Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·braku zwolnienia planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy i w konsekwencji obowiązku zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan AA (dalej jako: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) planuje sprzedaż do A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący” lub „Spółka”) udziału wynoszącego 6/24 części nieruchomości gruntowej należącego do Sprzedającego, położonej w X (dalej jako: „Transakcja”). Sprzedający zawarł ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży z 22 sierpnia 2024 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).

Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w szczególności potwierdzeniem czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy nie będzie podlegać zwolnieniom przedmiotowym lub zwolnieniu podmiotowemu. W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje:

(i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii) charakterystykę działalności Sprzedającego,

(iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji, oraz

(iv) zakres Transakcji.

(i) Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie udziału wynoszącego 6/24 część nieruchomości zlokalizowanej w X (w obrębie (…)), stanowiącej działkę gruntu o obszarze (…) m2 oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Grunt” lub „Nieruchomość” lub „Udział w Nieruchomości”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta”). Sprzedający jest jednym ze współwłaścicieli Nieruchomości.

Sprzedający wskazuje, że Grunt powstał z podziału działki gruntu o numerze 2 (dalej jako: „Działka Dzielona”), przy czym podział ten nie został jeszcze ujawniony w Księdze Wieczystej.

W dziale I-O Księgi Wieczystej jako sposób korzystania z Działki Dzielonej wpisano: „R – grunty orne”.

W ww. dziale ujawnione są również działki gruntu oznaczone numerami 3, 4, 5 oraz 6. Jak jednak wskazano powyżej, jedynie udział wynoszący 6/24 część działki gruntu nr 1 należący do Sprzedającego (tj. Nieruchomość) jest przedmiotem Umowy Przedwstępnej.

Dział I-Sp Księgi wieczystej nie zawiera żadnych wpisów.

W dziale II Księgi Wieczystej jako współwłaściciele Nieruchomości wpisani są: Sprzedający w 6/24 częściach, Pani BB w 4/24 częściach, Pani CC w 4/24 częściach, Pani DD w 2/24 częściach, Pan ED w 2/24 częściach, Pan FF w 3/24 częściach oraz Pani GG w 3/24 częściach. Szczegółowe informacje dotyczące nabycia udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego zostały opisane w części (iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

W dziale III Księgi Wieczystej wpisano:

·prawo użytkowania ograniczone na części działki nr 4 na rzecz gminy X;

·roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży udziału przysługującego CC, wynoszącego 4/24 części działki gruntu o pow. ok. (…) ha (powstałej w wyniku podziału Działki Dzielonej), na rzecz B spółki z o. o., w terminie do 30 czerwca 2022 r. – roszczenie to nie dotyczy Sprzedającego;

·roszczenie o przeniesienie udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego przez Panią BB – roszczenie to nie dotyczy Sprzedającego.

Dział IV Księgi Wieczystej nie zawiera żadnych wpisów.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta X położonej w rejonie ulic: (…) oraz południowej granicy miasta X (dalej jako: „MPZP”). W powyżej wskazanym MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: (…) – tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami oraz (…) – tereny dróg publicznych.

Wnioskodawca wskazuje, że nie miał wpływu na uchwalenie MPZP, którym objęta jest Nieruchomość, natomiast z posiadanej przez niego wiedzy wynika, że Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/wskaźników MPZP.

Biorąc pod uwagę powyższe, Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). Zważywszy na fakt, że Grunt położony jest na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz terenie dróg publicznych, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

W przeszłości Sprzedający oraz część pozostałych właścicieli działki nr 1 zawarli z B sp. z o.o. (dalej jako: „Poprzedni Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży, udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym 1 lutego 2019 r., zmienioną aneksem sporządzonym 14 czerwca 2021 r. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”) dotyczącą sprzedaży należących do nich udziałów wynoszących łącznie 20/24 części Nieruchomości. Poprzednia umowa sprzedaży miała zostać zawarta w terminie najpóźniej do 30 czerwca 2022 r. – ze względu jednak na niedotrzymanie powyższego terminu, Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Tym samym roszczenie z działu III Księgi Wieczystej zostało wykreślone.

Spółka Kupująca i Poprzedni Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze. zm.).

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani uzbrojona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości oraz nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Sprzedający nie dokonywał przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości takich jak budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenie działki itp. Sprzedający wskazuje natomiast, że wydzielenie Nieruchomości z Działki Dzielonej nastąpiło z inicjatywy Poprzedniego Kupującego (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) i w tym celu Wnioskodawca udzielił Poprzedniemu Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

(ii) Charakterystyka działalności Sprzedającego.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT, aby na moment podpisania właściwej Umowy Sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w żaden sposób, w szczególności nie prowadził działalności gospodarczej na Nieruchomości.

