Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie uznania Państwa za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy niezabudowanych działek nr 1 i 2

-prawidłowe w zakresie braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla ww. dostawy oraz obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 października 2024 roku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania Państwa za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy niezabudowanych działek nr 1 i 2 oraz braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla ww. dostawy jak również obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 stycznia 2025 r. – według daty wpływu (wpływ 16 stycznia 2025 r.) oraz z 17 stycznia 2025 r. – według daty wpływu (wpływ 17 stycznia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Wnioskodawcą jest spółka A spółka jawna z siedzibą w X reprezentowana przez Wspólników - AA, BB oraz CC.

Spółka jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Y, gminie Z, powiecie (…), województwie (…), składającej się z działek ewidencyjnych numer 1 o pow. (…) ha oraz 2 o pow. (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) w X, XI Wydział Zamiejscowy Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Prawo własności nieruchomości Spółka nabyła od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży Rep. A nr (…) sporządzonej dnia (…) 2008 roku przez (…) notariusza w (…).

W ewidencji gruntów działki oznaczone są symbolami: działka numer 1: w całości N (nieużytki), działka numer 2: N (nieużytki) o powierzchni (…) ha (…), Rllla (grunty orne) o powierzchni (…) ha (…), RIVa (grunty orne) o powierzchni (…) ha (…).

Działki numer 1 i 2 położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Z, przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w (…) Nr (…) z dnia (…) 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn.: „Y” (Dz. Urz. Województwa (…) z (…).2006 Nr (…)) i zgodnie z planem miejscowym ich podstawowym przeznaczeniem są odpowiednio: dla działki numer 1: usługi nieuciążliwe, teren infrastruktury technicznej - elektroenergetyka oraz droga wewnętrzna (symbole elementarne: 6-Psn 50 U, 6-Psn 84 E, 6-38 KDW), dla działki numer 1: usługi nieuciążliwe (symbol elementarny: 6-Psn 50 U) i działki te posiadają zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ulicy (…).

Działki numer 1 i 2 nie stanowią lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 530.), jak również nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej w stosunku do tych działek. Działki numer 1 i 2 nie są położone na obszarze rewitalizacji, w stosunku do którego Gminie Z przysługiwałoby prawo pierwokupu, na podstawie Uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 278.), ani nie jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 wyżej wymienionej ustawy.

W okresie ostatnich 5 (pięciu) lat A spółka jawna, z siedzibą w X prowadziła i obecnie prowadzi działalność gospodarczą i opisane działki numer 1 i 2 w ostatnich 5 (pięciu) latach są i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej oraz są one częścią zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wnioskodawca, jakim jest Spółka A spółka jawna z siedzibą w X, zamierza sprzedać spółce prawo własności niezabudowanych nieruchomości położonych w miejscowości Y, składającej się z działek nr 1 o pow. (…) ha oraz 2 o pow. (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) w X, XI Wydział Zamiejscowy Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych i prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) 2024 roku, umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do:

1)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m², w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,

2)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną działki,

3)Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

4)Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

5)Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

6)Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działki nr 1 oraz 2. Na zakończenie należy podkreślić, że:

1)Wnioskodawca jest spółką jawną i zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2)W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3)W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4)Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży nie są zabudowane.

5)Wnioskodawca wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę Przedmiotem sprzedaży na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca udziela Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w opisie powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Wnioskodawca wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą Nieruchomością nr 1 oraz 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414, z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedający wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W piśmie z 16 stycznia 2025 r. na pytania Organu Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

Pytanie: „Czy nabycie działek nr 1 i 2 nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT? (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek)”

Odpowiedź: „Nie - wszystkie działki zostały nabyte bez VAT (nie podlegały opodatkowaniu)”

Pytanie: „Czy nabycie działek nr 1 i 2 zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a)czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT? Jeśli tak, to:

b)czy z tytułu nabycia przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)? (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek)

Odpowiedź: „Brak faktury.”

Pytanie: „Czy działki nr 1 i 2 od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży były/są wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek)”

Odpowiedź: „Były wykorzystywane w działalności opodatkowanej.”

