Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 30 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy musi Pani dokonać rejestracji jako podatnik VAT w celu rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży działki nr (...).

Uzupełniła go Pani pismem z 30 grudnia 2024 r. (wpływ 30 grudnia 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z mężem są właścicielami na prawach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej nieruchomości położonej w (...), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni (...)ha, która to nieruchomość objęta jest księgą wieczystą o KW nr (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Grunt wraz z budynkiem (stan surowy zamknięty) i stodołą został nabyty przez małżonków w 2017 r. w drodze licytacji komorniczej. Na nieruchomość nie dokonywano nakładów przekraczających 30% wartości początkowej nabycia. Zakup nastąpił ze środków prywatnych do majątku prywatnego małżonków.

Małżonkowie uzyskali dokumentację projektową oraz zezwolenie na realizację, na przedmiotowej nieruchomości, inwestycji pod nazwą: „(…)” (decyzja Starosty (...) z dnia (…) sierpnia 2022 r.).

Wszystkie czynności administracyjne dotyczące nieruchomości zostały dokonane poza działalnością gospodarczą.

Małżonkowie zamierzają dokonać sprzedaży ww. nieruchomości wraz z przeniesieniem praw majątkowych do dokumentacji projektowej, na podstawie której wydana została przez Starostę (...) Decyzja nr (…) z dnia (…) sierpnia 2022 r. udzielająca pozwolenia na budowę i zatwierdzająca projekt zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno -budowlanego.

W tym celu zawarto z nabywcą umowę przedwstępną zawierającą przyrzeczenie dokonania przedmiotowej transakcji.

Status podatkowy stron transakcji:

1.Wnioskodawczyni − nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny;

2.Mąż Wnioskodawczyni − prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT;

3.Nabywca nieruchomości jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Strony zamierzają opodatkować dostawę nieruchomości podatkiem od towarów i usług, rezygnując ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uvat, na podstawie oświadczenia złożonego do aktu notarialnego zgodnie z art. 43 ust. 10 uvat.

Uzupełniła Pani opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1.W jakim celu zakupiła Pani wraz z mężem działkę nr (...)?

Odp. Działka zakupiona w celach inwestycyjnych − ulokowanie oszczędności.

2.Czy kiedykolwiek prowadziła Pani działalność gospodarczą? Jeśli tak, proszę wskazać: w jakim okresie lub okresach i w jakim zakresie. Czy była to działalność gospodarcza w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? Czy działka nr (...) była kiedykolwiek wykorzystywana w Pani działalności gospodarczej?

Odp. Działalność gospodarcza prowadzona była przez (...) (...):

−jako wspólnik spółki cywilnej od 2009 r. do lipca 2018 r. − przedmiotem działalności było świadczenie usług księgowych w formie biura rachunkowego;

−jako wspólnik spółki cywilnej od 2015 r. do marca 2022 r. − przedmiotem działalności było prowadzenie żwirowni, tj. sprzedaż i wydobycie piasku i żwiru.

Od kwietnia 2022 r. do dnia dzisiejszego nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

3.W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani działkę nr (...)? W szczególności:

a)czy korzystała lub korzysta Pani z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób z niej korzystała lub korzysta?

b)czy korzystała lub korzysta Pani z niej wyłącznie dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

Odp.: Działka nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, jedynie dla celów osobistych, tj. zrobiono projekt i pozwolenie na budowę dla (…) i (...)(małżonek).

4.W jaki sposób Pani mąż wykorzystywał/wykorzystuje działkę nr (...)? W szczególności:

a)czy Pani mąż korzystał lub korzysta z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób z niej korzystał lub korzysta?

b)czy Pani mąż korzystał lub korzysta z niej wyłącznie dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

Odp. Działka nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, jedynie dla celów osobistych, tj. zrobiono projekt i pozwolenie na budowę dla (...) i (...).

5.W jakim dokładnie zakresie i od kiedy Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą?

Odp. Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą od 2011 r. Przedmiotem działalności jest prowadzenie żwirowni, tj. sprzedaż i wydobycie piasku i żwiru oraz usługi transportowe.

6.Czy Pani mąż prowadził/prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju o zbliżonym charakterze

Odp. Mąż Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani usług o zbliżonym charakterze.

