Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe - w zakresie braku uznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości, oraz nieuznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
• prawidłowe - w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych transakcji sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3.

Uzupełnili go Państwo pismem z 13 grudnia 2024 r. (wpływ 16 grudnia 2024 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o.o.

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• C.B.

Opis stanu faktycznego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka, Wnioskodawca będący stroną postępowania lub Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Spółka prowadzi działalność w zakresie realizacji inwestycji budowlanych (centra handlowe i (...) - parki handlowe). Spółka nabyła, od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (dalej także: Sprzedający), następujące niezabudowane Nieruchomości gruntowe położone w (…) (dalej łącznie: Nieruchomości):

• niezabudowaną nieruchomość gruntową - stanowiącą własność Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, składającą się z działki ewidencyjnej o nr 1, o obszarze 1,1231 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 1);
• niezabudowaną nieruchomość gruntową - stanowiącą własność Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, składającą się z działki ewidencyjnej o nr 2, o obszarze 2.1344 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 2);
• niezabudowaną nieruchomość gruntową - stanowiącą własność Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, składającą się z działki ewidencyjnej o nr 3, o obszarze 1,2148 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 3).

Nieruchomość 1 zlokalizowana jest na obszarze, dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) o przeznaczeniu 5UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są położone częściowo na obszarze dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) o przeznaczeniu 5UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz częściowo na obszarze dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) o przeznaczeniu 7P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej i handlowej.

Nieruchomości są zlokalizowane na obszarze zdegradowanym, w obszarze rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji z 9 października 2015 r.

Nieruchomości wskazane powyżej są gruntami niezabudowanymi, przy czym Nieruchomość 1 stanowi łąki trwałe oznaczone w ewidencji symbolem LV oraz grunty orne oznaczone w ewidencji symbolem RIVb, zaś Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 stanowią łąki trwałe oznaczone w ewidencji symbolami LB oraz ŁIV oraz grunty orne oznaczone w ewidencji symbolem RIVb.

Zainteresowani niebędący stroną postępowania nabyli Nieruchomość 1 do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej 18 kwietnia 2013 r. oraz umowy przeniesienia własności ww. Nieruchomości 1 zawartej 14 maja 2013 r.

Zainteresowani niebędący stroną postępowania nabyli Nieruchomość 2 do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską na podstawie umowy zniesienia współwłasności ww. zawartej 3 grudnia 1999 r.

Zainteresowani niebędący stroną postępowania nabyli Nieruchomość 3 do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską na podstawie umowy przedwstępnej zawartej 4 kwietnia 2024 r. oraz umowy sprzedaży zawartej 29 maja 2024 r.

Wnioskodawca niebędący stroną postępowania - B.C. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą L., jednak żadna z Nieruchomości nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez B.C. działalności gospodarczej.

Zgodnie z danymi z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przedmiotem działalności prowadzonej przez B.C. jest 47.72.Z Sprzedaż detaliczna obuwia i wyrobów skórzanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, 46.42.Z Sprzedaż hurtowa odzieży i obuwia, 46.48.Z Sprzedaż hurtowa zegarków, zegarów i biżuterii, 46.49.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych artykułów użytku domowego, 47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, 47.82Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych, odzieży i obuwia prowadzona na straganach i targowiskach, 47.89.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach, 47.91 .Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet, 73.11.Z Działalność agencji reklamowych, 74.20.Z Działalność fotograficzna, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, 77.40.Z Dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.

Wnioskodawca niebędący stroną postępowania - B.B. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą D., jednak żadna z Nieruchomości nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez B.B. działalności gospodarczej.

Zgodnie z danymi z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przedmiotem działalności prowadzonej przez B.B. jest 47.72.Z Sprzedaż detaliczna obuwia i wyrobów skórzanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, 46.48.Z Sprzedaż hurtowa zegarków, zegarów i biżuterii, 47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, 47.82.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych, odzieży i obuwia prowadzona na straganach i targowiskach, 47.91 .Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet, 74.20.Z Działalność fotograficzna, 82.19.Z Wykonywanie fotokopii, przygotowywanie dokumentów i pozostała specjalistyczna działalność wspomagająca prowadzenie biura.

Oboje Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, jednak nie wykorzystywali żadnej z Nieruchomości w prowadzonej działalności a transakcje, na podstawie których nabyte zostały Nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalności (działalnościach) gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania.

Nieruchomości nie zostały oddane przez Sprzedających do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Po nabyciu Nieruchomości 2 właściwe jednostki samorządu terytorialnego zmieniły miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ostatecznie - w 2010 r. - ustalając dla terenu, na którym położone są ww. Nieruchomości przeznaczenie - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej i handlowej.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 3 zostały przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania nabyte jako już objęte ww. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z przeznaczeniem 5UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (Nieruchomość 1) oraz 5UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz częściowo 7P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej i handlowej (Nieruchomość 3).