Sprzedający w przeszłości nie dokonywał zbycia innych nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje również, że posiada inne nieruchomości niż Grunt, jednak nie planuje w przyszłości dokonywać ich sprzedaży.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”).

Umowa Przedwstępna przewiduje również możliwość dokonania cesji, tj. przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Spółkę Kupującą na dowolny podmiot.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia:

·po HH na podstawie prawomocnego postanowienia wydanego przez Sąd 24 sierpnia 2005 r.; oraz

·po IA na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 23 października 2014 r.

W efekcie, zważywszy, że nabycie Gruntu było objęte regulacjami ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 596 ze zm.; dalej jako: u.p.s.d.), nie nastąpiło ono w drodze czynności opodatkowanych VAT.

Ze względu na atrakcyjne dla Spółki Kupującej położenie Nieruchomości, Spółka Kupująca zgłosiła się do Sprzedającego, w rezultacie czego Sprzedający i Kupujący postanowili zawrzeć Transakcję. Sprzedający nie stosował żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie korzystał również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.

(iv) Zakres Transakcji.

Przed zawarciem Transakcji, na mocy Umowy Przedwstępnej, konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

·uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez naczelników właściwych urzędów skarbowych potwierdzających, że podatki od spadków i darowizn z tytułu nabycia przez Sprzedającego udziałów w Nieruchomości, w drodze dziedziczenia po HH i IA zostały zapłacone lub, że zobowiązania podatkowe wygasły wskutek przedawnienia lub, że nabycia te zwolnione były z podatku;

·uzyskanie przez Kupującego za zgodą Sprzedającego, zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedającego, urzędu gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydanych zgodnie z artykułem 306 g) lub e) w związku z artykułem 112 Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

·przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

·uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

·potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne, umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

·potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, po ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

·nabycie przez Kupującego działek (…), położonych w X;

·przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Spółki, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również:

·podział Działki Dzielonej (z której wydzielono Nieruchomość);

·uchwalenie MPZP;

·uzyskanie przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Poprzedniego Kupującego inwestycji.

W związku z planowaną Transakcją, w szczególności z faktem, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, Sprzedający udzielił Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania następujących czynności:

·przeglądania akt Księgi Wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, w tym także wykonywania fotokopii, a także do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Działka Dzielona została odłączona oraz dokumentów, które będą stanowiły podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej;

·uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości i działek gruntu objętych Księgą Wieczystą, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

·uzyskiwania wypisów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości i działki 7 (powstałej z podziału Działki Dzielonej) oraz działek gruntów objętych Księgą Wieczystą, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

·uzyskania – na koszt Kupującego – warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych;

·dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami zmieni podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji;

·uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

·uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedającego, wydanych zgodnie z art. 306 g) lub 306 e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków;

·uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających: (i) stan zaległości Sprzedającego z tytułu składek, (ii) że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych składek, (iii) że Sprzedający nie jest płatnikiem składek;

·uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa a art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

·składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji;

·ustanawiania dalszych pełnomocników.

Sprzedający zobowiązał się również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży, tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą.

Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie – na koszt Spółki Kupującej – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Wnioskodawca i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje natomiast, że pomimo szerokiego zakresu umocowania Kupującego, z ustaleń między Wnioskodawcą i Kupującym wynika, że Spółka Kupująca wykorzysta otrzymane pełnomocnictwo jedynie do części wskazanych czynności – między innymi do zbadania stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania dokumentów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz uzyskania stosownych zaświadczeń dotyczących kwestii niezalegania przez Sprzedającego z płatnością podatków i składek. Kupujący planuje również wykonanie badania geotechnicznego i pobranie próbek do badań środowiskowych.

Sprzedający pragnie również wskazać w tym miejscu, że Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Poprzedniemu Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej – dodatkowo przewidziano również pełnomocnictwo do:

·dokonywania wszystkich czynności związanym z podziałem Działki Dzielonej;

·uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotu umowy umożliwiającej realizację na planowanej przez Poprzedniego Kupującego inwestycji;

·uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Poprzedniego Kupującego Inwestycji, na podstawie której rozpocznie realizację inwestycji.

W związku z zawarciem Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Poprzedni Kupujący dokonał:

·wydzielenia Nieruchomości z Działki Dzielonej;

·badania stanu prawnego oraz badania środowiskowego Działki Dzielonej.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawcy oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi odpłatne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Kupującego prawa własności Nieruchomości. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający przed dniem podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą.