7.Czy Pani i/lub Pani mąż posiadał(a)/posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Jeżeli tak, należy podać w jakim okresie.

Odp. Ani Wnioskodawczyni, ani małżonek nie posiadają statutu rolnika ryczałtowego.

8.Czy wykorzystywała lub wykorzystuje Pani działkę do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawała Pani płody rolne z działki, które pochodziły z Pani własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pani sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?

Odp. Działka nie była i nie jest wykorzystywana do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

9.Czy nabycie przez Panią wraz z mężem działki nr (...), nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. Nabycie działki (...) wraz mężem nastąpiło w drodze licytacji komorniczej poprzez postanowienie Sądu o przysądzeniu prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (nie wystawiono faktury).

10.Czy z tytułu nabycia działki nr (...) przysługiwało Pani i Pani mężowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu? Jeżeli tak, to czy z tego prawa Pani i/lub Pani mąż skorzystali?

Odp. Z tytułu nabycia działki nr (...) Wnioskodawczyni, ani jej mężowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ była to transakcja niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

11.Czy działka nr (...) wykorzystywana była przez Panią i Pani męża wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. działka, wykonywała Pani i Pani mąż – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp. Działka nr (...) nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.

12.Czy budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr (...), stanowi budynek/budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane? Jeżeli nie, to prosimy o wskazanie jakim jest obiektem budowlanym.

Odp. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr (...) stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane − jest to dom w surowym stanie z lat 80-tych.

13.Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr (...)?

Odp. Pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło, ponieważ jest to budynek w stanie surowym, bez pozwolenia na użytkowanie.

14.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku mieszkalnego lub jego części a jego dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp. Nie było zasiedlenia, bo jest to dom w stanie surowym, bez pozwolenia na użytkowanie.

15.Czy w odniesieniu do budynku lub jego części będzie Pani ponosić, do dnia zbycia, wydatki na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak, to czy będzie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku?

Odp. Nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie budynku.

16.Czy budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr (...) był przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to prosimy wskazać:

a)kto był stroną ww. umowy: Pani i/czy mąż;

b)datę zawarcia ww. umowy;

c)na jaki okres była zawarta ww. umowa;

d)jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy;

e)czy były odprowadzane należne podatki z tytułu ww. umowy; jeżeli tak, to jakie to były podatki i w czyim imieniu były one odprowadzane.

Odp. Budynek nie był i nie jest przedmiotem najmu.

17.Jakie dokładnie budynki/budowle/urządzenia budowlane będą znajdować się na działce nr (...) na moment sprzedaży?

Odp. Na moment sprzedaży będą znajdować się w fazie budowy: budynki mieszalne w zabudowie szeregowej, tj. wylane fundamenty i być może pierwsza kondygnacja bez okien i dachów.

18.Czy stodoła/budynek gospodarczy/inne, znajdujące się na działce nr (...), stanowią budynek/budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane? Jeżeli nie, to prosimy o wskazanie jakimi są obiektami budowlanymi. Informacji prosimy udzielić dla każdego naniesienia oddzielnie.

Odp. Stodoła wraz z budynkiem gospodarczym stanowią budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

19.Jeżeli znajdujące się na działce nr (...) naniesienia inne niż budynek mieszkalny stanowią budynek lub budowlę, to prosimy o wskazanie:

a)czy ww. budynki, budowle zostały nabyte, czy wybudowane przez Panią i/lub Pani męża? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

b)czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.

c)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

d)czy w odniesieniu do budynku/budowli lub ich części będzie Pani ponosić, do dnia zbycia, wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak, to czy będzie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku/budowli?

e)w przypadku wskazania, że budynki/budowle były nabyte przez Panią i Pani męża, to należy wskazać, czy budynki/budowle przed ich nabyciem przez Panią i Pani męża były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

Informacji prosimy udzielić dla każdego naniesienia oddzielnie.

a)stodoła i budynek gospodarczy zostały nabyte wraz z działką (...) w drodze licytacji komorniczej dnia 29 kwietnia 2016 r.,

b)nie można wskazać dokładnej daty wzniesienia budynków, a także tego, kiedy zostały przyjęte do użytkowania przez pierwszego właściciela,

c)jw.

d)nie będą ponoszone żadne nakłady na ulepszenie budynków.

