Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w odniesieniu do:

-opodatkowania sprzedaży działki nr 2 - jest nieprawidłowe,

-opodatkowania sprzedaży działki nr 1 - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 2 oraz prawa własności naniesień posadowionych na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki.

Uzupełnił go Pan pismem z 14 stycznia 2025 r. (wpływ 14 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej: …, ul. …, dla której Sąd … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze … Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Skarb Państwa, natomiast użytkownikiem wieczystym jest dłużna spółka: .. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ….

Przedmiotowe prawo będzie przedmiotem licytacji prowadzonej przez komornika. Na teren nieruchomości gruntowej składają się działki ewidencyjne nr 2, 1 (…) o łącznej powierzchni … ha.

Szacowana nieruchomość posiada pośredni dostęp do ul. ... poprzez działki drogowe (tj. 3, 4, 5, 6, 7), będące własnością Skarbu Państwa z użytkowaniem wieczystym osób trzecich.

Zapewnienie dostępu do drogi publicznej jest związane z koniecznością ponoszenia okresowych opłat. Nieruchomość jest wykorzystywana dla własnych potrzeb operacyjnych użytkownika wieczystego.

Działka nr 1 jest zabudowana budynkami biurowym, socjalnym i wiatą magazynową, natomiast działka 2 stanowi grunt niezabudowany.

Przedmiotowa nieruchomość jest użytkowana jako baza działalności gospodarczej polegającej na składowaniu materiałów budowlanych, kruszyw, urządzeń, kontenerów.

Na działce 1 znajdują się budynki biurowy (kontenerowy), socjalny i magazynowy (obudowana wiata).

Na działce 2 są składowane kruszywa oraz ciężki sprzęt budowlany, a także widocznie wzruszone masy ziemne w stanie niewegetatywnym. Aktualny sposób użytkowania nieruchomości jest częściowo niezgodny z jej przeznaczeniem wynikającym ze studium oraz projektowanym planem.

Nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Według danych publikowanych przez Urząd Miasta …, dla terenu przedmiotowej nieruchomości zgłoszono wniosek o wydanie warunków zabudowy, jednak postępowanie w tym zakresie zostało umorzone. Analiza studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta … została przeprowadzona w oparciu o Obowiązujące Studium zostało uchwalone przez Radę Miejską ... w dniu .... Zarówno projekt planu jak i studium przewiduje kierunki przeznaczenia dla terenu nieruchomości pod zieleń, z dopuszczeniem utrzymania istniejącej zabudowy o charakterze magazynowej lub naukowo-badawczej, przy zachowaniu restrykcyjnych warunków zabudowy (bardzo niska intensywność). Jednakowoż, dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość została wszczęta uchwała o przystąpieniu do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miasta … nr .. z dnia ...). Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy …, po konsultacjach i uzgodnieniach został wyłożony do wglądu i od 16 sierpnia 2023 znajduje się na etapie rozpatrywania uwag.

W komentarzu do działu I-o księgi wieczystej sposób korzystania z nieruchomości jest wskazany jako „działka niezabudowana” podczas gdy w ewidencji ujawniono budynek wpisany do kartoteki. Według stanu faktycznego, na nieruchomości znajdują się trzy budynki, przy czym tylko jeden z nich jest wpisany do kartoteki budynków i ujawniony na mapie ewidencyjnej.

A) Działka nr 1 jest ogrodzona i zabudowana dwoma budynkami i wiatą, posiada nawierzchnię utwardzoną z płyt betonowych. Na teren składa się plac składowy i manewrowy dla samochodów ciężarowych i maszyn budowlanych oraz do składowania. Wschodnia granica działki przylega do działki sąsiedniej nr 2. Działka uzbrojona w sieci: elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną. Na działce zlokalizowano zbiornik gazu z przyłączem do budynku biurowego. Budynek socjalny oraz wiata obudowana nie zostały włączone do kartoteki budynków. Do obudowanej wiaty przylega wzniesiona w okolicach roku 2009-2010 wiata stalowa otwarta, która nie została ujawniona na mapach (prawdopodobnie stanowi samowolę budowlaną). W świetle powyższego obiekt ten z perspektywy wyceny nieruchomości nie stanowił wartości dodanej. Pozostałe obiekty budowlane istnieją na terenie nieruchomości ponad 20 lat, co potwierdzają zdjęcia satelitarne. Budynek biurowy to obiekt o powierzchni zabudowy 89 m² i powierzchni użytkowej ok. 80 m², konstrukcji modułowej kontenerowej. W budynku zlokalizowane są pomieszczenia biurowe, socjalne i sanitarne. Szacunkowy okres wykonania obiektu to lata 1990-2000. Budynek socjalny to dwukondygnacyjny obiekt. W budynku zlokalizowane są pomieszczenia socjalne i sanitarne. Szacunkowy okres wykonania obiektu to rok 2013. Obiekt jest wkreślony na mapę zasadniczą jako funkcja „ib”. Budynek wiaty obudowanej to jednokondygnacyjny obiekt kubaturowy. Obiekt jednonawowy z kanałem warsztatowym. Szacunkowy okres wykonania obiektu to lata 1990-2000.