Pytanie: „W związku z informacją w opisie sprawy, że: „Działki numer 1 i 2 położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) i zgodnie z planem miejscowym ich podstawowym przeznaczeniem są odpowiednio: dla działki numer 1: usługi nieuciążliwe, teren infrastruktury technicznej - elektroenergetyka oraz droga wewnętrzna (symbole elementarne: 6-Psn 50 U, 6-Psn 84 E, 6-38 KDW), dla działki numer 1: usługi nieuciążliwe (symbol elementarny: 6-Psn 50 U) (…)” prosimy o wskazanie jakie przeznaczenie wynika z tego planu dla działki nr 2?”

Odpowiedź: „Jest przeznaczony jako grunty rolne (działka 2).”

Pytanie: „Czy dla działek nr 1 i 2 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje uzupełniające przeznaczenie terenu? Jeżeli tak, to jakie jest to przeznaczenie w planie uzupełniającym?”

Odpowiedź: „Nie”

Pytanie: „Czy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają jakąkolwiek zabudowę na działkach nr 1 i 2? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie jaką?”

Odpowiedź: „Nie przewidują zabudowy (dot. obu działek).”

Pytanie: „Czy dla działek nr 1 oraz 2 na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to jaki rodzaj zabudowy będzie ona przewidywała?”

Odpowiedź: „Tak będzie. Rodzaj zabudowy to pawilon handlowy i parking.

Pytanie: „Czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 1 i 2 jest jednym z warunków podpisania umowy sprzedaży ww. działek?”

Odpowiedź: „Tak”

Pytanie: „Czy działki nr 1 i 2 od momentu nabycia do momentu sprzedaży były/są/ będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jeśli tak, to prosimy wskazać:

a)w jakim okresie ww. działki były/są/będą udostępniane?

b)czy ww. umowa miała/ma/będzie miała charakter odpłatny?”

Odpowiedź: „Nie było takich umów.”

Pytanie: „Czy nabywca działek nr 1 i 2 jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?”

Odpowiedź: „Tak jest podatnikiem VAT.”

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanych działek o nr 1 o pow. (…) ha oraz 2 o pow. (…) ha , opisanych w stanie faktycznym jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i musi być udokumentowana fakturą?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanych działek o nr 1 o pow. (…) ha oraz 2 o pow. (…) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przypomnijmy, iż w stosunku do nieruchomości nr 1 oraz 2 Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek o nr 1 oraz 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, spółka nie podejmowała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. 1 oraz 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działek nr 1 oraz 2.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: • lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; • sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 oraz 2 stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będziemy musieli jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję musimy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest

-nieprawidłowe w zakresie uznania Państwa za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy niezabudowanych działek nr 1 i 2

-prawidłowe w zakresie braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla ww. dostawy oraz obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką jawną, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku VAT. Są Państwo właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek ewidencyjnych numer 1 oraz 2. Prawo własności nieruchomości nabyli Państwo od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą. Ww. działki wykorzystywali Państwo w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zamierzają Państwo sprzedać ww. działki Spółce, która planuje wybudować na nieruchomości obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi i prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Uwzględniając okoliczność, że działki nr 1 oraz 2 zostały nabyte oraz są wykorzystywane przez Państwa Spółkę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu 15 ust. 2 ustawy uznać należy, iż stanowią składnik majątku Spółki.

Tym samym, w opisanej sytuacji planowana sprzedaż działek nr 1 oraz 2 będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, sprzedaż przez Państwa ww. działek będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak Państwo wskazali, jednym z warunków podpisania umowy sprzedaży działek nr 1 i 2 jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla ww. działek.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że ww. działki będą spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy nabycie przez Państwa niezabudowanych działek nr 1 i 2 nastąpiło w  ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z opisu sprawy nie wynika, że ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa dostawa niezabudowanych działek nr 1 i 2 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym planowana przez Państwa dostawa niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczącej obowiązku wystawienia faktury dokumentującej obrót uzyskany z tytułu sprzedaży ww. działek, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 będą Państwo występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i ta transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podatku VAT właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży. Ponadto Kupujący będzie również podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji powinni Państwo udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży ww. działek.

Oceniając Państwa stanowisko w zakresie uznania Państwa za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy ww. działek, uznałem je za nieprawidłowe. Jakkolwiek wywiedli Państwo w tym zakresie prawidłowy skutek prawny, to dokonali Państwo tego w oparciu o inną argumentację niż tut. Organ. Natomiast Państwa stanowisko w zakresie braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla ww. dostawy oraz obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.