20.Czy ewentualna rozbiórka naniesień (budynków/budowli) zostanie dokonana bądź rozpocznie się przed dostawą nieruchomości?

Odp. Rozbiórka budynków nie rozpocznie się przed dostawą nieruchomości.

21.Czy przed dniem sprzedaży nieruchomości zostanie:

a)założony dziennik rozbiórki?

b)odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

c)umieszona na terenie budowy, w widocznym miejscu:

−tablica informacyjna

−oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Odp. W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i Kupujący ewentualnie w ramach działalności budowlanej:

−założy dziennik rozbiórki,

−odpowiednio zabezpieczy teren,

−umieści tablice informacyjne i stosowne ogłoszenia.

Sprzedający, tj. (...) nie dokonują ww. czynności.

22.Czy na działce nr (...) znajdują się urządzenia budowalne w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?

Odp. Na działce (...) nie znajdują się urządzenia budowlane.

23.Jeśli na działce (działkach) znajdują się urządzenia budowalne, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą będą one powiązane i kto jest ich właścicielem.

Odp. Na działce (...) nie znajdują się urządzenia budowlane.

24.Czy w odniesieniu do działki nr (...) poniosła Pani wraz z mężem jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności tej działki); jeśli tak, to jakie to były nakłady?

Odp. W odniesieniu działki nr (...) ponieśli nakłady jedynie w postaci projektu budowlanego wraz z pozwoleniem na budowę.

25.Proszę szczegółowo opisać jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży działki nr (...), zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży; prosimy szczegółowo opisać, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką) − bez załączania żadnych dokumentów.

26.Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły na Pani i Pani mężu, a jakie na stronie kupującej; prosimy to szczegółowo opisać − bez załączania żadnych dokumentów.

Odp. Warunki umowy przedwstępnej:

1)Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedają Kupującej całą Nieruchomość, tj. działkę (...) za cenę (…) zł (słownie: (…)) netto, a pełnomocnik działający imieniem Kupującej wymienioną powyżej Nieruchomość za podaną cenę kupi na rzecz Spółki (dalej: Umowa Przyrzeczona) − w terminie wspólnie przez Strony ustalonym, jednakże nie później aniżeli w terminie 6 miesięcy od uzyskania interpretacji podatkowej właściwego organu dotyczącej oceny czy umowa przyrzeczona będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2)Sprzedający zobowiązują się w ciągu 2 miesięcy od daty zawarcia niniejszej Umowy wystąpić o wydanie interpretacji podatkowej, o której mowa w ust. 1 powyżej.

3)Strony zgodnie oświadczają, iż jeżeli z interpretacji podatkowej, wydanej na wniosek, o którym mowa w ust. 2 powyżej będzie wynikało, że umowa przyrzeczona będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie powiększona o należny podatek VAT.

4)Strony zgodnie oświadczają, iż cena Nieruchomości zostanie zapłacona w sposób, który zostanie określony w umowie przyrzeczonej.

5)W ramach ceny Nieruchomości dochodzi do przeniesienia praw majątkowych do dokumentacji projektowej, na podstawie której wydana została przez Starostę (...) Decyzja nr (...)z dnia (…) sierpnia 2022 r. udzielająca pozwolenia na budowę i zatwierdzająca projekt zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno -budowlanego (dalej: Pozwolenie na budowę).

6)Sprzedający oświadczają, iż z chwilą zawarcia niniejszej Umowy, wydają Nieruchomość Kupującej.

7)Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę Kupującej na wystąpienie z wnioskiem o przeniesienie Pozwolenia na budowę na jej rzecz.

8)Sprzedający udzielają Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

9)Sprzedający zobowiązują się od momentu zawarcia niniejszej Umowy do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie obciążać Nieruchomości żadnymi hipotekami, ani innymi prawami rzeczowymi, a także prawami obligacyjnymi, jak tez nie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości na rzecz osób trzecich.

27.Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, na działce nr (...), dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.; jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich.

Odp. Tak, po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupującą rozpoczęła budowę zgodnie z projektem budowlanym, tj. utwardzenie drogi, zabezpieczenie terenu, rozpoczęcie budowy budynków mieszkalnych.