B) Działka nr 2 (…) to grunt o wielkości … ha. Działka niezabudowana, o nieregularnym kształcie. Obszar nieogrodzony, pofałdowany, w części zachodniej, południowej i centralnej ze wzruszonymi masami ziemnymi w stanie niewegetatywnym - skarpa wzdłuż wschodniej granicy południowej i centralnej części działki. Teren użytkowany jako składowisko na materiały budowlane, maszyny budowlane i kontenery.

Z analizy księgi wieczystej nieruchomości wynika, że przy sprzedaży przedmiotowego prawa na rzecz dłużnej spółki - w 1998r., - nie wskazano i nie zastosowano żadnej stawki podatku VAT dotyczącej ceny nieruchomości.

Zgodnie z art 18. Ustawa o podatku od towarów i usług VAT Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Dłużnik Przedsiębiorstwo … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest wpisany do GUS jako prowadzący działalność gospodarczą z numerem …. Dodatkowo Spółka wpisana jest do KRS oraz figuruje w rejestrze VAT jako czynny podmiot podatku VAT.

Dodatkowo wnioskodawca wskazuje, iż dłużna spółka wskazała, iż nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie, czy z tytułu nabycia użytkowania wieczystego 26 lat temu przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dłużna spółka wskazała także, że z uwagi na fakt, iż obiekty znajdujące się na nieruchomości zostały wybudowane w latach 2009 - 2010 (budynek socjalny oraz wiata) lub istnieją na terenie nieruchomości ponad 20 lat, dłużnik nie jest w stanie stwierdzić, czy w tym okresie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub dłużnik ponosił wydatki na ich ulepszenie.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania Organu, wskazał Pan:

Dla niezabudowanej działki nr 2:

1.Czy na dzień sprzedaży działki nr 2 będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

• Na dzień przygotowania niniejszej odpowiedzi dla działki nr 2 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Projekt MPZP nr … dla rejonu ul. … jest na etapie rozpatrywania uwag, zgodnie z informacją z Urzędu Miasta ….

2.Jeśli brak jest MPZP, czy dla działki nr 2 została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

• Nie, dla działki nr 2 nie wydano decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Według danych z Urzędu Miasta ..., postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy zostało umorzone.

3.Czy niezabudowana działka była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT?

• Nie, działka nr 2 była wykorzystywana przez dłużnika jako składowisko materiałów budowlanych, maszyn budowlanych i kontenerów w ramach działalności opodatkowanej VAT.

Budynki i budowle na działce nr 1:

1.Czy budynek biurowy (kontenerowy), budynek socjalny i budynek magazynowy (wiata obudowana) oraz nawierzchnia utwardzona z płyt betonowych są budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane?

•Budynek biurowy (kontenerowy) oraz budynek socjalny są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

•Wiata obudowana oraz nawierzchnia utwardzona z płyt betonowych stanowią budowle w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

2.Czy nawierzchnia utwardzona z płyt betonowych jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego?

• Tak, nawierzchnia utwardzona z płyt betonowych stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

3.Czy wiata stalowa otwarta będzie przedmiotem sprzedaży?

• Tak, wiata stalowa otwarta, przylegająca do wiaty obudowanej, będzie przedmiotem sprzedaży.

4.Czy wiata stalowa otwarta jest budynkiem czy budowlą?

• Wiata stalowa otwarta stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

5.Czy zbiornik gazu z przyłączem do budynku biurowego stanowi budowlę czy urządzenie budowlane?