Ponadto, po nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Sprzedający wykonali na ww. Nieruchomościach opisane poniżej prace i działania polegające na:

• wycince drzew, karczowaniu oraz usunięciu zalesienia (termin wykonania - lipiec 2017 r.);
• wykonaniu przyłącza wodociągowego wraz z piwnicą wodomierzową (termin wykonania - 18 kwietnia 2018 r.);
• ustaleniach (z organami samorządowymi) w zakresie projektu oraz wycen dotyczącymi wjazdu na działkę od ulicy, co w konsekwencji doprowadziło do powstania wjazdu od ulicy Inwestycyjnej (termin wykonania - kwiecień 2017 r.);
• wykonaniu przyłącza do sieci energetycznej (termin wykonania - 28 stycznia 2022 r.);
• wnioskowaniu i składaniu petycji do (…) Miasta (w porozumieniu z innymi sąsiadami), dotyczącymi budowy przyłącza kanalizacji sanitarnej, aby tereny wkoło przyległego ronda mogły być przeznaczone pod inwestycje budowlane (termin wykonania styczeń - kwiecień 2024 r.).

Ponoszone przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania wydatki związane z realizacją ww. prac i działań nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania nie dokonywali odliczenia podatku VAT w związku z ponoszonymi wydatkami związanymi z realizacją ww. prac i działań oraz nie rozliczali ww. wydatków kosztowo na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Aktem notarialnym z 4 kwietnia 2023 r. (zmienionym aneksem podpisanym 22 lutego 2024 r.) Wnioskodawca będący stroną postępowania oraz Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży przenoszącą własność Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 (umowę przyrzeczoną), przy czym na dzień zawierania ww. umowy przedwstępnej Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania nie byli jeszcze właścicielami Nieruchomości 3 (tego samego dnia, tj. 4 kwietnia 2023 r. Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania zawarli umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości 3). W dniu zawierania ww. umowy przedwstępnej Wnioskodawca będący stroną postępowania (kupująca Spółka) występowała pod poprzednią firmą (nazwą) tj. E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - obecna nazwa kupującej Spółki to A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Ww. przedwstępna umowa sprzedaży zawarta 4 kwietnia 2023 r. pomiędzy Wnioskodawcą będącym stroną postępowania oraz Wnioskodawcami niebędącymi stroną postępowania, przewidywała, że umowa sprzedaży (umowa przyrzeczona) dotycząca wszystkich trzech Nieruchomości zawarta zostanie pod następującymi warunkami:

• Nabycia przez sprzedających Wnioskodawców niebędących stroną postępowania, w terminie do 31 grudnia 2023 r. Nieruchomości nr 3 (termin został następnie wydłużony aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do 31 grudnia 2024 r.), w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich (w tym stanie wolnym od ujawnionego prawa osobistego - ujawnionego w Księdze Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3, prawa do zaspokojenia z nieruchomości przysługującego osobie trzeciej na podstawie wyroku sądu),
• Uzyskania przez kupującego (Wnioskodawcę będącego stroną postępowania) w terminie do 31 października 2023 r. (termin został następnie wydłużony aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do 30 listopada 2024 r. J, ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę na Nieruchomościach obiektu handlowego o powierzchni zabudowy ok. 16 tys. m², uwzględniającego wniosek kupującego (Wnioskodawcy będącego stroną postępowania) złożony w odpowiednim organie administracyjnym, na podstawie którego możliwa będzie realizacja zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Jednocześnie, Aktem notarialnym z 4 kwietnia 2023 r. Rep. A nr (…), Sprzedający Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania, złożyli oświadczenie następującej treści:

„Sprzedający oświadczają, że:

1) w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym dziś przez czyniącego Notariusza za Rep. A Nr (…), niniejszym wyrażają zgodę Kupującemu tj. spółce pod firmą E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (ul. (…)), REGON: (…), NIP: (…), wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…), Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…), zwanej dalej Spółką, na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2, bliżej opisanymi w § 1 niniejszego Aktu, na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) Niniejsze oświadczenie stanowi tytuł do dysponowania Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego i jako takie uprawnia Spółkę do dokonywania wszelkich zgłoszeń i zawiadomień w toku procesu inwestycyjnego, uzyskiwania stanowisk, opinii lub uzgodnień wszelki organów w związku z realizowaną inwestycją uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostawy mediów, zawierania umów z gestorami sieci.

1) Zgoda niniejsza udzielona zostaje na czas do 31 grudnia 2024 r.

