Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości.

Uzupełniła go Pani pismem z 7 stycznia 2025 r. (wpływ 9 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako osoba fizyczna nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT). Jest Pani współwłaścicielem, m.in. nieruchomości gruntowej położonej (...), obszaru łącznego (...) ha (….), składającej się z dziewięciu działek gruntu, w tym działki: numer 1 (…), (L.p.2). Udział w przedmiotowej nieruchomości stanowi Pani majątek osobisty nabyty na podstawie postanowienia wydanego przez Sąd Rejonowy (…) Wydział (...) z dnia xx kwietnia 2015 r.

Wchodzące w skład opisanej nieruchomości działka gruntu numer 1 położona jest w obrębie (…), działka gruntu numer: 1, obszaru (...) ha (…), identyfikator: (…), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: „N”, „RIVa”, „RIVb”, „RV’, „RVI” i „W”nie jest zabudowana.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (...) zatwierdzonym Uchwałą nr (...) z dnia 24 maja 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach (...) teren działki nr ewid. 1 o powierzchni (...) ha przeznaczony jest pod: pas ok. (...) m: „6 KD-L” – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: L – lokalna, pas ok. (...) m: „1\ PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), pas ok. (...) m: „8 KD-D” – teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: D – dojazdowa, pas ok. (...) m: „2 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), dla pozostałej części działki od strony drogi gminnej nr (...) nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki nie nastąpiło z Pani inicjatywy. Działki nie są położone w granicach specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, ani też nie istnieją żadne ograniczenia korzystania z nich wynikające z ochrony przyrody i środowiska.

Działka numer 2 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 423).

Działka gruntu numer 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu powołanej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Działka pozostaje w Pani i pozostałych współwłaścicieli wyłącznym niezakłóconym posiadaniu.

Do dnia dzisiejszego nie podejmowała Pani żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (...), która czuwa nad realizacją transakcji. Nie ponosiła Pani żadnych kosztów związanych ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności, takie jak organizowanie notariusza, podział działek, czy spotkań z przedstawicielami kupującego organizowane były przez Gminę.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami.

Dla przedmiotowych nieruchomości nie zostało wydane pozwolenie na budowę, ani inne pozwolenia, czy decyzje.

Przed sprzedażą działki nie poczyniła Pani i nie zamierza Pani poczynić jakichkolwiek działań, dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowej działki (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej).

W dniu 14 października 2024 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązała się Pani się do sprzedaży własności wydzielonej niezabudowanej Działki numer 1 (…), wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w § 1 tej umowy – jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do Umowy kolorem czerwonym, o obszarze około (...) ha (…), nazywaną dalej Przedmiotem Umowy, w stanie wolnym od obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz wad fizycznych i prawnych.

Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do dnia 31 stycznia 2025 r. pod warunkiem spełnienia następujących warunków:

1) stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w Dziale I-O księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki numer 1 nie ulegnie zmianie,

2) na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich, jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze wieczystej,

3) wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 przez wydzielenie jej części zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszej umowy, o której mowa w § 3 umowy,

4) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6) wydania przez Ministra Finansów interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacja indywidualna) na podstawie art. 14b powołanej wyżej ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa stwierdzającej, czy Przedmiot umowy podlega lub nie podlega opodatkowaniu VAT, a w razie potwierdzenia przez Organ, iż Przedmiot umowy podlega opodatkowaniu VAT przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego status Sprzedających lub jednego ze Sprzedających jako czynnego płatnika podatku VAT,

7) w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka lub wskazana przez Kupującą osoba trzecia nabędzie prawo własności wszystkich następujących działek gruntu położonych w obrębie (...):

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 3 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer 4, numer 5 i numer: 6,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 7 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 8,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 9 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 10,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 11 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne, wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 12 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer 13 i numer 14,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 15 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 2 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki numer 16, numer 17 i numer 18,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 19 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 20,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 21 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę numer 22,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 23 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,

-   wydzieloną z niezabudowanej Działki numer 24 – jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne, lub wszyscy właściciele nieruchomości wymienionych powyżej, będą gotowi zawrzeć umowy przenoszące własność wszystkich wyżej wymienionych działek gruntu na Kupującą Spółkę lub wskazaną przez Kupującą osobę trzecią i w tym celu, w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, stawią się u notariusza i przystąpią do zawarcia umów przenoszących własność wyżej wymienionych działek gruntu,

8) raport z badania due diligence, o którym mowa w § 6 umowy nie wykazuje żadnych ryzyk ani nieprawidłowości,

9) w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w § 1 niniejszej umowy będą odpowiadały aktualnemu stanowi prawnemu i faktycznego Przedmiotu Umowy i zostaną powtórzone przez Sprzedających w umowie przyrzeczonej.

