Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.B.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Sprzedająca jest w związku małżeńskim, wraz z mężem B.B. ma ustawową wspólność majątkową. Sprzedająca i Sprzedający są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w Polsce ani w zakresie obrotu nieruchomościami, ani w żadnej innej. Sprzedający nie zamierzają również takiej działalności prowadzić w przyszłości. Sprzedający nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

W roku 2005 Sprzedająca wraz z mężem dokonała zakupu dwóch sąsiadujących ze sobą działek budowlanych w (…) z myślą o budowie własnego domu jednorodzinnego. Jednej mniejszej o powierzchni 0,0546 (działka numer 1) oraz drugiej większej o powierzchni 0,1507 (działka numer 2). W 2007 r. zamieszkali wraz z 2 dzieci w domu wybudowanym na działce nr 1 oraz 2. Dom został posadowiony na obu działkach ze względu na wielkość bryły, jednocześnie większa część działki nr 2 pozostawała do dyspozycji Sprzedających jako ogród, nie była również oddzielona od działki 1 żadnym ogrodzeniem.

W roku 2003 r. Sprzedająca zbyła darowaną jej przez babcię działkę rolną z domkiem siedliskowym (darowizna została wykonana przed zawarciem związku małżeńskiego z obecnym mężem w roku 1987 i stanowiła majątek osobisty Sprzedającej). Środki ze sprzedaży wsparły Sprzedających finansowo przy zakupie działki pod budowę wspólnego domu.

Na budowę i wykończenie własnego domu Sprzedający zaciągnęli ponadto kredyt hipoteczny, którego termin spłaty pierwotnie miał upłynąć w roku 2034. Hipoteka objęła obie działki. W roku 2019 z myślą o realizacji potrzeb mieszkaniowych córki i syna, Sprzedający podjęli decyzję o wybudowaniu na obciążonej kredytem działce nr 2 - domu typu bliźniak. Fundusze na jego budowę pochodziły ze sprzedaży dwóch mieszkań (mieszkanie nabyte 7 lipca 1999 r. sprzedane w 2019 r., drugie, które zostało nabyte 20 września 2000 r., zostało sprzedane w roku 2021). Oba mieszkania zostały zakupione przez Sprzedających w trakcie trwania małżeństwa, do ustawowej wspólności majątkowej.

Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, oprócz działki rolnej i tych dwóch mieszkań wskazanych we wniosku. Na chwilę obecną ani Sprzedająca ani Sprzedający nie mają innych nieruchomości, które chcieliby sprzedać w przyszłości.

Wybudowany budynek składa się z 2 niezależnych domów mieszkalnych, uznane za komfortowe rozwiązanie, by dzieci mogły się tam wprowadzić ze swoimi rodzinami. Mając na uwadze przepisanie w przyszłości nieruchomości na dzieci, działka 2 została rozdzielona (decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (…) z dnia 19 marca 2021 r.- zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości) na działkę o nr 3 o powierzchni 0,1006 ha (z zaznaczeniem w decyzji, że działka ta wraz z działką nr 1 stanowi jedną nieruchomość) oraz dwie osobne działki z osobnymi numerami tj. 4 o powierzchni 0,0246 ha i 5 o powierzchni 0,0247 ha.

W 2021 r. by uporządkować wspólne sprawy majątkowe i finansowe Sprzedający złożyli wniosek do banku o bezobciążeniowe wydzielenie hipoteki na dwie nowo powstałe działki z przynależnymi im budynkami mieszkalnymi. Bank wyraził zgodę. Budowa trwała 5 lat z przerwami, była prowadzona systemem gospodarczym i została ukończona w czerwcu 2024.

W okresie od 2005 r. wydzielone działki nie były w żaden sposób wynajmowane ani dzierżawione innym osobom czy podmiotom, ani to w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Przez cały okres tylko i wyłącznie Sprzedający je użytkowali (Sprzedająca i Sprzedający). Ze względu na długi okres trwania budowy plany dzieci się zmieniły, córka wyszła za mąż i zakupili wspólnie z zięciem na kredyt mieszkanie w (…). Syn dalej mieszka ze Sprzedającymi, jest kawalerem i obecnie nie stać go na samodzielne wykończenie domu i jego utrzymanie, ponieważ przerosłoby to jego możliwości finansowe.