28.Czy w ramach umowy przedwstępnej udzieliła Pani jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego; jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to prosimy o wskazanie, w jakim zakresie udzieliła Pani pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu), tj. do dokonania jakich czynności związanych z daną działką był upoważniony przyszły nabywca.

Odp. W ramach umowy przedwstępnej została udzielona zgoda dla Kupującego na przeniesienie decyzji na pozwolenie na budowę.

29.Czy kupujący ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działką nr (...) od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odp. Kupujący od momentu podpisania umowy przedwstępnej zaczął ponosić nakłady finansowe związane z działką (...), tj. rozpoczęcie budowy zgodnie z projektem budowlanym. 

30.Czy przed sprzedażą działki nr (...) udzieliła Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w Pani imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.).

Odp. W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży została udzielona zgoda dla Kupującego na przeniesienie decyzji na pozwolenie na budowę, a tym samym po przeniesieniu takiej decyzji Kupujący ma prawo do występowania przed organami administracji publicznej, składania wniosków, odbioru, decyzji dotyczących budowy na działce (...).

31.Czy do dnia złożenia wniosku dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości innej niż wskazała Pani we wniosku; jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy (prosimy podać datę) i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości (np. kupno, darowizna, spadek),

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią,

c)w jaki sposób nieruchomości te były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d)kiedy (prosimy podać datę) dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych/zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

f)czy nieruchomości były udostępniane przez Panią osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.); jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz kiedy były zawierane

g)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp. Do dnia złożenia wniosku nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości.

32.Czy oprócz wskazanej we wniosku działki planuje Pani w przyszłości sprzedaż innych działek/nieruchomości – jeśli tak, to prosimy wskazać ich ilość oraz odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy (prosimy podać datę/daty) i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości,

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią,

c)w jaki sposób nieruchomości te są i będą wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży (prosimy dokładnie opisać, do jakich celów i w jaki sposób wykorzystywała/będzie Pani wykorzystywać te nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży?

Odp. Tak − mieszkanie

a)mieszkanie zakupione luty 2020 r.,

b)mieszkanie zakupione w celach inwestycyjnych na wynajem,

c)na wynajem na cele mieszkaniowe.

33.Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu sprzedaży.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawczyni musi dokonać rejestracji jako podatnik VAT w celu rezygnacji ze zwolnienia transakcji z opodatkowania, czy wystarczającym jest, że status podatnika VAT czynnego posiada małżonek Wnioskodawczyni?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, w celu rezygnacji ze zwolnienia i objęcia transakcji opodatkowaniem VAT, konieczne jest dokonanie rejestracji jako podatnika VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 uvat, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami − według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy − są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza − zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy − obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie − czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast − wyjaśnił Trybunał − w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W przedstawionym do interpretacji stanie faktycznym Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem podjęli działania mające na celu przystosowanie nieruchomości do realizacji inwestycji w ramach działalności gospodarczej: pozyskali zezwolenie na budowę czterech budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, jak również pozyskali odpowiednią do tego dokumentację projektową.

Z punktu widzenia Wnioskodawczyni podejmowane wobec nieruchomości działania mogą być uznane za wykraczające poza zarząd majątkiem prywatnym, porównywalne do działań w zakresie obrotu profesjonalnego. W związku z powyższym takie czynności kwalifikują składającą wniosek do uznania, że w zakresie sprzedaży tej nieruchomości działa tak jak podatnik VAT, pomimo braku zarejestrowania w tym charakterze.

Zwolnienie transakcji z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 uvat, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 uvat, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W stanie faktycznym przedmiotowej sprawy, nieruchomość zabudowana została nabyta przez małżonków w 2017 r. w drodze licytacji komorniczej i nie podlegała opodatkowaniu VAT. Na nieruchomość nie dokonywano nakładów przekraczających 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym należy przyjąć, że dostawa tej nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uvat.

Jednakże, stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 i 11 uvat, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

− zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

W przedstawionym do interpretacji stanie faktycznym, nie budzi wątpliwości status prawnopodatkowy nabywcy oraz małżonka Wnioskodawczyni, jako jednego z dokonujących dostawy − obydwa podmioty pozostają zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Statusu takiego nie posiada jednak Wnioskodawczyni, chociaż z punktu widzenia stanu sprawy dokonuje dostawy nieruchomości, działając na warunkach podobnych do obrotu profesjonalnego.

