Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych za czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnili go Państwo pismem z 22 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)
Gmina (...) jako jednostka samorządu terytorialnego, wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Gmina, z definicji, jest organem władzy publicznej, który został powołany w celu realizacji zadań określonych w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Nadrzędnym obowiązkiem Gminy jest zaspokajanie zbiorowych potrzeb lokalnej wspólnoty, w szczególności w zakresie: ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony zdrowia, środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej, itd.
Poza działalnością publiczną o znaczeniu lokalnym, Gmina realizuje również czynności, które wpisują się w definicję działalności gospodarczej, wynikające z ustawy o podatku VAT. Gmina (...) jest więc zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, który rozlicza się z Urzędem Skarbowym i składa deklarację VAT-7 dla podatku od towarów i usług.
Burmistrz (...) jako organ reprezentujący Gminę, prowadzi na wniosek użytkowników wieczystych postępowanie w sprawie sprzedaży w trybie bezprzetargowym na ich rzecz, nieruchomości gruntowych na podstawie zapisów art. 198g Działu VIA Przepisów epizodycznych dotyczących roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).
Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Na podstawie art. 198h ust. 2 i art. 198i ust. 1 i 2 ww. ustawy, w odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność gminy cenę ustala się:
1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
2) w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Stan faktyczny nr 1.
Przedmiotem wniosku jest nieruchomość numer 1, obr. (…), położona w miejscowości (...) przy ul. (...), dla której ustanowiono użytkowanie wieczyste 31 marca 1996 r., na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności garażu.
Obecny użytkownik wieczysty odkupił nieruchomość w 2021 r. od pierwszego użytkownika bez doliczonego podatku VAT i dysponuje nią do dnia dzisiejszego. Użytkownik wieczysty – osoba fizyczna, złożył do Gminy (...) wniosek, w którym wystąpił z żądaniem sprzedaży na jego rzecz nieruchomości gruntowej położonej w obrębie geodezyjnym (…), miasto (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1, zabudowanej garażem, o pow. 26 m2. Teren nieruchomości jest równy, zagospodarowany, w części utwardzony, w dalszej odległości teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Budynek garażu stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stan faktyczny nr 2.
Drugim z przedmiotów zapytania Gminy jest użytkowanie wieczyste dla działki numer 2, obr. (…), położonej w miejscowości (...) przy ul. (...), które zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego z 27 kwietnia 1968 r. Użytkowanie wieczyste ustanowiono dla Spółdzielni Mieszkaniowej, która z czasem zbyła wskazaną nieruchomość bez doliczonego podatku VAT.
Obecny użytkownik wieczysty – osoba fizyczna, kupił nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia własności budynku niemieszkalnego i użytkowania wieczystego oraz ustanowienia służebności gruntowej i pozostaje użytkownikiem wieczystym do dnia dzisiejszego. Użytkownik złożył wniosek do Gminy (...), w którym wystąpił z żądaniem sprzedaży na jego rzecz nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie geodezyjnym (…), miasto (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 2 o pow. 38 m2, zabudowanej garażem. Teren nieruchomości jest zagospodarowany, utwardzony - droga asfaltowa, ogrodzenia - brak. Budynek garażu stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stan faktyczny nr 3.
Ostatnim z przedmiotów zapytania jest użytkowanie wieczyste dla działki numer 3, obr. (…), w miejscowości (...) przy ul. (...), które zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego z 27 kwietnia 1968 r. Umowa ustanowiła użytkowanie wieczyste dla Spółdzielni Mieszkaniowej, która z czasem zbyła powyższą nieruchomość bez doliczonego podatku od towarów i usług.
Obecny użytkownik wieczysty – osoba fizyczna kupił nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia własności budynku niemieszkalnego i użytkowania wieczystego oraz ustanowienia służebności gruntowej i pozostaje użytkownikiem wieczystym do dnia dzisiejszego. Użytkownik złożył wniosek do Gminy (...), w którym wystąpił z żądaniem sprzedaży na jego rzecz nieruchomości gruntowej położonej w obrębie geodezyjnym (…), miasto (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 3 o pow. 24 m2, zabudowanej garażem. Teren nieruchomości jest zagospodarowany, utwardzony - droga asfaltowa, ogrodzenia - brak. Budynek garażu stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
Biorąc pod uwagę, że wszyscy wskazani we wniosku użytkownicy wieczyści wystąpili z roszczeniem w zakreślonym terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie przepisów epizodycznych, nieruchomości spełniają warunki określone w ustawie, grunty oddano w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r. nie zachodzą przesłanki wyłączające roszczenie o sprzedaż, wymienione w art. 198g ust. 2 ww. ustawy.
