Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe - Interpretacja - 0114-KDIP1-1.4012.774.2024.2.MKA

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania transakcji dostawy udziałów w Działce przez Sprzedające za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy udziałów w Działce, oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę.

Uzupełnili go Państwo pismami (wpływ 7 listopada 2024 r.) i pismem z 9 stycznia 2025 r. (wpływ 10 stycznia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Pani A.A.
Pani B.B.
Pani C.C.

Opis zdarzenia przyszłego

Zdarzenie przyszłe dotyczy planowanej czynności sprzedaży nieruchomości przez Sprzedających dla Spółki.

Sprzedające są współwłaścicielkami w udziałach wynoszących po 1/3 części każda z nich w nieruchomości składającej się z działki gruntu numer 1 położonej w obrębie ewidencyjnym (…), (…), o powierzchni 1,6754 ha (dalej zwana Działką). Spółka prowadzi działalność deweloperską i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka planuje wykorzystać nabytą Działkę w całości w prowadzonej działalności deweloperskiej opodatkowanej podatkiem VAT. Udziały we współwłasności Działki zostały nabyte przez Sprzedające w spadku - w przypadku Pani B.B. po zmarłym mężu, a w przypadku Pani C.C. i Pani A.A. po zmarłym ojcu. W dniu 21 kwietnia 2023 r. został sporządzony Akt Poświadczenia Dziedziczenia. Udziały we współwłasności Nieruchomości stanowią majątki osobiste Sprzedających.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Działka jest oznaczona symbolami RIVa, RIVb i RV - grunty orne. Dla Działki został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Działka jest oznaczona symbolami: 2MW/3 - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zamieszkania zbiorowego, 3MW-U/3 - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zamieszkania zbiorowego, 1KDL/2 - ulice, 5KDS - ulice. Działka jest niezabudowana.

Żadna ze Sprzedających:

nie podejmowała czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości:
nie dokonywała podziału czy łączenia działek, nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na Działkę w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej, nie uczestniczyła w uchwaleniu czy zmianie MPZP, nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie występowała o decyzję o zgodę na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, nie podejmowała innych działań mających na celu zmianę charakteru faktycznego lub prawnego działki;
nie podejmowała czynności marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, z wyjątkiem zawarcia jednej umowy pośrednictwa, na podstawie której pośrednik poszukiwał podmiotów zainteresowanych zakupem Działki,
nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy,
nie wykorzystywała w żaden sposób Działki.
nie zawierała w stosunku do Działki umów dzierżawy, najmu, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze,
nie wykorzystywała Działki w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy,
nie dokonywała żadnych zbiorów i dostaw produktów rolnych z Działki,
nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości, z wyjątkiem jednej sprzedaży nieruchomości przez Panią B.B. w latach 90-tych.

18 października 2024 r. pomiędzy Sprzedającymi a Spółką została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Działki (dalej zwana Umowa).

Zgodnie z zawarta Umową, zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi o ile łącznie zostaną spełnione wszystkie warunki:

a)w wyznaczonym w Umowie terminie Spółka przeprowadzi Audyt i uzyska pozytywny wynik badania due dilligence stanu Działki tj. nie ujawnią się żadne okoliczności, które uniemożliwiłyby przeprowadzenie Inwestycji na Działce przez Spółkę,

b)do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej Spółka uzyska satysfakcjonujące warunki techniczne, opinie i uzgodnienia od dostawców mediów, zarządców dróg, zieleni oraz jednostek administracji publicznej umożliwiających realizację inwestycji polegającej na budowie minimum 99 lokali mieszkalnych,

c)w księdze wieczystej prowadzonej dla Działki brak będzie jakichkolwiek wpisów lub jakichkolwiek wzmianek w działach I-SP, III i IV, za wyjątkiem uprawnień Spółki wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej.