• Zbiornik gazu z przyłączem do budynku biurowego stanowi urządzenie budowlane w  rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

  Sieci elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i telekomunikacyjna:

 1.Czy sieci znajdują się na działce nr 1 czy są doprowadzone do jej granic?

• Sieci elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i telekomunikacyjna są doprowadzone do granic działki nr 1.

2.Czy na działce nr 1 znajdują się przyłącza do tych sieci?

• Tak, na działce nr 1 znajdują się przyłącza do wymienionych sieci.

3.Kto jest właścicielem poszczególnych sieci?

• Poszczególne sieci należą do przedsiębiorstw dostarczających media (np. wodociągi miejskie, zakłady energetyczne).

4.Czy sieci/poszczególne przyłącza będą przedmiotem sprzedaży?

• Przyłącza znajdujące się na działce będą przedmiotem sprzedaży.

5.Czy poszczególne sieci/poszczególne przyłącza stanowią budowle czy urządzenia budowlane?

• Sieci stanowią budowle, natomiast przyłącza stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

6.Jeśli przyłącza są urządzeniami budowlanymi, z którą budowlą są powiązane?

• Przyłącza są powiązane z budynkami i budowlami znajdującymi się na działce nr 1.

Trwałe związanie z gruntem:

1.Czy wymienione budynki/budowle są trwale związane z gruntem?

• Tak, wszystkie wymienione budynki i budowle są trwale związane z gruntem.

2.Czy poszczególne naniesienia na działce zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika?

• Budynki biurowy (kontenerowy), socjalny i magazynowy zostały wybudowane przez dłużnika. Nawierzchnia utwardzona oraz zbiornik gazu także zostały wykonane przez dłużnika.

3.Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT przy budowie/zakupie naniesień?

• Dłużnik nie jest w stanie potwierdzić, czy przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, z  uwagi na brak dokumentów z tego okresu.

4.Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków/budowli?

• Budynek biurowy (kontenerowy) oraz wiata magazynowa zostały zajęte do użytkowania w latach 1990-2000. Budynek socjalny został zajęty w 2013 roku. Data pierwszego zasiedlenia odpowiada okresowi zajęcia budynków do użytkowania.

5.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

• Tak, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

6.Czy budynki/budowle były ulepszane przez dłużnika?

• Dłużnik nie potwierdził ponoszenia wydatków na ulepszenia powyżej 30% wartości początkowej budynków lub budowli.

Działania podejmowane przez komornika:

1.Czy brak informacji na temat ponoszenia nakładów na ulepszenia jest wynikiem podjętych przez komornika działań?

• Tak, brak informacji jest wynikiem podjętych przez komornika działań zmierzających do uzyskania danych od dłużnika. Komornik zwrócił się do dłużnika z prośbą o dostarczenie odpowiednich dokumentów i informacji.

2.Czy działania te zostały udokumentowane?

• Tak, wszystkie podjęte działania zostały udokumentowane w aktach postępowania egzekucyjnego. Zapisano korespondencję z dłużnikiem oraz odpowiedzi na zadane pytania.

3.Czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika?

• Tak, mimo podjęcia wszelkich możliwych działań, dłużnik nie przedstawił informacji ani dokumentów pozwalających jednoznacznie ustalić szczegółowe dane o ulepszeniach budynków/budowli.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży na licytacji komorniczej opisanej nieruchomości, transakcja ta będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Pana stanowisko w sprawie

Transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z budynkami i budowlami nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usługi i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja mogłaby korzystać ze zwolnienia, gdyby potwierdzono, że od pierwszego zasiedlenia budynków lub budowli upłynęło więcej niż dwa lata. Jednakże na podstawie art. 18 ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, brak potwierdzenia prawa do odliczenia podatku VAT przez dłużnika uniemożliwia zastosowanie zwolnienia.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę, w tym korespondencja i dokumentacja pozyskana od dłużnika, zostały udokumentowane zgodnie z wymogami prawnymi. Na skutek braku odpowiedzi dłużnika na zadane pytania i braku dostępu do niezbędnych informacji, uznaje się, że warunki zastosowania zwolnienia z VAT nie zostały spełnione, co zgodnie z art. 18 ustawy o VAT powoduje, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, w odniesieniu do:

