lub spełnienia jedynie niektórych z nich.

Spełnienie się Warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić najpóźniej do (…) 2025 r.

Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw, zgodnie z którymi m.in.:

1.Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej dokumentacji urzędowej, a także finansowej.

2.Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy – w celu uniknięcia wątpliwości, Strony uzgadniają że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane.

3.Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład Grupy (…) Skuteczność wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z niniejszej umowy w formie notarialnej.

4.Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie ) zawarcia takiej umowy z osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX Kodeksu cywilnego.

5.Sprzedający oświadczają iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i zaświadczeń opisanych w (…) tej umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.

Wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na pytanie: „Czy Pana małżonka jest/będzie na moment sprzedaży czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim zakresie prowadzi/będzie prowadzić działalność gospodarczą?” odpowiedział Pan: „Nie”.

Zarówno Pan jest, jak i Pana małżonka jest rolnikiem ryczałtowym.

Część zbiorów z pól byłą/są i będą sprzedawane, a część zużywana jest w prowadzonych gospodarstwach. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nie jest możliwe przyporządkowanie przedmiotowych czynności do konkretnych działek.

Każda z działek są od początku wykorzystywane w prowadzonych przez Pana i Pana małżonkę gospodarstwach rolnych.

Zarówno Pan, jak i Pana małżonka nie udostępniali/nie będą udostępniali do momentu sprzedaży działki nr 1, 2, 3 oraz 4 osobom trzecim.

Na pytanie: „Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były przez Pana i/lub Pana małżonkę wykorzystywane w prowadzonej przez Pana i/lub Pana działalności gospodarczej? Informacji proszę udzielić osobno dla Pana i Pana małżonki” odpowiedział Pan: „Nie, każda z działek są od początku wykorzystywane w prowadzonych przez nas gospodarstwach rolnych”.

Gmina koordynuje transakcję. Tereny zlokalizowane (…) objęte są MPZP z przeznaczeniem produkcyjno-usługowym. Na potrzeby działań promocyjno-marketingowych tereny te umownie nazwane są (…) Strefą Gospodarczą. Od wielu lat gmina prowadzi szereg działań mających na celu zachęcił do inwestowania na terenie gminy (udział w targach, eventach, materiały w prasie).

Do gminy zgłosił się Inwestor z pytaniem o działkę o określonych parametrach. Działki wymienione we wniosku zostały wskazane (łącznie z kilkoma innymi nieruchomościami, tworząc jedną spójną całość, jako fragment większego zamierzenia inwestycyjnego). Gmina była organizatorem spotkań przedstawiciela Inwestora z właścicielami, przekazała informacje na temat podpisana umów przedwstępnych czas i miejsce). Gminie nie było udzielane pełnomocnictwo.

Jedynym udzielonym pełnomocnictwem było pełnomocnictwo wynikające z umowy przedwstępnej udzielone spółce kupującej nieruchomość (m.in. do podziałów geodezyjnych).

O podział nieruchomości wystąpili właściciele nieruchomości.

Na pytanie: „Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana i/lub Pana małżonkę jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, (prosimy, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)? Informacji należy udzielić odrębnie do każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży” wskazał Pan: „Nie”.

Umowa przedwstępna została zawarta zarówno przeze Pana, jak i przez Pana małżonkę.

Na pytanie: „Czy – oprócz wymienionych we wniosku postanowień wynikających z umowy przedwstępnej – ciążą na Panu i/lub Pana żonie, a także stronie kupującej inne (jakie?) prawa i obowiązki? W opisie sprawy wskazał Pan bowiem, że:

odpowiedział Pan: „Nie”.

Na pytanie: „Czy strona kupująca ponosi/będzie ponosiła jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Jeśli tak, proszę szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającym (Panem i/lub Pana małżonką) a kupującym (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Pana i/lub Pana małżonkę w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób – jaki?) – należy szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie” wskazał Pan, że: „Zgodnie z zapisami w umowie przedwstępnej wszelkie koszty związane m.in. koszty ewentualnej wycinki drzew, koszty umowy przedwstępnej, czy koszty związane z podziałem działki ponosić będzie spółka kupująca. Nie będą one rozliczane z nami w żaden sposób”.

Na pytanie: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości?” wskazał Pan, że: „Nie”.

W odpowiedzi na pytanie: „Czy posiada Pan i/lub Pana małżonka jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz działek będących przedmiotem wniosku)? Proszę wyjaśnić” odpowiedział Pan: „Nie”.