Badanie due dilligence przeprowadzone zostanie przez Spółkę na jej koszt i ryzyko i jego przedmiotem będą w szczególności:

a)w zakresie formalno-prawnym:

dokumenty księgi wieczystej, w szczególności celem weryfikacji prawa własności oraz dostępu do drogi publicznej,
analiza podatkowa zakupu Działki

b)w zakresie technicznym:

wystąpienie do gestorów sieci i zarządcy drogi o warunki przyłączeniowe i obsługę komunikacyjną celem potwierdzenia możliwości przyłączenia planowanej przez Spółkę inwestycji do istniejącej sieci oraz obsługi komunikacyjnej tej inwestycji,
prowadzenie badań geotechnicznych oraz skażenia gruntu celem potwierdzenia, iż na Działce nie znajdują się skażenia gruntu przekraczające dopuszczalne limity oraz czy nie występują negatywne warunki geotechniczne do realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji.

Zgodnie z zawartą Umową Sprzedające:

zobowiązały się dodatkowo do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej wystąpienia z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej celem potwierdzenia czy zbycie udziałów w Działce będzie podlegać opodatkowaniu VAT w całości lub w części i jeżeli tak, a jeżeli tak, to czy będzie korzystać ze zwolnienia z VAT czy będzie opodatkowane w obowiązującej stawce w całości lub w części,
zobowiązały się, że udostępnią podmiotom wykonującym na zleceni Spółki badanie due dilligence wszystkie wymagane dokumenty, które są w ich posiadaniu i udzielą niezbędnych pełnomocnictw oraz przekażą wszelkie informacje w kwestiach, które są przedmiotem badania,
wyraziły zgodę na wykonanie na terenie Działki badań geologicznych i badań geotechnicznych oraz jakichkolwiek innych badań, pomiarów objętych badaniem due dilligence oraz udostępnienie Działki wykonawcom wskazanym przez Spółkę, przy czym Spółka odpowiada za wszystkie szkody,
zobowiązały się każdorazowo udzielać Spółce niezbędnych pełnomocnictw do przeprowadzenia due dilligence oraz uzyskania uzgodnień wskazanych w Umowie (od dostawców mediów, zarządców dróg, zieleni oraz jednostek administracji publicznej) oraz złożyć na wezwanie Spółki oświadczenia o udzieleniu Spółce prawa do dysponowania Działką na cele budowlane, przy czym Spółka do dnia nabycia Działki nie będzie uprawniona do prowadzenia robót na terenie Działki,
zobowiązały się nie wnosić żadnych środków zaskarżenia od jakichkolwiek decyzji, a także postanowień, wyroków i innych rozstrzygnięć organów władzy publicznej lub sądowej, a także nie składać wniosków o stwierdzenie nieważności, wniosków o wznowienie postępowania, zażaleń, skarg do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego, ani nie podejmować jakichkolwiek innych działań faktycznych lub prawnych, które miałyby na celu i/lub w konsekwencji których doszłoby do wzruszenia, zmiany, uchylenia, stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, o które Spółka będzie wnioskował na Działce, bądź innych rozstrzygnięć wydanych w związku z procesem ich uzyskiwania.

18 października 2024 r. Sprzedające udzieliły w formie aktu notarialnego Spółce, osobie reprezentującej Spółkę oraz architektowi wskazanemu przez Spółkę, każdemu z tych podmiotów osobno, do samodzielnego działania pełnomocnictwa do:

1)dysponowania Działką na cele budowlane w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji (powyższe upoważnia do dokonywania wszelkich czynności w ramach procesu due dilligence oraz czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania inwestycji mieszkaniowej planowanej przez Spółce na Działce (polegającej na budowie minimum 99 lokali mieszkalnych),

2)powyższe upoważnienie obejmuje możliwość składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Działką na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, koncepcji, analiz, w ty w zakresie przesłanek technicznych przyłączenia, a także, po uprzednim uzgodnieniu terminu ze Sprzedającym, umocowanie do wejścia na Działkę w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu i odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, iż Działka wolna jest od wszelkich zanieczyszczeń, a warunki (w tym warunki glebowe) istniejące na Działce umożliwiają realizacje planowanej przez Spółkę inwestycji, przeprowadzenia badań archeologicznych oraz w celu dokonania uzgodnień i opinii a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Działki,

