Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/3. Uzupełnili go Państwo pismami z 12 listopada 2024 r. oraz 23 grudnia 2024 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.A.
• C.C.

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca oraz Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej jako Wnioskodawcy) nabyli 22 grudnia 2023 r. nieruchomość gruntową położonej w miejscowości (…), w obrębie ewidencyjnym: (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), składającej się z działki o numerze 1 o łącznym obszarze 3,4092 ha.

Nabycie miało charakter prywatny do majątku osobistego Wnioskodawców. Działka nie została nabyta w celach prowadzenia działalności gospodarczej ani nie były na niej podejmowane żadne działania ulepszające jej stan. Nie były też na niej ponoszone jakiekolwiek nakłady zwiększające jej wartość. Działka nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Przedmiotowa działka nie jest zabudowana.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do Nieruchomości została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja została wydana jeszcze przed nabyciem działki przez Wnioskodawców). Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych dotyczących sprzedaży działek. Wnioskodawcy w tym roku podjęli decyzję o podziale działki i zbyciu nowo wydzielonych działek. W wyniku złożonego wniosku do Urzędu Gminy (…) działka została podzielona na działki 1/1, 1/2 oraz 1/3. Podział był niezbędny z uwagi na bardziej atrakcyjną możliwość ich sprzedaży, poprawę i wyprostowanie granic działek.

Działka 1/1 została wydzielona na poszerzenie sąsiedniej działki (nie należącej do Wnioskodawców) i sprzedana w całości. To samo dotyczy działki 1/2 z tym, że obecnie ta działka nie została jeszcze sprzedana, ale Wnioskodawcy podpisali już z nabywcą (tym samym który zakupił działkę 1/1) umowę przedwstępną. Przeniesienie własności ma nastąpić na koniec roku 2024.

11 października 2024 r. Wnioskodawcy zawarli z kolei umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży działki 1/3 innej spółce deweloperskiej. Kupujący planuje zrealizować na działkach inwestycję polegająca na budowie zespołu nie mniej niż sześćdziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących lub w zabudowie szeregowej albo nie mniej niż trzydziestu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

Zgodnie z umową przedwstępną kupujący działając w imieniu własnym wystąpi w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy o wydanie dla działek decyzji o warunkach zabudowy dla części Inwestycji obejmującej co najmniej 0,9000 ha oraz decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Kupującemu pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych. Dodatkowo kupujący za zgodą Wnioskodawców, zamierza wydzielić z nieruchomości nie mniej niż 45 i nie więcej niż 70 działek gruntu o obszarze nie mniejszym niż 270,00 m² i nie większym niż 700,00 m² każda z nich. Kupujący za zgodą Wnioskodawców, zamierza uzyskać we własnym imieniu decyzję o pozwoleniu na budowę umożliwiającą wybudowanie na działkach wyżej wymienionych budynków. W powyższym zakresie Wnioskodawcy udzielili stosowanych pełnomocnictw kupującemu.

Strony umowy przewidziały sprzedaż działki w 3 wariantach, tj. po dokonanym przez kupującego podziale nieruchomości, kupujący nabędzie całą nieruchomość na podstawie jednej umowy sprzedaży (Wariant Sprzedaży 1), bądź każdą z Działek na podstawie osobnych umów sprzedaży (Wariant Sprzedaży 2), bądź kilka Działek jednocześnie na podstawie osobnych umów sprzedaży (Wariant Sprzedaży 3).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Nie została z tytułu zakupu działki wystawiona faktura VAT, był to zakup od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej.

Działka nie była wykorzystywana ani do celów prywatnych ani do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wspomniano wyżej działka nie była użytkowania do żadnych celów, zarówno prywatnych jak i prowadzenia działalności gospodarczej. Zakupu działki 1 dokonano z zamiarem późniejszej odsprzedaży, a zatem cel był niewątpliwie inwestycyjny. Wnioskodawcy nie ponieśli nakładów finansowych i nie mają zamiaru angażowania własnych środków na podniesienie wartości działki.

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań zmierzających do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, np. działań marketingowych ukierunkowanych na reklamę w celu sprzedaży (ogłoszenia w Internecie, mediach; inne działania w celu reklamy). Nabywca został pozyskany drogą polecenia, tzw. „pocztą pantoflową”.

Wnioskodawcy w umowie przedwstępnej z 11 października 2024 r. zobowiązali się wyrazić zgodę i zezwolić Kupującemu, od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży: - na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Działki wolne są od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nich Inwestycji - na wykonywanie wszelkich robót budowlanych na Nieruchomości.

Wnioskodawcy w tej umowie udzielili pełnomocnictwa kupującemu do:

1.dokonania na koszt Kupującego podziału Nieruchomości na Działki oraz Działkę Infrastrukturalną,

2.przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Nieruchomości, a nadto składania wniosków z akt oraz do odbioru takich kserokopii,

3.dokonywania wszystkich czynności związanych z podziałem Nieruchomości,

4.uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, Działek oraz Działki Infrastrukturalnej,

5.wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

6.złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Działce oraz Działce Infrastrukturalnej, przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi wyżej mają obciążać Kupującego.

Wnioskodawcy dodatkowo oświadczyli, że na każde wezwanie Kupującego udzielą mu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Strony nie zawarły warunku sprzedaży działek. Strony jedynie określiły warianty sprzedaży, które mają być uzależnione od stopnia zaawansowania inwestycji. Warianty sprzedaży Wnioskodawca opisał w pierwotnym wniosku. Z tytułu sprzedaży działek wskazanych w opisie sprawy Wnioskodawcy nie byli zobowiązani zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży. Wnioskodawcy dokonywali wcześniejszej zakupu i sprzedaży nieruchomości (z wyłączeniem Pana C.C.). Zakupu dokonywali jedynie Państwo A. w formie aktu notarialnego kupna – sprzedaży od osób fizycznych:

• nieruchomość gruntowa (…), data 28 stycznia 2021 r.
• nieruchomość gruntowa (…), data 10 stycznia 2022 r.