2) W przypadku gdyby powyższa zgoda okazała się niewystarczająca Stawiający zobowiązują się niezwłocznie do wyrażenia odrębnej zgody.”

Umowę przyrzeczoną - przenoszącą własność Nieruchomości, Strony zobowiązały się zawrzeć w terminie do 31 grudnia 2023 r. (w drodze aneksu termin ten został wydłużony do 31 stycznia 2025 r.).

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, ustalona cena netto, którą Kupujący zobowiązał się zapłacić tytułem nabycia Nieruchomości od Sprzedających miała zostać powiększona o podatek od towarów i usług (VAT) według obowiązującej stawki 23%. Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący zapłacił zadatek w dwóch ratach Sprzedającym (na podstawie czterech faktur VAT), z którego część została (zgodnie z postanowieniami aneksu z 22 lutego 2024 r. do umowy przedwstępnej) przeznaczona na spłatę wierzytelności, która była podstawą prawa osobistego ujawnionego w Księdze Wieczystej - prawa do zaspokojenia z nieruchomości przysługującego osobie trzeciej na podstawie wyroku sądu).

Aktem notarialnym z 30 sierpnia 2024 r. Kupujący oraz Sprzedający zawarli przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości (w ww. umowie sprzedaży Sprzedający zobowiązali się do usunięcia z Nieruchomości wszelkie zadrzewienia i zakrzewienia w terminie do 30 września 2024 r.).

W związku z wątpliwościami notariusza, który sporządzał akt notarialny dokumentujący ww. przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości, w zakresie opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, w umowie przenoszącej własność przyjęte zostało, że transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych) a w samej umowie przenoszącej własność zawarte zostały następujące postanowienia: „Sprzedający potwierdzają, że na poczet określonej w § 2 ust. 1 ceny otrzymali od Kupującej kwotę (...) zł.

W związku z tym, że Sprzedający pierwotnie wystawili na zaliczkę fakturę VAT - zobowiązują się ją skorygować, a cała wartość tej faktury razem z VAT (...) zł zostaje zaliczona na poczet ceny. (...)

Strony postanawiają, że niezwłocznie po podpisaniu niniejszej umowy wspólnie wystąpią do właściwego organu skarbowego w celu uzyskania następczej interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania lub nie niniejszej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Strony postanawiają, że w przypadku uznania przez właściwy organ skarbowy, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Sprzedający wystawią Spółce właściwe faktury VAT, a Spółka zapłaci Sprzedającym podatek VAT od Ceny oraz ewentualnie odsetki, które będą wynikały z takiej interpretacji następczej, w terminie 10 (dziesięciu) dni roboczych od dnia otrzymania faktury.”

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)Czy przedmiotem zawartej przez Sprzedających z Kupującym 30 sierpnia 2024 r. przyrzeczonej umowy sprzedaży są wszystkie 3 Nieruchomości, tj. 1, 2 i 3 (działki nr 1, 2 i 3)?

Odpowiedź: Przedmiotem umowy przyrzeczonej są wszystkie trzy Nieruchomości wskazane powyżej (tj. Nieruchomości 1, 2 oraz 3 - działki 1, 2 oraz 3).

2)W jakim celu i do jakich czynności Sprzedający nabyli na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej swoje udziały w Nieruchomościach 1, 2 i 3 - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób grunty te zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste każdego ze Sprzedających?

Odpowiedź: Sprzedający nabyli Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 jako lokatę prywatnego kapitału. Zamysł był tożsamy z ulokowaniem prywatnych środków na rachunku bankowym lub oprocentowanej lokacie, z tym że Sprzedający uważali, że ulokowanie prywatnych środków w zakupie gruntu będzie optymalną formą zabezpieczenia posiadanych oszczędności i zapobiegnie utracie - spowodowanej inflacją - wartości tych oszczędności.

Nabycie Nieruchomości nr 3 było związane z późniejszym odsprzedaniem całości terenu (Nieruchomości 1,2 oraz 3) Kupującemu (Wnioskodawcy będącemu stroną postępowania) po spełnieniu się warunków zawieszających z aktu notarialnego - umowy przedwstępnej.

Nabycie Nieruchomości nr 3 wolnej od obciążeń osób trzecich było konieczne, aby Wnioskodawca będący stroną postępowania mógł zrealizować całość planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego - budowa obiektów handlowych. Powierzchnia Nieruchomości nr 1 i nr 2 nie pozwalała na realizację tego przedsięwzięcia (powierzchnia tych Nieruchomości była zbyt mała).