3)uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Działkę lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

4)uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

6)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

7)uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, gazowego,

8)uzyskania przez Sprzedające własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczania bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT,

9)Reprezentowania Sprzedających przed wszystkimi osobami fizycznymi, organami administracji publicznej (rządowej, samorządowej), sądami lub innymi podmiotami prawa, w szczególności przed właściwymi: starostwami powiatowymi, urzędami gminy lub miasta, uprawnionymi geodetami, sądami powszechnymi lub administracyjnymi (w tym cywilnymi lub wieczystoksięgowymi), organami nadzoru budowlanego - na warunkach i według uznania Spółki, w szczególności dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, materialnoprawnych lub formalnoprawnych (procesowych), w tym w toku postępowania administracyjnego i sądowego, a ponadto do udzielenia w powyższym zakresie wszelkich zgód lub pełnomocnictw - w sprawach dotyczących Działki,

10)udzielania wszelkich zgód i pełnomocnictw, zawierania wszelkich umów, jakie okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa, na warunkach i według uznania Pełnomocnika,

11)wyrażania zgody na przetwarzanie przez wybrane podmioty danych osobowych Mocodawcy,

12)Reprezentacji przed Urzędami Miasta i Gminy we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości i/lub Działki opisanej w § 1 tego Aktu, w tym składania w imieniu Mocodawcy wszelkich wniosków, oświadczeń ustnych i pisemnych, pism, dokumentów oraz odbioru wszelkich dokumentów, pism, podpisywania i odbioru wszelkiej dokumentacji, na warunkach i według uznania Pełnomocnika,

13)reprezentowania Mocodawcy przed właściwymi Urzędami Gmin lub Miast, w sprawach dotyczących Nieruchomości i/lub Działki, w szczególności w zakresie: podatków i opłat (m.in. podatek od nieruchomości) - na warunkach i według uznania Pełnomocnika,

14)reprezentacji przed Starostwem Powiatowym we wszelkich sprawach związanych z celem tego pełnomocnictwa, w szczególności składania wszelkich oświadczeń ustnych i pisemnych, deklaracji, dokumentów, wniosków, odbioru dokumentów, na warunkach i według uznania Pełnomocnika,

15)składania wszelkich innych niezbędnych oświadczeń pisemnych i ustnych oraz wniosków przed wszystkimi urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami, urzędem skarbowym, oraz wszelkich innych działań faktycznych i prawnych, jakie okażą się konieczne i niezbędne w związku z realizacją tego pełnomocnictwa,

16)dokonywania wszelkich czynności prawnych lub faktycznych oraz składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, które okażą się niezbędne dla należytej realizacji celów tego pełnomocnictwa {w tym niezbędne w związku z obowiązującymi przepisami prawa lub wymagane przez drugą stronę czynności,

17)odbioru dokumentów oraz korespondencji (w tym potwierdzania odbioru), w szczególności przesyłek poleconych lub kurierskich a także korespondencji od organów administracji publicznej oraz organów wymiaru sprawiedliwości w sprawach dotyczących Działki.

W oparciu o udzielone pełnomocnictwo Spółka planuje:

a)przeprowadzenie badania due dilligence Działki w zakresie wskazanym w akcie, w szczególności w zakresie badania księgi wieczystej,

b)prowadzenie badań geotechnicznych oraz skażenia gruntu celem potwierdzenia, iż na Działce nie znajdują się skażenia gruntu przekraczające dopuszczalne limity oraz nie występują negatywne warunki geotechniczne do realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji,

c)uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, gazowej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji,

d)wystąpienie do zarządcy drogi o określenie warunków skomunikowania planowanej inwestycji deweloperskiej z drogą publiczną.

Celem niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej jest ustalenie, czy planowana sprzedaż udziałów w Działce będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a jeżeli będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to czy będzie korzystać ze zwolnienia z VAT w całości lub części czy będzie opodatkowana według właściwej stawki.

Pytania doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu

1)Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego sprzedaż udziałów w Działce przez Sprzedające będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2)W razie uznania, że czynność sprzedaży udziałów w Działce będzie podlegać opodatkowaniu VAT, czy czynność ta nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT całości lub w części, ale będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT?