-opodatkowania sprzedaży działki nr 2 - jest nieprawidłowe,

-opodatkowania sprzedaży działki nr 1 - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan - jako Komornik - postępowanie egzekucyjne prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej składającej się działki ewidencyjnej nr 2, 1. Działka nr 1 jest zabudowana, natomiast działka 2 stanowi grunt niezabudowany. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Skarb Państwa, natomiast użytkownikiem wieczystym jest dłużna spółka: … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności naniesień posadowionych na tej działce oraz prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 2 dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 2 oraz prawa własności naniesień posadowionych na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: 

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 cyt. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z przedstawionych przez Pana okoliczności działka nr 2 jest niezabudowana. Dla wymienionej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Tym samym, skoro niezabudowana działka 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie została dla niej wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzja o lokalizacji inwestycji publicznego, to działka ta  nie stanowi terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej działki nr 2 w drodze licytacji komorniczej będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów. Jednocześnie z uwagi na fakt, że działka ta nie stanowi terenu budowlanego, jej sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W odniesieniu natomiast do możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy prawa własności naniesień posadowionych na działce nr 1, tj. budynku biurowego (x), budynku socjalnego i budynku magazynowego (obudowanej wiaty), nawierzchni utwardzonej z płyt betonowych, wiaty stalowej otwartej oraz zbiornika gazu z przyłączem do budynku biurowego wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki, zauważyć należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT m.in. dla dostawy budynków spełniających określone w tych przepisach warunki.

Wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że budynek biurowy (kontenerowy) oraz budynek socjalny są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Wiata obudowana, nawierzchnia utwardzona z płyt betonowych i wiata stalowa otwarta stanowią budowle w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Zbiornik gazu z przyłączem do budynku biurowego stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Przyłącza stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Wszystkie wymienione budynki i budowle są trwale związane z gruntem. Budynki: biurowy (kontenerowy), socjalny i magazynowy, nawierzchnia utwardzona oraz zbiornik gazu zostały wybudowane przez dłużnika. Budynek biurowy (kontenerowy) oraz wiata magazynowa zostały zajęte do użytkowania w latach 1990-2000. Budynek socjalny został zajęty w 2013 roku. Data pierwszego zasiedlenia odpowiada okresowi zajęcia budynków do użytkowania. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto na pytania Organu w wezwaniu:

16) Czy poszczególne naniesienia na działce/działkach zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika?

17) Jeżeli ww. naniesienia zostały wybudowane przez dłużnika, to czy dłużnikowi przysługiwało z tego tytułu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

odpowiedział Pan: Dłużnik nie jest w stanie potwierdzić, czy przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, z uwagi na brak dokumentów z tego okresu.

24) Czy dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynków/budowli?

odpowiedział Pan: Dłużnik nie potwierdził ponoszenia wydatków na ulepszenia powyżej 30% wartości początkowej budynków lub budowli.”

Tym samym w przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej prawa własności ww. budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 będzie korzystać ze zwolnień od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny.

Wskazał Pan, że brak informacji jest wynikiem podjętych przez komornika działań zmierzających do uzyskania danych od dłużnika. Komornik zwrócił się do dłużnika z prośbą o dostarczenie odpowiednich dokumentów i informacji. Wszystkie podjęte działania zostały udokumentowane w aktach postępowania egzekucyjnego. Zapisano korespondencję z dłużnikiem oraz odpowiedzi na zadane pytania. Mimo podjęcia wszelkich możliwych działań, dłużnik nie przedstawił informacji ani dokumentów pozwalających jednoznacznie ustalić szczegółowe dane o ulepszeniach budynków/budowli.

W związku z powyższym, w sprawie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa własności budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Powyżej wskazano również, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, na której ww. budynki/budowle są posadowione, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa własności budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki, będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 1, oprócz ww. budynków i budowli, znajdują się urządzenia budowlane tj. zbiornik gazu – związany z budynkiem biurowym oraz przyłącza sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej – związane z budynkami i budowlami znajdującymi się na działce nr 1.

Zaznaczenia wymaga, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Mając na uwadze, że sprzedaż prawa własności budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, to tym samym sprzedaż ww. urządzeń budowlanych związanych z tymi budynkami i budowlami będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując:

-z uwagi na fakt, że działka nr 2 nie stanowi terenu budowlanego to sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa wieczystego użytkowania tej działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

-sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa własności naniesień posadowionych na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki, będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.