3)Czy Nieruchomości 1, 2 i 3 były/są wykorzystywane przez każdego ze Sprzedających do innej, niż prowadzona obecnie działalności gospodarczej, a jeśli tak, to czy była/jest to działalność opodatkowana podatkiem VAT, wyłącznie zwolniona od podatku (prosimy wskazać zakres tej działalności)?

Odpowiedź: Żadna z Nieruchomości (1,2 i 3) nie była nigdy wykorzystywana przez Sprzedających (Wnioskodawców niebędących stroną postępowania) w prowadzonej przez Sprzedających działalności gospodarczej.

4)Czy Nieruchomości 1, 2 i 3 były/są wykorzystywane przez każdego ze Sprzedających do działalności rolniczej, a jeżeli tak, to:

a.czy Sprzedający (każdy odrębnie) był/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

b.czy dokonywane były z opisanych działek zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)? czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby Sprzedających?

Żadna z Nieruchomości (1,2 i 3) nie była nigdy wykorzystywana przez Sprzedających (Wnioskodawców niebędących stroną postępowania) do działalności rolniczej.

5)Czy Sprzedający w celu znalezienia nabywcy (tu: Kupujący) opisanych Nieruchomości 1, 2 i 3 podejmowali działania marketingowe typu: dawali ogłoszenia w prasie, Internecie, korzystali z pomocy biura nieruchomości itp., czy też nabywca zgłosił się do Sprzedających sam?

Odpowiedź: Sprzedający (Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania) nie podejmowali żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości będących przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego. Kupując (Wnioskodawca będący stroną postępowania) sam zgłosił się do Sprzedających w celu rozpoznania możliwości zakupu ww. Nieruchomości.

6)Czy Sprzedający po nabyciu Nieruchomości 3 również wyrazili zgodę na dysponowanie tą

1.Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane przez Kupującego?

Odpowiedź: Sprzedający nie wyrażali formalnie zgody Kupującemu (Wnioskodawcy będącemu stroną postępowania) na dysponowanie Nieruchomością nr 3 na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Zgodę taką formalnie wyraził poprzedni właściciel tej Nieruchomości, od którego Sprzedający nabyli tę Nieruchomość. Po nabyciu Nieruchomości nr 3 Sprzedający jedynie tolerowali faktyczne działania Kupującego nie udzielając przy tym żadnych zgód ani pełnomocnictw.

7)Czy Sprzedający wykonali również na Nieruchomości 3 prace i działania, podobne bądź jeszcze inne, do tych wykonanych na Nieruchomościach 1 i 2, tj. np. wycinka drzew, wykonanie przyłącza wodociągowego i energetycznego, wykonanie wjazdu itd. (prosimy wymienić te prace i działania, jeśli zostały podjęte)?

Odpowiedź: Sprzedający - w umowie przenoszącej własność Nieruchomości nr 3 - zobowiązali się własnym kosztem i staraniem, w terminie do 30 września 2024 r. usunąć z ww. Nieruchomości wszelkie zadrzewienia i zakrzewienia. Prace te (usunięcie drzew i krzewów) zostały przez Sprzedających wykonane już po przeniesieniu własności Nieruchomości nr 3 aktem notarialnym podpisanym 30 sierpnia 2024 r.

8)Czy w ramach umowy przedwstępnej zawartej z Kupującym 4 kwietnia 2023 r. każdy ze Sprzedających odrębnie udzielił Kupującemu lub innemu podmiotowi przez niego wskazanemu pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Sprzedających i na ich rzecz w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, 2 i 3, a jeśli tak, to prosimy wskazać:

zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie czynności podjął/będzie podejmował podmiot działający jako pełnomocnik Sprzedających w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze czynności, podjęte działania)?

Odpowiedź: Sprzedający (Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania) złożyli do aktu notarialnego wspólne oświadczenie (łącznie w ramach jednego aktu notarialnego działając wspólnie), zgodnie z którym wyrazili Kupującemu (Wnioskodawcy będącym stroną postępowania) zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z treścią ww. oświadczenia, stanowiło ono tytuł do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i jako takie uprawniało Kupującego do dokonywania wszelkich zgłoszeń i zawiadomień w toku procesu inwestycyjnego, uzyskiwania stanowisk, opinii lub uzgodnień wszelkich organów w związku z realizowaną inwestycją, uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostawy mediów oraz zawierania umów z gestorami sieci.