3)W razie uznania, że czynność sprzedaży udziałów w Gruncie będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziałów w Gruncie?

Państwa stanowisko w sprawie doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu

Ad 1.

Zasady opodatkowania podatkiem VAT określają przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u. p. t. u.). Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u. p. t. u. opodatkowaniu podatkiem VAT podlega „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”. Zgodnie z art. 7 ust. 1 u. p. t. u. przez dostawę towarów rozumie się „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”. W myśl art. 2 pkt 6 u. p. t. u. przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Art. 15 ust. 1 u.p.t.u. stanowi, że „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Natomiast art. 15 ust. 2 u.p.t.u. stanowi, że „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT jeśli łącznie spełniają one dwa warunki:

a)przedmiotowy - warunek przedmiotowy oznacza, że czynności te mieszczą się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust. 1 u. p. t. u.).

b)podmiotowy - warunek podmiotowy oznacza, że czynności te są wykonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT (art. 15 ust. 1 u. p. t. u.).

W omawianym zdarzeniu przyszłym warunek przedmiotowy zostanie spełniony, ponieważ sprzedaż udziału we własności Działki stanowi odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, a więc jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 7 ust. 1 u. p. t. u. przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Na gruncie u. p. t. u. towarem jest również udział w towarze (np. udział w nieruchomości), co potwierdza uchwała NSA w składzie 7 sędziów z 24.10.2011 r. (sygn. I FPS 2/11). Dostawa udziału w nieruchomości mieści się zatem w zakresie dostawy towarów.

Jednocześnie jest to odpłatna dostawa towarów, ponieważ Sprzedającym przysługuje od Spółki wynagrodzenie z tytułu sprzedaży udziału w Działce.

Warunek podmiotowy

W omawianym zdarzeniu przyszłym spełnienie warunku podmiotowego będzie uzależnione od uznania czy w odniesieniu do czynności sprzedaży udziału w Działce Sprzedające występują w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu u. p. t. u. czy czynność ta realizowana jest w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Przy rozstrzyganiu warunków klasyfikujących sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną jako zarządzanie majątkiem prywatnym, a prowadzeniem działalności gospodarczej należy odwołać się do wyroku Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Zgodnie z tym wyrokiem „dostawę terenu budowlanego należy uznać za podlegającą podatkowi VAT na podstawie prawa krajowego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. /…/ Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. /../ Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”

Zatem należy uznać, że osoba fizyczna wykonuje działalność gospodarcza i jest podatnikiem VAT, jeżeli w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast sprzedaż nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy czym w odniesieniu do definicji „majątku prywatnego” można odwołać się do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Jak wynika z tego orzeczenia „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym należy stwierdzić, że rozstrzygnięcie czy Sprzedające działają w charakterze podatników VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w Działce, uzależnione jest od analizy działań faktycznych i prawnych podejmowanych przez Sprzedające w stosunku do sprzedawanej Działki i uznania czy są one porównywalne do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się tego rodzaju obrotem.

Przy czym, zgodnie ze stanowiskami prezentowanymi w interpretacjach organów podatkowych (m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.57.2024.2.ESD), analizując aktywność Sprzedających należy uwzględnić również działania pełnomocników działających w imieniu Sprzedających. Jak wynika z ww. interpretacji „stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako współwłaściciel nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych./../ Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.”

Również z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2017 r. sygn. I FSK 2033/15 wnika, że „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Także w interpretacji indywidualnej DKIS z 29 marca 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.27.2024.JŚ wskazano: „W związku z powyższym należy przyjąć, że wskazany we wniosku katalog czynności, do których upoważniła Pani Kupującego, branych pod uwagę w całości, wskazuje, że sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 dokonywana będzie przez Panią jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.”