Powyższe okoliczności plus fakt, że Sprzedający są w wieku okołoemerytalnym (Sprzedająca ma 57 lat, Sprzedający 59 lat) sprawia, że mają potrzebę porządkowania swoich spraw finansowych i majątkowych. Sprzedający doszli do wniosku, że sprzedadzą połowę bliźniaka, a uzyskane środki przeznaczą m.in na spłatę kredytu hipotecznego (na emeryturze pewnie ciężko byłoby Sprzedającym wygospodarować regularnie kwotę raty) oraz na remont domu, ponieważ nigdy nie był robiony gruntowny remont. Sprzedający chcieliby też wesprzeć finansowo dzieci, poprzez przekazanie im pewnej kwoty w formie darowizny.

Korzystając z portalu ogłoszeniowego Sprzedający dodali najprostsze ogłoszenie i znaleźli małżeństwo zainteresowane zakupem, z którym 17 czerwca 2024 r. podpisali umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna była umową bezwarunkową.

Kupującym ani innym podmiotom Sprzedający nie udzielili żadnych pełnomocnictw, czy to w postaci zgód, upoważnień, czy jakiegokolwiek innego umocowania do działania w imieniu Sprzedającej, czy w imieniu Sprzedającego. Wszystko Sprzedający robili sami. 9 września 2024 r. aktem notarialnym (Rep. A numer …) Sprzedający zbyli małżeństwu nieruchomość, składającą się z działki nr 4 o powierzchni 0,0246 ha. Osoby te z kolei oświadczyły w akcie, że ustanawiają na nieruchomości hipotekę umowną celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności Banku w postaci kredytu, który otrzymali na podstawie umowy Własny Kąt Hipoteczny.

Kupujący, przed dokonaniem sprzedaży w żaden sposób nie korzystali z przedmiotowej nieruchomości. Sprzedający nie udzielili im też wcześniej zgody na dysponowanie nią na cele budowlane. W przypadku drugiej niesprzedanej części bliźniaka Sprzedający nie udzielali nikomu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. W związku z tym, że w tym przypadku budowa jest ukończona, Sprzedający nie planują jej nikomu udzielać. Sprzedający nie zamierzają zawierać żadnych umów najmu, dzierżawy, czy innych umów o podobnym charakterze. Za bardzo boją się ryzyka z tym związanego, nieuczciwych wynajmujących itp. Sprzedający wolą, by z nieruchomości nikt nie korzystał, do czasu ewentualnego przeniesienia własności. Teraz Sprzedający zastanawiają się, czy poprzez to, że w tym roku tj. 2024 przenieśli własność jednej części bliźniaka, a w przyszłym roku tj. 2025 r. chcieliby sprzedać drugą, to czy Ich sytuacja podatkowa uległaby zmianie.

Pytanie

Czy sprzedaż dwóch nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 2)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W ocenie Sprzedających dokonując sprzedaży obu lokali mieszkalnych korzystają z przysługującego im prawa do zarządzania majątkiem osobistym i w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie jest to uznawane za wykonywanie działalności gospodarczej, a tym samym nie staną się podatnikami VAT i nie powstanie tym samym obowiązek złożenia deklaracji JPK.

Sprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną, jeśli jest wykonywana okazjonalnie i nie ma stałego charakteru, nie stanowi działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. W takim przypadku Sprzedający nie będą występować jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż tej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Sprzedający uważają, że planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie miała znamion profesjonalnego handlu, zbliżonego do zawodowego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Blisko 20 lat temu, gdy kupowali działki nr 1 oraz 2 nie mieli zamiaru inwestycyjnego (gospodarczego) wobec nich. Kupili je by wybudować tam dom, tak więc zamiar był prywatny. Cel zrealizowali w 2007 r., kiedy wraz z dziećmi wprowadzili się do niego. Podział działki i wybudowanie domu typu bliźniak nastąpiło odpowiednio w 2021 r. i 2024. Budowa domu była rozciągnięta w czasie na 5 lat, Sprzedający budowali systemem gospodarczym. Po informacji, że córka nie chce się wprowadzić do domu jednorodzinnego w wybudowanym bliźniaku, Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży tego domu, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie zamierzają tego robić także w przypadku drugiej połowy bliźniaka, gdy syn jasno zdeklaruje, że nie chce tam teraz zamieszkać.

