Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe - Interpretacja - null

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania:

- czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

- czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), a Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami) (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

- czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 grudnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

(Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

(Sprzedający)

W dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp

(...) (dalej: „Sprzedający”) oraz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w województwie (…), powiecie (…), miejscowości (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku o interpretację.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego:

1) Prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (…) ha położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), o numerze ewidencyjnym (…), obręb ewidencyjny (...), (...), przy ul (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), która oznaczona jest jako BR - grunty rolne zabudowane - dalej: „Nieruchomość 1”.

2) Prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (…) ha położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), o numerze ewidencyjnym (...), obręb ewidencyjny (…), (...), przy ul. (…) (bez nadanego numeru ewidencyjnego), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), która oznaczona jest jako R - grunty orne - dalej: „Nieruchomość 2”.

3) prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (…) ha, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), o numerze ewidencyjnym (...), obręb ewidencyjny (…), (...), przy ul(…) (bez nadanego numeru ewidencyjnego) dla której Sąd Rejonowy (…)tych prowadzi księgę wieczystą nr (…), która oznaczona jest jako R - grunty orne - dalej: „Nieruchomość 3”. Wnioskodawcy wskazują, że powyższa księga wieczysta obejmuje również inne działki gruntu oprócz Nieruchomości 3, które nie są jednak przedmiotem niniejszego wniosku.

- Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 dalej łącznie razem jako „Nieruchomość”.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…)- (...) - (…) część I przyjętym uchwałą nr (…)(…)z dnia 4 października 2018 r. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość położona jest na obszarze określonym jako:

a)„(…)” - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów;

b)„(…)” - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej;

c)„(…)” - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości ustalone jest:

1.„(…)”:

a)Przeznaczenie podstawowe - usługi, produkcja, składy, magazyny;

b)Przeznaczenie towarzyszące - urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, obiekty małej architektury;

c)Przeznaczenie dopuszczalne - drogi wewnętrzne.

2. „(…)” oraz „(…)

a)Przeznaczenie podstawowe - drogi publiczne klasy dojazdowej

b)Przeznaczenie towarzyszące - chodniki, ścieżki rowerowe, rowy odwadniające

c)Przeznaczenie dopuszczalne - infrastruktura techniczna, w tym niezwiązana z drogą.

Część Nieruchomości oznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako (…)” oraz „(…)” służyć będzie poszerzeniu istniejących dróg publicznych.

W tabeli poniżej szczegółowo opisany jest status Nieruchomości:

Działka	Status	Naniesienia	Przeznaczenie w MPZP
Nieruchomość 1	Zabudowana	Zabudowa siedliskowa na której znajduje się: 1)(…) budynków sklasyfikowanych wg. KŚT jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa - zgodnie z PKOB (Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych) sklasyfikowane jako - 1271: budynki gospodarstw rolnych. 2)budynek mieszkalny - zgodnie z PKOB sklasyfikowany jako 1110 - budynki mieszkalne jednorodzinne.	„(…)” „(…)-” „(…)”
Nieruchomość 2	Niezabudowana	Brak	„(…)” „(…)”
Nieruchomość 3	Niezabudowana	Brak	„(…)”

Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana. Natomiast Nieruchomość 1 jest zabudowana i na moment dokonania Transakcji będzie zabudowana.

Na Nieruchomości 1 znajduje się zabudowa (…) tj. budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze służące do prowadzenia działalności rolniczej (dalej: „Naniesienia”). Naniesienia zostały wybudowane w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku, przy czym Wnioskodawcy nie są w stanie precyzyjnie określić dokładnej daty oddania Naniesień do użytku. Naniesienia były wykorzystywane przez rodziców Sprzedającego oraz przez Sprzedającego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz prowadzenia działalności rolniczej (jeden z budynków był używany jako magazyn płodów rolnych, inne jako garaż na ciągniki, skład nawozów sztucznych, mieszkanie dla pracowników, suszarnia nasion, szopa na okna inspektowe i maty słomiane). Obecnie Naniesienia służą do przechowywania maszyn rolniczych oraz ciągników. Naniesienia nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających Transakcję Naniesienia nie podlegały ulepszeniom, remontom ani rozbudowie.

Dodatkowo dla kompletności wniosku należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość 3 przebiega napowietrzna linia średniego napięcia, która wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, w związku z czym nie jest częścią składową Nieruchomości, ani nie stanowi osobnej budowli. W sensie prawnym przedmiotowa linia energetyczna stanowi rzecz ruchomą będącą własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie Sprzedającego, przez co nie będzie elementem planowanej Transakcji.

Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są nieuzbrojone, niezabudowane oraz nieogrodzone. Nieruchomość 1 jest zabudowana i uzbrojona.

Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne zabudowania (budynki, budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia) poza Naniesieniami (Nieruchomość 1) oraz opisaną powyżej linią średniego napięcia, która nie jest własnością Sprzedającego, tylko stanowi część przedsiębiorstwa przesyłowego, zatem nie będzie częścią planowanej Transakcji (Nieruchomość 3).

3.Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem działalności Sprzedającego jako podatnika VAT, zgodnie ze zgłoszeniem rejestracyjnym, jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” objęte kodem (…). Sprzedający będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na moment zawarcia planowanej Transakcji. Sprzedający w marcu 2024 r. dokonał sprzedaży innej nieruchomości gruntowej (nieobjętej niniejszym wnioskiem o interpretację, na rzecz innego niż Kupujący podmiotu). Z tytułu sprzedaży tamtej nieruchomości występował w charakterze podatnika VAT, a transakcja była opodatkowana VAT.

