Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 listopada 2024 r. za pośrednictwem operatora pocztowego wpłynął Pani wniosek z 28 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pani za podatnika podatku VAT dla transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz przysługujących Pani udziałów w działce wydzielonej z działki nr 2 i nr 3. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako osoba fizyczna nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT).

Jest Pani właścicielem m.in.:

• nieruchomości gruntowej położonej w (...), Gminie (...), powiecie (...), województwie (...), obszaru łącznego 2,6400 ha (dwa hektary sześć tysięcy czterysta metrów kwadratowych), składającej się z trzech działek gruntu, w tym działki: numer 1, sposób korzystania: rola, (L.p.(...)).

Udział w przedmiotowej nieruchomości stanowi Pani majątek osobisty nabyty na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej dnia 16 stycznia 1984 r. i odpisu skróconego aktu małżeństwa wydanego przez Urząd Stanu Cywilnego w (...) dnia 20 grudnia 2020 r.

• współwłaścicielem wraz z synem m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (...), Gminie (...), powiecie (...), województwie (...), obszaru łącznego 3,2800 ha (trzy hektary dwa tysiące osiemset metrów kwadratowych), stanowiącej działkę gruntu numer 2.

Udział w przedmiotowej nieruchomości stanowi Pani majątek osobisty nabyty na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej dnia 16 stycznia 1984 r.

• współwłaścicielem wraz z mężem we współwłasności majątkowej małżeńskiej m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (...), Gminie (...), powiecie (...), województwie (...), obszaru łącznego 4,6300 ha (cztery hektary sześć tysięcy trzysta metrów kwadratowych), składającej się z działki: numer 3. Przedmiotowe nieruchomości stanowią Pani majątek w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej wraz z mężem, które nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 30 maja 2003 r.

Wchodzące w skład opisanej nieruchomości działki gruntu położone są w obrębie (...), jednostka ewidencyjna: (...), Gminie (...), powiecie (...), województwie (...), działka gruntu numer:

• 3, obszaru 4,6300 ha (cztery hektary sześć tysięcy trzysta metrów kwadratowych), identyfikator: (...), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: „N” „Rlllb”, „RIVa”,„RIVb” i „RV”, nie jest zabudowana,
• 2, obszaru 3,2800 ha (trzy hektary dwa tysiące osiemset metrów kwadratowych), identyfikator: (...), składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: „Br-RV”, „Br-RVI”, „RIVa”, „RIVb”, „RV”, „RVI”, „S-RV” i „S-RVI”, zabudowana jest czterema budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności:

1.    budynkiem mieszkalnym, identyfikator: (...), o powierzchni zabudowy 96 m²,

2.    budynkiem o funkcji: produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, identyfikator: (...), o powierzchni zabudowy 49 m²,

3.    budynkiem o funkcji: produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, identyfikator: (...), o powierzchni zabudowy 154 m²,

4.    budynkiem o funkcji: produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, identyfikator: (...), o powierzchni zabudowy 97 m²,

5.    budynkiem o funkcji: produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, identyfikator: (...), o powierzchni zabudowy 114 m².

• 1, obszaru 0,8100 ha (osiem tysięcy sto metrów kwadratowych), posiada identyfikator: (...), składa się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: „RIVa” i „RV”, nie jest zabudowana.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy (...) i zatwierdzonym Uchwałą nr (...) z dnia 24 maja 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach (...):

• teren działki nr ewid. 3 o powierzchni 4,6300 ha przeznaczony jest pod: pas o szerokości ok. 225 od strony drogi gminnej nr (...) nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, pas o szerokości ok. 16 m: „6 KD – L” - teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: L - lokalna, pas o szerokości ok. 285 m: „1 PU” - teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny),
• teren działki nr ewid. 1 o powierzchni 0,8100 ha przeznaczony jest pod: „2 PU” - teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny),
• teren działki nr ewid. 2 o powierzchni 3,2800 ha przeznaczony jest pod: pas o szerokości ok. 235 od strony drogi gminnej nr (...) nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, pas o szerokości ok. 16 m: „6 KD - L” - teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: L - lokalna, pas o szerokości ok. 405 m: „1 PU” - teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), pas o szerokości ok. 12 m: „8 KD-D” - teren drogi publicznej kategorii gminnej klasy: D - dojazdowa, pas ok. 170 m: „2 PU” - teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny).

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki nie nastąpiło z Pani inicjatywy.

Działki nie są położone w granicach specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, ani też nie istnieją żadne ograniczenia korzystania z nich wynikające z ochrony przyrody i środowiska.