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Sprzedające udzieliły pełnomocnictwa dla Spółki, osoby reprezentującej Spółkę oraz architekta do szeregu czynności, w szczególności do:

1) dysponowania Działką na cele budowlane w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji (powyższe upoważnia do dokonywania wszelkich czynności w ramach procesu due dilligence oraz czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania inwestycji mieszkaniowej planowanej przez Spółce na Działce (polegającej na budowie minimum 99 lokali mieszkalnych),

2) uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Działkę lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

3) uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

4) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6) uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji.

Ponadto w ramach zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży Działki, wskazano warunki pod jakimi dojdzie do sprzedaży. W szczególności Spółka zobowiązała się do:

a)przeprowadzenia Audytu i uzyskania pozytywnego wynik badania due dilligence stanu Działki obejmującego zakres formalno-prawny oraz w zakresie technicznym obejmującym: - wystąpienie do gestorów sieci i zarządcy drogi o warunki przyłączeniowe i obsługę komunikacyjną celem potwierdzenia możliwości przyłączenia planowanej przez Spółkę inwestycji do istniejącej sieci oraz obsługi komunikacyjnej tej inwestycji, - prowadzenie badań geotechnicznych oraz skażenia gruntu celem potwierdzenia, iż na Działce nie znajdują się skażenia gruntu przekraczające dopuszczalne limity oraz czy nie występują negatywne warunki geotechniczne do realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji.

b)Uzyskania satysfakcjonujących warunków technicznych, opinii i uzgodnienia od dostawców mediów, zarządców dróg, zieleni oraz jednostek administracji publicznej umożliwiających realizację inwestycji polegającej na budowie minimum (…) lokali mieszkalnych.

c)Zakupu Działki po spełnieniu opisanych w Umowie warunków za wskazaną w akcie cenę.

d)Reprezentowania Skarżących na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

Sprzedające zobowiązały się do:

a)Uzyskania do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

b)udostępnienia podmiotom wykonującym na zleceni Spółki badanie due dilligence wszystkie wymagane dokumenty, które są w ich posiadaniu i udzielą niezbędnych pełnomocnictw oraz przekażą wszelkie informacje w kwestiach, które są przedmiotem badania.

c)wyrażają zgodę na wykonanie na terenie Działki badań geologicznych i badań geotechnicznych oraz jakichkolwiek innych badań, pomiarów objętych badaniem due dilligence oraz udostępnienie Działki wykonawcom wskazanym przez Spółkę,

d)każdorazowo udzielania Spółce niezbędnych pełnomocnictw do przeprowadzenia due dilligence oraz uzyskania uzgodnień wskazanych w Umowie (od dostawców mediów, zarządców dróg, zieleni oraz jednostek administracji publicznej) oraz złożyć na wezwanie Spółki oświadczenia o udzieleniu Spółce prawa do dysponowania Działką na cele budowlane, przy czym Spółka do dnia nabycia Działki nie będzie uprawniona do prowadzenia robót na terenie Działki,

e)zobowiązały się nie wnosić żadnych środków zaskarżenia od jakichkolwiek decyzji, a także postanowień, wyroków i innych rozstrzygnięć organów władzy publicznej lub sądowej, a także nie składać wniosków o stwierdzenie nieważności, wniosków o wznowienie postępowania, zażaleń, skarg do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego, ani nie podejmować jakichkolwiek innych działań faktycznych lub prawnych, które miałyby na celu i/lub w konsekwencji których doszłoby do wzruszenia, zmiany, uchylenia, stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, o które Spółka będzie wnioskował na Działce, bądź innych rozstrzygnięć wydanych w związku z procesem ich uzyskiwania.

W świetle powyższego, do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Działka stanowiąca współwłasność Sprzedających będzie podlegać wielu czynnościom. Mając na uwadze, że czynności te będą wykonywane przez Spółkę bądź wskazane przez nią podmioty na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających, z punktu widzenia podatku VAT będą wykonane w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. Podejmowane działania wpłyną na podniesienie atrakcyjności Działki i wzrost jej wartości. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą udziały w Działce o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpią różne czynności powodujące zwiększenie atrakcyjności przedmiotowych udziałów i ostatecznie ich sprzedaży.