Sprzedający nie udzielali Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających, a jedynie wyrazili zgodę na dysponowanie Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane przez Kupującego. Zgoda taka była konieczna do złożenia przez Kupującego oświadczenia o dysponowaniu ww. Nieruchomościami na cele budowlane, które to oświadczenie Kupującego było niezbędne do procedowania procesu inwestycyjnego (we własnym imieniu i na własną rzecz) z organami władzy publicznej oraz osobami trzecimi. Tym samym, Kupujący nie podjął/nie będzie podejmował żadnych czynności działając w charakterze pełnomocnika Sprzedających, gdyż nigdy nie zostało Kupującemu udzielone pełnomocnictwo do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających. Wszelkie czynności podejmowane przez Kupującego były podejmowane przez Niego we własnym imieniu i na własną rzecz w związku z dysponowaniem Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane na podstawie, wyrażonych oświadczeniem Kupujących, zgód. Analogiczna sytuacja miała miejsce w stosunku do Nieruchomości nr 3, co do której zgodę na dysponowanie tą Nieruchomością nr 3 na cele budowlane (bez udzielania pełnomocnictwa) wyraził poprzedni właściciel tej Nieruchomości nr 3, od którego Sprzedający ww. Nieruchomość nr 3 nabyli. Także w tym przypadku Kupujący nie działał w charakterze pełnomocnika dysponując nieruchomością na cele budowlane.

9)Czy oprócz Nieruchomości opisanych we wniosku Sprzedający posiadają jeszcze inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży w przyszłości lub dokonali już sprzedaży wcześniej (kiedy, jakie to były/są nieruchomości)?

Odpowiedź: Sprzedający posiadają inne nieruchomości jako majątek prywatny, ale nie są to nieruchomości przeznaczone do sprzedaży w przyszłości. Sprzedający nigdy wcześniej nie dokonywali sprzedaży żadnej nieruchomości.

10)W jakim celu Kupujący nabył od Sprzedających Nieruchomości 1, 2 i 3, i czy po nabyciu będzie je wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Odpowiedź: Kupujący zamierza wykorzystywać ww. Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza wybudować na ww. Nieruchomościach budynek centrum handlowego (...), który następnie będzie wykorzystywany w ramach, opodatkowanej podatkiem VAT, prowadzonej działalności gospodarczej albo skomercjalizowany (sprzedany).

Ponadto przedstawione w wniosku wspólnym o wydanie interpretacji podatkowej, informacje:

(…) Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalności (działalnościach) gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania,

Nieruchomości nie zostały oddane przez Sprzedających do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze (…),

(…) transakcje, na podstawie których nabyte zostały Nieruchomości, nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…)”

- odnoszą się do wszystkich 3 sprzedawanych Nieruchomości, tj. Nieruchomości nr 1, 2 oraz 3.

Zatem:

• Nieruchomość nr 1 nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalności (działalnościach) gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania, a także nie została oddana przez Sprzedających do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jak również transakcja na podstawie, której została nabyta Nieruchomość nr 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;
• Nieruchomość nr 2 nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalności (działalnościach) gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania, a także nie została oddana przez Sprzedających do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jak również transakcja na podstawie, której została nabyta Nieruchomość nr 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;
• Nieruchomość nr 3 nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalności (działalnościach) gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania, a także nie została oddana przez Sprzedających do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jak również transakcja na podstawie, której została nabyta Nieruchomość nr 3 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1)Czy w związku z zawarciem 30 sierpnia 2024 r., przenoszącej własność Nieruchomości, umowy przyrzeczonej, zrealizowana na podstawie ww. umowy transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako realizowana przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, działających w charakterze podatników podatku od towarów i usług (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) i dotycząca Nieruchomości mających status terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług?

2)Czy dokonując transakcji i nabywając - na podstawie przenoszącej własność umowy przyrzeczonej - Nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT, Spółka (Wnioskodawca będący stroną postępowania) będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia ww. Nieruchomości oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości nad podatkiem od towarów i usług należnym?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Zdaniem Wnioskodawców, transakcja zrealizowana na podstawie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako nierealizowana przez podatnika (Sprzedających - Wnioskodawców niebędący stroną postępowania) w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

2)W przypadku, gdyby stanowisko w zakresie Pytania 1 okazało się nieprawidłowe (zrealizowana na podstawie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności zawartej 30 sierpnia 2024 r. dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako realizowana przez podatników działających w tym charakterze przy ww. transakcji), zdaniem Wnioskodawców, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującą Spółkę (Zainteresowany będący stroną postępowania) do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupująca Spółka będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie własnego stanowiska w sprawie

Na podstawie treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie zatem z powyższym należy uznać, że sprzedaż niezabudowanej działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta winna być dokonana przez podatnika, o którym traktuje przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do rzeczywistego zaistnienia opodatkowania danej czynności wymaganym jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT została zrealizowana przez podmiot, który dla zaistniałej w ustawie czynności działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala on zatem na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT niezbędna jest obiektywna ocena przesłanek, która odróżnia działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Przy założeniu, że dana osoba sprzedając niezabudowaną działkę działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą niezbędnym jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenie działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na treść uzasadnienia przytoczonego przez Organ wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym Trybunał stwierdził:

„Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. 1-10157, pkt 39). (...)

