Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego za czynność zwolnioną od podatku od towarów i usług oraz nieprawidłowe w zakresie prawa do obniżenia przez Nabywcę kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo:

• pismem z 8 października 2024 r. (wpływ 14 października 2024 r.),
• pismem z 8 listopada 2024 r. (wpływ 8 listopada 2024 r.),
• pismem z 26 listopada 2024 r. (wpływ 3 grudnia 2024 r.),
• pismem z 18 grudnia 2024 r. (wpływ 18 grudnia 2024 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B

Opis stanu faktycznego

A. sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej zwana: Wnioskodawcą) jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca (…) września 2024 r. na podstawie aktu notarialnego repertorium (…) nabył nieruchomość położoną w (…) przy ul. (…) (dalej: Nieruchomość), której współwłaścicielem do momentu sprzedaży był Pan B.B. (dalej „Sprzedający”).

Sprzedający nabył udziały w Nieruchomości poprzez zawarcie ugody ze Skarbem Państwa, akt notarialny (…) z dnia (…) lipca 1997 r..

W związku z tym, Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający stwierdził, że nabył Nieruchomość w celu wynajmowania lub dzierżawy Nieruchomości.

Nieruchomość składa się z następujących działek:

a)działka o pow. (…) m² (działki o nr ewidencyjnych 1, 2 i 3), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Działka o numerze ewidencyjnym 4 opisana jest w KW jako działka gruntu, natomiast działki o numerze ewidencyjnym 2 i 3 opisane są w KW jako tereny przemysłowe. W KW nie ma wzmianki o żadnych budynkach i budowlach postawionych na tych działkach. Natomiast z wypisu z rejestru gruntów wynika, że działki mają przeznaczenie „tereny przemysłowe”. Z wypisu z kartoteki budynków wynika, że działka o numerze ewidencyjnym 1 zabudowana jest budynkiem o pow. (…) m², którego funkcje zostały określone jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” (rok zakończenia budowy - 1996) oraz innym budynkiem niemieszkalnym o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1983). Natomiast działka o numerze ewidencyjnym 2 jest zabudowana częścią budynku biurowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990). Działka o numerze ewidencyjnym 3 pozostaje niezabudowana.

b)działka o pow. (…) m² (działki o nr ewidencyjnych 4, 5, 6, 7, 8, 9), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Działki te opisane są w KW oraz w wypisie z rejestru gruntów jako „tereny przemysłowe”. W KW nie ma wzmianki o żadnych budynkach i budowlach postawionych na tych działkach. Z wypisu kartoteki budynków wynika, że działki o nr ewidencyjnym 8 i 9 oraz 7 zabudowane są częścią budynku biurowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990), działki o nr ewidencyjnym 4, 5, 6 i 7 zabudowane są częścią budynku przemysłowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990). Dodatkowa działka o nr ewidencyjnym 7 zabudowana jest innym budynkiem niemieszkalnym o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990).

c)działka o pow. (…) m² (nr ewidencyjny 10), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Działka opisana jest w KW jako działka gruntu. W KW nie ma wzmianki o żadnych budynkach i budowlach postawionych na tych działkach. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że działka ma przeznaczenie „tereny przemysłowe”. Z wypisu kartoteki budynków wynika, że działka zabudowana jest częścią budynku przemysłowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990).

W odniesieniu do budynków znajdujących się na ww. działkach należy podkreślić, że Sprzedający nie dokonywał nakładów na ulepszenie tych budynków, które przekraczały 30% wartości nieruchomości.

Sprzedający posiada udziały w wysokości:

• 1/18 własności działki opisanej w pkt a)
• 1/18 własności działki opisanej w pkt b)
• 1/18 własności działki opisanej w pkt c).

Opisana Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej w dniu (…) listopada 2018 r. z osobą prawną.