Zatem należy uznać, że w odniesieniu do przedmiotowych udziałów w Działce Sprzedające podejmują aktywność i angażują środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10. Oznacza to, że podejmowane działania w odniesieniu do Działki powodują, że nie można uznać, że sprzedaż udziałów w Działce będzie dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż ta będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa wart. 15 ust. 2 u.p.t.u., a zatem Sprzedające będą działały w tym zakresie w charakterze podatnika VAT W konsekwencji warunek podmiotowy opodatkowania VAT również należy uznać za spełniony. Takie stanowisko w odniesieniu do podobnego stanu faktycznego wynika m.in. z:

interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.57.2024.2.ESD,
interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 marca 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.27.2024.JŚ,
interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 stycznia 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.573.2023.4.KK,
interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 września 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.280.2022.2.GK,
interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.127.2024.3.KO.

Podsumowanie W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego sprzedaż udziałów w Działce przez Sprzedające będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2.

Podstawą do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług dla dostawy nieruchomości niezabudowanej może być:

a.art. 43 ust. 1 pkt 9 u. pt. u. lub

b.art. 43 ust. 1 pkt 2 u. p. t. u.

Ad a.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u. p. t. u. zwalnia się od podatku „dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 33 u. p. t. u. przez tereny budowlane rozumie się „grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Na podstawie wskazanych przepisów sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z podatku VAT jeśli łącznie zostaną spełnione dwa warunki:

przedmiotem sprzedaży są tereny niezabudowane,
tereny te nie są terenami budowlanymi.

Tereny niezabudowane

Pierwszym warunkiem zastosowania zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 9 u. p. t. u. jest to, żeby przedmiotem sprzedaży był teren niezabudowany. Przepisy u. p. t. u. nie określają co należy rozumieć przez „teren niezabudowany”.

W ocenie Spółki zasadniczo przez „teren niezabudowany” należy rozumieć grunt, na którym nie znajdują się obiekty budowlane takie jak w szczególności budynki lub budowle. Mając na uwadze, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Działka, na którym nie znajdują się żadne obiekty budowlane, będzie ona stanowiła teren niezabudowany. Pierwszy warunek należy zatem uznać za spełniony.

Drugim warunkiem zastosowania zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 9 u. p. t. u. jest to, żeby sprzedawane tereny nie były terenami budowlanymi.

Przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 u. p. t. u., rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej w skrócie MPZP), a w razie braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka objęta jest MPZP, zgodnie z którym przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinna i zamieszkania zbiorowego oraz ulice. Oznacza to, że drugi warunek zastosowania zwolnienia z VAT nie jest spełniony. Czynność sprzedaży udziałów w Działce nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u. pt. u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u. p. t. u. „Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”

Na podstawie wskazanych przepisów sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z podatku VAT jeśli łącznie zostaną spełnione dwa warunki:

dostawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości i
nieruchomość od momentu jej nabycia do momentu jej zbycia służy wyłącznie działalności zwolnionej.

Brak prawa do odliczenia

Pierwszym warunkiem zastosowania zwolnienia jest brak prawa do odliczenia VAT przy nabyciu zbywanej nieruchomości.

Jak wynika z wyroku NSA z 28 lutego 2013 r. (sygn. I FSK 627/12) zwolnienie to „przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. Potwierdza to również wyrok NSA z 22 lutego 2018 r. (sygn. I FSK 698/16), w którym wskazano: „Zwolnienie od podatku dostawy towaru na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 u. p. t .u. nie ma zastosowania, jeżeli nabycie tego towaru przez podatnika nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.” Oznacza to, że pierwszy warunek zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u. p. t. u. nie jest spełniony do czynności zbycia nieruchomości, jeżeli jej nabycie nastąpiło w wyniku czynności nie podlegającej opodatkowaniu VAT. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nabycie udziału w Działce miało miejsce w wyniku spadku po zmarłym mężu/ojcu, a zatem nie podlegało opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji nie został spełniony pierwszy warunek. Oznacza to że do przedmiotowej czynności sprzedaży udziałów w prawie własności Działki nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 u. p. t. u.