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”

Z kolei w wyroku z 6 grudnia 2023 r., wydanym w sprawie I SA/Bd 451/23) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy stwierdził:

„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. (...) Z powyższego wynika, że w każdym przypadku należy zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17 oraz wyroki tam powołane).” W kontekście powyższego, nabycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedających, odpowiednio w roku 2013 i w roku 1999 (a więc odpowiednio 11 lat oraz 25 lat przed ich zbyciem), nie powinno być traktowane jako działalność odpowiadająca działalności profesjonalnych handlowców zajmujących się obrotem nieruchomościami. W zakresie zaś Nieruchomości 3, jej nabycie przez Sprzedających warunkowało zawarcie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność wszystkich objętych niniejszym wnioskiem Nieruchomości i - jako takie - nie przesądza o zawodowym handlowym charakterze działalności Wnioskodawców niebędących stroną postępowania.

Nie można także uznać, że wyrażając - aktem notarialnym z 4 kwietnia 2024 r. (Rep. A nr 2935/2023) - zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę (Wnioskodawcę będącego stroną postępowania) Nieruchomościami 1 oraz 2 na cele budowlane, Sprzedający (Wnioskodawcy niebędący stroną postępowania) wykazali się aktywnością charakterystyczną dla przedsiębiorcy - handlowca. W przypadku, gdyby Sprzedający byli profesjonalnymi handlowcami zajmującymi się obrotem nieruchomościami, czynności zmierzające do „uzbrojenia” ww. nieruchomości (na wykonanie których przez Kupującego zgodzili się składając oświadczenie do ww. aktu notarialnego) wykonaliby we własnym zakresie i na własny rachunek.

W zakresie Pytania 1:

Ponieważ Nieruchomości zostały nabyte przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania do majątku prywatnego i nigdy nie były przez Nich wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej i - jednocześnie - transakcja, na podstawie której Zainteresowani nabyli własność ww. Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czynność na podstawie której dokonali Oni (Sprzedający) zbycia Nieruchomości do Spółki powinna być rozpoznana, jako podejmowana w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, ponieważ Sprzedający nie dokonali transakcji sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie będą mieli statusu podatników VAT dla tej dostawy. W związku z powyższym, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i powinna zostać opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W zakresie Pytania 2:

W przypadku, gdyby okazało się, że stanowisko zaprezentowane powyżej w zakresie Pytania 1 jest nieprawidłowe, i transakcja dostawy przez Wnioskodawców niebędących stroną postępowania powinna zostać potraktowana Jako realizowana przez podatników w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca będący stroną postępowania będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur, które zostaną wystawione przez Sprzedających.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a. nabycia towarów i usług,

b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy. Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Spółka zamierza wykorzystać opisane we wniosku Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, do realizacji inwestycji budowlanej obejmującej wzniesienie kompleksu handlowego oraz późniejszej komercjalizacji lokali położonych w tym kompleksie handlowym na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT również na moment transakcji realizowanej na podstawie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Sprzedający będący współwłaścicielami nieruchomości na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, powinni udokumentować sprzedaż, wystawiając faktury VAT w taki sposób, że oboje Zainteresowani wystawią fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży i w taki sam sposób zaewidencjonują transakcję w pliku JPK_VAT.

W świetle art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. kodeks rodzinny i opiekuńczy, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniając do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jak stanowi art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, podatnik zobowiązany jest wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy VAT. Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usług bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Stwierdzić należy, że z tytułu sprzedaży nieruchomości, stanowiącej współwłasność małżeńską, każdy ze Sprzedających jest stroną dokonującą czynności, które - w przypadku uznania stanowiska zaprezentowanego w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe - podlegać będą opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku uznania, że każdy z Wnioskodawców niebędących stroną postępowania działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w stosunku do swojej części, Zainteresowani, będąc współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, będą zobowiązani udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży. W zakresie wykazania uiszczonej kwoty w strukturze logicznej pliku JPK_VAT, zdaniem Zainteresowanych, powinna ona zostać również w równych częściach, w pliku JPK_VAT każdego z małżonków.