Wartość powyższych nieruchomości określono na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego i są one wartościami netto.
Pytanie
Czy sprzedaż na rzecz użytkowników wieczystych ww. nieruchomości na podstawie wniosków użytkowników wieczystych z żądaniem sprzedaży, zgodnie z art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Gminy (...), sprzedaż nieruchomości gruntowych na rzecz obecnych użytkowników wieczystych nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Użytkowanie wieczyste prawnie zostało uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Artykuł 234, art. 235 oraz art. 237 kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Ponadto, sprzedaż albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej. Sprzedaż więc nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, należy traktować jako zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, niewpływającą na władztwo nią, które to użytkownik wieczysty uzyskał w dacie ustanowienia tego prawa. Zmiana taka nie powinna być traktowana jako ponowna dostawa towarów, ponieważ nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie dodano Dział VIa Przepisy epizodyczne, dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego (art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1473), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 pkt 1, 6 i 7 ustawy, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste czy zbycie tych praw.
Biorąc pod uwagę, że obecni użytkownicy wieczyści, którymi są osoby fizyczne, wystąpiły ze wspomnianym roszczeniem w określonym terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie przepisów epizodycznych, nieruchomości są zabudowane i grunty zostały oddane w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r., nie zachodzą przesłanki uniemożliwiające roszczenie o sprzedaż, wymienione w art. 198g ust. 2 ww. ustawy.
Przepisy prawa, dotyczące oddania w użytkowanie wieczyste gruntu potwierdzają, że jest to czynność odpłatna. Ustawodawca przewidział w tym zakresie opłaty – pierwszą oraz opłaty roczne. Zaznaczyć należy jednak, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż obowiązująca w tym czasie ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. nie traktowała gruntu jako towaru, a ustanowienia prawa jego użytkowania – jako dostawy towarów. Dopiero wejście w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. zmieniło w tym zakresie definicję towaru oraz dostawy towaru.
Ustanowienie użytkowania wieczystego wszystkich ujętych we wniosku nieruchomości, ustanowiono przed 1 maja 2004 r. na 99 lat, co wyklucza objęcie ich zakresem podatku od towarów i usług.
Analiza przedstawionych opisów spraw oraz treść przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości gruntowych objętych zakresem wniosku, ustanowiono przed wejściem w życie przepisów o podatku od towarów i usług i nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem VAT, ale nastąpiły tu przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Każdy użytkownik wieczysty miał prawo do dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, stąd też możliwość zbycia nieruchomości przez pierwszych użytkowników wieczystych na rzecz kolejnych.
Zatem, bezzasadne są w tej sytuacji przepisy art. 5 ust. 1 pkt 1, w świetle art. 7 ust. 1 pkt 1, 6 i 7 ustawy o podatku od towarów i usług, z których wynika, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tych praw oraz jako odpłatnej dostawy towarów i odpłatnym świadczeniu usług na terytorium kraju.
Sprzedaż wskazanych nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowić będzie jedynie zmianę tytułu prawnego do tych nieruchomości i nie wpłynie na „władztwo rzeczy”, które użytkownicy zyskali w momencie jej ustanowienia.
Zgodnie z powyższym, Burmistrz Miasta i Gminy (...) stoi na stanowisku, że sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych użytkowników, dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r., nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Co istotne, przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Ponadto, czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.
W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.
W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Aby określić możliwość zastosowania art. 15 ust. 6 ustawy, który wyłącza organy władzy publicznej z grona podatników podatku od towarów i usług, konieczne jest określenie, czy zadania realizowane przez te organy są zadaniami, dla których zostały powołane w ramach reżimu publicznoprawnego, czy też są to czynności wykonywane na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Oznacza to, że decydującą przesłanką przesądzającą o uznaniu, bądź nieuznaniu organu władzy publicznej za podatnika tego podatku jest zachowanie się tego organu jako organu władzy publicznej, bądź jako podatnika w stosunku do określonych świadczeń.
Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatników ma charakter wyłączenia podmiotowo-przedmiotowego.
Aby to wyłączenie miało miejsce, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
1)podmiotem jest wyłącznie organ władzy publicznej lub urząd obsługujący ten organ,
2)wykonywane są czynności, które związane są wyłącznie z realizacją zadań nałożonych na ten podmiot przepisami prawa, do realizacji których został on powołany.