Kupujący jest spółką prawa handlowego. Przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest (…) kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Dodatkowo Sprzedający zajmuje się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (…). Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment dokonania planowanej Transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.; "Ustawa CIT") ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.; „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył na podstawie:

a)Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 - umowy bezpłatnego przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 26 października 1989 r. od rodziców Sprzedającego.

b)Nieruchomość 3 - Sprzedający dopiero nabędzie Nieruchomość 3 od innej osoby fizycznej (dalej: „Poprzedni Właściciel”). Nabycie Nieruchomości 3 nastąpi w 2024 r. lub w 2025 r. i będzie opodatkowane podatkiem VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający i Poprzedni Właściciel będą występować w charakterze podatników VAT przy transakcji nabycia Nieruchomości 3. Dodatkowo Sprzedający będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego, z tytułu nabycia Nieruchomości 3 - okoliczności te zostały potwierdzone w uzyskanej przez Sprzedającego oraz Poprzedniego Właściciela interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nr (...) wydanej w dniu (...) r.

Nabycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że własność Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostało nabyte w formie bezpłatnego przekazania własności gospodarstwa rolnego w 1989 r. od rodziców Sprzedającego. W związku z powyższym nabycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie mogło podlegać, ani pod przepisy ustawy o VAT, ani pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedający nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy Nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości (jak wskazano nabycie Nieruchomości nie podlegało pod ustawę o VAT oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie był podatnikiem VAT czynnym w momencie nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Sprzedający dopiero nabędzie Nieruchomość 3 od Poprzedniego Właściciela. Nabycie Nieruchomości 3 jest jednym z warunków sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Kupującego, gdyż dla Kupującego jedynie cała Nieruchomość prezentuje wartość gospodarczą (co szczegółowo zostało opisane w kolejnym punkcie dotyczącym opisu Transakcji). Sprzedający sprzeda Nieruchomość 3 na rzecz Kupującego niezwłocznie po jej zakupie od Poprzedniego Właściciela (niezwłocznie po uprawomocnieniu się wpisu Sprzedającego do ksiąg wieczystych jako jedynego właściciela Nieruchomości 3). Nabycie Nieruchomości 3 będzie opodatkowane VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych i nie będzie zwolnione z VAT. Sprzedający będzie mieć prawo odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 3 od Poprzedniego Właściciela. Obie te okoliczności zostały potwierdzone w uzyskanej przez Sprzedającego i Poprzedniego Właściciela interpretacji indywidualnej nr (...) wydanej w dniu (...) r.

Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, przy czym Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 wchodzi w skład jego majątku osobistego, a Nieruchomość 3 będzie wchodzić w skład jego majątku osobistego po jej nabyciu.

Nieruchomość do końca 2023 r. była przedmiotem dzierżawy (dzierżawa gospodarstwa rolnego). Umowa dzierżawy została zawarta na(…) lat, przy czym w związku z planowaną Transakcją została ona rozwiązana z końcem 2023 r. Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy była wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem - tj. do prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedający nie otrzymuje wynagrodzenia, przy czym dzierżawca jako czynsz dzierżawny zobowiązany był do zapłaty podatku rolnego.

Sprzedający jest osobą fizyczną, co do zasady, nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie VAT. Sprzedający zarejestrował się jako podatnik VAT czynny na potrzeby sprzedaży innej, nie objętej niniejszym wnioskiem nieruchomości (transakcja została zrealizowana w marcu 2024 r. i Sprzedający występował w niej w charakterze podatnika VAT) oraz zakupu Nieruchomości 3 i przeprowadzenia niniejszej Transakcji.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Kupujący zawarł w dniu(…)r. ze Sprzedającym umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (Rep A. nr(…); dalej: „Umowa Przedwstępna 1”). W dniu (…)r. do Umowy Przedwstępnej 1 zawarto aneks ((…); dalej: „Aneks 1”) oraz w dniu (…)r. kolejny aneks (Rep. (…); dalej „Aneks 2”).

Dodatkowo w dniu (…)r. Kupujący zawarł ze Sprzedającym umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości 3 (Rep (…); dalej: „Umowa Przedwstępna 2”). W dniu (…)r. do Umowy Przedwstępnej 2 zawarto aneks (Rep. (…); dalej „Aneks 3”) Dalej Umowa Przedwstępna 1, Umowa Przedwstępna 2 Aneks 1, Aneks 2 oraz Aneks 3 łącznie jako: „Umowa”

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości przedsięwzięcia deweloperskiego tj. budowy zespołu budynków usługowo - biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni - centrum danych po uprzednim uzyskaniu stosownego pozwolenia na budowę (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową w ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie, a opisanych poniżej warunków zawieszających.

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej, w szczególności:

1)Niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2)Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń;

3)Wszystkie standardowe oświadczenia złożone w Umowie Przedwstępnej przez Sprzedającego będą na moment Transakcji prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym;

4)Nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 lub ich części;

5)Potwierdzenia, że Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą miały możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji; przy czym Strony postanawiają, że potwierdzeniem tym będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedającego działającego przez pełnomocnika wskazanego przez Kupującego warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu serwerownia - centrum danych zlokalizowanego na Nieruchomości - warunek ten został spełniony, gdyż w sierpniu 2024 r. Kupujący uzyskał w imieniu Sprzedającego warunki przyłączenia nr (…)dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Uzyskane warunki przyłączenia zostaną przeniesione na Kupującego w momencie finalizacji Transakcji;

6)Doręczenia Sprzedającemu oświadczenia Kupującego, że wynik przeprowadzonego przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 jest dla Kupującego satysfakcjonujący. Przy czym Sprzedający zobowiązuje się współpracować z Kupującym w ramach prowadzenia tego badania np. poprzez udzielania posiadanych dodatkowych informacji i wyjaśnień, udzielenie Kupującemu lub osobie przez nią wskazanej pełnomocnictw w zakresie koniecznym do przeprowadzenia badania Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 pod względem prawnym, faktycznym, technicznym, środowiskowym urbanistycznym oraz ekonomicznym w celu weryfikacji możliwości realizacji Inwestycji na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2;

7)Kupujący nabędzie Nieruchomość 3.