Powyższe Warunki wymienione są zastrzeżone na rzecz Kupującej Spółki, której przysługuje prawo jednostronnego zrzeczenia się Warunków, z wyjątkiem wymienionych w punkcie 1, 3, 6, 10 oraz prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się wymienionych Warunków lub spełnienia jedynie niektórych z nich.

Spełnienie się Warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić najpóźniej do dnia 15 stycznia 2025 r. (piętnastego marca dwa tysiące dwudziestego piątego roku).

Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw, zgodnie z którymi m.in.:

1. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej dokumentacji urzędowej, a także finansowej.

2. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy – w celu uniknięcia wątpliwości, Strony uzgadniają, że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane.

3. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład (...) SA. Skuteczność wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z niniejszej umowy w formie notarialnej.

4. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX kodeksu cywilnego.

5. Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy dokumentacji geodezyjno- kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i zaświadczeń opisanych w § 4 ust. 1 tej umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.

Wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca.

Uzupełnienie wniosku

1. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość będąca wydzielona z działki 1. Działka 2 jest działka sąsiednią, niebędącą Pani własnością. We wniosku o interpretację została ona wpisana pomyłkowo.

2. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym.

3. Z przeznaczonych do sprzedaży gruntów rolnych nie korzystała Pani ani nie czerpała Pani żadnych korzyści, ponieważ ziemie uprawa Pani siostra A. B. (będąca współwłaścicielem nieruchomości) Zbiory wykorzystuje do produkcji rolnej, którą się zajmuje.

4. Na pytanie: W jaki sposób Pani wykorzystywała nieruchomość, która na być przedmiotem sprzedaży przez cały okres jej posiadania?, odpowiedziała Pani: Działka będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywaną przez moją siostrę współwłaściciela nieruchomości. Ja jej nie użytkuję.

5. Na pytanie: Czy nieruchomość, która na być przedmiotem sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajały i w jakim okresie?, odpowiedziała Pani: Działka będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez moją siostrę współwłaściciela nieruchomości. Ja jej nie użytkuję.

6. Czy Pani udostępniała/udostępnia/będzie udostępniała do momentu sprzedaży nieruchomość, która na być przedmiotem sprzedaży osobom trzecim? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) w jakim okresie (kiedy) działka była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?

b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka?) działka była/jest/będzie udostępniane osobom trzecim?

c) czy udostępnienie działki było/jest/będzie czynnością odpłatną, czy bezpłatną? Jeżeli odpłatną, to kto rozliczał/rozlicza/będzie rozliczać podatek należny w związku z odpłatnym udostępnianiem?, odpowiedziała Pani: Z przeznaczonych do sprzedaży gruntów rolnych nie korzystałam ani nie czerpałam żadnych korzyści, ponieważ ziemię obrabiała moja siostra A. B. (będąca współwłaścicielem nieruchomość). Zbiory wykorzystuje do produkcji rolnej, którą się zajmuje.

Działka udostępniona jest córce od dnia nabycia spadku (xx kwietnia 2015 r.) i będzie udostępniona do chwili sprzedaży. Udostępnienie jest bezpłatne.

7. Na pytanie: Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży była przez Panią wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?, odpowiedziała Pani: Nie.

8. Gmina koordynuje transakcję. Tereny zlokalizowane w (...) objęte są MPZP z przeznaczeniem produkcyjno-usługowym. Na potrzeby działań promocyjno-marketingowych tereny te umownie nazwane są (...). Od wielu lat Gmina prowadzi szereg działań mających na celu zachęcić do inwestowania na terenie Gminy (udział w targach, eventach, materiały w prasie).

Do gminy zgłosił się Inwestor z pytaniem o działkę o określonych parametrach. Działki wymienione we wniosku zostały wskazane (łącznie z kilkoma innym nieruchomościami, tworząc jedną spójną całość, jako fragment większego zamarzenia inwestycyjnego). Gmina była organizatorem spotkania przedstawiciela Inwestora z właścicielami, przekazała informację na temat podpisana umów przedwstępnych czas i miejsce). Gminie nie było udzielane pełnomocnictwo.