Innymi słowy, organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach – gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań (co wynika z pierwszej części art. 15 ust. 6 ustawy) oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych. Wyłączenie z grona podatników podatku od towarów i usług organów władzy publicznej jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im specyficznych zadań i funkcji państwowych, np. w zakresie administracji, sądownictwa, obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia zasady konkurencji.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.
Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, tj.: od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1.Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.
2.Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:
1)jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
2)jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
3)w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2023 r. poz. 1796);
4)jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
5)w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
3.Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
4.Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
W myśl art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1.W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:
1)w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
2)w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
2.W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
3.Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.
Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.
Przy czym, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (t. j. Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Burmistrz (...), jako organ reprezentujący Gminę, prowadzi na wniosek użytkowników wieczystych postępowanie w sprawie sprzedaży w trybie bezprzetargowym na ich rzecz, nieruchomości gruntowych na podstawie zapisów art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przedmiotem wniosku jest nieruchomość numer 1, położona w miejscowości (...) przy ul. (...), dla której ustanowiono użytkowanie wieczyste 31 marca 1996 r., na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności garażu. Obecny użytkownik wieczysty odkupił nieruchomość w 2021 r. od pierwszego użytkownika i dysponuje nią do dnia dzisiejszego. Użytkownik wieczysty – osoba fizyczna, złożył do Gminy (...) wniosek, w którym wystąpił z żądaniem sprzedaży na jego rzecz działki nr 1 zabudowanej garażem, o pow. 26 m2. Teren nieruchomości jest równy, zagospodarowany, w części utwardzony, w dalszej odległości teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Budynek garażu stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
Drugim z przedmiotów Państwa zapytania jest działka numer 2, położona w miejscowości (...) przy ul. (...), dla której użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego z 27 kwietnia 1968 r. Użytkowanie wieczyste ustanowiono dla Spółdzielni Mieszkaniowej, która zbyła wskazaną nieruchomość. Obecny użytkownik wieczysty – osoba fizyczna, kupił nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia własności budynku niemieszkalnego i użytkowania wieczystego oraz ustanowienia służebności gruntowej i pozostaje użytkownikiem wieczystym do dnia dzisiejszego. Użytkownik złożył wniosek do Gminy (...), w którym wystąpił z żądaniem sprzedaży na jego rzecz działki nr 2 o pow. 38 m2, zabudowanej garażem. Teren nieruchomości jest zagospodarowany, utwardzony - droga asfaltowa, ogrodzenia - brak. Budynek garażu stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
Ostatnim z przedmiotów Państwa zapytania jest działka numer 3, położona w miejscowości (...) przy ul. (...), dla której użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego z 27 kwietnia 1968 r. Umowa ustanowiła użytkowanie wieczyste dla Spółdzielni Mieszkaniowej, która zbyła powyższą nieruchomość. Obecny użytkownik wieczysty – osoba fizyczna, kupił nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia własności budynku niemieszkalnego i użytkowania wieczystego oraz ustanowienia służebności gruntowej i pozostaje użytkownikiem wieczystym do dnia dzisiejszego. Użytkownik złożył wniosek do Gminy (...), w którym wystąpił z żądaniem sprzedaży na jego rzecz działki nr 3 o pow. 24 m2, zabudowanej garażem. Teren nieruchomości jest zagospodarowany, utwardzony - droga asfaltowa, ogrodzenia - brak. Budynek garażu stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż na rzecz użytkowników wieczystych wskazanych nieruchomości w trybie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W analizowanej sprawie skoro prawo użytkowania wieczystego dla każdej z ww. działek ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z tym, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku, na rzecz aktualnych użytkowników wieczystych, będzie w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości i będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo rzeczy”, które dany użytkownik już uzyskał.
W konsekwencji, w analizowanej sprawie sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych, będąca w istocie czynnością przekształcenia, w trybie określonym w art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego gruntu, które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. w prawo własności tych nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tych samych nieruchomości, w związku z czym, nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje fakt, kiedy obecni użytkownicy wieczyści nabyli prawo użytkowania wieczystego nieruchomości od poprzednich użytkowników wieczystych. Istotna jest data ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz pierwotnego użytkownika wieczystego.
W opisanej sytuacji czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego wskazanych we wniosku nieruchomości gruntowych (ustanowionego przed 1 maja 2004 r.) w prawo własności nieruchomości, na wnioski użytkowników wieczystych, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Państwa stanowisko jest zatem prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.