Pytania

1.Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

2.Czy jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2. Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w sprawie

Ad 1.

W celu rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), nie ulega wątpliwości, że, co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

(i) Kwalifikacja Sprzedającego jako podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, ma być Nieruchomość. Tego typu czynność wpisuje się w powyższą definicję handlu, w związku z czym działania Sprzedającego można porównać do działalności handlowców.

Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną, tj. czy osoba ta wykonuje czynności takie jak uzyskanie pozwoleń, uzgodnień, warunków technicznych przyłączy oraz czy udziela innemu podmiotowi pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych ze sprzedażą.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającego z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającego z płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych.

Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z Poprzednią Umową Przedwstępną, Sprzedający udzielił Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa, dzięki któremu Poprzedni Kupujący dokonał podziału Działki Dzielonej oraz badania stanu prawnego i badania środowiskowego ww. działki. Na skutek zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, Poprzedni Kupujący dokonał czynności związanych z Gruntem, które obecnie ułatwiają Sprzedającemu zawarcie Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę, że:

·Sprzedający udzielił w przeszłości pełnomocnictwa, na podstawie którego Poprzedni Kupujący rozpoczął przygotowanie Nieruchomości do zawarcia poprzedniej transakcji;

·po udzieleniu pełnomocnictwa (zgodnie z Umową Przedwstępną), kolejne czynności wykonane przez Spółkę Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego;

-należy uznać, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmuje działania w sposób zorganizowany.

W rezultacie, podejmowane przez Spółkę Kupującą działania w odniesieniu do Nieruchomości, za pełną zgodą i przyzwoleniem Wnioskodawcy, wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Wnioskodawcę.

Biorąc pod uwagę całokształt opisanych zdarzeń, należy stwierdzić, że działania podejmowane przez Sprzedającego są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnych.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych m.in.:

·z 6 czerwca 2024 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.191.2024.3.IK;

·z 15 kwietnia 2024 r. nr 0112-KDIL3.4012.93.2024.1.AW;

·z 20 marca 2024 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.67.2024.1.KF;

·z 19 grudnia 2023 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.668.2023.2.AKA.

W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie działania dokonywane w imieniu Sprzedającego, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, przybierają formę zorganizowaną, wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika VAT w myśl art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2.

Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 będzie prawidłowe, tj. planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, należy poddać analizie kwestię, czy Transakcja nie będzie równocześnie podlegała zwolnieniom przedmiotowym lub czy sprzedaż dokonywana przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała zwolnieniu podmiotowemu.

(i) Zwolnienia przedmiotowe.

Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od opodatkowania VAT.

Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego, ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: (…) z przeznaczeniem podstawowym – zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz (…) – tereny dróg publicznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, nabycie Gruntu przez Sprzedającego było objęte regulacjami u.p.s.d. Skoro zatem nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w efekcie nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W omawianej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie zatem korzystała ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

(ii) Zwolnienie podmiotowe.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Co jednak istotne, artykuł 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT stanowi, że zwolnienie podmiotowe, o który mowa w art. 113 ust. 1 niniejszej Ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Zważywszy natomiast, że:

·cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł;

·zgodnie z wcześniejszym opisem ((i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji) Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT

w rezultacie Wnioskodawca nie będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze, że Sprzedający dokonując Transakcji będzie działał w charakterze podatnika VAT i dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym w Ustawie o VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja wskazuje na spełnienie przez Sprzedającego przesłanek uznania go za podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i niepodlegającą zwolnieniom przewidzianym w art. 43 ust. 1 ani w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT i tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży udziałów w działce istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan sprzedaż udziału wynoszącego 6/24 części nieruchomości nr 1. Zawarł Pan ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Grunt powstał z podziału działki gruntu o numerze 2. Nieruchomość jest objęta MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami oraz na terenie dróg publicznych. Nie miał Pan wpływu na uchwalenie MPZP. Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/wskaźników MPZP. Z uwagi na powyższe, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W przeszłości Pan oraz część pozostałych właścicieli działki nr 1 zawarli z Poprzednim Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, dotyczącą sprzedaży należących do nich udziałów. Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Nieruchomość jest terenem niezabudowanym i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani uzbrojona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Pan, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości oraz nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego. Nie dokonywał Pan przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości takich jak budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenie działki itp. Wydzielenie Nieruchomości z Działki Dzielonej nastąpiło z inicjatywy Poprzedniego Kupującego i w tym celu udzielił Pan Poprzedniemu Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, dokona Pan rejestracji jako czynny podatnik VAT, aby na moment podpisania właściwej Umowy Sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem VAT. Nie wykorzystywał Pan Nieruchomości w żaden sposób, w szczególności nie prowadził Pan działalności gospodarczej na Nieruchomości. W przeszłości nie dokonywał Pan zbycia innych nieruchomości. Posiada Pan inne nieruchomości niż Grunt, jednak nie planuje Pan w przyszłości dokonywać ich sprzedaży. Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Nabył Pan Nieruchomość w drodze dziedziczenia, w efekcie nabycie Gruntu nie nastąpiło ono w drodze czynności opodatkowanych VAT. Spółka Kupująca zgłosiła się do Pana, w rezultacie czego postanowiono zawrzeć Transakcję. Nie stosował Pan żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Nie korzystał Pan również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego. Zobowiązał się Pan również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli Pan wszelkich stosownych pełnomocnictw. Wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży, tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Pan i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości. Pomimo szerokiego zakresu umocowania Kupującego, Spółka Kupująca wykorzysta otrzymane pełnomocnictwo jedynie do części wskazanych czynności – m.in. do zbadania stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania dokumentów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz uzyskania stosownych zaświadczeń dotyczących kwestii niezalegania przez Pana z płatnością podatków i składek. Kupujący planuje również wykonanie badania geotechnicznego i pobranie próbek do badań środowiskowych. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł.

W pierwszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do ww. Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei, umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.

Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie należy zaznaczyć, że zawarł Pan Umowę Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości pod warunkami m.in. uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji, potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne, umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości, potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, po ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp.

Ponadto warunki zawarcia poprzedniej umowy sprzedaży (w związku z Poprzednią Umową Przedwstępną) były zbliżone do opisanych powyżej Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Poprzednia Umowa Przedwstępna przewidywała również: podział Działki Dzielonej (z której wydzielono Nieruchomość), uchwalenie MPZP, uzyskanie przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Poprzedniego Kupującego inwestycji.

W związku z planowaną Transakcją udzielił Pan Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania m.in. następujących czynności: uzyskania – na koszt Kupującego – warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych, uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji, ustanawiania dalszych pełnomocników.

Zobowiązał się Pan również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli Pan wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie – na koszt Spółki Kupującej – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Wnioskodawca i Kupujący ustalili natomiast, że do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Poprzednia Umowa Przedwstępna również przewidywała udzielenie pełnomocnictwa Poprzedniemu Kupującemu oraz udzielenie prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane. Zakres umocowania generalnie był zbliżony do zakresu wskazanego w Umowie Przedwstępnej.

Zatem, podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów w Nieruchomości w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym, ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia do wykonania w Pana imieniu czynności, wynikających z zakresu udzielonego pełnomocnictwa i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do Nieruchomości przez Pana – działania te będą podejmowane przez Kupującego – nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawnopodatkową. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość, będącą nadal Pana własnością. Szereg działań, dokonanych za Pana pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana Spółce jako Kupującej stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść.

Zatem, biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pan (działając poprzez pełnomocnika) podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności, które zostaną wykonane przez Pana pełnomocnika, nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz są wykonywane w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji przedmiotem dostawy nie będzie składnik Pana majątku osobistego, a zbycie przedmiotowej Nieruchomości nie będzie stanowiło realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą kwestii braku zwolnienia planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy i w konsekwencji obowiązku zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie udział w niezabudowanej działce nr 1. Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: (…) – tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami oraz (…) – tereny dróg publicznych.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. Nieruchomość będzie spełniała, na dzień Transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa udziałów w niezabudowanej działce nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabył Pan Nieruchomość w drodze dziedziczenia i nabycie to nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że przy nabyciu tej Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu. Skoro w odniesieniu do czynności nabycia Nieruchomości, nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym podatkiem), to nie można uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w ww. działce, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało. Ponadto wskazał Pan, że nie wykorzystywał Pan Nieruchomości w żaden sposób, w szczególności nie prowadził Pan działalności gospodarczej na Nieruchomości. Zatem, ww. działka w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem, w przedmiotowej sprawie dostawa przez Pana udziałów w niezabudowanej działce nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziałów w działce nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Odnosząc się z kolei do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku rejestracji jako podatnik VAT czynny należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z art. 96 ust. 5 ustawy:

Jak wyżej wskazano sprzedaż przez Pana Nieruchomości, tj. udziałów w działce nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.

Zatem, w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości będzie Pan miał obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy i tym samym będzie Pan zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.