Jedynym udzielonym pełnomocnictwem było pełnomocnictwo wynikające z umowy przedwstępnej udzielone spółce kupującej nieruchomość (m.in. do podziałów geodezyjnych).

9. Na pytanie: Czy w odniesieniu do nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Panią jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, (proszę, żeby podała Pani jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)?, odpowiedziała Pani: Nie.

10. Na pytanie: Czy umowa przedwstępna została zawarta wspólnie przez Panią i innych współwłaścicieli czy tylko przez Panią lub tylko przez innych współwłaścicieli?, odpowiedziała Pani: Tak.

11. Na pytanie: Czy – oprócz wymienionych we wniosku postanowień wynikających z umowy przedwstępnej – ciążą na Pani i/lub innych współwłaścicielach, a także stronie kupującej inne (jakie?) prawa i obowiązki? Jeśli tak to prosimy o ich wskazanie, bowiem w opisie sprawy napisała Pani, że:

Ponadto wskazała Pani:

Natomiast nie wskazała Pani, jaki jest warunek nr 10, który ma zostać spełniony, aby doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Prosimy więc o jego wskazanie, odpowiedziała Pani: Nie. Punkt 10 został wskazany omyłkowo.

12. Na pytanie: Czy strona kupująca ponosi/będzie ponosiła jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością, która ma być przedmiotem sprzedaży od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Jeśli tak, proszę szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającym (Panią i/lub innymi współwłaścicielami) a kupującym (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Panią w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób – jaki?) – proszę szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie, odpowiedziała Pani: Nieruchomość, która będzie podlegać transakcji nie wymaga poniesienia przeze mnie żadnych nakładów finansowych (teren nie został uzbrojony, nie występowała Pani z wnioskiem o dokonanie przyłączy ani wyłączenie z produkcji rolnej.

13. Wcześniej nie sprzedawała Pani żadnych nieruchomości. Ziemię nabyła Pani wraz z córkami w ramach spadku po zmarłym synu. Nie planuje Pani sprzedawać innych nieruchomości.

14. Na pytanie: Czy posiada Pani i jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz działek będących przedmiotem wniosku)? Proszę wyjaśnić, odpowiedziała Pani: Nie.

15. Na pytanie: W przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży będzie działka wydzielona z działki nr 1, prosimy o wskazanie:

a) kto dokładnie i na podstawie jakiego dokumentu (np. pełnomocnictwa udzielonego przez Panią) wystąpił/wystąpi o podział działki nr 1, w wyniku którego powstanie działka, będąca przedmiotem sprzedaży?

b) czy dla działki wydzielonej z działki nr 1 będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to kto dokładnie i na podstawie jakiego dokumentu (np. pełnomocnictwa udzielonego przez Panią) wystąpił/wystąpi o wydanie tej decyzji?, odpowiedziała Pani:

Zgodne z § 9 punkt 1 strona sprzedająca udziela spółce pełnomocnictwo do reprezentowana w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych. Ewentualne kwestie wystąpień o pozwolenia na budowę reguluje § 9 punki 1, zgodnie z którym strona sprzedająca udziela spółce pełnomocnictwa do reprezentowana w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególność podziałów geodezyjnych uzyskiwania decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, postępowań dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowana terenu.

Ponadto w uzupełnieniu wskazała Pani, że:

„Proszę zwrócić uwagę na pytanie 11 w umowie przedwstępnej jest wskazany punkt 10 jako warunek sprzedaży nieruchomości czy to jest omyłka pisarska? W załączeniu przesyła Pani scen z zapisów umowy”.