Ponieważ wolą stron jest rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania planowanej transakcji w oparciu o regulację art. 43 ust. 10 i 11 uvat, konieczne jest, aby Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka zbywanej nieruchomości zarejestrowała się na potrzeby sprzedaży jako czynny podatnik VAT w celu rezygnacji ze zwolnienia i złożenia oświadczenia przed notariuszem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Według art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Na mocy art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jak wynika z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy musi Pani dokonać rejestracji jako podatnik VAT w celu rezygnacji ze zwolnienia transakcji z opodatkowania, czy wystarczającym jest, że status podatnika VAT czynnego posiada Pani małżonek.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowej nieruchomości zabudowanej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy przedmiotowa transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

I tak, w myśl art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 cyt. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że małżonkowie uzyskali dokumentację projektową oraz zezwolenie na realizację, na przedmiotowej nieruchomości, inwestycji pod nazwą: „(…)”.

Zawarła Pani przedwstępną przyrzeczoną umowę sprzedaży działki nr (...). Przedwstępna umowa sprzedaży uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia określonych warunków, tj.:

1)Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedają Kupującej całą Nieruchomość, tj. działkę (...) za cenę (…) zł (słownie: (…)) netto, a pełnomocnik działający imieniem Kupującej wymienioną powyżej Nieruchomość za podaną cenę kupi na rzecz Spółki (dalej: Umowa Przyrzeczona) − w terminie wspólnie prze Strony ustalonym, jednakże nie później aniżeli w terminie 6 miesięcy od uzyskania interpretacji podatkowej właściwego organu dotyczącej oceny czy umowa przyrzeczona będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2)Sprzedający zobowiązują się w ciągu 2 miesięcy od daty zawarcia niniejszej Umowy wystąpić o wydanie interpretacji podatkowej, o której mowa w ust. 1 powyżej.

3)Strony zgodnie oświadczają, iż jeżeli z interpretacji podatkowej, wydanej na wniosek, o którym mowa w ust. 2 powyżej będzie wynikało, ze umowa przyrzeczona będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie powiększona o należny podatek VAT.

4)Strony zgodnie oświadczają, iż cena Nieruchomości zostanie zapłacona w sposób, który zostanie określony w umowie przyrzeczonej.

5)W ramach ceny Nieruchomości dochodzi do przeniesienia praw majątkowych do dokumentacji projektowej, na podstawie której wydana została przez Starostę (...) Decyzja

nr (…) z dnia (…) sierpnia 2022 r. udzielająca pozwolenia na budowę i zatwierdzająca projekt zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego (dalej: Pozwolenie na budowę).

6)Sprzedający oświadczają, iż z chwilą zawarcia niniejszej Umowy, wydają Nieruchomość Kupującej.

7)Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę Kupującej na wystąpienie z wnioskiem o przeniesienie Pozwolenia na budowę na jej rzecz.

8)Sprzedający udzielają Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

9)Sprzedający zobowiązują się od momentu zawarcia niniejszej Umowy do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie obciążać Nieruchomości żadnymi hipotekami, ani innymi prawami rzeczowymi, a także prawami obligacyjnymi, jak tez nie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości na rzecz osób trzecich.

Ponadto, w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży została udzielona zgoda dla Kupującego na przeniesienie decyzji na pozwolenie na budowę, a tym samym po przeniesieniu takiej decyzji Kupujący ma prawo do występowania przed organami administracji publicznej, składania wniosków, odbioru, decyzji dotyczących budowy na działce (...). Kupujący od momentu podpisania umowy przedwstępnej zaczął ponosić nakłady finansowe związane z działką (...), tj. rozpoczęcie budowy zgodnie z projektem budowlanym, tj. utwardzenie drogi, zabezpieczenie terenu, rozpoczęcie budowy budynków mieszkalnych.