Sprzedający, wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, oświadczył, że Przedmiot dzierżawy nie jest obciążony prawami osób trzecich, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić wykonywanie przez Dzierżawcę uprawnień określonych umową dzierżawy. W zakresie, w jakim Przedmiot dzierżawy objęty jest umowami najmu, które na dzień zawarcia tej umowy nie zostały scedowane na Dzierżawcę, Wydzierżawiający (w tym Sprzedający) zobowiązali się do współpracy z Dzierżawcą w celu doprowadzenia do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków z umów najmu na Dzierżawcę tak szybko, jak to będzie możliwe.

We wskazanej umowie Wydzierżawiający (w tym Sprzedający) oddali Dzierżawcy Przedmiot dzierżawy do odpłatnego użytkowania. Wskazano w niej, że Dzierżawca jest uprawniony do korzystania z Przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem i jest uprawniony do wynajmu i wydzierżawiania oraz podnajmu i poddzierżawy Przedmiotu dzierżawy w całości albo w częściach według swojego swobodnego uznania. Ponadto, Dzierżawca jest uprawniony do dokonywania remontów, prac budowlano-modernizacyjnych, w tym budowy nowych oraz budowy, rozbudowy i nadbudowy istniejących budynków przy zachowaniu wszelkich mających zastosowanie przepisów prawa. Umowa została zawarta na czas oznaczony - do dnia (..) października 2028 r.

W umowie tej część Wydzierżawiających (w tym Sprzedający) oświadczyli, że są podatnikami VAT. Pozostali Wydzierżawiający oświadczyli, że nie są podatnikami VAT. Postanowiono również, że w przypadku objęcia Wydzierżawiających obowiązkiem w zakresie VAT, czynsz zostanie podwyższony o kwotę VAT wynikającą z zastosowania obowiązującej w danym czasie stawki podatku.

W dniu (…) lutego 2019 r. zawarto do tej umowy aneks. Dokonano w nim aktualizacji listy Wydzierżawiających, którzy oświadczają, że są podatnikami VAT oraz wskazano, że:

• Wydzierżawiający będący płatnikami VAT będą otrzymywać czynsz podwyższony o kwotę VAT wynikającą z zastosowania obowiązującej w danym czasie stawki podatku,
• pozostali Wydzierżawiający oświadczają, że nie są podatnikami VAT,
• w przypadku objęcia któregokolwiek z pozostałych Wydzierżawiających obowiązkiem w zakresie VAT, należny mu czynsz zostanie podwyższony o kwotę VAT wynikającą z zastosowania w danym czasie stawki podatku.

Na części Nieruchomości został wybudowany budynek biurowy, którego budowa zakończyła się przed 2001 r. Został on oddany do użytku (…) lipca 2014 r. Od tego dnia był on wynajmowany (w ramach prowadzonej działalności) do (…) listopada 2018 r., a następnie dzierżawiony. Jest to budynek graniczący z ul. (…) na działce 7.

Sprzedający obecnie nie posiada udziałów w nieruchomościach lub nieruchomości innych niż udziały w Nieruchomości, które również planowałby sprzedać, jednak w przeszłości posiadał i sprzedawał (w 2015 r. i w 2022 r.) nieruchomości.

Do grudnia 2018 roku Sprzedający był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający prowadził działalność polegającą na najmie i dzierżawie Nieruchomości. Do momentu sprzedaży Sprzedający wydzierżawiał Nieruchomość, ale nie był już zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający nie wykonywał czynności zmierzających do sprzedaży Przedmiotu Umowy takich jak reklama (w Internecie, prasie biurze pośrednictwa obrotu nieruchomościami itp.), zawieranie umów z potencjalnymi klientami.

Sprzedający nie udzielał również innym podmiotom pełnomocnictwa do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, takich jak reklama (w Internecie, prasie, biurze pośrednictwa obrotu nieruchomości itp.).

Wnioskodawca planuje dalej prowadzić dzierżawę Nieruchomości na cele komercyjne, tj. wykonywać działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. Po ustaniu okresu, na który zostanie zawarta planowana umowa dzierżawy, Spółka przeznaczy Nieruchomość pod zabudowę mieszkalną (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), a wybudowane lokale będą przedmiotem odpłatnej dostawy, czyli również będą przedmiotem czynności opodatkowanych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego - pismo z 26 listopada 2024 r.

Działka opisana w punkcie a), składająca się z działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2 oraz 3 nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ale objęta jest Uchwałą o Przystąpieniu do Sporządzania Planu i Projektem Planu Miejscowego. Przeznaczenie działek będzie dopuszczało zabudowę mieszkaniową.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego - pismo z 18 grudnia 2024 r.

Budynek biurowy, który został oddany do użytkowania w 2014 r., został wybudowany na działkach 11, 12, 7, 2, 8 oraz 9, przy czym budynek ten znajduje się również w niewielkiej części na sąsiedniej działce ewidencyjnej o numerze 11, objętej księgą wieczystą KW (…) oraz działce ewidencyjnej o numerze 12, objętej księgą wieczystą KW (…). Działki nr 11 i 12 nie są przedmiotem niniejszej transakcji i nie są objęte niniejszym wnioskiem.

Budynek biurowy został wybudowany przez Sprzedającego, innych sprzedających oraz ich przodków - ówczesnych współwłaścicieli, którzy obecnie już nie żyją. Budynek został wybudowany znacznie wcześniej niż w 2014 r., lecz oddano go do użytku dopiero w 2014 r.

Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie budynku biurowego, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu poniesienia tego rodzaju nakładów.

Kupujący i Sprzedający nie złożyli zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT. W związku z powyższym, Zainteresowany (B.B.) nie zrezygnował ze zwolnienia od podatku VAT.

Działka składająca się z działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2 oraz 3, nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ale objęta jest Uchwałą o Przystąpieniu do Sporządzania Planu i Projektem Planu Miejscowego. Przeznaczenie działek będzie dopuszczało zabudowę mieszkaniową. Na dzień zawarcia transakcji dla działki nr 3 nie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.

Pytania

1)Czy opisane we wniosku zdarzenie - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, zakup Nieruchomości będzie uprawniał Wnioskodawcę do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja ta może zostać objęta zwolnieniem od opodatkowania - jeżeli obie strony transakcji będą jednak posiadały status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego, to strony będą mogły zrezygnować ze zwolnienia planowanej transakcji od podatku VAT oraz opodatkować transakcję podatkiem VAT na zasadach ogólnych. W tym celu muszą złożyć stosowne oświadczenie przed dokonaniem transakcji. W takim przypadku przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy powstanie dla Wnioskodawcy [prawo do odliczenia] zgodnie z przepisami ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. w Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm., dalej: „UPTU”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 UPTU, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6 UPTU, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

Należy podkreślić, że transakcje te podlegają opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy zostały dokonane przez podmiot działający w charakterze podatnika, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Według art. 15 ust. 2 UPTU działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 UPTU zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą.

Zamiast tego trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak TS UE stwierdził w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy, np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

Warto również przedstawić stanowisko wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.13.2019.1.KS z 13 stycznia 2020 r. W cytowanej interpretacji organ stwierdził, że „wydzierżawienie przez Wnioskodawcę udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości powoduje, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych udziałów w prawie użytkowania wieczystego powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego” oraz końcowo uznał, że wydzierżawienie nieruchomości wyklucza sprzedaż udziałów w nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

W przypadku dostawy terenów niezabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9) UPTU, zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są tereny inne niż budowlane. Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 33) UPTU, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku dostawy terenów zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) UPTU, zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są budynki, budowle lub ich części. Zwolnienie to znajduje zastosowanie, jeśli dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14) ustawy VAT lub przed nim. Co więcej, aby zwolnienie znalazło zastosowanie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata. Natomiast, przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 UPTU, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 43 ust. 10 UPTU, w przypadku, gdy zarówno sprzedawca, jak również kupujący, są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części złożą naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne zgodne oświadczenie, mogą zrezygnować ze wskazanego wyżej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU i opodatkować transakcję na zasadach ogólnych. Oświadczenie powinno zostać złożone do naczelnika właściwego dla kupującego.

W przypadku, jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, zwolnienie rozciąga się także na dostawę gruntu położonego pod budynkiem lub budowlą. Wynika to z tego, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 UPTU).

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podkreślenia wymaga, że:

• Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze zawarcia ugody ze Skarbem Państwa i nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT;
• Sprzedający był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT do grudnia 2018 r.;
• Sprzedający prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i dzierżawie budynków posadowionych na Nieruchomości;
• Sprzedający nie reklamował Nieruchomości;
• Sprzedający nie udzielił pisemnej zgody Spółce na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

Analizując ryzyko uznania Sprzedającego za działającego w charakterze podatnika VAT należy przede wszystkim wziąć pod uwagę wykorzystywanie Nieruchomości w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Jak wskazano w interpretacji 0114-KDIP4-2.4012.13.2019.1.KS sprzedaż nieruchomości, która była wydzierżawiana jest traktowana jako czynność wykonywana w ramach prowadzonej działalności VAT.

W związku z tym, Zainteresowani stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie może być uznana za rozporządzanie majątkiem prywatnym. Oddanie w dzierżawę Nieruchomości powinno zostać uznane za wykonywanie działalności gospodarczej w sposób ciągły i dla celów zarobkowych. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest okoliczność, że Sprzedający był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz że wykorzystywał Nieruchomość do działalności gospodarczej poprzez oddanie Nieruchomości w dzierżawę. Oznacza to, że w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedający powinien być traktowany jako podatnik VAT.

Konieczne jest zatem przeanalizowanie statusu Nieruchomości pod kątem możliwości zastosowania zwolnienia z VAT. Na 9 z 10 z działek składających się na Nieruchomość znajdują się budynki, które zostały wybudowane wcześniej niż 2 lata przed dokonaniem planowanej transakcji. Ponadto, z informacji uzyskanych od Sprzedającego wynika, że budynki były przedmiotem najmu, a następnie dzierżawy przez okres dłuższy niż 2 lata od daty planowanej transakcji. Jednocześnie, według informacji uzyskanych od Sprzedającego nie dokonywano w którymkolwiek z tych budynków lub budowli remontów, których wartość przekraczałaby 30% wartości remontowanego obiektu. W związku z tym, każdy z tych budynków był już przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 UPTU a planowana transakcja zostanie zawarta po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia każdego z tych budynków.

Niezabudowana działka o nr ewidencyjnym 3 wchodząca w skład Nieruchomości jako grunt przeznaczony pod zabudowę nie może zostać objęta zwolnieniem z VAT, ponieważ zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są tereny inne niż budowlane. Zatem prawidłowe jest wyodrębnienie tej działki dla potrzeb podatku VAT i opodatkowanie jej sprzedaży podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Dostawa Nieruchomości podlega zatem zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU z wyłączeniem działki o numerze ewidencyjnym 3. Jeżeli obie strony transakcji będą posiadały status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego, to strony będą mogły zrezygnować ze zwolnienia planowanej transakcji od podatku VAT oraz opodatkować transakcję podatkiem VAT na zasadach ogólnych. W tym celu muszą złożyć stosowne oświadczenie przed dokonaniem transakcji.

Uzupełnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2 - pismo z 8 listopada 2024 r.

Spółka stoi na stanowisku, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, zakup Nieruchomości w sytuacji rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług będzie uprawniał Wnioskodawcę do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy, dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

1.Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych;

2.Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT;

3.Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Kryteria z punktu 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1 (przy założeniu, że stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe), a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca planuje prowadzić dzierżawę zakupionej Nieruchomości na cele komercyjne, tj. wykonywać działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. Po ustaniu okresu dzierżawy, Spółka przeznaczy Nieruchomość pod zabudowę mieszkalną (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), a wybudowane lokale będą przedmiotem odpłatnej dostawy, czyli również będą przedmiotem czynności opodatkowanych.

Dokonując czynności inwestycyjnych na Nieruchomości Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki uznania go za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługiwać mu będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy zakup Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie uprawniał go do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy, w przypadku, gdy strony transakcji skorzystają z prawa rezygnacji ze zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) również stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika w ramach jego działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się w niej do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że:

„(…) formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT”.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek:

• czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,
• czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest osobą fizyczną, która posiadała udziały w wysokości 1/18 w działkach:

a)o powierzchni (…) m² (działki o nr ewidencyjnych 1, 2 i 3),

b)o powierzchni (…) m² (działki o nr ewidencyjnych 4, 5, 6, 7, 8, 9),

c)o powierzchni (…) m² (nr ewidencyjny 10).

Sprzedający zbył swoje udziały w Nieruchomości na rzecz Spółki.

Mają Państwo wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający nabył udziały w Nieruchomości poprzez zawarcie ugody ze Skarbem Państwa, akt notarialny (…) z dnia 30 lipca 1997 r. Celem nabycia Nieruchomości był jej wynajem lub dzierżawa.

Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej w dniu (…) listopada 2018 r. z osobą prawną - Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości był Wydzierżawiającym. Umowa została zawarta na czas oznaczony - do dnia (…) października 2028 r. W umowie Sprzedający oświadczył, że jest podatnikiem VAT. Sprzedający wydzierżawiał Nieruchomość.

Usługi najmu i dzierżawy zostały zdefiniowane w Kodeksie cywilnym.

Art. 659 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2 Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Art. 693 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2 Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Zarówno najem, jak i dzierżawa, są umowami dwustronnie zobowiązującymi i wzajemnymi. Umowa najmu/dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, czyli oddania rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu/dzierżawy przez najemcę/dzierżawcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem/dzierżawa stanowi zatem świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wykonując cywilnoprawną umowę najmu/dzierżawy, Sprzedający występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a czynność odpłatnego udostępnienia Nieruchomości stanowiła usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.

W zdaniu drugim definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy mowa jest o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. W analizowanej sprawie Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość w działalności gospodarczej, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji, z okoliczności przedstawionych przez Państwa nie wynika, aby posiadane udziały w działkach (udziały w Nieruchomości) służyły wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającego przez cały okres ich posiadania. Wykorzystywanie nieruchomości w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej bezspornie wskazuje, że działki nie stanowiły majątku osobistego, ponieważ z przywołanych uprzednio przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym, ale dotyczyła Nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji w związku ze sprzedażą udziałów w działkach Sprzedający działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność dostawy udziałów w Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki przewidziane jest zwolnienie od podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwe jest - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku i budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Art. 3 pkt 1, 2, 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2)budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

3)budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Gdy nie zostaną spełnione przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - gdy przy ich nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, a podatnik wykorzystywał je wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat).

To zwolnienie można zastosować dla dostawy towarów, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli choć jeden z warunków nie jest spełniony, to dostawa towarów nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że w skład Nieruchomości wchodzą:

• działki zabudowane o nr ewidencyjnych:

- 1, 2,

- 4, 5, 6, 7, 8, 9,

- 10.

• działka niezabudowana nr 3.

Wskazali Państwo we wniosku, że:

• działka nr 11 zabudowana jest:

- budynkiem o pow. (…) m², którego funkcje zostały określone jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” (rok zakończenia budowy - 1996),

- innym budynkiem niemieszkalnym o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1983) oraz

- budynkiem biurowym oddanym do użytkowania w 2014 r. (rok zakończenia budowy - 2001),

• działka nr 2 jest zabudowana:

- częścią budynku biurowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990) oraz

- budynkiem biurowym oddanym do użytkowania w 2014 r. (rok zakończenia budowy - 2001),

• działki nr 8 i 9 zabudowane są:

- częścią budynku biurowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990) oraz

- budynkiem biurowym oddanym do użytkowania w 2014 r. (rok zakończenia budowy - 2001),

• działka nr 7 zabudowana jest:

- częścią budynku biurowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990),

- budynkiem biurowym oddanym do użytkowania w 2014 r. (rok zakończenia budowy - 2001),

- budynkiem niemieszkalnym o pow. 43 m² oraz częścią budynku przemysłowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990),

• działki nr 4, 5, 6, 10 zabudowane są częścią budynku przemysłowego o pow. (…) m² (rok zakończenia budowy - 1990).

Aby ustalić, czy dla dostawy Budynków zlokalizowanych na działkach nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków posadowionych na Nieruchomości.

Wszystkie ww. budynki były przedmiotem umowy dzierżawy zawartej (…) listopada 2018 r. na czas oznaczony do (…) października 2028 r.

Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. budynków, które przekraczały 30% wartości nieruchomości.

A zatem w przypadku każdego budynku posadowionego na Nieruchomości, doszło do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy nim a zrealizowaną dostawą upłynął już okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dla dostawy ww. budynków posadowionych na Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, ze zwolnienia korzystała również dostawa udziałów w prawie własności gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, sprzedaż udziałów w ww. działkach zabudowanych stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, rozpatrywanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest fakultatywne. Po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości.

Art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Z okoliczności sprawy wynika, że Spółka i Sprzedający nie złożyli zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy. Zatem, skoro nie podjęto decyzji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i nie spełnili Państwo warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa udziału w ww. budynkach oddanych do użytkowania ponad 2 lata przed datą planowanej sprzedaży powinna podlegać zwolnieniu w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, zwolnieniem powinna być objęta również dostawa udziałów w prawie własności gruntu, na którym ww. budynki są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe, ponieważ w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla transakcji powinno znaleźć zastosowanie zwolnienie od podatku.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Spółki.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy:

• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,
• podatek odlicza zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT.

Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Ta zasada wyłącza jednocześnie możliwość odliczania podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli gdy są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje pod warunkiem, że:

• spełnione zostały przesłanki pozytywne, wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy oraz
• nie zaistniały przesłanki negatywne, o których mowa w art. 88 ustawy.

W art. 88 ustawy określone są wyjątki, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Spółka planuje dalej dzierżawić Nieruchomość na cele komercyjne. Po zakończeniu okresu trwania umowy dzierżawy Spółka przeznaczy Nieruchomość pod zabudowę mieszkalną (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), a wybudowane lokale będą przedmiotem odpłatnej dostawy.

Oznacza to, że Spółka będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych: usług dzierżawy oraz dostawy lokali.

Dostawa udziału w działkach nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 wraz z posadowionymi na nich naniesieniami korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Jak Państwo wskazali Kupujący (Spółka) i Sprzedający nie złożyli zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy. Tym samym nie przysługuje Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Spółki.

Zatem nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem w zakresie pytania nr 2 wniosku, że zakup Nieruchomości przez Spółkę będzie uprawniał ją do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, w przypadku, gdy strony transakcji skorzystają z prawa rezygnacji ze zwolnienia.

Wskazali Państwo, że do transakcji sprzedaży doszło 24 września 2024 r. zatem jeśli zgodnie z Państwa wskazaniem Kupujący i Sprzedający nie złożyli zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy to transakcja w zakresie sprzedaży udziału w ww. działkach zabudowanych wraz z posadowionymi na nich naniesieniami nie powinna podlegać opodatkowaniu, ale jak wskazano powyżej powinna korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji skoro jak wskazano powyżej transakcja sprzedaży udziału w ww. działkach zabudowanych wraz z posadowionymi na nich naniesieniami była zwolniona od podatku, Spółce nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja obejmuje zagadnienia związane z dostawą udziału w działkach zabudowanych nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10. W zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziału w niezabudowanej działce nr 3, i w konsekwencji prawa Spółki do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia od Sprzedającego tego udziału, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy tylko Państwa jako Zainteresowanych, który wystąpili z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji prawa podatkowego w swojej indywidualnej sprawie, i nie wywołuje skutków prawnych dla innych podmiotów uczestniczących w dostawie Nieruchomości.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.