Pytanie

Czy dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112ME Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112 – podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy tez rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególność wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynność w ramach działalność gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynność.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej (dalej TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Wobec powyższego należy rozważyć, czy w celu sprzedaży działek podjęto aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania mnie za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej NSA) z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Pani – w związku ze sprzedażą działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedanie nieruchomości nie zostały nabyte przez Panią z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, a przed sprzedażą nie podejmowała Pani działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Co więcej to sama strona Kupująca była inicjatorem ww. działań i pokryła wszelkie koszty związane ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotowe nieruchomości korzysta Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT. Wobec powyższego należy uznać, że dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, korzysta Pani z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalność gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności polegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W konsekwencji mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie stanowi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym z tego tytułu nie występowała Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Oceniając sprawę należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o prowadzeniu/nieprowadzeniu przez Panią działalności gospodarczej polegającej na handlu gruntami był i jest cel nabycia przez Panią nieruchomości sprzedawanych na rzecz Kupującej Spółki. Kluczową kwestią nie uznania tych przedmiotowych transakcji jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust 1 ustawy o VAT jest stan faktyczny, z którego wynika, że nie nabyła Pani gruntów w celu ich sprzedaży i użytkowała Pani do celów rolniczych. Nie nabywała Pani ww. nieruchomości w celach handlowych. Podkreślić należy, że z propozycją sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wystąpiła Gmina wraz z Kupującą Spółką. Tak więc, do dnia dzisiejszego nie podejmowała Pani żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (...), która zorganizowała spotkanie z przedstawicielami Kupującej Spółki. Z Pani strony nie ponoszone były żadne koszty związane ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie notariusza, podział działek ponoszone były przez Kupującą Spółkę bądź Gminę. Taka sytuacja oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży tych gruntów do działalność gospodarczej w zakresie handlu gruntami. To właśnie ten zamiar w momencie zakupu jest decydujący dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą. Powyższą wykładnię potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów we wskazanej już uchwale z dnia 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07) oraz w wielu innych orzeczeniach. W związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie nabycia nieruchomości mógł wystąpić zamiar dokonywać takich czynności (nabycia i następnie sprzedaży) wielokrotnie, którego to zamiaru nie było.

Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach podatkowych oraz orzeczeniach sądów administracyjnych, a także w najnowszej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 marca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej o sygnaturze 0113-KDIPT1-3.4012.38.2024.2.JM

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Panią udziałów we współwłasności nieruchomości.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży, i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W uzupełnieniu do wniosku wyjaśniła Pani, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość wydzielona z działki 1. Ponadto we wniosku, wskazała Pani, że w dniu 14 października 2024 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązała się Pani się do sprzedaży własności wydzielonej niezabudowanej Działki numer 1 (…), wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w § 1 tej umowy – jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do Umowy kolorem czerwonym, o obszarze około (...) ha (…), nazywaną dalej Przedmiotem Umowy, w stanie wolnym od obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz wad fizycznych i prawnych.

Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do dnia 31 stycznia 2025 r. pod warunkiem spełnienia m.in. następujących warunków:

1) stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w Dziale I-O księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki numer 1 nie ulegnie zmianie,

2) na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich, jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze wieczystej,

3) wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 przez wydzielenie jej części zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszej umowy, o której mowa w § 3 umowy,

4) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

Powyższe Warunki wymienione są zastrzeżone na rzecz Kupującej Spółki, której przysługuje prawo jednostronnego zrzeczenia się Warunków, z wyjątkiem wymienionych w punkcie 1, 3, 6, 10 oraz prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się wymienionych Warunków lub spełnienia jedynie niektórych z nich.

Spełnienie się Warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić najpóźniej do dnia 15 stycznia 2025 r. (piętnastego marca dwa tysiące dwudziestego piątego roku).

Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw, zgodnie z którymi m.in.:

1. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej dokumentacji urzędowej, a także finansowej.

2. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy – w celu uniknięcia wątpliwości, Strony uzgadniają, że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane.

3. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład (...) S.A. Skuteczność wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z niniejszej umowy w formie notarialnej.

4. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX kodeksu cywilnego.

5. Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy dokumentacji geodezyjno- kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i zaświadczeń opisanych w § 4 ust. 1 tej umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią niezabudowanej działki, będącej we współwłasności. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Nabywcy stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pani. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu sprzedaży działki zostaną wykonane w Pani sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tej działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania tych czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących działki przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Panią prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Panią działań stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości niezabudowanej, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Panią jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż nieruchomości niezabudowanej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Dostawa przedmiotowej nieruchomości, tj. działki wydzielonej z działki nr 1, na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Pani jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku – sformułowanego przez Panią pytania. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku czynności sprzedaży nieruchomości oraz dokumentowania transakcji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że ta interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla innych współwłaścicieli nieruchomości.

W odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT1-3.4012.38.2024.2.JM, należy zwrócić uwagę na to, że w przedstawionym tam zdarzeniu przyszłym sprzedający działkę nie zawierał umowy przedwstępnej i nie planował jej zawierać z kupującym oraz nie udzielił i nie planował udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących sprzedawanej działki. Zatem interpretacja powołana przez Panią na poparcie własnego stanowiska rozstrzyga w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji przedstawionej we wniosku. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Przede wszystkim we wskazanej interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.