Cel zakupu działek był inwestycyjny. Nieruchomości nie były wykorzystywane, podobnie jak Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku. Przyczyną była inwestycja prywatna, data sprzedaży, dotyczy jedynie Państwa A.: nieruchomość (…): 11 lutego 2022 r., 17 stycznia 2023 r.; 11 października 2023 r., nieruchomość (…): 30 listopada 2023 r.; 27 marca 2024 r. Sprzedane zostały 2 grunty niezabudowane, Wnioskodawcy nie byli zobowiązani do zarejestrowania jako podatnik VAT czynny.

Pytanie

Czy w odniesieniu do opisanej w zdarzeniu przyszłym sprzedaży działki 1/3 Zainteresowani będą występować w roli podatników podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców przedstawiona we wniosku sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla nich działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będą oni z tego tytułu podatnikami podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) Wnioskodawcy podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), - a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy - jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawcy nie podejmowali i nie planują podejmować profesjonalnych czynności przygotowujących działki wydzielone z działki 1 do sprzedaży i zbywając je nie będą wykonywali działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Sam podział działki 1 na mniejsze działki nie może przesądzać o tym, że sprzedaż nowo wydzielonych działek będzie podlegać opodatkowaniu. Tym samym nie wystąpi ciąg zdarzeń, który wskazywałby na aktywność Wnioskodawców w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek wydzielonych z działki 1/3, będących przedmiotem wniosku, Wnioskodawcy korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem sprzedaż ta będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

W opinii Wnioskodawców analiza okoliczności sprzedaży działek oraz treści powołanych przepisów przy uwzględnieniu orzeczeń TSUE, prowadzi do wniosku, że nie można ich uznać za podatników podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek uzyskanych po podziale działki 1/3 będących przedmiotem wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę – podatnika podatku od wartości dodanej – części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku prywatnego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika między innymi, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Nie może to stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę łączną – nie jest decydujący. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww. elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo działkę nr 1 z zamiarem późniejszej odsprzedaży. Ponadto podjęli Państwo decyzję o podziale działki nr 1 i zbyciu nowo wydzielonych działek. W wyniku podjętych działań działka nr 1 została podzielona na działki nr 1/1, 1/2 i 1/3. Niniejszy wniosek dotyczy sprzedaży działki nr 1/3.

Zawarli Państwo z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości oraz udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu dotyczącego przygotowania terenu działki pod inwestycję Kupującego oraz wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia m.in. z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży działki nr 1/3 Zainteresowani będą występować w roli podatników podatku od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny Państwa stanowiska niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Nabywcy.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie zawarli Państwo z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się Państwo do sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/3 wydzielonej z działki nr 1. Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji m.in.: o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego dla nieruchomości.

Ponadto udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do niezbędnych sieci, zjazdów. Udzielili również Państwo zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii, itp.

Należy wskazać, że brak bezpośredniego wykonywania opisanych powyżej działań w odniesieniu do działki nr 1/3 przez Państwa - działania te podejmowane są i będą przez Kupującą - nie oznacza, że podjęte czynności pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupująca, dokonując ww. działań, uatrakcyjni należącą do Państwa nieruchomość. To Państwo są i będą stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Państwa pełnomocnik.

Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na ww. nieruchomościach inwestycji budowlanej Kupującej. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości te podlegać będą wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego.

Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Państwa pełną zgodą, będzie dokonywane w celu sprzedaży działek, a nie dla Państwa celów osobistych. W efekcie sprzedają Państwo nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, uatrakcyjnione, gotowe do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy.

Zatem, udzielenie przez Państwa stosownego pełnomocnictwa i zgód spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą przez Kupującą w Państwa imieniu, ponieważ to Państwo są właścicielami ww. nieruchomości i to Państwo są stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki związane z realizacją inwestycji Spółki.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Dodatkowo wskazali Państwo, że od momentu zakupu nie wykorzystywali Państwo posiadanego gruntu w żaden sposób, a działkę nr 1 nabyli w celu jej dalszej odsprzedaży. Zatem należy wskazać, że cel zakupu oraz sposób użytkowania opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby wykorzystywali Państwo opisany grunt jako majątek prywatny. Należy potraktować zakup ww. gruntu jako lokata kapitału (inwestycję).

Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika w celu sprzedaży działki nr 1/3 oraz biorąc pod uwagę cel nabycia działek podejmą Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykażą Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Państwa działań, w odniesieniu do terenu ww. nieruchomości i w celu jego sprzedaży (czynności wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży), na tle ww. regulacji i orzeczeń, stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1/3, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Państwa jako podatników podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej działki nr 1/3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, bez względu na wariant sprzedaży, który Państwo wybiorą tj. po dokonanym przez kupującego podziale nieruchomości, kupujący nabędzie całą nieruchomość na podstawie jednej umowy sprzedaży (Wariant Sprzedaży 1), bądź każdą z Działek na podstawie osobnych umów sprzedaży (Wariant Sprzedaży 2), bądź kilka Działek jednocześnie na podstawie osobnych umów sprzedaży (Wariant Sprzedaży 3).

W efekcie Państwa stanowisku uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.