Przy czym powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione - jest to decyzja biznesowa Kupującego, na którą Sprzedający nie ma wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedający:

1)Udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującemu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Kupujący;

2)W przypadku gdyby udzielone przez Kupującego prawo do dysponowania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującego ww. decyzji potrzebnych dla realizacji Inwestycji, wówczas Sprzedający zobowiązuje się udzielić Kupującemu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, a w razie konieczności uzyskać je we własnym imieniu, ale na koszt Kupującego, w każdym wypadku na wniosek Kupującego i w porozumieniu z Kupującym, z zastrzeżeniem, że koszty takich działań ponosić będzie wyłącznie Kupujący;

3)Udzieli Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

4)Wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci;

5)Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej Sprzedający ponadto udzielił wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązał się ponownie udzielić Kupującemu lub wskazanym przez Kupującą osobom, na wniosek Kupującego, najpóźniej w terminie 14 dni od dnia otrzymania takiego wniosku, pisemnych pełnomocnictw niezbędnych do podejmowania czynności w zakresie wskazanym w niniejszym punkcie;

6)Najpóźniej przy zawarciu przyrzeczonych umów sprzedaży Sprzedający wyrazi nieodwołalną zgodę na przeniesienie na Kupującego lub wskazany prze z nią podmiot wszelkich wskazanych przez Kupującą decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Inwestycją na podstawie pełnomocnictw, o których mowa w pkt powyżej;

7)Sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia na Kupującego lub wskazany przez nią podmiot warunków przyłączenia uzyskanych na rzecz Sprzedającego w ramach pełnomocnictw, o których mowa powyżej;

8)Wszelkie koszty, opłaty, w tym opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, podziałem nieruchomości (w tym opłata adiacencka), zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odrolnieniem i wycinką drzew i krzewów dokonanymi przez Kupującego na podstawie postanowień Umowy Przedwstępnej lub w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, będą obciążały wyłącznie Kupującego. Przy czym zobowiązanie to dotyczy jedynie działań podjętych przez Kupującego lub przez Sprzedającego na wniosek Kupującego.

Dodatkowo należy wskazać, że analogiczne uprawnienia jak te opisane w pkt 1 - 8 powyżej Poprzedni Właściciel udzielił Kupującemu w stosunku do Nieruchomości 3 na podstawie odrębnej umowy zawartej pomiędzy Poprzednim Właścicielem a Kupującym.

Ponadto, jak wynika z Umowy Przedwstępnej 2 Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej 2, w szczególności:

1)Niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2)Nieruchomość 3 będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń;

3)Wszystkie standardowe oświadczenia złożone w Umowie Przedwstępnej 2 przez Sprzedającego będą na moment Transakcji prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym;

5)Sprzedający zostanie prawomocnie wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3 jako wyłączny właściciel Nieruchomości 3;

6)Kupujący nabędzie Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2;

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość po jej zakupie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję - zgodnie uzyskanym pozwoleniem na budowę. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupujący będzie wykorzystywał Inwestycję do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z VAT.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Przy czym na Nieruchomości były prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej na podstawie dodatkowo udzielonego wskazanemu przez Kupującego podmiotowi prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane na cele uzyskania warunków przyłączenia. Warunki przyłączenia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostały wydane w sierpniu 2024 r. i potwierdzają, że na Nieruchomości w przyszłości możliwa będzie realizacja Inwestycji.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu oraz prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo lub prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Nieruchomość 1 jest i na moment planowanej Transakcji będzie zabudowana. Nieruchomość 1 zabudowana jest zabudową siedliskową - znajdują się na niej budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze, które służyły do prowadzenia działalności rolniczej. Naniesienia zostały wybudowane w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku i nie były rozbudowywane, ulepszane ani remontowane. Docelowo po Transakcji Naniesienia zostaną wyburzone w celu realizacji Inwestycji.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Naniesień, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż Naniesienia wraz z gruntem na którym się znajdują stanowią gospodarstwo rolne i były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

Jako, że Sprzedający nabył Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nieodpłatnie od swoich rodziców w 1989 r. to nabycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie mogło podlegać pod przepisy ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy w stosunku do Nieruchomości 1 przed dniem dokonania Transakcji, lub w treści aktu notarialnego dokumentującego Transakcję złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 b) Ustawy o VAT tj. dla dostawy budynków, dla których pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków (w latach sześćdziesiątych) a ich dostawą w ramach Transakcji (w 2024 r. lub 2025 r.) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Wnioskodawcy wskazują ponadto, że Sprzedający nabędzie Nieruchomość 3 wyłącznie w celu jej natychmiastowej odsprzedaży na rzecz Kupującego (sprzedaż Nieruchomości 3 na rzecz Kupującego nastąpi niezwłocznie, gdy tylko uprawomocni się wpis w księgach wieczystych Sprzedającego jako jedynego właściciela Nieruchomości po jej nabyciu przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela). Kupujący ze względów biznesowych nie może nabyć Nieruchomości 3 bezpośrednio od Poprzedniego Właściciela. Kupujący może zrealizować Inwestycję wyłącznie na wszystkich trzech działkach wchodzących w skład Nieruchomości, zatem dla Kupującego sens biznesowy ma wyłącznie nabycie wszystkich trzech działek wchodzących w skład Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości 3 przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela będzie opodatkowane VAT, i Sprzedający będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 3 - stanowisko takie zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej nr (...) wydanej w dniu (...) r.

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie szukał aktywnie nabywcy Nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działki będące przedmiotem wniosku za atrakcyjne inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającym i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedającego cenę.

Powodem sprzedaży nieruchomości jest chęć zakończenia prowadzenia działalności rolniczej oraz fakt, że Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego i zaproponował korzystną dla Sprzedającego ofertę nabycia Nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej nastąpi w 2024 r. lub 2025 r.

Podsumowując:

• Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim natomiast Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zostały nabyte do jego majątku osobistego, natomiast Nieruchomość 3 również zostanie nabyta przez Sprzedającego do jego majątku osobistego.

• Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment dokonania Transakcji.

• Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

• Nieruchomość 1 jest i na moment planowanej Transakcji będzie zabudowana, przy czym od jej pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata i Sprzedający oraz Kupujący złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Naniesień i wyborze opodatkowania VAT dostawy Naniesień stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

• Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są i na moment planowanej Transakcji będą niezabudowane i objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

• Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

• Kupujący zrealizuje na Nieruchomości Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

• Przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości stanowiące wyposażenie gospodarstwa rolnego (np. ciągniki czy maszyny rolnicze). Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie nieruchomość gruntowa (niezabudowana - w przypadku Nieruchomości 2 i 3; oraz zabudowana w przypadku Nieruchomości 1).

• Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne umowy, należności czy zobowiązania które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością.

6.Doprecyzowanie przedmiotu wniosku o interpretację

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie VAT oraz PCC) sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Wszystkie inne okoliczności w szczególności ocena skutków podatkowych nabycia Nieruchomości 3 przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela została wskazana dla kompletności wniosku i pełnego zobrazowania istoty Transakcji, ale nie jest przedmiotem niniejszego wniosku (tj. Wnioskodawcy nie oczekują odpowiedzi na pytanie jak przyszłe nabycie Nieruchomości 3 przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela powinno być opodatkowane - okoliczność ta była już przedmiotem interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nr (...) wydanej w dniu (...) r.).

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania:

Czy w sytuacji gdy będzie składane oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przed dniem dokonania transakcji to czy zostanie ono złożone właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego?

Odpowiedzieli Państwo: Tak oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (jeśli nie zostanie złożone w treści aktu notarialnego przenoszącego własność) zostanie złożone przed dniem dokonania Transakcji do właściwego dla ich nabywcy naczelnika urzędu skarbowego.

Czy przez napisanie w opisie zdarzenia przyszłego (wniosek str. 13 akapit 3 W związku z powyższym, Wnioskodawcy...) „zgodnie z art. 43 ust.10 b) Ustawy o VAT” chcieli Państwo wskazać artykuł 43 ust.10 pkt 2 lit. b ustawy o podatku towarów i usług, zamiast „43 ust. 10 b)”?

Odpowiedzieli Państwo: Tak, w opisie zdarzenia przyszłego jest oczywista omyłka pisarska. Intencją Wnioskodawców było wskazanie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług jako podstawy do rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku):

1.Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), a Sprzedający będzie zobowiązany udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami)?

3.Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

2.W ocenie Wnioskodawców skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje jako podatnik VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Sprzedaż Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie stanowić dostawę niezabudowanych terenów budowlanych podlegającą podatkowaniu VAT, natomiast w przypadku zabudowanej Nieruchomości 1 Wnioskodawcy złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości 1, zatem dostawa tej nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa budynków i budowli po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia. W związku z powyższym Sprzedający jako podatnik VAT czynny musi udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą (fakturami).

3.W ocenie Wnioskodawców skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT (i nie będzie zwolniona z podatku VAT) stosownie do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do Pytania nr 2 to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenie podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1.

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, uzyskanie pozwolenia na budowę czy pozwolenia na przyłączenie do sieci energetycznej oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego na podstawie Umowy Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej , w szczególności:

1)Niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2)Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń;

3)Wszystkie standardowe oświadczenia złożone w Umowie Przedwstępnej przez Sprzedającego będą na moment Transakcji prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym;

5)Potwierdzenia, że Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą miały możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji; przy czym Strony postanawiają, że potwierdzeniem tym będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedającego działającego przez pełnomocnika wskazanego przez Kupującego warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu serwerownia - centrum danych zlokalizowanego na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego warunek ten został już spełniony, gdyż w sierpniu 2024 r. Kupujący uzyskał w imieniu Sprzedającego warunki przyłączenia nr (...) dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Uzyskane warunki przyłączenia zostaną przeniesione na Kupującego w momencie finalizacji Transakcji.

7)Kupujący nabędzie Nieruchomość 3.

Jednocześnie na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedający:

1)Udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującemu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości 1 oaz Nieruchomości 2 drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Kupujący;

2)W przypadku gdyby udzielone przez Kupującego prawo do dysponowania Nieruchomością 1 lub Nieruchomością 2 na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującego w/w decyzji potrzebnych dla realizacji Inwestycji, wówczas Sprzedający zobowiązuje się udzielić Kupującemu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, a w razie konieczności uzyskać je we własnym imieniu, ale na koszt Kupującego, w każdym wypadku na wniosek Kupującego i w porozumieniu z Kupującym, z zastrzeżeniem, że koszty takich działań ponosić będzie wyłącznie Kupujący;

5)Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielił wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązał się ponownie udzielić Kupującemu lub wskazanym przez Kupującą osobom, na wniosek Kupującego, najpóźniej w terminie 14 dni od dnia otrzymania takiego wniosku, pisemnych pełnomocnictw niezbędnych do podejmowania czynności w zakresie wskazanym w niniejszym punkcie;

6)Najpóźniej przy zawarciu przyrzeczonych umów sprzedaży Sprzedający wyrazi nieodwołalną zgodę na przeniesienie na Kupującego lub wskazany przez nią podmiot wszelkich wskazanych przez Kupującą decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Inwestycją na podstawie pełnomocnictw, o których mowa w pkt powyżej;

8)Wszelkie koszty, opłaty, w tym opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, podziałem nieruchomości (w tym opłata adiacencka), zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odrolnieniem i wycinką drzew i krzewów dokonanymi przez Kupującego na podstawie postanowień Umowy lub w wykonaniu Umowy, będą obciążały wyłącznie Kupującego. Przy czym zobowiązanie to dotyczy jedynie działań podjętych przez Kupującego lub przez Sprzedającego na wniosek Kupującego.

Ponadto, jak wynika z Umowy Przedwstępnej 2 Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej 2, w szczególności:

1)Niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2)Nieruchomość 3 będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń;

3)Wszystkie standardowe oświadczenia złożone w Umowie Przedwstępnej 2 przez Sprzedającego będą na moment Transakcji prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym;

5)Sprzedający zostanie prawomocnie wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3 jako wyłączny właściciel Nieruchomości 3;

6)Kupujący nabędzie Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2;

Czynności, do których umocowany jest Kupujący, miały na celu uzyskanie pozwolenia na budowę, decyzji o przyłączeniu Nieruchomości do sieci energetycznej (która jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego została uzyskana) oraz przygotowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości przedsięwzięcia deweloperskiego tj. budowy zespołu budynków usługowo - biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni - centrum danych (po uprzednim uzyskaniu stosownego pozwolenia na budowę).

Zgodnie z art. 95 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, dalej: „Kodeks cywilny”), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo - biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni - centrum danych, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W szczególności Sprzedający (za pośrednictwem działającego na jego rzecz Kupującego) doprowadzi do uzyskania dla Nieruchomości decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o przyłączeniu Nieruchomości do sieci energetycznej (warunki przyłączenia Nieruchomości 1 i 2 zostały już wydane w sierpniu 2024 r.), oraz wszelkich innych decyzji i zezwoleń administracyjnych, dzięki którym możliwa będzie na Nieruchomości (wykorzystywanej do tej pory do prowadzenia działalności rolniczej) realizacja Inwestycji. Takie działania w ocenie Wnioskodawców wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem osobistym, gdyż wymagały poniesienia znacznych nakładów i zaangażowania profesjonalnych podmiotów w celu zmiany przeznaczenia Nieruchomości z rolniczej na komercyjną.

Dodatkowo w zakresie Nieruchomości 3 należy wskazać, ze Sprzedający nabędzie tą działkę wyłącznie w celu jej odsprzedaży na rzecz Kupującego, w celu zapewnienia Kupującemu możliwości realizacji Inwestycji na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości, co również wskazuje, na to, że nabycie i późniejsza sprzedaż Nieruchomości 3 przez Sprzedającego nosi znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będzie występował w charakterze podatnika VAT w związku z faktem, że udzielili Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

•Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

•Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

•Interpretacja z dnia 15 września 2020 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

•Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

•Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

•Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

•Interpretacja z dnia 14 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.221.2023.3.KM;

•Interpretacjaz dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

•Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

•Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

•Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatników VAT na gruncie przepisów Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 2.

1.Uwagi ogólne.

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania.

Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2.Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT [Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)].

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowane działki gruntu (Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3) oraz zabudowana Naniesieniami Nieruchomość 1. Nieruchomość 1 jest zabudowana Naniesieniami stanowiącymi budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze służące do prowadzenia działalności rolniczej.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego. Poza oddaniem Nieruchomości w dzierżawę (która to umowa została rozwiązana z końcem 2023 r.) w celu prowadzenia na Nieruchomości działalności rolniczej Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości w żaden inny sposób.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Kupujący nie będzie prowadził działalności rolniczej na Nieruchomości. Jak już zostało wskazane na Nieruchomości zostanie wybudowana Inwestycja i w ramach budowy Naniesienia znajdujące się na Nieruchomości 1 zostaną wyburzone. Zatem, Kupujący nie będzie kontynuował działalności rolniczej prowadzonej na Nieruchomości, tylko będzie ją wykorzystywał do realizacji Inwestycji i późniejszego prowadzenia opodatkowanej działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Z punktu widzenia ekonomicznego Kupujący zainteresowany jest nabyciem atrakcyjnie położonego gruntu, żeby zrealizować na nim przedsięwzięcie deweloperskie. Naniesienia znajdujące się na Nieruchomości nie stanowią wartości dla Kupującego, co więcej będzie on musiał ponieść dodatkowe koszty związane z wyburzeniem tych Naniesień pod przyszłą realizację Inwestycji. Ponadto przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości (np. ciągnik i sprzęt rolniczy), ani żadne należności czy zobowiązania związane z Nieruchomością.

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo tylko nieruchomość (trzy działki gruntu, z czego jedna będzie zabudowana).

3.Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A. Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanych Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest m.in. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 tj. działki gruntu niezabudowane budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami (nie licząc znajdującej się na Nieruchomości 3 linii wysokiego napięcia, które stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem niniejszej Transakcji). Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 stanowią i na dzień Transakcji będą stanowić niezabudowane działki gruntu.

Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w zakresie dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 w ramach planowanej Transakcji gdyż (a) nabycie Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 przez Sprzedającego w ogóle nie było opodatkowane VAT ani (b) Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie m.in. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 tj. niezabudowane działki gruntu. Zgodnie z uchwalonym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 stanowią tereny budowlane.

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 stanowią niezabudowane tereny budowlane, gdyż zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego stanowią one grunt przeznaczony pod zabudowę komercyjną (przemysłowo-usługową).

Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT i dostawa Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych. Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą.

B. Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej Nieruchomości 1.

Uwagi o charakterze ogólnym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższy przepis dotyczy zarówno prawa własności gruntu jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu. Sprzedaż prawa własności Nieruchomości 1 będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Naniesień znajdujących się na Gruncie.

Warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

Dostawa Naniesień zlokalizowanych na Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji, będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Naniesień zlokalizowanych na Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i

2)złożą są, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że intencją ustawodawcy było opodatkowanie obrotu nieruchomościami wyłącznie na pierwszym etapie obrotu lub po gruntownej ich modernizacji („ulepszeniu” w rozumieniu przepisów ustaw o podatku dochodowym). Obrót na dalszych etapach ma podlegać zwolnieniu. W konsekwencji, dostawy nieruchomości, które są dokonywane przed ich pierwszym zasiedleniem, w jego ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tychże nieruchomości podlegają co do zasady opodatkowaniu. Jedynie w drodze wyjątku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa nieruchomości, która co do zasady powinna być opodatkowana (jako „nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10” ze względu na jej dokonywanie przed, w ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) będzie także podlegać zwolnieniu, jeśli łącznie spełnione zostaną dodatkowe przesłanki dotyczące braku gruntownego ulepszenia i braku u sprzedawcy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem dostawy.

Kluczowe znaczenie dla prawnopodatkowej oceny przedstawianego zdarzenia przyszłego ma więc pojęcie „pierwszego zasiedlenia”. Zgodnie z definicją legalną z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT obowiązującą od 1 września 2019 r., pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższej definicji do pierwszego zasiedlenia dochodzi, gdy nieruchomość po jej wybudowaniu (bądź gruntownym ulepszeniu) zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu lub gdy podatnik będący właścicielem nieruchomości zacznie jej używać do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zmiana definicji legalnej pierwszego zasiedlenia była skutkiem wydania przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C- 308/16), TSUE wskazał, że: „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

Wobec powyższej definicji pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy/leasingu lub gdy będzie używana przez właściciela nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika również to, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika co do zasady, że dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Wyjątek następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Kluczowym zatem dla ustalenia zasad opodatkowania planowanej przez Wnioskodawców, dostawy Naniesień zlokalizowanych na Nieruchomości 1 jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze ich zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy nie są w stanie precyzyjnie określić kiedy zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Naniesień. Naniesienia zostały wybudowane w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku i były wykorzystywane przez rodziców Sprzedającego na cele mieszkaniowe oraz do prowadzenia działalności rolniczej. Naniesienia stanowiły bowiem zabudowę siedliskową tj. budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi służącymi do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 w 1989 r. na podstawie bezpłatnej umowy przekazania gospodarstwa rolnego od swoich rodziców. Od tego momentu był jedynym właścicielem Nieruchomości 1 i wykorzystywał ją zgodnie z jej przeznaczeniem tj. na własne cele mieszkaniowe oraz do prowadzenia działalności rolniczej (uprawy ziemi rolnej).

Podsumowując w Naniesieniach nie ma powierzchni, która nigdy nie byłaby użytkowana przez Sprzedającego i w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Jednocześnie, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Naniesień, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Należy zatem przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem znajdujących się na Nieruchomości 1, a planowaną dostawą Nieruchomości 1 w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Mając powyższe na uwadze, planowana dostawa Nieruchomości 1 korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dostawa Naniesień, w przypadku której doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a Naniesienia nie podlegały ulepszeniem w okresie co najmniej 2 lat przed dokonaniem planowanej Transakcji.

Należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, bowiem w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 przez złożenie przed dniem Transakcji (lub w treści aktu notarialnego obejmującego Transakcję) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości 1.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jednocześnie, Zainteresowani pragną zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z w/w przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

W orzecznictwie jest ugruntowany pogląd, że zwolnienie z art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT może mieć zastosowanie tylko w sytuacji gdy w danej transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem skoro w niniejszej Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie fakultatywne z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, co zostało szczegółowo uzasadnione powyżej, to bezprzedmiotowym jest badanie czy zastosowanie znajdzie zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Niemniej jednak Wnioskodawcy dla kompletności wniosku wskazują, że przesłanki zwolnienia z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie zostaną spełnione gdyż:

a)Transakcja będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

b)Transakcja nabycia Nieruchomości 1 przez Sprzedającego od rodziców Sprzedającego nie była opodatkowana VAT (pozostawała poza zakresem Ustawy o VAT)

W związku z powyższym należy zatem uznać, iż warunki zastosowania powyższego zwolnienia nie będą w przedmiotowym przypadku łącznie spełnione, tym samym Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Dodatkowo, w ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z ww. przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W kontekście powyższego przepisu, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 1 nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu Nieruchomości 1 od rodziców Sprzedającego w ogóle nie wystąpił podatek VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy zwolnienia z VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomość 1 jest zabudowana Naniesieniami i na moment planowanej Transakcji będzie zabudowana Naniesieniami, w związku z czym powyższe zwolnienie nie może znaleźć zastosowania do Transakcji, a dostawa gruntu zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Naniesień. Natomiast nawet gdyby Nieruchomość 1 nie była zabudowana to stanowiłaby zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren budowlany i wówczas i tak podlegałaby obowiązkowemu opodatkowaniu VAT.

Na marginesie należy dodać, że gdyby nawet przyjąć, że skoro Naniesienia od ich wybudowania w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku do chwili obecnej nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, to nigdy formalnie nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu Ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji stanowiłaby pierwsze zasiedlenie Naniesień - byłaby to odpłatna dostawa Naniesień dokonana przez podmiot występujący w charakterze podatnika VAT.

Zatem, nawet gdyby przyjąć takie rozumienie definicji pierwszego zasiedlenia, to dostawa Nieruchomości 1 w ramach Transakcji podlegałaby obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT jako dostawa budynków i budowli w ramach ich pierwszego zasiedlenia. Zatem również w takiej sytuacji prawidłowe byłoby stanowisko Wnioskodawców zgodnie, z którym dostawa Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji jest opodatkowana VAT i nie jest zwolniona z podatku VAT.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako:

1.Dostawa nieruchomości niezabudowanych stanowiących tereny budowlane (w przypadku Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3).

2.Dostawa zabudowanej Nieruchomości 1, w stosunku do której, Wnioskodawcy zrezygnują ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości 1. Natomiast gdyby nawet przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia Naniesień w rozumieniu Ustawy o VAT nie doszło, to ich pierwszym zasiedleniem byłaby ich dostawa w ramach Transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości 1 podlegałaby obligatoryjnie podatkowi VAT i nie była z VAT zwolniona.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3.

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości przedsięwzięcia deweloperskiego tj. budowy zespołu budynków usługowo - biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni - centrum danych (po uprzednim uzyskaniu stosownego pozwolenia na budowę).

Po wybudowaniu obiektu Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Treść uzasadnienia:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 20234r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy,

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług i transakcja nie może być wyłączona spod regulacji ustawy.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1640 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr (...),(...) i (...) istotne jest, czy

-do sprzedaży tej w ogóle stosuje się przepisy ustawy o VAT, czyli czyjest to zbycie przedsiębiorstwa albo ZCP.

-w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Odnosząc się do kwestii uznania przedmiotu zbycia za przedsiębiorstwo albo ZCP, to należy zauważyć, przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie nieruchomość gruntowa (niezabudowana - w przypadku Nieruchomości 2 i 3; oraz zabudowana w przypadku Nieruchomości 1). Przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów (umowa dzierżawy została rozwiązana końcem 2023 r.), ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedającego.

Zatem przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo albowiem zakresem transakcji nie są objęte składniki przedsiębiorstwa wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Transakcja ta nie będzie miała również za przedmiot ZCP. W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”.

Zatem w opisanej sytuacji, gdy przedmiotem transakcji są tylko działki i naniesienia na jednej z nich (które jak wynika z wniosku nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej), bez innych składników, które tworzą ZCP i pozwalają na prowadzenie samodzielnej działalności w określonym zakresie to to nie można uznać, że zbycie Nieruchomości stanowi zbycie ZCP.

Dlatego też zbycie opisanej Nieruchomości nie będzie wyłączone z regulacji ustawy na podstawie art. 6 ust. 1.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych zakresem pytania pierwszego, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że w dniu 2 marca 2023 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli - Umowę Przedwstępną 1 (do Umowy Przedwstępnej 1 zawarto aneks Aneks 1, Aneks 2), w której zobowiązali się do przeprowadzenia Transakcji polegającej na sprzedaży niezabudowanej działki o nr ewidencyjnym (...) i oraz zabudowanej działki o nr ewidencyjnym (...). Dodatkowo w dniu 20 lutego 2024 r. Kupujący zawarł ze Sprzedającym umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości 3 - Umowa Przedwstępna 2 (do Umowy Przedwstępnej 2 zawarto aneks Aneks 3).

Jednocześnie na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedający:

2) W przypadku gdyby udzielone przez Kupującego prawo do dysponowania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującego w/w decyzji potrzebnych dla realizacji Inwestycji, wówczas Sprzedający zobowiązuje się udzielić Kupującemu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, a w razie konieczności uzyskać je we własnym imieniu, ale na koszt Kupującego, w każdym wypadku na wniosek Kupującego i w porozumieniu z Kupującym, z zastrzeżeniem, że koszty takich działań ponosić będzie wyłącznie Kupujący;

3)Udzieli Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno- inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

Na Nieruchomości były prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej na podstawie dodatkowo udzielonego wskazanemu przez Kupującego podmiotowi prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na cele uzyskania warunków przyłączenia. Warunki przyłączenia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostały wydane w sierpniu 2024 r. i potwierdzają, że na Nieruchomości w przyszłości możliwa będzie realizacja Inwestycji.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki nr (...) i (...) będące własnością Sprzedającego podlegała i będzie podlegać wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostały/zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego – Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia pierwotnej umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności zostały dokonane lub dokonane będą przez przyszłego właściciela któremu Sprzedający udzielił pełnomocnictwa, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, właściciel działek nr (...) i (...) udzielił Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że działania nie zostały podjęte bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego (aktualnego właściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności, które zostały wykonane przez Kupującego wywołały/wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjnił/uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Zatem powyższe stwierdzenie wskazuje wprost, że warunkiem koniecznym do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest wykonanie wskazanych w zakresie pełnomocnictwa czynności. Wykonanie tych czynności w Państwa ocenie ma istotny (decydujący) wpływ warunkujący nabycie przez niego działek nr (...),(...).