Pytanie

Czy dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112 – podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy tez rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególność wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynność w ramach działalność gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynność.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej (dalej TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą sama z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Wobec powyższego należy rozważyć, czy w celu sprzedaży działek podjęto aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej NSA) z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Pana – w związku ze sprzedażą działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedanie nieruchomości nie zostały nabyte przez Pana z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, a przed sprzedażą nie podejmował Pan działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Co więcej, to sama strona Kupująca była inicjatorem ww. działań i pokryła wszelkie koszty związane ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotowe nieruchomości korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Wobec powyższego należy uznać, że dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, korzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalność gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności polegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie stanowi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Tym samym z tego tytułu nie występował Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Oceniając sprawę należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o prowadzeniu/nieprowadzeniu przez Pana działalności gospodarczej polegającej na handlu gruntami był i jest cel nabycia przez Pana nieruchomości sprzedawanych na rzecz Kupującej Spółki. Kluczową kwestią nie uznania tych przedmiotowych transakcji jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jest stan faktyczny, z którego wynika, że nie nabył Pan gruntów w celu ich sprzedaży i użytkowałam do celów rolniczych. Nie nabywał Pan ww. nieruchomości w celach handlowych.

Podkreślić należy, że z propozycją sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wystąpiła Gmina wraz z Kupującą Spółką. Tak więc do dnia dzisiejszego nie podejmował Pan żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (…), która zorganizowała spotkanie z przedstawicielami Kupującej Spółki. Z Pana strony nie ponoszone były żadne koszty związane ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie notariusza, podział działek ponoszone były przez Kupującą Spółkę, bądź Gminę.

Taka sytuacja oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży tych gruntów do działalność gospodarczej w zakresie handlu gruntami. To właśnie ten zamiar w momencie zakupu jest decydujący dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą. Powyższą wykładnię potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów we wskazanej już uchwale z 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07) oraz w wielu innych orzeczeniach.

W związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie nabycia nieruchomości mógł wystąpić zamiar dokonywać takich czynności (nabycia i następnie sprzedaży) wielokrotnie, którego to zamiaru nie było.

Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach podatkowych oraz orzeczeniach sądów administracyjnych, a także w najnowszej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 marca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej o sygnaturze O113-KDIPT1-3.4012.38.2024.2.JM.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 214 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 21 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 21 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 214 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nalezy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Pana udziałów we współwłasności ustawowej małżeńskiej działek nr: 2, 3, 4 oraz działki wydzielonej z działki nr 1.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży, i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W dniu (…) 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązał się Pan do sprzedaży własności:

1)wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 1 (…), wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w (…) tej umowy – jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do Umowy kolorem czerwonym, o obszarze około (…) ha (…),

2)i wchodzące w Skład Nieruchomości Działki: numer 2 (…) obszaru (…) ha (…), numer 3 (…) obszaru (…) ha (…) i numer: 4 (…) obszaru (…) ha (…), opisane wyżej w (…) tej umowy nazywane dalej Przedmiotem Umowy, w stanie wolnym od obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz wad fizycznych i prawnych.

Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do (…) 2025 r. pod warunkiem spełnienia następujących warunków, m.in. takich jak:

1)stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w Dziale (…) księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki numer 1 nie ulegnie zmianie,

2)na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich, jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze wieczystej,

3)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

4)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Spełnienie się warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić najpóźniej do (…) 2025 r.

Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw, zgodnie z którymi m.in.:

1)Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej dokumentacji urzędowej, a także finansowej;

2)Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy — w celu uniknięcia wątpliwości, Strony uzgadniają że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane;

3)Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład Grupy (…). Skuteczność wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z niniejszej umowy w formie notarialnej

4)Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX kodeksu cywilnego;

5)Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy dokumentacji geodezyjnokartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i zaświadczeń opisanych w (…) tej umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.

Wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowych działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jej imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Nabywcy stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pana. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu sprzedaży działek zostaną wykonane w Pana sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać będą działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tych działek i ostatecznie ich sprzedaż.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania tych czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących działek przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży przez Pana udziałów we współwłasności ustawowej małżeńskiej przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej niezabudowane działki o numerach: nr 2, 3, 4 oraz działkę wydzieloną z działki nr 1 – podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziałów we współwłasności małżeńskiej działek nr: 2, 3, 4 oraz działki wydzielonej z działki nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności nieruchomości niezabudowanej (tj. udziałów we współwłasności ustawowej działek nr: 2, 3, 4 oraz działki wydzielonej z działki nr 1), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Dostawa przez Pana udziałów we współwłasności ustawowej małżeńskiej przedmiotowych nieruchomości, tj. działek nr 2, 3, 4 oraz działki wydzielonej z działki nr 1, na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku – sformułowanego przez Pana pytania. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku czynności sprzedaży nieruchomości oraz dokumentowania transakcji.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana Romana Pomorskiego, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela nieruchomości, tj. Pana współmałżonki, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT1-3.4012.38.2024.2.JM, należy zwrócić uwagę na to, że w tamtejszym zdarzeniu przyszłym sprzedający działkę nie zawierał umowy przedwstępnej i nie planował jej zawierać z kupującym oraz nie udzielił i nie planował udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących sprzedawanej działki. Zatem interpretacja powołana przez Pana na poparcie własnego stanowiska rozstrzyga w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji przedstawionej w złożonym przez Pana wniosku. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.