Zatem, nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią przedmiotowej nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jej imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującej stosownej zgody.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującą Spółkę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu zgody, czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Z kolei Kupująca dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, zorganizowała Pani w taki sposób sprzedaż zabudowanej działki, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jest Pani współwłaścicielem nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, sprzedaż przez Panią udziału w zabudowanej działce numer (...), będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w zabudowanej działce nr (...), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupującą rozpoczęła budowę zgodnie z projektem budowlanym, tj. utwardziła drogi, zabezpieczyła terenu, rozpoczęła budowę budynków mieszkalnych i na moment sprzedaży będą znajdować się w fazie budowy: budynki mieszalne w zabudowie szeregowej, tj. wylane fundamenty i być może pierwsza kondygnacja bez okien i dachów. W ramach umowy przedwstępnej została udzielona zgoda dla Kupującego na przeniesienie decyzji na pozwolenie na budowę. Kupujący od momentu podpisania umowy przedwstępnej zaczął ponosić nakłady finansowe związane z działką (...), tj. rozpoczęcie budowy zgodnie z projektem budowlanym.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei w myśl art. 47 § 3 ustawy Kodeks cywilny:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Powyższe uwagi wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Panią dostawy działki nr (...), na której znajduje się rozpoczęta budowa budynków mieszkalnych, tj. wylane fundamenty i być może pierwsza kondygnacja bez okien i dachów, należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych przez przyszłego właściciela na nim obiektów jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do ich dostawy w rozumieniu przepisów ustawy.

W przedmiotowej sprawie na gruncie prawa podatkowego nastąpi zatem sprzedaż wyłącznie działki nr (...) wraz z usytuowanymi na niej: budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym oraz stodołą wraz z budynkiem gospodarczym, bez znajdujących się na niej wylanych fundamentów budynku budowanego przez stronę kupującą. Jak wynika z okoliczności sprawy, Pani jest współwłaścicielem wyłącznie działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym (stan surowy zamknięty), stodołą i budynkiem gospodarczym. Natomiast wylane fundamenty pod budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej, które znajdują się na działce nr (...), stanowią odrębną ekonomiczną własność strony kupującej i w istocie nie będą stanowiły przedmiotu dostawy. W świetle powyższych okoliczności, wylane fundamenty pod budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej nie są w Pani ekonomicznym posiadaniu i nie posiada Pani prawa do dysponowania tymi naniesieniami jak właściciel. Tym samym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru w postaci wylanych fundamentów pod budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego, przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem będzie wyłącznie udział w prawie własności działki nr (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym (stan surowy zamknięty), stodołą i budynkiem gospodarczym.

W tym miejscu należy podkreślić, że zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Natomiast, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie – celem ustalenia przedmiotu dostawy – wskazać należy na wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r., C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności fizycznej rozbiórki tego budynku oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Grunt wraz z budynkiem (stan surowy zamknięty) i stodołą został nabyty przez małżonków w 2017 r. w drodze licytacji komorniczej. Na nieruchomość nie dokonywano nakładów przekraczających 30% wartości początkowej nabycia. Zakup nastąpił ze środków prywatnych do majątku prywatnego małżonków. Rozbiórka budynków nie rozpocznie się przed dostawą nieruchomości. Stodoła wraz z budynkiem gospodarczym stanowią budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr (...) stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane − jest to dom w surowym stanie z lat 80-tych. Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupującą rozpoczęła budowę zgodnie z projektem budowlanym, tj. utwardzenie drogi, zabezpieczenie terenu, rozpoczęcie budowy budynków mieszkalnych. Zatem, na moment sprzedaży będą znajdować się również w fazie budowy: budynki mieszalne w zabudowie szeregowej, tj. wylane fundamenty i być może pierwsza kondygnacja bez okien i dachów.

Skoro więc przedmiotowa działka zostanie sprzedana łącznie z ww. budynkami i budowlami, których rozbiórka fizycznie się nie rozpocznie przed sprzedażą, to w świetle wyżej powołanego wyroku TSUE należy uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej działki nie decydują przyszłe plany nabywcy, dotyczące budynków znajdujących się na tej działce, lecz okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment sprzedaży nieruchomości proces rozbiórki tych budynków.

W związku z powyższym – dla przedmiotowej transakcji sprzedaży – należy przeanalizować możliwość zastosowania w pierwszej kolejności zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy budynków i budowli.