Działka 3 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 423). Działka 3 jest przedmiotem dzierżawy zawartej z (...) zawartej dnia 27 stycznia 2015 r. do dnia 1 lutego 2025 r. w formie pisemnej z datą pewną.

Działka 1 nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 423). Działka 1 jest przedmiotem dzierżawy zawartej z (...) zawartej dnia 27 stycznia 2015 r. do dnia 1 lutego 2025 r. w formie pisemnej z datą pewną.

Działka 2 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r poz. 423).

Do dnia dzisiejszego nie podejmowała Pani żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (...), która czuwa nad realizacją transakcji. Nie ponosiła Pani żadnych kosztów związanych ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie notariusza, podział działek czy spotkań z przedstawicielami kupującego organizowane były przez Gminę. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami. Dla przedmiotowych nieruchomości nie zostało wydane pozwolenie na budowę ani inne pozwolenie czy decyzje.

Przed sprzedażą działki nie poczyniła Pani i nie zamierza Pani poczynić jakiegokolwiek działania, dotyczącego zwiększenia wartości przedmiotowej działki (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej).

W dniu 23 października 2024 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązała się Pani do sprzedaży własności:

• wydzielonej z niezabudowanej Działki nr 3 wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w § 1 tej umowy - jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do Umowy kolorem czerwonym, o obszarze około 2,4000 ha (dwa hektary cztery tysiące metrów kwadratowych),
• (Nieruchomości) Działkę nr 1, obszaru 0,8100 ha (osiem tysięcy sto metrów kwadratowych),
• wydzielonej z zabudowanej Działki nr 2 wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w § 1 tej umowy - jej część niezabudowaną, oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do Umowy kolorem czerwonym, o obszarze około 2,3600 ha (dwa hektary trzy tysiące sześćset metrów kwadratowych).

Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do dnia 31 stycznia 2025 r. pod warunkiem spełnienia następujących warunków:

1)stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w Dziale I-O księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki nr 1, 2, 3 nie ulegnie zmianie, poza sprostowaniem w Dziale I-O księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki nr 2 nie ulegnie zmianie,

2)na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich, jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze wieczystej,

3)wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 3 oraz 2 przez wydzielenie jej części zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszej umowy, o której mowa w § 3 umowy,

4)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6)wydania przez Ministra Finansów interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacja indywidualna) na podstawie art. 14b powołanej wyżej ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa stwierdzającej, czy Przedmiot umowy podlega lub nie podlega opodatkowaniu VAT, a w razie potwierdzenia przez Organ, że Przedmiot Umowy podlega opodatkowaniu VAT przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego status Sprzedających lub jednego ze Sprzedających jako czynnego płatnika podatku VAT,

7)w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka lub wskazana przez Kupującą osoba trzecia nabędzie prawo własności wszystkich następujących działek gruntu położonych w obrębie (...), jednostka ewidencyjna: (...):

• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 4 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki nr 5, nr 6 i nr 7,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 8 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę nr 9,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 10 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę nr 11,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 12 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 13 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 14 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki nr 15 i nr 16,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 17 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 18 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działki nr 19, nr 20 i nr 21,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 22 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne i Działkę nr 23,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 24 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne,
• wydzieloną z niezabudowanej Działki nr 2 - jej część przeznaczoną w całości na cele inne niż rolne lub wszyscy właściciele nieruchomości wymienionych powyżej, będą gotowi zawrzeć umowy przenoszące własność wszystkich wyżej wymienionych działek gruntu na Kupującą Spółkę lub wskazaną przez Kupującą osobę trzecią i w tym celu, w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, stawią się u notariusza i przystąpią do zawarcia umów przenoszących własność wyżej wymienionych działek gruntu,

8)raport z badania due diligence, o którym mowa w § 6 umowy nie wykazuje żadnych ryzyk ani nieprawidłowości,

9)w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w § 1 niniejszej umowy będą odpowiadały aktualnemu stanowi prawnemu i faktycznego Przedmiotu Umowy i zostaną powtórzone przez Sprzedających w umowie przyrzeczonej,

10)opisana umowa dzierżawy zostanie rozwiązana w zakresie Przedmiotu umowy, co zostanie udokumentowane na podstawie umowy rozwiązania umowy dzierżawy odnośnie Przedmiotu umowy,

11)uzyskania przez Pana (...) ostatecznej decyzji Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o wyrażeniu zgody na zbycie jego udziału we własności Przedmiotu umowy.

Powyższe wymienione Warunki są zastrzeżone na rzecz Kupującej Spółki, której przysługuje prawo jednostronnego zrzeczenia się Warunków, z wyjątkiem wymienionych w punkcie 1, 3, 6, 10 i 11 oraz prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się wymienionych Warunków lub spełnienia jedynie niektórych z nich.

Spełnienie się Warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić najpóźniej do dnia 15 stycznia 2025 r. (piętnastego stycznia dwa tysiące dwudziestego piątego roku).

Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw, zgodnie z którymi m.in.:

1. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej dokumentacji urzędowej, a także finansowej,
2. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy - w celu uniknięcia wątpliwości, Strony uzgadniają, że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane,
3. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej (...) S.A. Skuteczność wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między Nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z niniejszej umowy w formie notarialnej,
4. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i zwalniają Kupującą z zobowiązania - według zasad określonych w przepisach Tytułu IX Kodeksu Cywilnego,
5. Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do reprezentowania Mocodawcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i zaświadczeń opisanych w § 4 ust. 1 tej umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.

Wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca.

W ramach działki gruntu nr 2, obszar 3,2800 ha dokonany zostanie podział geodezyjny, w ramach którego wydzielone będą następujące działki:

• siedlisko oraz pas buforowy - około 0,9200 ha (nie objęta planem zagospodarowania przestrzennego);
• oraz trzy inne działki (około 0,8000 ha, 0,8000 ha, 0,7600 ha, te działki łącznie mają powierzchnię 2,36 ha (są objęte planem zagospodarowania przestrzennego).

Pytanie

Czy dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.) - zwanej dalej Dyrektywą 112 - podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy tez rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególność wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynność w ramach działalność gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynność.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Wobec powyższego, Pani zdaniem należy rozważyć czy w celu sprzedaży działek podjęto aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej: NSA) z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy, Pani zdaniem należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Pani - w związku ze sprzedażą działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedawane nieruchomości nie zostały nabyte przez Panią z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, a przed sprzedażą nie podejmowała Pani działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Co więcej, to sama strona Kupująca była inicjatorem ww. działań i pokryła wszelkie koszty związane ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotowe nieruchomości, w Pani opinii, korzysta Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT. Uważa Pani, że wobec powyższego należy uznać, że dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, korzysta Pani z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalność gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności polegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy, w Pani opinii należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie stanowi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym, Pani zdaniem, z tego tytułu nie występowała Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Oceniając sprawę, uważa Pani, że należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o prowadzeniu/nieprowadzeniu przez Panią działalności gospodarczej polegającej na handlu gruntami był i jest cel nabycia przez Panią nieruchomości sprzedawanych na rzecz Kupującej Spółki. Pani zdaniem, kluczową kwestią nie uznania tych przedmiotowych transakcji jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jest stan faktyczny, z którego wynika, że nie nabyła Pani gruntów w celu ich sprzedaży i użytkowała je Pani do celów rolniczych. Nie nabywała Pani ww. nieruchomości w celach handlowych. Podkreślić Pani zdaniem należy, że z propozycją sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wystąpiła Gmina wraz z Kupującą Spółką. Tak więc do dnia dzisiejszego nie podejmowała Pani żadnych działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina (...), która zorganizowała spotkanie z przedstawicielami Kupującej Spółki. Z Pani strony nie ponoszone były żadne koszty związane ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie notariusza, podział działek - ponoszone były przez Kupującą Spółkę bądź Gminę. Taka sytuacja oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży tych gruntów do działalność gospodarczej w zakresie handlu gruntami. To właśnie ten zamiar w momencie zakupu jest decydujący dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą. Powyższą wykładnię potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów we wskazanej już uchwale z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) oraz w wielu innych orzeczeniach. W związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie nabycia nieruchomości mógł wystąpić zamiar dokonywania takich czynności (nabycia i następnie sprzedaży) wielokrotnie, którego to zamiaru nie było.

Wobec powyższego, Pani zdaniem, sprzedaż nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach podatkowych oraz orzeczeniach sądów administracyjnych, a także w najnowszej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 marca 2024 r. o sygnaturze 0113-KDIPT1-3.4012.38.2024.2.JM.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość niezabudowana (grunt) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Z kolei kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym art. 15 ust. 1 ustawy, co stwarza szczególną sytuację prawną dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności gospodarcze istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,

sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać spółce przysługujące Pani prawo własności nieruchomości Działki nr 1 o pow. 0,8100 ha, przysługujący Pani udział w prawie własności nieruchomości o pow. 2,4000 ha, która powstanie z podziału Działki nr 3 oraz przysługujący Pani udział w prawie własności nieruchomości o pow. 2,3600 ha, która powstanie z podziału Działki nr 2. Prawo własności Działki nr 1 nabyła Pani w 1984 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego oraz w 2020 r. na podstawie odpisu skróconego aktu małżeństwa. Prawo własności udziału w działce nr 2 nabyła Pani na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1984 r., a prawo własności udziału w działce nr 3 nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 2003 r.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży przysługującego Pani prawa własności działki nr 1 oraz przysługujących Pani udziałów w działce wydzielonej z działki nr 2 i nr 3 będzie Pani uznana za podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek, podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W rozpatrywanej sprawie trzeba zwrócić uwagę, że nieruchomości (tj. działki nr 1 oraz nr 3) są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej w 2015 r. na okres 10 lat.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Wskazać należy, że dzierżawa działek stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Panią działek nr 1 oraz 3 sprawił, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym planując dostawę ww. działek, nie dokona Pani zbycia majątku osobistego, ale zbycie majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. W tym przypadku sposób nabycia takich działek jest bez znaczenia, gdyż po nabyciu działki są wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Zwrócić należy uwagę na powołane wyroki TSUE C-291/92 oraz C-25/03 dotyczące majątku osobistego. Wynika z nich, że majątek osobisty to majątek, który jest wykorzystywany w całym okresie jego posiadania do celów osobistych. W Pani sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją. Działki nr 1 oraz 3 były wykorzystywane w celach zarobkowych tj. w celach dzierżawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wskazała Pani, że oddała Pani w dzierżawę działki nr 1 oraz 3. Ponadto w celu sprzedaży Nieruchomości zawarła Pani z kupującą Spółką umowę przedwstępną, w której zobowiązała się Pani do sprzedaży przysługującego Pani prawa własności działki nr 1, udziału w działce wydzielonej z działki nr 2 oraz udziału w działce wydzielonej z działki nr 3. Zgodnie z umową przedwstępną umowa przyrzeczona zostanie zawarta m.in. pod warunkiem podziału działki nr 2 oraz działki nr 3. W umowie przedwstępnej zawarto również szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw. Wyraziła Pani zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę analizy stanu prawnego Nieruchomości, wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy tj. na ww. działkach. Kupująca Spółka uzyskała od Pani prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Udzieliła Pani także kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do reprezentowania Pani w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, w postępowaniach dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia technicznego terenu, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z nieruchomości będących Przedmiotem Umowy, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Ponadto, wszelkie koszty związane ze sprzedażą Nieruchomości ponosi strona Kupująca.

Udzielone pełnomocnictwo i zgody upoważniły Kupującą Spółkę do dokonania w Pani imieniu czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których wykonanie dodatkowo wyklucza uznanie, że planuje Pani sprzedaż majątku prywatnego, czy też w ramach zarządzania majątkiem osobistym.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie (Kupującą Spółkę), nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na działce nr 1 oraz na działce wydzielonej z działki nr 2 i nr 3 inwestycji budowlanej Kupującej Spółki. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości te podlegać będą wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującą.

Udzielenie przez Panią stosownego pełnomocnictwa Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel działki nr 1, a także współwłaściciel działek nr 2 i nr 3 będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych.

Nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą Działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności przygotowujących ww. nieruchomości do sprzedaży.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż przysługującego Pani prawa własności działki nr 1 oraz przysługujących Pani udziałów w działce wydzielonej z działki nr 2 i nr 3, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działki nr 1 i nr 3 oddane są w dzierżawę. Ponadto, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pani podejmowała (poprzez udzielone pełnomocnictwo) działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy przysługującego Pani prawa własności działki nr 1 oraz przysługujących Pani udziałów w działce wydzielonej z działki nr 2 i nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko uznaję zatem za nieprawidłowe.

Wskazać również należy, że powołana przez Panią interpretacja nr 0113-KDIPT1-3.4012.38.2024.2.JM nie może wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ została ona wydana w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu rozstrzygnięciu opisowi sprawy. Przede wszystkim, w opisie sprawy powołanej przez Panią interpretacji sprzedawca nieruchomości nie udostępniał działki będącej przedmiotem wniosku na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, ani innej umowy o podobnym charakterze, która to czynność, w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi odpłatne świadczenie usług. Ponadto zauważyć należy, że w powołanej przez Panią interpretacji, zainteresowany jej uzyskaniem, nie udzielił również kupującemu pełnomocnictwa do występowania z jego imieniu.

Ponadto, ocena opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, nie jest pojęciem uniwersalnym, opiera się ona każdorazowo na analizie całokształtu wykonywanych przez osoby fizyczne czynności i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego z osobna, uwzględniając te okoliczności. Tym samym wskazaną interpretację potraktowano jako element Pani argumentacji, jednakże nie może ono stanowić podstawy dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka oraz wobec współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

  1) z zastosowaniem art. 119a;

  2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej

  Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.