W konsekwencji czynności podejmowane przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży są podejmowane na potrzeby Sprzedającego. Bez wykonania tych czynności może nie dojść bowiem do zawarcia umowy sprzedaży gdyż ich wykonanie ma bezpośredni wpływ na atrakcyjność nieruchomości jako towaru, a tym samym na wzrost jej wartości w ocenie Kupującego.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika ponadto, że Sprzedający dopiero nabędzie Nieruchomość 3 od Poprzedniego Właściciela. Nabycie Nieruchomości 3 jest jednym z warunków sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Kupującego, gdyż dla Kupującego jedynie cała Nieruchomość prezentuje wartość gospodarczą. Sprzedający sprzeda Nieruchomość 3 na rzecz Kupującego niezwłocznie po jej zakupie od Poprzedniego Właściciela (niezwłocznie po uprawomocnieniu się wpisu Sprzedającego do ksiąg wieczystych jako jedynego właściciela Nieruchomości 3).

W zakresie dostawy Nieruchomość 3 Sprzedający zachowa się jak typowy handlowiec. Czyli kupi towar aby go sprzedać. Fakt, że operacja ta jest konieczna do sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 tylko potwierdza, że Sprzedający w zakresie sprzedaży opisanych Nieruchomości działa w sposób zorganizowany, typowy dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działek nr (...),(...) i (...), wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

Powyższe działanie w sposób jednoznaczny wskazuje, że działania Sprzedającego w ww. zakresie przybierają formę zawodową (profesjonalną) i realizowane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającego zbycie działek gruntu nr (...), (...) i (...) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży działki, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego działek gruntu nr (...), (...) i (...) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 2 dotyczą także kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), a Sprzedający będzie zobowiązany udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami)?

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Według przepisu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2.brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy,

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazali Państwo we wniosku Działki (...), (...) oraz (...) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym Nieruchomości położone są na obszarze określonym jako:

a)„16U/P” - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów;

b)„20KD-D” - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej;

c)„22KD-D” - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

Działka nr (...) i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana.

Przez Grunt działki nr (...) przebiega napowietrzna linia średniego napięcia należąca do podmiotu trzeciego.

Działka (...) jest zabudowana budynkami wybudowanymi w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku i były wykorzystywane przez rodziców Sprzedającego oraz przez Sprzedającego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz prowadzenia działalności rolniczej (jeden z budynków był używany jako magazyn płodów rolnych, inne jako garaż na ciągniki, skład nawozów sztucznych, mieszkanie dla pracowników, suszarnia nasion, szopa na okna inspektowe i maty słomiane). Prawo własności Nieruchomości 1 oraz 2 (działki nr (...) oraz (...)) Sprzedający nabył na podstawie umowy bezpłatnego przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 26 października 1989 r. od rodziców Sprzedającego. Nie wystąpił wtedy podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Obecnie Naniesienia służą do przechowywania maszyn rolniczych oraz ciągników. Naniesienia nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających Transakcję Naniesienia nie podlegały ulepszeniom, remontom ani rozbudowie

Zatem zbycie poszczególnych działek nie będzie objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bo dotyczy ono tylko terenów niezabudowanych nieprzeznaczonych pod budowę.

Sprzedaż działek (...) i (...), nie będzie objęta zwolnieniami przewidzianymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a albowiem przedmiotem sprzedaży jest tylko grunt bez naniesień do których ewentualnie mogą mieć zastosowanie ww. zwolnienia.

Działka (...) nie będzie objęta również zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy bo przy jej nabyciu Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku.

Zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało również do sprzedaży działki (...) bo przy jej nabyciu w ogóle nie wystąpił podatek VAT, więc nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT co jest jednym z warunków zastosowania tego zwolnienia.

Dostawa Nieruchomość 1 czyli działki (...) wraz zabudową będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 8 ustawy, bo dostawa budynków znajdujących się na działce nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata.

Podali Państwo, że Sprzedający i Kupujący skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1.

Zatem sprzedaż wszystkich działek będzie opodatkowana podatkiem VAT

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przy czym w myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W analizowanej sprawie - jak wcześniej wyjaśniono - z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki (...) i (...) oraz zabudowanej nieruchomości nr (...) sprzedający będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Sprzedający będzie zobowiązany wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa ostatnia wątpliwość dotyczy prawa Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący planuje nabyć Nieruchomość (działki nr (...),(...) oraz (...)) w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego tj. budowy zespołu budynków usługowo - biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni - centrum danych (po uprzednim uzyskaniu stosownego pozwolenia na budowę). ). Zatem działka po jej zakupie, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Ponadto na moment dokonania planowanej Transakcji Sprzedający jak i Kupujący będą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z tym, że zakup działki nr (...), (...) i (...) będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Kupującego Nieruchomości stanowiąca działki nr (...),(...) oraz(...) będą służyły czynnościom opodatkowanym. Opisana Transakcja będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości (działki nr (...),(...),(...)) na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej,przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej,

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie