Opis stanu faktycznego

a.Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajmem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz posiada status czynnego podatnika VAT.

b.Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej lub działalności rolniczej, posiada jednak status czynnego podatnika VAT z tytułu najmu nieruchomości położonych w obrębie jego domostwa położonego przy ul. (…).

c.Zainteresowany pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Jednocześnie, nie została zawarta umowa majątkowej rozszerzającej wspólność ustawową.

d.Zainteresowany był właścicielem nieruchomości stanowiącej, między innymi, niezabudowaną działkę gruntu nr ewidencyjny 1/1, o powierzchni 9.142 m2, położonej w (…) przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) [Działka nr 1]. Zainteresowany nabył własność Działki nr 1 w 1988 r. do majątku osobistego częściowo w drodze dziedziczenia po ojcu, a częściowo w drodze ugody o dział spadku i podziału majątku spadkowego, w związku z czym własność Działki nr 1 nie jest objęta wspólnością majątkową małżeńską. Księgą wieczysta Nr (…) objęta jest również działka gruntu nr ewidencyjny 2, która nie była objęta transakcją sprzedaży nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek.

e.Tym samym, nabycie Działki nr 1, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

f.Działka nr 1 jest niezabudowana i nie ma zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej zapewnia jej inna działka, której Zainteresowany był współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej [Działka nr 2]. Obecnie Działka nr 2 jest również niezabudowana.

g.Zainteresowany nie dokonywał nakładów na Działkę nr 1. Jest ona nieogrodzona, nieuzbrojona i nie wydzielono na niej dróg.

h.Zgodnie z informacjami zawartymi w posiadanym wypisie z ewidencji gruntów z roku 2021, Działka nr 1 była oznaczona jako grunt orny (RII, RIIIa) oraz inne tereny zabudowane (Bi).

i.Działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą nr (…) z 24 września 2020 r. Rady Miasta (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…). Według ww. uchwały, Działka nr 1 została oznaczona symbolem U – tereny usługowe.

j.Na etapie prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego m.in. Działkę nr 1, Zainteresowany podejmował działania polegające na złożeniu we własnym imieniu uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania mieszkaniowej wielorodzinnej, zwiększenie maksymalnej wysokości zabudowy, zwiększenie maksymalnej liczby kondygnacji zabudowy. Celem złożenia powyższych uwag było zwiększenie możliwości zabudowy terenów należących do Zainteresowanego i tym samym wzrost wartości działek.

k.W przeszłości Zainteresowany zawarł umowę sprzedaży innej należącej do niego niezabudowanej nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…). Nieruchomość ta miała status rolny. Do momentu sprzedaży nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze. Przyczyną sprzedaży był brak dalszej opłacalności produkcji rolniczej, atrakcyjność zaproponowanej ceny oraz fakt, iż nieruchomość ta była położona przy ruchliwej drodze. Powyższa transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. Od umowy sprzedaży został zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych.

l.2 lutego 2022 r. pomiędzy Zainteresowanym oraz jego małżonką oraz Wnioskodawcą, została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2, w której Zainteresowany zobowiązał się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2 za cenę ustaloną w umowie, po ziszczeniu się szeregu warunków zawieszających określonych w umowie oraz aneksach do umowy [Umowa przedwstępna]. Jednocześnie, przyrzeczona umowa sprzedaży Działki nr 1 oraz Działki nr 2 została zawarta dnia 4 października 2024 r. [Umowa przyrzeczona].

m.Działka nr 1 była w przeszłości przedmiotem innej przedwstępnej umowy sprzedaży, jednak ze względu na nieziszczenie się warunków zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

n.Przed zawarciem Umowy przedwstępnej, Zainteresowany podejmował działania zmierzające do znalezienia nabywcy Działki nr 1, takie jak zamieszczenie ogłoszeń na portalach internetowych, czy umieszczenie tablicy ogłoszeniowej. Ogłoszenia zostały zamieszczone także w kilku agencjach nieruchomości.

o.Poza ww. czynnościami, Zainteresowany nie podejmował innych działań w odniesieniu do Działki nr 1. W szczególności nie podejmował działań związanych z wyrównaniem i uzbrojeniem terenu, wydzielaniem dróg wewnętrznych, działań zmierzających do przyłączenia Działki nr 1 do infrastruktury technicznej (np. sieci energetycznej, gazowej czy wodno-kanalizacyjnej).

p.Po nabyciu Działki nr 1 i Działki nr 2, Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Działalność Wnioskodawcy będzie polegać zasadniczo na realizacji inwestycji budowlanej oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej.

q.W jednym z aneksów do Umowy przedwstępnej, zawartym 27 listopada 2023 r., Zainteresowany udzielił przedstawicielom Wnioskodawcy – na okresach obowiązywania Umowy przedwstępnej – nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania Zainteresowanego we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami administracji państwowej i samorządowej wszystkich instancji, instytucjami, sądami, podmiotami gospodarczymi, gestorami mediów oraz przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, skomunikowania Działki nr 1 z drogą publiczną lub uzyskania dostępu do mediów.

r.Co więcej, w ramach przywołanego aneksu do Umowy przedwstępnej Zainteresowany udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Działką nr 1 na cele budowlane, celem przygotowania i uzyskania dokumentacji, wszelkich decyzji, uzgodnień i zapewnień niezbędnych lub użytecznych do realizacji planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji, w tym w szczególności do uzyskania pozwolenia na budowę.

s.Około 2011 r. Działka nr 1 była przez pewien czas przedmiotem dzierżawy na rzecz (…). Dzierżawca prowadził na nich stację ładowania gazu. Stroną umowy był wyłącznie Zainteresowany, który z tytułu należnego mu wynagrodzenia z tytułu dzierżawy wystawiał na rzecz dzierżawcy faktury VAT.

t.W latach 2015-2022 Działka nr 1 była przedmiotem dzierżawy na rzecz syna Zainteresowanego, który wykorzystywał ją do działalności rolniczej. Stronami umowy dzierżawy byli wyłącznie Zainteresowany i syn. Działka nr 1 była wykorzystywana na cele związane z działalnością rolniczą, zwolnioną z opodatkowania VAT.

u.Po dokonaniu sprzedaży, Zainteresowany 1 pozostaje obecnie również właścicielem innych nieruchomości, niż Działka nr 1 i Działka nr 2, jednak na chwilę obecną nie planuje ich sprzedaży.

v.W 2022 r. Zainteresowany otrzymał interpretację indywidualną nr 0114-KDIP4-2.4012.165.2022.3.KS, w ramach której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanego za nieprawidłowe wskazując, że transakcja sprzedaży Działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a Zainteresowany, w ramach planowanej sprzedaży Działki nr 1 będzie działał jako podatnik VAT. W związku ze zmianą okoliczności faktycznych, które legły u podstaw ww. uprzedniego wniosku o wydanie interpretacji oraz potrzebą zabezpieczenia interesów Wnioskodawcy, Zainteresowany oraz Wnioskodawca wnoszą o potwierdzenie następujących kwestii.

w.Dodatkowo, Wnioskodawca, Zainteresowany i żona Zainteresowanego otrzymali interpretacje indywidualne z 14 listopada 2024 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.521.2024.3.MKA oraz 0111-KDIB2-3.4014.400.2024.4.AD, wydane wyłącznie w zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży Działki nr 2, będącej we współwłasności Zainteresowanego oraz jego żony, w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził m.in. że:

a.Zainteresowany z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Działki nr 2 działał jako podatnik VAT,

b.Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej Działki nr 2,

c.Transakcja sprzedaży Działki nr 2 nie podlegała opodatkowaniu PCC w części w jakiej podlegała opodatkowaniu VAT.

Pytania

1.Czy Zainteresowany w ramach sprzedaży Działki nr 1 w warunkach przedstawionych w opisie stanu faktycznego działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Działki nr 1 nie podlegała zwolnieniu z VAT i podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%?

2.W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytanie 1 za prawidłowe - czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Działki nr 1?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowany w ramach sprzedaży Działki nr 1 w warunkach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Działki nr 1 nie podlegała zwolnieniu z VAT i podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

2.Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych na pytanie 1 za prawidłowe, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Działki nr 1.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1

a.Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b.Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

c.W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

d.Aby czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podatnika.

e.Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

f.Mając na uwadze powyższe, dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest uznanie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Zainteresowany działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

g.Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej [dalej: TSUE] w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

h.Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

i.W konsekwencji uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga przeprowadzenie każdorazowej oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

j.W ocenie Zainteresowanych, działania podejmowane przez Zainteresowanego świadczą o tym, że w ramach sprzedaży Działki nr 1 Zainteresowany dział jako podatnik VAT.

k.Zgodnie z przedstawionym opisem stanu faktycznego, Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT. Wynajmuje on m.in. budynki gospodarcze na należących do niego nieruchomościach. W przeszłości był on także stroną umowy dzierżawy Działki nr 1 na rzecz (…), a ww. najem był dokumentowany fakturami VAT.

l.W przeszłości Zainteresowany dokonał sprzedaży innej nieruchomości gruntowej - około 2001 roku Zainteresowany sprzedał należącą do niego nieruchomość rolną położoną w (…) przy ulicy (…).

m.Zainteresowany podejmował działania o charakterze marketingowym, które polegały na zamieszczaniu na przeznaczonych do tego portalach ogłoszeń sprzedaży Działki nr 1, a także zamieszczeniu na terenie działki tablicy ogłoszeniowej z informacją o zamiarze ich sprzedaży.

n.Dodatkowo, w ramach aneksu do Umowy przedwstępnej Zainteresowany udzielił Wnioskodawcy pełnomocnictwa do wystąpienia o pozwolenie na budowę dotyczącego Działki nr 1 oraz udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Działką nr 1 na cele związane z uzyskaniem ww. pozwolenia na budowę oraz skomunikowania Działki nr 1 z drogą publiczną lub uzyskania dostępu do mediów. W ramach przywołanego aneksu do Umowy przedwstępnej Zainteresowany udzielił Wnioskodawcy także prawa do dysponowania Działką nr 1 na cele budowlane, celem przygotowania i uzyskania dokumentacji, wszelkich decyzji, uzgodnień i zapewnień niezbędnych lub użytecznych do realizacji planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji.

o.Zainteresowany nie podejmował czynności takich jak: uzbrojenie terenu, wydzielanie dróg wewnętrznych czy też działania zmierzające do przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. sieci energetycznej, gazowej czy wodno-kanalizacyjnej). Podejmował jednak działania mające na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Działki nr 1. Wnioskował m.in. do odpowiednich organów o uwzględnienie jego uwag w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

p.Z uwagi na całokształt przedstawionych okoliczności należy uznać, że Zainteresowany podejmował działania, które wykraczały poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z powyższym Zainteresowany w ramach opisanej transakcji działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

q.Potwierdzeniem ww. konkluzji jest również otrzymana przez Zainteresowanego 1 interpretacja indywidualna z 29 marca 2022 roku (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.165.2022.3.KS), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że Zainteresowany przy zawieraniu planowanej transakcji będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, jak również interpretacja indywidualna z 14 listopada 2024 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.521.2024.3.MKA), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że Zainteresowany 1 działał w charakterze podatnika VAT przy sprzedaży Działki nr 2 (co powinno mieć analogiczne zastosowanie na gruncie skutków podatkowych sprzedaży Działki nr 1).

r.Odnosząc się do kwestii zwolnienia planowanej transakcji sprzedaży z opodatkowania VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

s.Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

t.Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą nr (…) Rady (…) z 24 września 2020 r. Według ww. miejscowego planu zagospodarowania, nieruchomości objęte wnioskiem zostały oznaczone symbolem U – tereny usługowe. W konsekwencji na moment sprzedaży stanowić będą tereny budowlane tzn. teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.

u.Tym samym, planowana transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

v.Co więcej, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Działka nr 1 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, w związku z czym w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

w.Podsumowując w ocenie Zainteresowanych, Zainteresowany w ramach sprzedaży Działki nr 1 w warunkach przedstawionych w opisie stanu faktycznego działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Działki nr 1 nie podlegała zwolnieniu z VAT i podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 2

a.W odniesieniu do możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Działki nr 1, zdaniem Zainteresowanych dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia należnego podatku VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Działki nr 1, w oparciu o art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, elementem kluczowym jest wskazanie, iż Działka będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

b.Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

c.Wnioskodawca jest i na dzień dokonania transakcji zakupu Działki nr 1 będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Działki nr 1 Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i nie podlegającej zwolnieniu z VAT (tj. realizacja inwestycji budowlanej oraz późniejszy wynajem powierzchni magazynowej).

d.W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu transakcji sprzedaży Działki nr 1 oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Działki nr 1, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

e.Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działki nr 1 nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, zgodnie z którym podstawy do obniżenia podatku należnego nie stanowi faktura, w przypadku gdy transakcja udokumentowana daną fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych transakcja dotycząca Działki nr 1 podlegała przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, nie podlegając jednocześnie pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia.

f.Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Działki nr 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę – podatnika podatku od wartości dodanej – części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku prywatnego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika między innymi, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Nie może to stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę łączną – nie jest decydujący. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww. elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej lub działalności rolniczej, posiada jednak status czynnego podatnika VAT z tytułu najmu nieruchomości położonych w obrębie swojego domostwa. Zainteresowany był właścicielem niezabudowanej działki nr 1/1. „A” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka) dokonała jej zakupu. W tym celu 2 lutego 2022 r. pomiędzy Zainteresowanym a Spółką, została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Działki nr 1. Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki nr 1 została zawarta 4 października 2024 r.

Własność ww. Działki nr 1 została nabyta przez Zainteresowanego w drodze dziedziczenia a częściowo w drodze ugody o dział spadku. Tym samym, nabycie Działki nr 1 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Około 2011 r. Działka nr 1 była przez pewien czas przedmiotem dzierżawy na rzecz (…). Dzierżawca prowadził na nich stację ładowania gazu. Stroną umowy był Zainteresowany, który z tytułu należnego mu wynagrodzenia z tytułu dzierżawy wystawiał na rzecz dzierżawcy faktury VAT. W latach 2015-2022 Działka nr 1 była również przedmiotem dzierżawy na rzecz syna Zainteresowanego. Stronami umowy dzierżawy byli Zainteresowany i syn. Działka była wykorzystywana na cele związane z działalnością rolniczą, zwolnioną od podatku VAT.

W jednym z aneksów do Umowy przedwstępnej, zawartym 27 listopada 2023 r., Zainteresowany udzielił przedstawicielom Spółki - na okresach obowiązywania Umowy przedwstępnej - nieodwołalnego pełnomocnictwa.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania Zainteresowanego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Działki nr 1 oraz kwestii uznania tej transakcji sprzedaży za opodatkowaną podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (Działki nr 1) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Zainteresowany w odniesieniu do sprzedaży Działki nr 1.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Dzierżawa Działki nr 1 stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Zainteresowanego przedmiotowej Działki nr 1 sprawił, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy Działki nr 1, Zainteresowany nie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Zainteresowanego w działalności gospodarczej.

Ponadto, Zainteresowany na etapie prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działki nr 1, podejmował działania polegające na złożeniu we własnym imieniu uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uwagi polegały na zawnioskowaniu o ustalenie m.in. statusu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zwiększenie maksymalnej wysokości zabudowy, zwiększenie maksymalnej liczby kondygnacji zabudowy. Celem złożenia powyższych uwag było zwiększenie możliwości zabudowy terenów należących do Zainteresowanego i tym samym wzrost wartości działek.

Przed zawarciem Umowy przedwstępnej, Zainteresowany podejmował również działania zmierzające do znalezienia nabywcy Działki nr 1, takie jak zamieszczenie ogłoszeń na portalach internetowych, czy umieszczenie tablicy ogłoszeniowej. Ogłoszenia zostały zamieszczone także w kilku agencjach nieruchomości.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym: 

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W analizowanej sprawie należy zwrócić szczególną uwagę na kwestię udzielonego przez Zainteresowanego Spółce kupującej pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Zainteresowany udzielił przedstawicielom Spółki nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania Zainteresowanego we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami administracji państwowej i samorządowej wszystkich instancji, instytucjami, sądami, podmiotami gospodarczymi, gestorami mediów oraz przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, skomunikowania Działki nr 1 z drogą publiczną lub uzyskania dostępu do mediów. Co więcej, Zainteresowany udzielił również Spółce prawa do dysponowania Działką nr 1 na cele budowlane, celem przygotowania i uzyskania dokumentacji, wszelkich decyzji, uzgodnień i zapewnień niezbędnych lub użytecznych do realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji, w tym w szczególności do uzyskania pozwolenia na budowę.

Należy wskazać, że brak bezpośredniego wykonywania opisanych powyżej działań w odniesieniu do Działki nr 1 przez Zainteresowanego - działania te podejmowane były przez Kupującą - nie oznacza to, że podjęte czynności pozostawały bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, jako mocodawcy. Kupująca, dokonując ww. działań, uatrakcyjniła należącą do Zainteresowanego nieruchomość. To Zainteresowany był stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako pełnomocnik Zainteresowanego.

Podjęte działania miały doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na ww. nieruchomościach inwestycji budowlanej Kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości te podlegały wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującą.

Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za pełną zgodą Zainteresowanego, były dokonywane w celu sprzedaży działki, a nie dla celów osobistych Zainteresowanego. W efekcie Zainteresowany sprzedał nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy.

Zatem, udzielenie przez Zainteresowanego stosownego pełnomocnictwa i zgód spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane były przez Kupującą Spółkę w imieniu Zainteresowanego, ponieważ to Zainteresowany był właścicielem ww. nieruchomości i to Zainteresowany był stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki związane z realizacją inwestycji Spółki.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie był typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności, poprzez pełnomocnika, w celu sprzedaży Działki 1 Zainteresowany podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Zainteresowany wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Zainteresowanego działań, w odniesieniu do terenu ww. nieruchomości i w celu jego sprzedaży (czynności wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży) oraz usługę dzierżawy, na tle ww. regulacji i orzeczeń, stwierdzić należy, że dokonana przez Zainteresowanego sprzedaż Działki nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, stanowiła dostawę dokonywaną przez Zainteresowanego jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej Działki nr 1, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o  którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazali Państwo, że przedmiotowa nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym została oznaczona symbolem U - tereny usługowe, a zatem jest przeznaczona pod zabudowę.

W związku z tym, nieruchomość w momencie dostawy stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należało przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku, Zainteresowany nabył własność Działki nr 1 na podstawie dziedziczenia oraz w drodze ugody o dział spadku. Zatem transakcja nabycia przez Zainteresowanego Działki nr 1 nastąpiła w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja pozostawała poza podatkiem VAT). Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Zainteresowanemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym, nie będzie spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej Działki nr 1, tj. działki o nr ewidencyjnym 1/1, stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a także pkt 2 ustawy, lecz podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

W efekcie Państwa stanowisko ww. zakresie uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającej z faktury dotyczącej zakupu Działki nr 1.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Tak skonstruowana zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, sprzedaż niezabudowanej Działki nr 1, tj. działki o nr ewidencyjnym 1/1, stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a także pkt 2 ustawy, lecz podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że Spółka kupująca posiada status czynnego podatnika VAT. Po nabyciu Działki nr 1 Spółka będzie ją wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i niepodlegającej zwolnieniu od tego podatku. Działalność ta będzie polegać na realizacji inwestycji budowlanej oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Działki nr 1, tj. działki o nr ewidencyjnym 1/1, podlegała opodatkowaniu VAT i nie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, to Spółka kupująca – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – która będzie wykorzystywała tę nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki nr 1 na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie zaistnieje przesłanka negatywna określona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż dostawa ww. Działki nr 1 nie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji należy zgodzić się z Państwem, że Spółce kupującej przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup Działki nr 1, gdyż zostały spełnione łącznie oba warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 3 wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto zaznaczyć należy, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie uznania Zainteresowanego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1/1 oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki nr 1/1 przez Spółkę. Natomiast nie mogę ocenić, jaka stawka podatku VAT jest właściwa dla sprzedaży nieruchomości, ponieważ zagadnienie to podlega zakresowi wiążących informacji stawkowych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.