Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 stycznia 2025 r. (wpływ 7 stycznia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rolnikiem prowadzącym własne gospodarstwo rolne na gruntach będących jego własnością od 40 lat. W roku 1998 Wnioskodawca w celu powiększenia gospodarstwa dokupił 14,1 ha gruntów rolnych. Aktualnie, z uwagi na wiek oraz stan zdrowia Wnioskodawca podjął decyzję o wycofaniu się z działalności rolniczej. Z uwagi na brak następcy podjął decyzję o stopniowej redukcji gospodarstwa i sprzedaży posiadanej ziemi. W pierwszym rzędzie zaczął sprzedaż gruntów zakupionych w 1998 r. W tym celu przeprowadził podział terenu przewidzianego na sprzedaż na 13 działek o pow. od 0,3001 ha do 10,8601 ha oraz wytyczył drogi dojazdowe. Na jednej z działek zamierza zbudować własny dom mieszkalny przewidziany do własnego zamieszkania. Do tego domu zamierza zbudować wodociąg wzdłuż drogi dojazdowej, skutkiem czego potencjalni nabywcy działek zyskają możliwość przyłączenia się do sieci wodociągowej. Wnioskodawca wystąpił również o warunki zabudowy dla wydzielonych działek. Zgodnie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidziane do sprzedaży działki oznaczone są symbolami: T-3 - lasy T-10 - tereny rolne. Zgodnie z wydanymi warunkami zabudowy na działkach możliwa jest budowa zagrody gospodarstwa ogrodniczego. Oznacza to, że w wyniku sprzedaży grunty te nie stracą charakteru rolniczego.

W odpowiedzi na pytania zadane w wezwaniu Wnioskodawca udzielił odpowiednio następujących odpowiedzi:

1.proszę o jednoznaczne wskazanie numerów geodezyjnych działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Numery geodezyjne działek to: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13.

2.Czy działki będące przedmiotem sprzedaży na dzień sprzedaży są/będą terenami zabudowanymi czy niezabudowanymi?

Działki przeznaczone do sprzedaży są i będą terenami niezabudowanymi.

3.Jaki rodzaj praw przysługuje Panu do działek, będących przedmiotem sprzedaży: czy jest to własność, współwłasność ułamkowa (proszę wskazać udział we współwłasności nieruchomości), czy ustawowa współwłasność majątkowa małżeńska?

Przedmiotowe działki są własnością Wnioskodawcy.

4.Czy nabycie gruntów rolnych, o których mowa we wniosku, nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zakup działek nie podlegał opodatkowaniu VAT.

5.Czy nabycie ww. gruntów rolnych zostało udokumentowane fakturą? (…)

Nabycie działki udokumentowane było aktem notarialnym. Faktury VAT nie było.

6.Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

a)czy na dzień sprzedaży będzie Pan rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

b)czy dokonywał/dokonuje Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej? Jeśli tak to jakich i kiedy oraz czy sprzedaż była/jest opodatkowana podatkiem VAT?

Wnioskodawca ma status rolnika ryczałtowego.

a)Na dzień sprzedaży działek nadal posiada ten status,

b)Wnioskodawca sprzedaje normalne płody rolne podlegające opodatkowaniu wynikającemu ze statusu rolnika ryczałtowego.

7.Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą? (…)

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

8.Czy jest/był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.

9.W jaki sposób były/są wykorzystywane grunty stanowiące działki, objęte zakresem pytania, w całym okresie ich posiadania? (odpowiedzi należy udzielić odrębnie w stosunku do każdej z ww. działek będących przedmiotem sprzedaży)?

Na działce przed podziałem Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą.

10.Czy ww. grunty stanowiące działki, objęte zakresem pytania, były/są wykorzystywane (przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Działki od momentu nabycia do momentu sprzedaży są wykorzystywane na działalność rolniczą.

11.Czy ww. grunty stanowiące działki, objęte zakresem pytania, były kiedykolwiek wykorzystywane na potrzeby Pana działalności gospodarczej? (…)

Działki nigdy nie służyły działalności gospodarczej.

12.Czy ww. grunty stanowiące działki, objęte zakresem pytania (przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w posiadanie do momentu planowanej dostawy) wykorzystywane były/są wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie są to czynności?

Ww. działki były wykorzystywane wyłącznie w działalności rolniczej zwolnionej z VAT na podstawie przepisu podanego w pytaniu.

13.Czy ww. grunty stanowiące działki, objęte zakresem pytania, były/są/będą udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? (…)

Wnioskodawca nie planuje udostępniania działek na podstawie umów cywilnoprawnych innych niż umowa sprzedaży.

14.Czy nawiązał Pan już kontakt z przyszłym nabywcą/nabywcami ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać numery działek, w stosunku do których nawiązał Pan kontakt z przyszłym nabywcą/nabywcami.

Tak, Wnioskodawca nawiązuje kontakty w celu sprzedaży działek.

15.Czy zawarł/planuje Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży działek objętych zakresem postawionego we wniosku pytania? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie:

a)numerów działek objętych ww. umową.

b)jakie konkretnie warunki muszą/będą musiały zostać spełnione aby doszło do sprzedaży ww. działek?

c)do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał/zobowiąże się Pan na rzecz kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. działek?

d)do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał/zobowiąże się kupujący aby doszło do sprzedaży przez Pana ww. działek?

e)jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na kupującym?

f)czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? (…)

Aktualnie Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na sprzedaż działki o nr 8. Jedynym warunkiem sfinalizowania sprzedaży jest uzyskanie opinii Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu. Wnioskodawca nie udzielał kupującemu żadnych pełnomocnictw, nie zobowiązywał się również do przeprowadzania jakichkolwiek czynności w związku z planowaną sprzedażą (oczywiście poza podpisaniem umowy kupna-sprzedaży).

16.Czy podejmował/będzie Pan podejmował działania marketingowe w celu sprzedaży ww. działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Sprzedaż działek Wnioskodawca zlecił pośrednikowi czyli do biura sprzedaży nieruchomości.

17.Czy w odniesieniu do działek powstałych w wyniku podziału, będących przedmiotem sprzedaży – oprócz budowy wodociągu wzdłuż drogi dojazdowej – ponosił/będzie ponosił Pan jakiekolwiek inne nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza sieci kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były nakłady?

Poza działaniami wskazanymi we wniosku nie będą ponoszone żadne inne nakłady, o których mowa w tym zapytaniu.

18.Czy posiada Pan również inne nieruchomości (działki), oprócz wskazanych we wniosku? (…)

Wnioskodawca oprócz działek przeznaczonych aktualnie do sprzedaży posiada od 40-tu lat gospodarstwo rolne, działki, o których mowa w wniosku służyły jego powiększeniu.

19.Czy wcześniej oprócz działek, o której mowa w opisie sprawy sprzedawał Pan inne nieruchomości? (…)

Ok. 15 lat temu Wnioskodawca sprzedał 1,2 ha ziemi rolnej, środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na prowadzanie gospodarstwa.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też zwolnieniu od tego podatku?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT „podatnikami są (...) osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.” Wnioskodawca jest rolnikiem i nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Biorąc pod uwagę okres posiadania i cel nabycia posiadanych gruntów rolnych należy stwierdzić, że realizowana obecnie, jak i później sprzedaż stanowi zarząd majątkiem osobistym, zatem Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu tego przepisu.

Niezależnie od tego gdyby przyjąć tezę, że Wnioskodawca jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 Ustawy o VAT – zgodnie z art. 41 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Oznacza to, że z uwagi na charakter sprzedawanych działek (działki rolne) sprzedaż ta skorzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przywołanego przepisu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W pierwszej kolejności wskazuję, że wskazał Pan, iż wniosek dotyczy sprzedaży niezabudowanych działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13. Jednakże, ze względu na uiszczoną przez Pana opłatę od wniosku, niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 oraz zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 15 ustawy:

Ponadto, określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzam, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo wskazuję, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podkreślenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie stwierdzam, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Państwo podjęli w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że prowadził Pan gospodarstwo rolne. W celu jego powiększenia dokupił Pan 14,1 ha gruntów rolnych. Nabycie działek nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, udokumentowane było aktem notarialnym. Jednakże z uwagi na wiek oraz stan zdrowia podjął Pan decyzję o wycofaniu się z działalności rolniczej. W pierwszej kolejności zaczął Pan od sprzedaży gruntów zakupionych w 1998 r. W tym celu przeprowadził Pan podział terenu przewidzianego na sprzedaż na 13 działek oraz wytyczył drogi dojazdowe. Na jednej z działek zamierza Pan zbudować swój dom mieszkalny, do którego zamierza zbudować wodociąg wzdłuż drogi dojazdowej, skutkiem czego potencjalni nabywcy pozostałych działek zyskają możliwość przyłączenia się do sieci wodociągowej. Wystąpił Pan o warunki zabudowy dla wydzielonych działek. Zgodnie z wydanymi warunkami zabudowy na działkach możliwa jest budowa zagrody gospodarstwa ogrodniczego. Oznacza to, że w wyniku sprzedaży grunty te nie stracą charakteru rolniczego. Jednocześnie z opisu sprawy wynika, że zlecił Pan sprzedaż działek pośrednikowi – do biura sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z przytoczonego wyżej wyroku TSUE w sprawie C-291/92 – majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Analiza przedstawionych przez Pana okoliczności świetle przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkować będzie uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Znaczenie dla oceny sprzedaży przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 będzie miała analiza całokształtu powołanych powyżej okoliczności odnoszących się do ww. działek. Powyższe działania podjęte przez Pana świadczą zatem o zorganizowanym charakterze sprzedaży. W związku z dostawą ww. działek, wystąpi bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie umieściły planowaną transakcję w zakresie stosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a co za tym idzie, ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Pan we wniosku w celu sprzedaży gruntów przeprowadził Pan podział terenu, przewidzianego na sprzedaż, na 13 działek oraz wytyczył drogi dojazdowe. Zamierza Pan zbudować wodociąg wzdłuż drogi dojazdowej, skutkiem czego potencjalni nabywcy pozostałych działek zyskają możliwość przyłączenia się do sieci wodociągowej. Wystąpił Pan o warunki zabudowy dla wydzielonych działek. Sprzedaż działek zlecił Pan pośrednikowi, czyli do biura sprzedaży nieruchomości.

Takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, nie będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Działania podejmowane przez Pana nie należą bowiem do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjnił Pan działki wydzielone jako towar i przyczynił się Pan do wzrostu ich wartości.

Mając zatem powyższe na uwadze stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 będzie dostawą, w odniesieniu do której będzie działał Pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym sprzedaż ww. działek będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 uznaję za nieprawidłowe.

Z kolei odnośnie zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy działki nr 1 wskazuję, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, wystąpił Pan o warunki zabudowy dla wydzielonych działek. Zgodnie z wydanymi warunkami zabudowy na działkach możliwa jest budowa zagrody gospodarstwa ogrodniczego.

W świetle powyższego wskazuję, że ww. działka nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży, będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że grunty rolne, z których w ramach podziału powstała m.in. niezabudowana działka nr 1, nabył Pan w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i ww. nabycie nie było udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem w omawianej sprawie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży działki nr 1 nie będzie miało miejsca, ponieważ nie został spełniony warunek przedstawiony w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr 1 uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Wskazuję, że niniejsza interpretacja dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 oraz zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej działki nr 1. Natomiast w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanych działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.