Sprzedający uważają, że przy sprzedaży zabudowanych nieruchomości nie dojdzie do dostawy towarów (budynków) w myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie będą zobowiązani do opodatkowania tych transakcji stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1, ponieważ nie będzie można im przypisać znamion prowadzenia działalności gospodarczej, przez co nie uzyskają statusu podatnika VAT.

DKIS w interpretacji nr 0113-KDIPT1-3.4012.410.2024.1.MWJ z 25 lipca 2024 r. w kontekście art. 15 ust. 2 ustawy i definicji działalności gospodarczej uznał, że zasadne jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Dalej organ stwierdza, że:

„Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem dc działalności gospodarczej. [...] Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”

Podjęte przez Sprzedających działania dotyczące budowy i planowanej sprzedaży bliźniaka ma w rzeczy samej charakter incydentalny i sporadyczny. Sprzedający nie chcą w przyszłości uczynić sobie z tego źródła zysków. Sytuacja życiowa zmusza Ich do podjęcia decyzji o sprzedaży, wydaje się to najlepszym rozwiązaniem, które pozwoli spłacić kredyt hipoteczny, wyremontować dom w którym mieszkają, oraz przekazać dzieciom darowizny pieniężne. Niech same zdecydują na co.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży dwóch nieruchomości, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tej nieruchomości podjęliście Państwo lub podejmiecie Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku wskazali Państwo, że:

• nabyli Państwo dwie sąsiadujące ze sobą działki w 2005 r. (działkę nr 1 i nr 2);
• w 2007 r. zamieszkaliście Państwo wraz z dziećmi w domu wybudowanym na działce nr 1 i 2, na budowę którego zaciągnęliście Państwo kredyt hipoteczny;
• w 2021 r. działka gruntu nr 2 została podzielona na działkę nr 3 i dwie działki o nr 4 i 5;
• nie prowadzicie Państwo żadnej działalności gospodarczej i nie jesteście Państwo zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT;
• wydzielone działki nie były/są wynajmowane ani dzierżawione;
• nie udzieliliście Państwo żadnych pełnomocnictw, czy to w postaci zgód, upoważnień, czy jakiegokolwiek innego umocowania do działania w Państwa imieniu i nie będziecie Państwo udzielali w związku z przyszłą sprzedażą;
• 9 września 2024 r. aktem notarialnym (Rep. A numer …) zbyli Państwo Nabywcy nieruchomość, składającą się z działki nr 4 wraz z jedną częścią bliźniaka, w przyszłym roku tj. 2025 r. chcielibyście Państwo sprzedać drugą.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż dwóch nieruchomości podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży dwóch nieruchomości Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęliście Państwo lub podejmiecie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Państwa w odniesieniu do sprzedaży dwóch nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Państwo opisanych dwóch nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Wskazaliście Państwo, że w 2005 r. nabyliście do majątku wspólnego dwie sąsiadujące działki budowlane z zamiarem wybudowania własnego domu jednorodzinnego.

Ponadto wskazaliście Państwo, że nieruchomość nie była przedmiotem odpłatnego najmu, ani dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była/jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Kupujący, przed dokonaniem sprzedaży w żaden sposób nie korzystali z przedmiotowej nieruchomości. Nie udzieliliście Państwo wcześniej zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz nie planujecie Państwo udzielić takiej zgody w przyszłości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podejmowaliście Państwo i nie zamierzacie Państwo podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Państwo należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można bowiem uznać samego podziału nieruchomości.

Zakres podjętych czynności w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że działalność Państwa (Sprzedających) będzie miała charakter profesjonalny.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Państwo nieruchomości, nie podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Państwo za podatników tego podatku.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, dokonując omawianych transakcji, korzystają Państwo/będzie Państwo korzystać z przysługującego Wam prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwo cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a opisaną dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości nie jest/nie powinna być kwalifikowane jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, a w rezultacie, że nie działacie/nie będziecie działać Państwo w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
• zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, którego dotyczy pytanie nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.