Powyższe zdanie potwierdzają interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przykładowo z dnia 19 sierpnia 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.461.2020.1.JS i z dnia 22 czerwca 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.161.2022.1.NS.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Spółka, jako Kupująca będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości (w przypadku, gdyby w odpowiedzi na pytanie 1 uznano, że transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W przypadku, gdyby okazało się, że zaprezentowane przez Wnioskodawców stanowisko w zakresie pytania 1, zostało uznane za nieprawidłowe i transakcja sprzedaży Nieruchomości byłaby, przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, realizowana w ramach prowadzonej - w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - działalności gospodarczej, co prowadziłoby do opodatkowania podatkiem od towarów i usług takiej transakcji, powyższe rozważania pozostają aktualne. W takim przypadku Spółka, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, jako kupujący będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• nieprawidłowe - w zakresie braku uznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości, oraz nieuznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
• prawidłowe - w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania: czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców

lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. Nieruchomości Sprzedający podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z okoliczności wskazanych przez Państwa we wniosku wynika, że Sprzedający:

• nabyli niezabudowaną Nieruchomość 1, składającą się z działki nr 1 do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej 18 kwietnia 2013 r. oraz umowy przeniesienia własności ww. Nieruchomości 1 zawartej 14 maja 2013 r.;
• niezabudowaną Nieruchomość 2, składającą się z działki nr 2 nabyli do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską na podstawie umowy zniesienia współwłasności ww. zawartej 3 grudnia 1999 r.;
• niezabudowaną Nieruchomość 3, składającą się z działki nr 3 nabyli do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską na podstawie umowy przedwstępnej zawartej 4 kwietnia 2024 r. oraz umowy sprzedaży zawartej 29 maja 2024 r.;

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zostały nabyte jako lokata prywatnego kapitału. Natomiast nabycie Nieruchomości 3 było koniecznym warunkiem sprzedaży na rzecz Kupującej Nieruchomości 1 i 2, gdyż Kupująca Spółka była zainteresowana nabyciem wyłącznie łącznie Nieruchomości 1, 2 i 3. Bez nieruchomości 3 nie mogłaby zrealizować planowanej inwestycji.

Ponadto Sprzedający:

• prowadzą działalność gospodarczą (każdy swoją), jednak żadna z Nieruchomości nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez Nich działalności gospodarczej;
• są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług;
• transakcje na podstawie których nabyte zostały Nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;
• Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Kupujący sam zgłosił się do Sprzedających w celu rozpoznania możliwości zakupu ww. Nieruchomości.
• W ramach umowy przedwstępnej Sprzedający nie udzielali Kupującemu pełnomocnictwa do działania w ich imieniu i na ich rzecz, jedynie wyrazili zgodę na dysponowanie Nieruchomością 1 i 2 na cele budowlane przez Kupującego, w stosunku do Nieruchomości nr 3 zgodę na dysponowanie tą Nieruchomością na cele budowlane (bez udzielania pełnomocnictwa) wyraził poprzedni właściciel tej Nieruchomości.

Nieruchomości (1, 2 i 3) nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalnościach gospodarczych prowadzonych przez Sprzedających, nie zostały oddane przez Sprzedających do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Żadna z Nieruchomości nie była nigdy wykorzystywana przez Sprzedających do działalności rolniczej.

Aktem notarialnym z 4 kwietnia 2023 r. (zmienionym aneksem podpisanym 22 lutego 2024 r.) Kupujący oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży przenoszącą własność Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 (umowę przyrzeczoną), przy czym na dzień zawierania ww. umowy przedwstępnej Sprzedający nie byli jeszcze właścicielami Nieruchomości 3 (tego samego dnia, tj. 4 kwietnia 2023 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości 3).

Ww. przedwstępna umowa sprzedaży zawarta 4 kwietnia 2023 r. pomiędzy Kupującym, a Sprzedającymi przewidywała, że umowa sprzedaży (umowa przyrzeczona) dotycząca wszystkich trzech Nieruchomości zawarta zostanie pod następującymi warunkami:

‒ Nabycia przez Sprzedających, w terminie do 31 grudnia 2023 r. Nieruchomości nr 3 (termin został następnie wydłużony aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do 31 grudnia 2024 r.), w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich (w tym stanie wolnym od ujawnionego prawa osobistego - ujawnionego w Księdze Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3, prawa do zaspokojenia z nieruchomości przysługującego osobie trzeciej na podstawie wyroku sądu);

‒ Uzyskania przez Kupującego w terminie do 31 października 2023 r. (termin został następnie wydłużony aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do 30 listopada 2024 r.), ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę na Nieruchomościach obiektu handlowego o powierzchni zabudowy ok. 16 tys. m², uwzględniającego wniosek kupującego (Wnioskodawcy będącego stroną postępowania) złożony w odpowiednim organie administracyjnym, na podstawie którego możliwa będzie realizacja zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Jednocześnie 4 kwietnia 2023 r. aktem notarialnym Sprzedający oświadczyli, że w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży wyrazili zgodę Kupującemu (poprzednia nazwa firmy E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością 1 i 2 na cele budowalne w rozumieniu Prawa budowlanego. Niniejsze oświadczenie uprawniało Spółkę do dokonywania wszelkich zgłoszeń i zawiadomień w toku procesu inwestycyjnego, uzyskiwania stanowisk, opinii lub uzgodnień wszelkich organów w związku z realizowaną inwestycją uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostawy mediów, zawierania umów z gestorami sieci. Zgodę na dysponowanie Nieruchomością nr 3 na cele budowlane wyraził poprzedni właściciel tej Nieruchomości, od którego Sprzedający nabyli tę Nieruchomość.

Umowę przyrzeczoną strony zobowiązały się zawrzeć do 31 grudnia 2023 r. (w drodze aneksu termin ten został wydłużony do 31 stycznia 2025 r.). 30 sierpnia 2024 r. Kupujący oraz Sprzedający zawarli przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3, w której zobowiązali się do usunięcia z Nieruchomości wszelkich zadrzewień i zakrzewień w terminie do 30 września 2024 r.

Przy tak przedstawionym opisie stanu faktycznego, Państwa wątpliwości zakreślone Pytaniem nr 1 dotyczą kwestii uznania, czy w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości 1, 2 i 3 na rzecz Kupującego, transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako realizowana przez Sprzedających działających w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że już samo nabycie Nieruchomości nr 3 było związane z późniejszym odsprzedaniem całości terenu (Nieruchomości 1, 2 oraz 3) Kupującemu po spełnieniu się warunków zawieszających z aktu notarialnego - umowy przedwstępnej. Nabycie Nieruchomości nr 3 było konieczne, aby Kupujący mógł zrealizować całość planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego - budowa obiektów handlowych. Powierzchnia Nieruchomości nr 1 i nr 2 nie pozwalała na realizację tego przedsięwzięcia (powierzchnia tych Nieruchomości była zbyt mała). Ponadto Sprzedający - w umowie przenoszącej własność Nieruchomości nr 3 - zobowiązali się własnym kosztem i staraniem, w terminie do 30 września 2024 r. usunąć z ww. Nieruchomości wszelkie zadrzewienia i zakrzewienia. Ww. prace zostały przez Sprzedających wykonane już po przeniesieniu własności Nieruchomości nr 3 aktem notarialnym podpisanym 30 sierpnia 2024 r.

Sprzedający złożyli do aktu notarialnego wspólne oświadczenie (łącznie w ramach jednego aktu notarialnego działając wspólnie), zgodnie z którym wyrazili Kupującemu zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z treścią ww. oświadczenia, stanowiło ono tytuł do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i jako takie uprawniało Kupującego do dokonywania wszelkich zgłoszeń i zawiadomień w toku procesu inwestycyjnego, uzyskiwania stanowisk, opinii lub uzgodnień wszelkich organów w związku z realizowaną inwestycją, uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostawy mediów oraz zawierania umów z gestorami sieci.

Nie ulega więc wątpliwości, że taki zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości 1, 2 i 3 zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, jest dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W przedmiotowej sprawie - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że sprzedana Nieruchomość 1 jest niezabudowana, zlokalizowana na obszarze dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu 5UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży 2000 m².

Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są położone częściowo na obszarze dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu 5UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz częściowo na obszarze dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu 7P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej i handlowej.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że niezabudowane Nieruchomości 1, 2 i 3 stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Transakcje na podstawie których Nieruchomości 1, 2 i 3 zostały nabyte nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. Nieruchomości bądź nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto wskazali Państwo, że Nieruchomość (1, 2 i 3) od momentu nabycia nie była przez Sprzedających wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Nieruchomości nie zostały oddane do odpłatnego korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Tym samym należy stwierdzić, że Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT.

Oznacza to, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, do sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości 1, 2 i 3 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki VAT właściwej dla przedmiotu sprzedaży.

Państwa stanowisko w zakresie Pytania nr 1, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 1, 2 i 3 przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający nie wystąpili w charakterze podatnika podatku VAT, uznaję za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, planowane zbycie przez Sprzedających Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi działalność w zakresie realizacji inwestycji budowlanych (centra handlowe i (...) - parki handlowe). Po nabyciu Kupujący zamierza wykorzystywać ww. Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zamierza wybudować na ww. Nieruchomościach budynek centrum handlowego (...), który następnie będzie wykorzystywany w ramach, opodatkowanej podatkiem VAT, prowadzonej działalności gospodarczej albo skomercjalizowany (sprzedany).

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową Transakcję zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie zaistniały wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego była wyższa od kwoty podatku należnego, mają Państwo prawo do otrzymania zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dokumentowania transakcji fakturą.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.