Z opisu sprawy wynika, że działkę nr (...), będącą przedmiotem planowanej sprzedaży nabyła Pani w 2016 roku w drodze licytacji komorniczej. Na działce znajdują się: budynek mieszkalny (stan surowy zamknięty), stodoła i budynek. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wskazała Pani, że w momencie nabycia działki nr (...) była już ona zabudowana. Pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego nie nastąpiło, ponieważ budynek mieszkalny jest w stanie surowym, bez pozwolenia na użytkowanie. W odniesieniu do wszystkich budynków wymienionych we wniosku, nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Stodoła i budynek gospodarczy zostały nabyte wraz z działką (...) w drodze licytacji komorniczej dnia 29 kwietnia 2016 r. Nie można wskazać dokładnej daty wzniesienia budynków, a także tego, kiedy zostały przyjęte do użytkowania przez pierwszego właściciela. Nie będą ponoszone żadne nakłady na ulepszenie tych budynków.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że w stosunku do znajdujących się na niej obiektów − stodoły i budynku gospodarczego (które Pani zdaniem stanowią budowle) minął okres co najmniej 2 lat od momentu oddania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby. Ponadto na nieruchomość nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości początkowej obiektów.

Zatem, w przypadku dostawy stodoły i budynku gospodarczego, znajdujących się na działce nr (...), zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. doszło do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Odpowiednio także dostawa gruntu, na którym posadowiona jest stodoła oraz budynek gospodarczy, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, jak zostało wskazane w opisie sprawy, w stosunku do budynku mieszkalnego w stanie surowym zamkniętym, posadowionego na działce nr (...) nie doszło do spełnienia warunków pierwszego zasiedlenia rozumianego jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Mimo, że budynek mieszkalny wpisuje się w definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowlane, to ze względu na fakt, że nie został oddany do użytkowania (co należy rozumieć jako sprzedaż budynku w trakcie inwestycji budowlanej), sprzedaż będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem.

Zatem, planowana dostawa budynku mieszkalnego w trakcie budowy (stan surowy zamknięty) nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ przed planowaną dostawą nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tym samym nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy budynku mieszkalnego w trakcie budowy, który posadowiony jest na działce nr (...), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu, oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Uzasadniając zaprezentowane wyżej stanowisko należy podkreślić, że z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że przy ocenie możliwości skorzystania ze zwolnienia w oparciu o ten przepis istotne jest to, czy prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości przysługiwało, a nie czy z prawa tego skorzystano.

Wskazała Pani, że z tytułu nabycia działki nr (...) nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ była to transakcja niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. W stosunku do budynku mieszkalnego nie ponoszono i nie będą ponoszone wydatki na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z tym, skoro nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu zabudowanej działki nr (...) oraz nie były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynku w stanie surowym zamkniętym przekraczające 30% wartości początkowej tego budynku, to sprzedaż tego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Odpowiednio także dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponieważ planowana dostawa stodoły i budynku gospodarczego będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz budynku mieszkalnego w stanie surowym zamkniętym będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków

– możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynków. Przy czym podkreślić jeszcze raz należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy Pani, wraz z przyszłym Nabywcą, podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa stodoły i budynku gospodarczego, znajdujących się na działce nr (...), wraz z gruntem, na którym są posadowione (co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy), nie będzie korzystała ze zwolnienia – będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Natomiast w przypadku budynku mieszkalnego (stan surowy zamknięty), nie może Pani skorzystać z możliwości rezygnacji z przysługującego prawa do zwolnienia od podatku, gdyż prawo do zwolnienia dla dostawy tego budynku wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem nie można zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Możliwość rezygnacji ze zwolnienia istnieje tylko w odniesieniu do dostawy budynków i budowli korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii, czy będzie miała Pani obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

W związku z tym, że planowana dostawa działki w części zabudowanej stodołą i budynkiem gospodarczym będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, strona sprzedająca i kupująca mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku dostawy tej części nieruchomości, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. W takiej sytuacji ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT. Zatem, jeśli chce Pani zrezygnować ze zwolnienia od podatku dla dostawy tej części nieruchomości i wybrać opcję opodatkowania, przed dokonaniem rezygnacji ze zwolnienia przy dostawie Pani udziału we współwłasności nieruchomości będzie Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny. Z kolei dostawa części działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy bez możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

Zatem, Pani stanowisko całościowo uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią Joannę (...), zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.