Podsumowując

Czynność sprzedaży udziałów w Działce nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u. p. t. u. „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.” Z kolei art. 88 u. p. t. u. określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, planuje wykorzystać nabytą Działkę w całości w prowadzonej działalności deweloperskiej opodatkowanej podatkiem VAT oraz nie znajdą zastosowanie żadne sytuacje wskazane w art. 88 u. p. t. u., Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia od Sprzedających udziałów w Gruncie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedające są współwłaścicielkami w udziałach wynoszących po 1/3 części każda z nich w niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1. Udziały we współwłasności Działki zostały nabyte przez Sprzedające w spadku - w przypadku Pani B.B. po zmarłym mężu, w przypadku pozostałych osób po zmarłym ojcu. Na podstawie aktu dziedziczenia udziały we współwłasności Nieruchomości stanowią majątki osobiste Sprzedających. Żadna ze Sprzedających:

nie podejmowała czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości:
nie dokonywała podziału czy łączenia działek, nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na Działkę w szczególności uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej;
nie uczestniczyła w uchwaleniu MPZP, nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
nie występowała o decyzję o zgodę na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,
nie podejmowała innych działań mających na celu zmianę charakteru faktycznego lub prawnego działki;
nie podejmowała czynności marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, z wyjątkiem zawarcia jednej umowy pośrednictwa, na podstawie której pośrednik poszukiwał podmiotów zainteresowanych zakupem Działki;
nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy,
nie wykorzystywała w żaden sposób Działki;
nie zawierała w stosunku do Działki umów dzierżawy, najmu, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze;
nie wykorzystywała Działki w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy;
nie dokonywały żadnych zbiorów i dostaw produktów rolnych z Działki.

18 października 2024 r. pomiędzy Sprzedającymi a Spółką została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Działki. Na podstawie umowy sprzedaży Sprzedające zobowiązały się, m.in. że udostępnią podmiotom wykonującym na zlecenie Spółki badanie due dilligence wszystkie wymagane dokumenty, które są w ich posiadaniu i udzielą niezbędnych pełnomocnictw oraz przekażą wszelkie informacje w kwestiach, które są przedmiotem badania. Wyraziły zgodę na wykonanie na terenie Działki badań geologicznych i badań geotechnicznych oraz jakichkolwiek innych badań, pomiarów objętych badaniem due dilligence oraz udostępnienie Działki wykonawcom wskazanym przez Spółkę, przy czym Spółka odpowiada za wszystkie szkody. Ponadto zobowiązały się każdorazowo udzielać Spółce niezbędnych pełnomocnictw do przeprowadzenia due dilligence oraz uzyskania uzgodnień wskazanych w Umowie (od dostawców mediów, zarządców dróg, zieleni oraz jednostek administracji publicznej) oraz złożyć na wezwanie Spółki oświadczenia o udzieleniu Spółce prawa do dysponowania Działką na cele budowlane, przy czym Spółka do dnia nabycia Działki nie będzie uprawniona do prowadzenia robót na terenie Działki. Sprzedające zobowiązały się nie wnosić żadnych środków zaskarżenia od jakichkolwiek decyzji, a także postanowień, wyroków i innych rozstrzygnięć organów władzy publicznej lub sądowej, a także nie składać wniosków o stwierdzenie nieważności, wniosków o wznowienie postępowania, zażaleń, skarg do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego, ani nie podejmować jakichkolwiek innych działań faktycznych lub prawnych, które miałyby na celu i/lub w konsekwencji których doszłoby do wzruszenia, zmiany, uchylenia, stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, o które Spółka będzie wnioskował na Działce, bądź innych rozstrzygnięć wydanych w związku z procesem ich uzyskiwania.

4)uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

6)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9)reprezentowania Sprzedających przed wszystkimi osobami fizycznymi, organami administracji publicznej (rządowej, samorządowej), sądami lub innymi podmiotami prawa, w szczególności przed właściwymi: starostwami powiatowymi, urzędami gminy lub miasta, uprawnionymi geodetami, sądami powszechnymi lub administracyjnymi (w tym cywilnymi lub wieczystoksięgowymi), organami nadzoru budowlanego - na warunkach i według uznania Spółki, w szczególności dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, materialnoprawnych lub formalnoprawnych (procesowych), w tym w toku postępowania administracyjnego i sądowego, a ponadto do udzielenia w powyższym zakresie wszelkich zgód lub pełnomocnictw - w sprawach dotyczących Działki,

10)udzielania wszelkich zgód i pełnomocnictw, zawierania wszelkich umów, jakie okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa, na warunkach i według uznania Pełnomocnika,

11)wyrażania zgody na przetwarzanie przez wybrane podmioty danych osobowych Mocodawcy,

12)reprezentacji przed Urzędami Miasta i Gminy we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości i/lub Działki opisanej w § 1 tego Aktu, w tym składania w imieniu Mocodawcy wszelkich wniosków, oświadczeń ustnych i pisemnych, pism, dokumentów oraz odbioru wszelkich dokumentów, pism, podpisywania i odbioru wszelkiej dokumentacji, na warunkach i według uznania Pełnomocnika,

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż przez Sprzedające udziałów we współwłasności Działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla ustalenia czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości ze Sprzedającego na Nabywcę.

W niniejszej sprawie ważna jest kwestia udzielonych przez Sprzedające Nabywcy wszelkich pełnomocnictw, zgód i upoważnień.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażonym na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży udziałów we współwłasności działki nr 1 Sprzedające będą występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Udzielone pełnomocnictwo i zgody upoważniły Spółkę i architekta do wykonania w imieniu Sprzedających czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których wykonanie wyklucza uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem osobistym. Brak bezpośredniego wykonywania przez Sprzedające opisanych powyżej działań, w odniesieniu do Działki nr 1 (działania te podejmowane są i będą przez osobę reprezentującą Spółkę lub architekta) nie oznacza, że podjęte czynności pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa i zgód czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających, jako mocodawców. Dokonując ww. działań, uatrakcyjni Działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedających. Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za pełną zgodą Sprzedających, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości

Podjęte działania zakreślone w zawartej umowie przedwstępnej, mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby prowadzonej działalności deweloperskiej zgodnie z oczekiwaniami Nabywcy. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka podlegać więc będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W efekcie dokonanych szeregu ww. czynności, Sprzedające dokonają sprzedaży nieruchomości gruntowej o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej - uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy.

Tym samym udzielenie przez Sprzedające stosownych pełnomocnictw i zgód spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą w imieniu i na korzyść Sprzedających, ponieważ to Sprzedającym przysługuje prawo współwłasności nieruchomości i to Sprzedające będą stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki itp. związane z realizacją działalności Nabywcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika i architekta.

Nie ulega więc wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży udziałów we współwłasności Działki nr 1 Sprzedające podejmą działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C‑181/10, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Całokształt podjętych przez Sprzedające działań w odniesieniu do ww. nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowił dostawę dokonywaną przez Sprzedające jako podatników podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Skoro zatem w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziałów we współwłasności Działki 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W przedmiotowej sprawie - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że dla Działki nr 1 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Działka oznaczona jest symbolami:

2MW/3 - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zamieszkania zbiorowego,
3MW-U/3 - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zamieszkania zbiorowego,
1KDL/2 - ulice, 5KDS - ulice.

W konsekwencji, dostawa udziałów w niezabudowanej Działce nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziałów w niezabudowanej Działce nr 1 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku

19/21

ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Opis sprawy wskazuje, że udziały we współwłasności Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedające w spadku - po zmarłym mężu i ojcu na podstawie aktu dziedziczenia. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Wobec powyższego sprzedaż udziałów w Działce nr 1, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków określony w tym przepisie do zastosowania zwolnienia.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedające udziałów w Działce nr 1, powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka planuje wykorzystać nabytą Działkę w całości w prowadzonej działalności deweloperskiej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to - jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww. Działkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT - Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez każdą ze Sprzedających z tytułu sprzedaży udziałów w Działce na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 również uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie